Номера в отелях Marriot, BWH, Wyndham и других мировых брендов – относительно новый вид актива для российских инвесторов, которых интересует пассивный доход от недвижимости. Отельные номера (юниты) в таких проектах находятся под управлением отельной сети, но при этом владеют ими частные инвесторы. Часть прибыли забирает управляющая компания, а остальное передается владельцам номеров в виде пассивного дохода, процент которого может быть фиксированными или плавающим.
Пассивный доход от недвижимости – варианты
Основные виды инвестиционных объектов:
- Жилая недвижимость для сдачи в долгосрочную или посуточную аренду;
- Коммерческие недвижимость, предназначенные для бизнеса арендаторов;
- Отельная недвижимость в собственности частных инвесторов под управлением отельера.
От типа актива зависит не только размер потенциального пассивного доход от аренды недвижимости. Но и то, насколько в реальности «пассивной» окажется прибыль, и какую часть ее будут «съедать» расходы на содержание объекта.
Инвестиции в жилую недвижимость
Распространенное мнение тех, кто никогда не вкладывался в квартиры или коттеджи – жилой сегмент дает неизменно высокий пассивный доход. В действительности, такая аренда, скорее, возможность уберечь деньги от инфляции, но не актив с быстрой окупаемостью.
По данным международного агентства International Investment, аналитика по недвижимости в жилом сегменте показывает следующий цикл окупаемости:
- 15-18 лет – оптимистичный сценарий окупаемости при грамотном выборе объекта с учетом расположения, инфраструктуры и прочими;
- 25-30 лет – окупаемость типовых квартир, расположенных в крупных городах с развитой инфраструктурой и большим спросом на аренду жилья (турист, студенты, приезжие специалисты);
- 40+ лет – окупаемость жилой недвижимости при неудачном выборе объекта.
Даже в первом случае инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду не станут давать стабильный и реально пассивный доход. Здесь обязательно будут:
- Периоды простоев – несколько дней или недель без арендаторов;
- Необходимость решать операционные вопросы или платить за их решение управляющему;
- Самостоятельно платить налоги, проводить своевременный ремонт, учитывать другие плановые и внеплановые расходы.
Владельцы квартир, которые не хотят или не могут быть полностью вовлечены в процесс управления (поиск жильцов, реклама, клининг и т.д.), могут нанять стороннего управляющего, например риелтора, который хорошо разбирается в рынке. Но в этом случае говорить о высокой доходности уже точно нельзя. Особенно в случаях, когда объект расположен за рубежом.
Яркий пример – недвижимость в Черногории, которая многие годы пользовалась популярностью российских инвесторов ввиду развитого туризма, мягких визовых требований и близости россиянам местного менталитета. Однако в 2025 году спрос на объекты в Черногории со стороны россиян снизился на 25% – сообщает Forbes. Причина — перспективы ужесточения местного законодательства. Власти страны обещают ввести визы для россиян и дополнительные требования к владельцам недвижимости. Сдавать апартаменты и виллы в аренду самостоятельно, находясь в России, становится сложнее.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Допустим, что у вас есть складская площадь, арендуемая Mars или иной крупной корпорацией. Вероятность того, что организация вдруг не сможет платить за аренду, сравнительно мала. Риск того, что у нее внезапно пропадет необходимость в складе, тоже небольшой. Но здесь возникает другой вопрос – станете ли вы продавать такую коммерческую недвижимость?
Предложения о покупке готового арендного бизнеса кажутся привлекательными. Однако при серьезном анализе, выявляются скрытые риски. К примеру, требования арендатора о пересмотре условий или досрочном расторжении соглашения, либо административные ограничения на использование участка земли, на котором расположен объект.
В итоге, инвестиции в коммерческую недвижимость могу стать высокорисковым вложением. Если арендатор решит переехать или, например, закрыть бизнес, заработок пропадет не на дни и недели, а на месяцы. Дополнительно могут потребоваться финансовые вливания в адаптацию объекта под требования нового арендатора.
Инвестиции в отельную недвижимость – как это работает?
Суть предложения – инвестор приобретает один или несколько номеров в отеле, становясь совладельцем бизнеса. Отель продолжает находиться под управлением стороннего оператора. В этом заключается важное отличие вложений в отельную недвижимость от жилой или коммерческой. После покупки отельного юнита инвестор:
- Не занимается рекламой и поиском арендаторов;
- Не решает вопросы с сервисом и репутацией;
- Не проводит ремонт и уборку помещений;
- Не ведет юридическое сопровождение объекта.
Эти и другие задачи полностью решаются профессиональной управляющей компанией.
