45 млрд евро – на такую сумму инвесторы сделали вложения в недвижимость в Европе только за первый квартал 2025 года. И, как рассчитали эксперты BNP Paribas, они на 6% превышают итоги за аналогичный период 2024 года. О чем говорит такой стабильный рост? О высокой рентабельности вложений в недвижимость. Особенно на территории Европы. Он же делает интерес к вложениям в такие активы более актуальным. Единого алгоритма, как инвестировать в недвижимость, нет. Но некоторые важные тенденции рынка обозначить можно. Их учет существенно повышает вероятность успешного вложения капитала.
Гостиницы вместо жилья
Классическая инвестиционная модель – покупка жилого помещения и его продажа либо сдача в аренду. Эта стратегия работала долгое время, но сегодня получать стабильный и при этом пассивный доход от инвестиций в жилье стало затруднительно. Такой формат всё больше уступает коммерческим активам. Особенно отельным.
Смещение фокуса внимания инвесторов на гостиничную недвижимость объясняется понятной финмоделью и доходностью. Если для жилой недвижимости она составляет 2-4%, то для отельной – 8-16%
Статистические данные об отельных инвестициях
О том, что крупные инвесторы сегодня все чаще вкладывают свой капитал именно в отельную индустрию, говорят многочисленные анализы. К примеру, в отчете JLL Hotels & Hospitality Group приводятся следующие факты:
- Американцы стали инвестировать в гостиничные объекты на 17,5% чаще в 2025 году.
- Максимальный интерес американских инвесторов привлекают отельные номера, расположенные в комплексах Вашингтона, Финикса и Нью-Йорка (города с высоким спросом на отельные номер).
- Динамика инвестиций за 2025 год указывают на то, что в отельную недвижимость вкладываются не только компании и корпорации, но и физические лица.
В другом интересном исследовании от Cushman & Wakefield уже рассматриваются цифры по Европе:
- В Италии, Испании и Португалии основу инвестиций взяли на себя гостиничные и торговые объекты. На них пришлось около 57% всех сделок.
- В основном инвесторы в 2025 году выбирали объекты на юге Европы: Испания, Италия.
- За первые 2 квартала 2025 года инвесторы вложили более 12,1 млрд евро в недвижимость в Южной Европе. Для сравнения, за такой же период, но в 2024-м, этот показатель был меньше на 32%.
Цифры говорят убедительнее слов – отельная недвижимость завоёвывает всё больше доверия у инвесторов и спрос на неё стабильно растет.
Таблица сравнения отельная vs жилая недвижимость
| Квартира (сдача в долгосрочную аренду) | Отельный номер | |
| Ожидаемая доходность | 2-4% годовых | 8-16% годовых |
| Загрузка объекта | Средняя, зависит от локации и спроса | Высокая за счет туристического потока и лояльной базы гостей |
| Формат управления | Самостоятельно или через агента | Управляющая компания |
| Дополнительные источники дохода | Нет | Конференции, мероприятия, коммерческие съемки |
Какие бывают сценарии инвестиций в отельную недвижимость
Вкладывать капитал в отельную недвижимость можно по разным сценариям:
- вложение в отельные апартаменты для самостоятельной сдачи в аренду;
- покупка отельного объекта на этапе строительства для дальнейшей перепродажи;
- покупка отельного номера под управлением оператора (управляющей компании).
Покупка отельных апартаментов привлекает начинающих инвестор низким порогом входа и обещанием пассивного дохода на уровне 18-20%. Ранее мы уже разбирались, почему апарт-проекты не дают такой доходности:
- инвестору приходится самостоятельно заниматься всей операционкой: искать гостей, вести рекламу, проводить клининг и ремонт за свой счет;
- высокая зависимость апарт-отелей от сезонного спроса, и почти нулевой загрузкой в несезон, что приводит к убыткам;
- большой риск потери ликвидности, вследствие износа и отсутствия общего фонда капитального ремонта.
Более пассивный доход может обеспечить второй сценарий, который подразумевает заработок на перепродаже. В данном случае инвестор покупает объект на стадии котлована. Когда строительство завершается, недвижимость продается по возросшей цене. Самый неприятный минус в такой истории – вероятность заморозки денег, особенно если проект сдается с задержкой.
