Вы знали? Трамп будучи застройщиком создал самую большую в мире иллюзию рынка доходной недвижимости. В этом материале вы узнаете, что скрывается за позолоченными интерьерами Trump International Hotel и как инвесторы из СНГ массово попадают в такие ловушки, но уже на другом континенте. Почему доходность 20% встречается редко, и как в одну категорию попадают разные объекты: квартиры, апартаменты, апарт-отели, гостиничные номера, коммерческие помещения. А главное, сколько времени и нервов потребуется для заявленного  пассивного дохода от недвижимости.

Мы разберем:

• что такое пассивный доход и откуда он берется,
  
• какие есть категории объектов,
  
• какие факторы влияют на их доходность,
  
• какие средние показатели для разных типов объектов,
  
• сколько времени потребует управление доходным объектом.

Бесплатно

Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости

Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта.

• Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам»
• Сверка обещаний с рынком и логикой спроса
• OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация

Доступ сразу • Без регистрации на сайте

Попробовать

Откуда берется идея пассивного дохода от недвижимости? 

Идея пассивного дохода опирается на устойчивые рыночные представления, которые столетиями формировали отношение к этому активу.

Недвижимость традиционно воспринимается как самый понятный и осязаемый актив.
В отличие от акций, облигаций и других финансовых инструментов, здесь всё выглядит просто: есть объект, есть арендатор, есть денежный поток. Эта наглядность создаёт ощущение контроля и предсказуемости, даже там, где её объективно нет.

В массовом сознании закрепился упрощённый сценарий:
купил → сдал → заработал.

Это удобно для объяснения «на пальцах», но в жизни всё сложнее: от момента покупки до реального заработка проходит целая цепочка управленческих, юридических и операционных процессов.

Рынок сам заинтересован в поддержании этого нарратива.
Недвижимость — капиталоёмкий продукт с длинным циклом сделки. Чем проще и «пассивнее» он выглядит в коммуникации, тем легче его продавать частному инвестору, не погружаясь в детали модели.

Поэтому идея пассивного дохода живёт и активно продвигается:

• в рекламных материалах,
  
• в презентациях девелоперов,
  
• в риэлторских консультациях,
  
• и в медиа, где сложные модели часто сводятся только к проценту доходности.
  

Нюанс: сама по себе эта идея не ложная. Полностью пассивных доход от недвижимости существует.

В большинстве случаев идея пассивного дохода радикально упрощена — и именно это упрощение становится источником разочарований.

Что инвесторы называют пассивным доходом — и почему он редко пассивный?

Когда инвесторы говорят о пассивном доходе, они чаще всего имеют в виду не отсутствие участия, а отсутствие постоянного напряжения. Инвестором движет желание вложить капитал так, чтобы не заниматься объектом ежедневно и не превращать инвестицию во вторую работу.

В недвижимости пассивность, почти никогда не означает «ничего не делать».
Она означает делегирование управления — и за это делегирование кто-то должен:

• управлять объектом,
  
• нести операционные риски,
  
• получать вознаграждение.
  

Если разобрать даже самый простой объект, точки вовлечённости собственника появляются довольно быстро:

• поиск и смена арендаторов,
  
• периоды простоя,
  
• ремонты и амортизация,
  
• налоги и договорные обязательства,
  
• контроль денежных потоков.
  

Каждая из этих точек либо требует времени, либо требует передачи функции третьей стороне. И в обоих случаях это уже не «чистый пассив», а управляемый актив с разной степенью участия собственника.

На практике часто происходит подмена понятий:

• пассивным называют доход, где участие не ежедневное,
  
• стабильным — доход без резких колебаний,
  
• гарантированным — прогноз, рассчитанный при благоприятных условиях.
  

В результате под словом «пассивный доход» могут скрываться принципиально разные модели — от относительно спокойного владения активом до фактической самозанятости с высокой капитализацией. Разберем их прямо сейчас.

Виды доходной недвижимости

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость — самый массовый и самый романтизированный сегмент.
Именно с него у большинства инвесторов начинается путь в рынок, и именно на него чаще всего проецируется идея «тихой гавани».

На первый взгляд логика выглядит убедительно:

• базовая потребность в жилье сохраняется всегда и кажется что спрос стабилен,
  
• не требует высокой квалификации ни на одном этапе,
  
• массово распространена во всех странах и на всех континентах.
  

Однако при переходе от ощущения надёжности к расчёту доходности картина меняется.

