Доходность отеля, что на неё влияет и как это измерить? ADR и RevPAR.

Доходность отеля: объясняем, как метрики ADR, RevPAR и загрузка влияют на прибыль. Простые формулы и советы для инвесторов.

Доходность отеля: влияние ADR, RevPAR и загрузки на прибыль отеля.

Доходность отеля по обывательски выглядит так: сутки стоят $100 в месяце, их всего 30, значит номер приносит $3000. На практике, это горькие заблуждения новичков. Чтобы оценка была объективной, нужно познакомиться с базовыми метриками: ADR, RevPAR, загрузка и сезонность.

Почему классические цифры не работают без контекста

Большинство презентаций застройщиков содержат графики окупаемости и двузначную доходность отеля в процентах. В каких-то проектах это работает как надо, в других очень далеко от реальности. 

Основные факторы:

• средняя цена за ночь (ADR),
  
• загрузка,
  
• выручка на номер (RevPAR),
  
• сезонность,
  
• сегмент рынка

ADR, RevPAR и загрузка — базовые показатели, чтобы посчитать доходность отеля

ADR — Average Daily Rate

Средняя цена за номер.
Формула простая: выручка от номеров / количество проданных ночей.

ADR показывает, сколько гости в среднем готовы платить. Но сам по себе ADR мало что значит — можно продавать дорого, при этом иметь провалы в загрузке.

Заполняемость (Occupancy Rate)

Сколько дней номер занят. Если из 100 дней, 80 дней номер сдавался, то заполняемость – 80%.
Отель может ставить высокую цену, но если загрузка падает ниже 25–30%, отель выходить за границу рентабельности.

RevPAR — Revenue per Available Room

Ключевая метрика, на которую смотрят инвесторы.

RevPAR = ADR × загрузка.

RevPAR показывает общую эффективность управления..

По данным STR, RevPAR является ключевым показателем эффективности отеля и используется для оценки доходности гостиничного бизнеса.

Таблица: как ADR и загрузка меняют RevPAR

Вывод: высокий ADR не гарантирует высокую доходность отеля — стабильная загрузка критичнее.

От управляющей компании результат зависит на 70%

Сезонность и грамотное ценообразование

Хаотичное выставление цен убивает доходность отеля. Профессиональная УК тестирует тарифы ежедневно: смотрит спрос, события в городе, загрузку конкурентов. Поэтому считают именно ADR, а не “жесткую” цену за номер.

Каналы продаж

Отель, который сидит только на Booking и Airbnb, теряет до 30–70% выручки.
Нужны:

• прямые продажи с сайта,
  
• корпоративные клиенты,
  
• OTA-каналы,
  
• программы лояльности,
  
• партнерские продажи.
  Управление операционными расходами

Даже высокий RevPAR может быть съеден издержками.

Хорошая УК держит OPEX на уровне 25–45% выручки, плохая — уходит в 70–80%, забирая весь доход инвестора.

На что смотреть инвестору перед покупкой отеля или апарт-номера

Реальная история загрузки

Просите статистику за 2–3 года, а не прогнозы, её можно проверить на том же booking и airbnb.
Если застройщик рассказывает о «90% загрузке», но не показывает отчётов — это красный флаг.

Стратегия управления номерным фондом

Есть отели, где 80% номеров одинаковые — это приводит к ценовой войне внутри комплекса.
Есть проекты, где УК разделяет фонд на категории и продаёт их как разные продукты — такие комплексы зарабатывают существенно больше.

Быстрый чек-лист инвестора

1. ADR по рынку — цифры должны совпадать с данными OTA.
   
2. Загрузка — смотрим реальную, а не прогноз.
   
3. RevPAR — ключевое значение, ориентируемся на конкурентов в радиусе 1 км.
   
4. OPEX — не выше 55% выручки.
   
5. Управляющая компания — опыт + отчёты + уровень автоматизации.
   
6. Каналы продаж — минимум 4–5 активных.
   

Доходность отеля формируется не “ценой за сутки”, а системой взаимосвязанных показателей: ADR, RevPAR, загрузка, сезонность, управленческая стратегия и эффективность расходования бюджета. Именно их комбинация показывает реальную рентабельность, а не прогнозы в презентациях. Инвестору важно анализировать данные, смотреть на историю загрузки, сравнивать RevPAR с конкурентами и оценивать профессионализм управляющей компании. Только тогда отельная недвижимость становится действительно предсказуемым и стабильным активом.