Наиболее выгодный сценарий – инвестиции в номера отелей (отельные юниты), которые управляются оператором. Инвестор просто покупает объект. Все остальное берет на себя управляющая компания. Она занимается поддержкой отеля, его развитием, улучшением услуг. Инвестор только получает итоговую прибыль, которая может быть:
- Фиксированной. Выплачивается управляющей компанией, независимо от сезона. Точная сумма оплаты прописывается в договоре. Главный плюс – стабильность.
- Плавающей. Выплачивается управляющей компанией по факту загрузки номеров. В данном случае прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. Главный плюс — высокий процент дохода в сезон.
При этом такие сценарии не исключают друг друга. Например, если инвестор купил номер в отеле с услугами оператора, то он может:
- Заработать на сдаче номера гостям;
- Заработать на перепродаже номера через время.
Отельная индустрия достаточно устойчива и перспективна в плане роста цен непосредственно на объекты. В первую очередь это связано с подорожанием земли. Такие объекты всегда строятся на участках высокой ценности. Даже если отель по какой-либо причине подешевеет, земля под ним – будет расти в цене.
Кроме того, доходно отелей привязана к инфляции. Цены на гостиничные номера никогда не стоят на месте. И никогда не ползут вниз. Они стабильно повышаются. Поэтому такой бизнес всегда будет привлекать новых потенциальных инвесторов. И заработать на его перепродаже – практически всегда можно.
Риски инвестиций в отели и советы инвесторам
Можно ли в нынешних реалиях назвать инвестиции в гостиницы на 100% безопасными? Конечно нет. Подобные обещания могут давать только мошенники и сомнительные «эксперты». Такой формат инвестиций тоже имеет свои риски. Но с небольшой разницей: они окупаются относительной высокой премией, стабильностью и перспективами.
Кроме того, при грамотном подходе к вложению своих денег инвестор может легко минимизировать риски:
- Сезонность и туристический поток. Доход отельного номера зависит от загрузки. В курортных регионах возможны сезонные просадки. Поэтому лучше выбирать отели с международным брендом, у которых есть лояльная база клиентов и доступ к глобальной системе бронирования;
- Выбор управляющей компании. Инвестиции в отельный бизнес предполагает, что управление объектом берет на себя профессиональный оператор (управляющая компания). Он сдает номера, устанавливает стандарты сервиса и следит за их выполнением, вкладывается в рекламу и т.д. Работа оператора обеспечивает инвестору пассивный доход. Но вместе с тем повышается зависимость от качества работы управляющей компании. Минимизировать риск легко. Достаточно выбирать сильные международные бренды с хорошей репутацией.
- Геополитическая обстановка. На доходность могут повлиять изменения визовых правил, налогов, курса валют и не только. Но примечательно, что именно отельные объекты лучше остальных к ним адаптируются. Объяснить это можно их гибкой тарифной политикой. При необходимости изменения расценок могут происходить буквально каждый час.
- Рыночная конкуренция. В популярных локациях может расти число новых отелей, что усиливает конкуренцию. Справиться с ней помогает сильный бренд выбранного оператора.
Как выбрать отель для инвестиции
При поиске отельного проекта под инвестицию учитывайте несколько важных нюансов:
- Бренд и оператор. Чем серьезнее и надежнее компания – тем лучше. В таком случае можно рассчитывать на действительно пассивный доход, потому что оператор возьмет на себя решение всех сопутствующих вопросов (реклама, обслуживание, создание условий и т.д.).
- Финансовая модель проекта. Важно объективно оценивать прогнозируемую нагрузку отеля, сроки окупаемости инвестиции, чувствительность к возможному падению спроса.
- Локация и туристический поток. Чтобы отельные номера приносили постоянную прибыль, лучше выбирать те из них, которые расположены в курортных зонах, стремительно развивающихся регионах, деловых центрах.
- Ликвидность выхода. Возможность перепродажи номера. Наличие бренда и управляющей компании значительно повышают ценность объекта на международном рынке . Кроме того, в брендовых отелях часто предусматривается опция обратного выкупа номеров по запросу владельца.
- Формат начисления дохода. Речь про фиксированный и плавающий доход. Важно учитывать плюсы и минусы обоих форматов. Например, фиксированный – дает стабильность. Зато плавающий – позволяет больше заработать в сезон.
Можно ли входить в инвестиционный рынок недвижимости сегодня? Да. Главное – учитывать, что ориентиры в современных реалиях меняются. Жилая недвижимость больше не способна обеспечивать действительно пассивный и высокий доход. На смену ей приходят гостиничные проекты. И чем раньше вы адаптируетесь к новым условиям, тем быстрее сможете получить преимущество перед другими инвесторами.