Даже на относительно устойчивых рынках жилая недвижимость демонстрирует:

• умеренную доходность, которая редко выглядит впечатляюще после вычета всех расходов. В подавляющем большинстве реальный доход от долгосрочной сдачи в аренду жилой недвижимости редко превышает ставку по банковскому депозиту.
  
• длинную окупаемость, особенно если объект не обладает уникальными характеристиками. Многие собственники квартир удивляются, узнав, что недвижимость не всегда растет в цене, и в какие то годы дохода у них не было совсем, хотя деньги они вроде бы в руках держали.
  
• высокую зависимость от локального рынка — района, транспортной доступности, состояния дома. Самый недооцененный фактор в жилой недвижимости.
  

В реальности:

• окупаемость 15–18 лет — это хороший сценарий при грамотном выборе объекта,
  
• 25–30 лет — распространённая норма для «обычных» квартир без ярко выраженных конкурентных преимуществ.
  
• 40+ лет – уже не самый удачный выбор.
  

При этом жилая недвижимость остаётся активом, где:

• собственник неизбежно вовлечён в операционные вопросы,
  
• доход чувствителен к простоям и износу,
  
• ”пассивность” достигается за счет передачи управления и снижения доходности.
  

Дальше мы сравним этот сегмент с коммерческой и отельной недвижимостью, и увидим , за счёт чего меняется не только доходность, но и сама природа участия инвестора.

Поняв  реальную  ежемесячную доходность, многие инвесторы начинают искать способы “выжать” из квартиры больше денег. Самый очевидный путь — переход от долгосрочной аренды к посуточной.

На бумаге эта модель выглядит привлекательно: выше ставка за ночь, гибкость ценообразования, потенциальный рост дохода. На практике жилая недвижимость перестаёт быть инвестиционным активом и превращается в операционный бизнес.

Отдельно стоит вопрос заполняемости .
Доход в посуточной аренде не возникает сам по себе. Его нужно обеспечивать:

• через работу с платформами,
  
• через управление ценой,
  
• через рейтинги, отзывы и фотографии,
  
• через реакцию на сезонность и спрос.
  

Даже при передаче этих функций стороннему управляющему, значительная часть дохода уходит на комиссии, а собственник остается вовлеченным в контроль качества и финансовых показателей. Профессиональное управление доступно только для квартир старшего сегмента (бизнес, премиум), обычно в столицах, остальные как актив слишком дешевы, чтобы быть интересными компетентным управляющим.

Жилая инвестиционная недвижимость, задуманная как пассивный источник дохода, чаще превращается в самозанятость: с вложенным капиталом, операционными рисками и зависимостью результата от ежедневных управленческих решений.

Именно в этот момент у многих инвесторов возникает ощущение, что дело не в конкретной квартире, а в самой модели дохода — и это ощущение становится отправной точкой для перехода к другим сегментам рынка.

Коммерческая недвижимость

На фоне разочарования в жилой недвижимости коммерческий сегмент часто выглядит следующим логичным шагом.
Офисы, стрит-ритейл, склады, помещения под бизнес — всё это ассоциируется с более высокой доходностью и «взрослым» инвестиционным уровнем.

Действительно, на бумаге коммерческая недвижимость почти всегда обещает больше:

• выше ставка аренды,
  
• долгосрочные договоры,
  
• формально меньшая вовлечённость в быт арендатора.
  

Дальше ожидания частных инвесторов чаще всего сталкиваются с реальностью рынка.

Зависимость от арендатора

Ключевое отличие коммерческой недвижимости — концентрация риска.
В отличие от жилого сегмента, где один объект можно сравнительно быстро пересдать другому арендатору, коммерческое помещение часто полностью зависит от одного бизнеса.

Если арендатор:

• закрывается,
  
• переезжает,
  
• пересматривает формат,
  
• попадает в кризис,
  

денежный поток прекращается не на недели, а на месяцы.
 

Поиск нового арендатора требует не только времени, но и серьёзных вложений — в ремонт, адаптацию помещения и маркетинг.

В рынке СНГ сегодня популярна идея, что хорошее помещение то, у которого есть арендатор, желательно крупная федеральная сеть. Например “Пятерочка”. Продавцы часто называют это “готовый арендный бизнес с арендатором”. 

Если бы у вас было помещение, с долгосрочным контрактом с надежной федеральной сетью, какие у вас были бы причины для его продажи?

Большинство предложений купить готовый арендный бизнес с арендатором содержат серьезные скрытые риски. 

Юридические и договорные риски

Коммерческая аренда почти всегда сложнее с точки зрения юридической конструкции.
Договоры длиннее, условия жёстче, а последствия ошибок — дороже.

