Как выбрать недвижимость в Испании и не прогадать – советы директора агентства недвижимости

Мы продолжаем беседовать с Сергеем Синюгиным, генеральным директором агентства Estate Spain, об инвестициях в комерческую и жилую недвижимость Испании.

Если говорить об инвестициях в коммерческую недвижимость, на какие регионы стоит обратить внимание? Каковы критерии выбора объекта

Для коммерческих инвестиций хорошо подойдут регионы, где жизнь “кипит” круглый год. Это так называемые “студенческие” города и мегаполисы — в первую очередь Мадрид, Барселона и Валенсия. Многое зависит от ваших возможностей: небольшое помещение под фотоателье или ремонт одежды можно приобрести за 50 000 евро, кафе обойдется в 250-300 тысяч, а гостиницы и отели стоят от миллиона.

Многие вкладываются в рабочие помещения, сегодня средняя цена на “квадрат” офисной площади колеблется в районе двух-трех тысяч евро в зависимости от города. Можно сказать, что средняя рентабельность коммерческой недвижимости в Испании составляет от трех до десяти процентов годовых (при очень хорошем ведении бизнеса).

В интернете можно наткнуться на объявления о продаже виллы на побережье за 45 000 и других объектов по подозрительно низким ценам. В чем секрет таких объектов? Откуда берется стоимость и можно ли доверять таким объявлениям?

Жильё по бюджетным ценам существует, в такой ценовой категории представлено немало объектов, с примерами можно ознакомиться по этой ссылке. Конечно, это будут не виллы. Чаще всего это студии, апартаменты или бунгало площадью 30м² — 40м² возрастом за десять лет и НЕ в шаговой доступности от моря.

Примерные цены на разные типы недвижимости в разных регионах мы приводим в этой таблице:

Конечно, если вы видите, что средняя цена в таком-то районе установилась на уровне 70 000 евро, а один из объектов стоит 30 000, это подозрительно. Возможно, это жильё от банка, которое отобрали за долги и которое требует серьёзных вложений в ремонт. Или с другими подводными камнями.

Пожалуйста, расскажите подробнее, какими могут быть эти самые “подводные камни”? Какие риски есть при покупке? На что обратить внимание?

Чтобы точно не ошибиться и не прогадать, нужно обращаться в Estate Spain =). Если вы покупаете жильё через агентство, вам не нужно переживать за юридическую чистоту сделки.

В том случае, если вы действуете самостоятельно, обязательно заручитесь поддержкой юриста. Подводные камни бывают разные. Например, вам могут продать квартиру, на которой “висят” долги за “коммуналку”. Или квартиру, предназначенную под снос. Причём вам её будут предлагать как жильё на первой полосе от моря, но умолчат о том факте, что в этой провинции принят закон о сносе всех зданий в стольки-то метрах от пляжа.

На что обратить внимание? Во-первых, на район. Какие там стоят машины, какие ходят люди, что происходит в магазинах и кафе. Если рядом есть супермаркет крупной торговой сети вроде Mercadona или Auchan, это хороший знак. А вот если кругом вы видите кучу вывесок и объявлений на арабском языке — это, наоборот, повод насторожиться. Вы же не хотите попасть в эмигрантское гетто? Покупка жилья — очень ответственный шаг, даже если вы не собираетесь жить там всё время. Обязательно пройдитесь по окрестностям, загляните в ближайшую школу и посмотрите на родителей, которые забирают детей после уроков. По их внешнему виду и поведению тоже можно сделать некоторые выводы.

Ещё один нюанс: вы можете купить отдельно стоящий домик на пустыре. Обязательно “прощупайте почву” — вдруг в ближайшее время всё вокруг застроят многоэтажками? Если на месте уже много жильцов, не стесняйтесь познакомиться с соседями. И вообще, наведите справки о местных обитателях.

Многих в Испании привлекают дома — виллы или бунгало. Как отличить плохой дом от хорошего? На что обращать внимание?

Важную роль играют материалы, из которых построен дом, а также оборудование. Порой при небольшом потреблении владельцам приходится оплачивать внушительные коммунальные счета, потому что дом отапливается по-старому, что называется “прошлый век”.

Что касается внешнего облика, тут уже на вкус и цвет. Можно лишь отметить, что у россиян сейчас очень популярны виллы в скандинавском стиле на побережье Коста-Бланка.

Расскажите подробнее о “золотой визе”? На каких условиях она предоставляется?

Золотая виза — удовольствие не из дешёвых, она по карману только очень состоятельным людям. Чтобы получить документ, нужно вложить от 500 000 евро в испанскую недвижимость. Ещё можно инвестировать миллион евро в акции местных компаний, сделать банковский депозит на эту сумму или “превратить” два миллиона в гос.облигации. Ещё один вариант — предложить властям свой бизнес проект, который подарит стране новые технологии и рабочие места.

Golden Visa помимо вида на жительство в Испании даёт возможность беспрепятственно путешествовать по всем странам Шенгенского соглашения. Визу вместе с инвестором могут оформить и члены его семьи. Документ имеет силу в течение года, потом его можно продлить еще на два, а потом ещё на пять. Со временем это даст право претендовать уже на полноценное гражданство.

Испания настолько популярна, что по программе “Золотая виза” с 2013 года удалось привлечь в казну больше двух миллиардов евро иностранных инвестиций. Что интересно, значительную часть вложили россияне и китайцы.

Правда ли, что получив “золотую визу” новоиспеченный резидент Испании должен будет платить налоги со всех своих доходов, в том числе полученных не в Испании? Какие правила данного налогообложения и ставки?

Если вы живетё в Испании большей 183 дней, то становитесь в стране налоговым резидентом и должны отчитываться о своих доходах (как физическое и/или юридическое лицо). В том случае, если вы получаете основной доход в РФ, вам придётся погасить разницу по налоговым ставкам (около +30%).

Впрочем, если ваш задекларированный доход в России меньше 22 тысяч евро в год, вам не придется платить налоги в Испании.

Как ваша компания может помочь начинающему инвестору в испанскую недвижимость?

В распоряжении наших клиентов большая база жилья на любой вкус. От миниатюрных студий до шикарных вилл во всех регионах, от Каталонии до Андалусии. К тому же, если вы ищите что-то особенное (не из каталога), мы работаем по индивидуальным запросам и всегда подбираем подходящий вариант.

Один из наших офисов находится в Испании, многие наши агенты живут там больше десяти лет и досконально разбираются во всех нюансах. Вообще, наш принцип — не просто продать и забыть про человека, а помочь ему освоиться на новом месте. Мы помогаем эмигрантам, наши испанские агенты помогут вам адаптироваться на новом месте, познакомиться со средой, подобрать школу для ребёнка и прочее.

Что Вы можете пожелать нашим читателям в новом году?

От лица всех сотрудников агентства Estate Spain поздравляю читателей "Международные инвестиции" с наступающим Новым Годом! Желаю всем хорошо отметить и отдохнуть на каникулах. Пускай в 2018 сбываются все ваши мечты и желания, пускай на вашем жизненном пути встречается много добра, а близкие согревают своим теплом и заботой! Удачи, побольше позитива и солнца над головой! А если вы вдруг почувствуете, что света и солнца вам мало, отправляйтесь в Испанию, отдохните на тёплых берегах Средиземного моря. Это лучший способ перезагрузиться, отрешиться от проблем и почувствовать себя лучше!

Подсказки: недвижимость Испания, инвестиции Испания