Дополнительные плюсы:
- Финансовая и юридическая прозрачность. Доходность, средний чек, загрузка по месяцам и прочие операционные показатели можно запросить у отельера. Иные полезные сведения даст свежая аналитика турпотока и отельного рынка в интересующей локации.
- Рост капитализации. Отель – это не просто недвижимость, это работающий бизнес, который со временем растет в цене. Особенно если говорить об отелях мировых сетей, таких как Radisson, Wyndham или Marriot. Цена актива на старте строительства и после открытия отеля может дать трех-пятикратное увеличение стоимости.
- Гибкое ценообразование на проживание. Со временем растет не только рыночная цена самих номеров, но и их тарифы для туристов. В периоды повышенной загрузки, например, проведения Олимпиады или других международных событий, цена номеров может временно расти на сотни процентов.
По данным издания Forbes Russia, в отели инвестируют не только ради заработка, но и ради ВНЖ. В нынешних условиях с ограничением поездок за границу это особенно актуально.
Выбор отеля для инвестиций
Ключевые требования к отельной недвижимости:
- география проекта – локации популярные среди туристов и с предсказуемой юридической средой;
- формат проекта – наличие и отсутствие бренда, управляющей компании.
Формат отеля
Любой, кто хотя бы немного погружался в тему инвестиций в отельную недвижимость, знает, что на этом рынке существует три основных предложения:
- локальные ноунейм отели;
- псевдобрендовые отели;
- отели мировых брендов.
Отличия брендовых и небрендовых отелей мы подробно разбирали ранее, поэтому здесь остановимся только на ключевых моментах.
Локальные отели
Небольшие отели, чаще всего построенные на кредитные средства. Как правило не обеспечены ничем, кроме честного слова местного отельера. Какая заполняемость будет у объекта? Кто и как им будет управлять? Что будет если отель не сможет обеспечить заявленную доходность? Ответы на эти вопросы инвестор узнает только столкнувшись с ними в моменте и не всегда эти ответы будут удовлетворительными.
Псевдобрендовые отели
Это своеобразный микс отеля и жилых апартаментов, где застройщик платит бренду за использование нейминга. Первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель известного бренда, а на верхних этажах располагаются типовые апартаменты, за управление которыми бренд не отвечает.
Брендовые отели
Известное имя отеля – это репутация и лояльная клиентская база по всему миру. Объекты, принадлежащие мировым брендам, проектируются под конкретную операционную модель и строятся по стандартам сети, чтобы приносить максимальный доход с каждого квадратного метра. Для инвестора такая модель предпочтительна по нескольким причинам:
- Доходность проекта рассчитана заранее. Уже на этапе заключения договора вкладчик точно знает, сколько он будет получать ежегодно, будет ли эта сумма фиксированная или плавающая, и в какой валюте будет выплачиваться;
- «Котловой метод» распределения прибыли, как страховка от простоев. Даже если конкретный номер не был занят жильцами какое-то время, инвестор всё равно получит деньги за этот период.
- Понятные условия выхода. В большинстве брендовых проектов есть опция обратного выкупа по запросу собственника. Если инвестор по какой-то причине решит вернуть свои деньги, бренд выкупит у него номер, избавив от необходимости самостоятельно искать покупателя и оформлять сделку.
География проекта
Крупные бренды предлагают номера в гостиницах, расположенных в наиболее выгодных локациях с точки зрения спроса на отельное размещение. Это может быть Южная Европа (Греция, Болгария, Грузия), Ближнем Востоке (ОАЭ, Дубай), Юго-Восточной Азии (Таиланд, Вьетнам, Бали) и другие локации. При выборе географического расположения отеля следует учитывать следующие факторы:
- Позиция в международном ТОП по турпотоку;
- Юридические условия сделки — покупка в собственность или концессия;
- Региональные налоги на недвижимость и ведение бизнеса;
- Политическая стабильность.
Приобрести номер в отеле ОАЭ будет дороже, чем, например, в Индии. Европа предложит большую экономическую и правовую стабильность, чем Бали. А Грузия предоставит самый лояльный налоговый режим для иностранных инвесторов.
Как получить пассивный доход?
Самое главное не принимать эмоциональных решений, доверяясь цифрам в маркетинговых буклетах. Если проект обещает доходность на уровне 20% или даже выше, задайте вопрос: «За счет чего возникнет такая доходность?». При внимательном изучении оказывается, что это не чистая прибыль, а валовый доход при максимальном вовлечении инвестора в операционку, где нет даже намека на «пассивность».
Обращайте внимание на институциональных инвесторов, они редко гонятся за максимальным процентом доходности. Их задача — предсказуемость и масштабируемость, поэтому они предпочитают модели с более скромной заявленной доходностью, но с высокой вероятностью её фактического получения и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление.