Частный инвестор нередко:

• недооценивает важность договорных формулировок,
  
• переоценивает «железобетонность» долгосрочного контракта,
  
• не учитывает сценарии досрочного расторжения или пересмотра условий.
  

В результате формальная стабильность договора не всегда означает стабильность дохода.

Локация — не интуиция

В коммерческой недвижимости понятие «хорошая локация» радикально отличается от бытового восприятия.
Трафик, целевая аудитория, сценарии использования пространства — всё это требует глубокого анализа.

Ошибка в оценке локации:

• резко снижает ликвидность объекта (сложнее продать),
  
• усложняет смену арендатора,
  
• делает доходность крайне чувствительной к рыночным колебаниям.
  

То, что кажется перспективным на глаз, может оказаться непригодным для устойчивой коммерческой модели.

Высокая доходность только для профессионалов

Коммерческая недвижимость действительно способна показывать более высокую доходность, чем жилая.

Но эта доходность не возникает из ниоткуда это премия за:

• сложность входа в рынок,
  
• высокий порог входа,
  
• необходимость экспертизы,
  
• высокий риск.
  

Для профессиональных игроков этот баланс понятен и управляем.
Для частного инвестора без профильного опыта коммерческая недвижимость часто становится активом, где:

• пассивность быстро заканчивается,
  
• а каждая ошибка стоит значительно дороже, чем в жилом сегменте.
  

Отельная недвижимость

Отельная недвижимость — самый привлекательный с точки зрения пассивного дохода сегмент. Благодаря максимальной простоте и привлекательности бизнес модели, сегодня это доминирующий на развивающихся рынках формат. Инвестор владеет активом под профессиональным управлением, получает действительно пассивный доход, часть которого выплачивает управляющему.

Из-за простоты модели, здесь сосредоточено максимальное количество терминов, маркетинговых конструкций и визуальных подмен, из-за которых разные по сути проекты выглядят одинаково. Как и в любом рынке, предложение не состоит только из доходных, безрисковых моделей.

Снаружи все предложения похожи: номера, ресепшен, управляющая компания.

Внутри — принципиально разные системы с разной экономикой, рисками и ролью инвестора.

Бесплатно

Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости

Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта.

• Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам»
• Сверка обещаний с рынком и логикой спроса
• OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация

Доступ сразу • Без регистрации на сайте

Попробовать

Почему в отельной недвижимости так много путаницы?

Главная причина — смешение формата объекта и модели бизнеса.
Под «отельной недвижимостью» сегодня могут продаваться проекты, которые объединяет только слово «отель» в описании, но различные в операционной логике.

Какие форматы отельной недвижимости существуют на практике

В чем разница между апарт-отелями и отельными номерами?

Апартаменты — это, форма жилой недвижимости, адаптированная под краткосрочное проживание. Даже если они сдаются посуточно и находятся в комплексе с ресепшеном, их экономика строится вокруг владения отдельными юнитами, каждый из которых живёт своей жизнью: с разным качеством ремонта, разными ценами и способом привлечения клиентов.

Отельный номер — это элемент единой операционной системы. Он изначально проектируется как часть бизнеса, а не как самостоятельный актив. В отеле стандарты оснащения, обслуживания, ремонта и замены элементов едины для всех. Управление доходом централизовано, а загрузка распределяется по номерному фонду, а не по отдельным юнитам.

На практике апартаменты конкурируют между собой внутри одного и того же здания, демпингуют цену и быстро теряют качество контингента. Отельные номера работают как портфель: слабые периоды одних компенсируются загрузкой других, а доход формируется системой, а не усилиями конкретного собственника.

Апартаменты почти всегда требуют ручного участия или жёсткого контроля, тогда как отельные номера при профессиональном управлении могут действительно функционировать как пассивный инвестиционный актив.

Небрендовая отельная недвижимость

Это отели и апарт-отели без бренда и без институциональной поддержки. Любой застройщик может нарезать вплотную апартаменты маленькой площади, предусмотреть на первом этаже стойку ресепшена, и по сути, общежитие, превращается в апарт-отель.

Без правильной регистрации (например отельной лицензии), такие объекты чаще всего называются апарт комплексами. Если документы оформлены для гостиничной недвижимости, часто называют апарт отель.

Как правило:

• Объект строится без отельных стандартов. Например, нет технических помещений, не продуманы зоны погрузки/разгрузки.
  
• Экономика формируется «по месту». Например, персонал и гости пользуются одними лестницами/лифтом. Загрузка снижается, обслуживание парализовано, затраты на персонал возрастают.
  
• Управление держится на конкретных людях. У профессиональных управляющих компаний (о них ниже), есть свои требования к объектам, если они не выполнены, остается делать все своими силами, часто без опыта. Подавляющее большинство таких проектов убыточны.

Риск здесь не в формате как таковом, а в зависимости от персоналий.
Смена ключевых людей или рыночный стресс часто приводят к резкому падению качества и дохода. Именно в этом сегменте — самая высокая «смертность» проектов.

Выход из таких проектов часто затруднен. Если квартиру которую не удалось прибыльно сдавать посуточно можно продать, как жилую недвижимость, то выход из такого проекта часто выглядит как “зафиксировать убыток”.

Локальный бренд

Локальный или региональный бренд — промежуточная форма между небрендовой и институциональной моделью.

Такой проект может:

• Иметь репутацию в конкретном регионе.
  
• Обладать профессиональным управлением,
  
• Демонстрировать рабочую экономику.
  

В отдельных случаях локальные бренды показывают хорошие результаты, особенно на растущих рынках или при административной поддержке.

Ограничения по таким проектам:

•  Сложность входа в проект.  Локальные отели часто строятся на деньги нескольких крупных частных инвесторов, не привлекая внешнее финансирование.
  
• Высокая доля убыточных проектов с ошибками в проектировании или управлении.
  
• Высокая чувствительность к рыночным изменениям, отсутствие гибкости в бизнес модели.
  

Скрытый риск, о котором не принято говорить –  такие объекты часто принадлежат/аффилированы с региональными элитами, отсюда и закрытость для частного капитала и чувствительность к переменам.

Псевдобрендовая модель

Одна из самых распространённых  моделей, которая может ввести в заблуждение даже опытного инвестора.

Дональд Трамп утверждает (в частности, в своих книгах и маркетинговых материалах), что именно он придумал концепцию Condo-Hotel (микс отеля и жилых апартаментов), в её современном люксовом виде. Флагманом этой идеи стал Trump International Hotel and Tower на Central Park West в Нью-Йорке.

Вот как это работает в его логике и на самом деле:

«Магия» бренда 

Суть в создании иллюзии. На здании висит золотая вывеска TRUMP (или Marriott, или Hilton), первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель.

• Утверждение Трампа: Присутствие бренда и отельного сервиса автоматически поднимает стоимость жилых апартаментов на верхних этажах на 20–30%.
• Реальность: Трамп часто выступает не застройщиком, а лицензиаром. Он продает право повесить свое имя на здание. Покупатели апартов думают, что покупают «кусочек империи Трампа», хотя юридически это может быть обычное здание среднего сегмента с очень дорогим шильдиком. По сути, это дорогое общежитие из первого сегмента.

Здание состоит из:

• Отельного блока: Небольшое количество номеров, которыми управляет профессиональный оператор.
• Жилого блока: Апартаменты, которые продаются частникам.

Нюанс: Часто управление «остальными 40 этажами» со стороны бренда ограничивается лишь возможностью заказать уборку или еду в номер за неприлично большой ценник. Инфраструктура для обслуживания по рыночным ценам не закладывалась в проект, поэтому формально услуга есть, но цена завышена в 3-5 раз. Реальное обслуживание жилой части может быть гораздо ниже качеством, чем в самом отеле. Часть с отелем и часть с апартаментами обычно имеет разные входы. 

Ключевая проблемы:

• бренд не отвечает за экономику апартаментов,
  
• стандарты бренда на них не распространяются,
  
• управление разрозненное,
  
• ожидания инвестора формируются визуально, а не по факту модели.
  

В результате покупатель апартамента оказывается вне той системы, которая создаёт доход брендового отеля.

Брендовая отельная недвижимость

Эти объекты, изначально спроектированы и построены, как отели под международным брендом.

Wyndham, Hilton, Marriott, Radisson и другие работают не с готовыми зданиями «по факту», а с проектами, которые:

• изначально соответствуют требованиям бренда,
  
• проходят жёсткую проверку на стадии проектирования,
  
• строятся под конкретную операционную модель.
  

Здесь бренд — это не только логотип и клиентская база. Это и рекомендации по оснащению, например какая конкретно мебель (с поставщиками и артикулами) имеет хорошие отзывы от гостей, и низкую амортизацию. И концепция для конкретной локации и сегмента, и разумеется аудит застройщика.

Брендовая отельная недвижимость — сразу проектируется для получения максимальной прибыли с квадратного метра.

На стадии проектирования учитывается всё:

• технические помещения и логистика персонала, чтобы работники отеля не пересекались с гостями
  
• стандартизация номеров и мебели для быстрой замены элементов и ремонта
  
• оснащение, рассчитанное на минимальную амортизацию,
  
• требования к инженерии, вентиляции, шуму,
  
• даже скорость лифтов и время отклика сервисов имеют спецификацию.
  

Международные бренды не делают ничего ради эстетики и красоты.
Это расчёт на:

• устойчивую заполняемость,
  
• предсказуемые расходы,
  
• управляемую экономику на горизонте десятилетий.
  

Такие проекты:

• могут стоить на порядки дороже апартов,
  
• обещают более скромную доходность инвесторам,
  
• но при этом  действительно выполняют свои прогнозы,
  

В такие проекты часто инвестируют институциональные инвесторы, поэтому в сравнении с предыдущими типами гостиничной недвижимости, предложений мало, но их можно найти в открытом доступе.

Управление: ключевой фактор.

По типу управления рынок условно делится на несколько моделей:

1. Формально без управления
   Есть ресепшен, где можно оставить ключи.
   Экономики нет, стратегии нет, доход полностью нестабилен.
   
2. Управление от застройщика или номинальной УК
   УК существует формально.
   Бизнес-модель часто убыточна, мотивации повышать эффективность нет.
   
3. Профессиональная локальная управляющая компания
   Часто имеет хорошие показатели доходности. Можно работать.
   Результаты зависят от конкретной команды и рынка.
   
4. Профессиональное международное управление
   Крупный портфель, репутационные риски, жёсткие требования.
   Высокая вероятность выполнения прогнозов, для них репутация важнее конкретной сделки.
   

Сама по себе вывеска “Отель”, не может гарантировать пассивный доход от недвижимости. Работающая институциональная модель с профессиональным управлением – может.

Заявленная доходность 18–20% — главный маркер риска

В инвестиционных презентациях по недвижимости есть одна устойчивая цифра, которая должна настораживать сильнее любой мелкой приписки внизу слайда — доходность 18–20% годовых.

Для инвестора, который рад обманываться, все выглядит логично:
 

• выше, чем со сдачи жилой недвижимости за счет формата,
• выше, чем банковские депозиты, за счет входа на ранних стадиях,
• выше, чем «скучные» институциональные продукты, за счет того что инвестор потратил время на изучение информации и “сам нашел” хорошее предложение.

Для опытных инвесторов, такая доходность указывает не на эффективность модели, а на её уязвимость.

Почему такие цифры не масштабируются

Если рассматривать рынок системно, возникает вопрос: почему проекты с якобы стабильной доходностью 18-20% не скуплены институциональными инвесторами (банки, фонды)?

Крупные отельные операторы, REIT-фонды и инвестиционные платформы:

• имеют доступ к крупному, дешёвому капиталу,
  
• обладают десятилетиями операционной экспертизы,
  
• умеют масштабировать работающие модели.
  

Если бы посуточные квартиры, коммерческий ритейл, апарт-отели и гибридные форматы действительно обеспечивали 18–20% чистого дохода при сопоставимом уровне риска, этот сегмент был бы вычищен профессиональным капиталом.

В реальности этого не происходит, потому что профессиональный капитал знает: такая доходность не может быть устойчивой.

Где на самом деле прячется «высокий процент»

В большинстве случаев цифры 18–20% возникают из комбинации сразу нескольких допущений:

• расчёт ведётся от выручки, а не от чистого дохода,
  
• не учитываются простои и сезонность,
  
• игнорируются будущие расходы на ремонты и обновление номерного фонда,
  
• закладывается сверхоптимистичная загрузка без стресс-сценариев.
  

Пока конкрентый рынок в цикле роста и спрос превышает предложение, эти модели могут выглядеть рабочими. В подавляющем большинстве случаев, реальная доходность будет в 2 или 3 раза ниже заявленной.

Чему научиться у крупного капитала:

Институциональные инвесторы редко гонятся за максимальным процентом.
Их задача — предсказуемость и масштабируемость.

Поэтому они предпочитают модели:

• с более скромной заявленной доходностью,
  
• но с высокой вероятностью её фактического получения,
  
• и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление.
  

В этом контексте доходность 18–20% чаще всего выступает не как преимущество, а как сигнал, что:

• риск недооценён,
  
• модель не выдерживает масштабирования,
  
• доход инвестора напрямую зависит от постоянного операционного вовлечения.