Почему пандемия COVID-19 стала одним из самых показательных стресс-тестов для рынка недвижимости за последние десятилетия? В отличие от предыдущих кризисов этот шок не был связан с банковской системой или геополитикой. Пандемия ударила по ключевой основе спроса –мобильности населения. Закрытие границ, падение туризма и массовый переход бизнеса на удаленную работу резко изменили поведение всех сегментов рынка. Жилая недвижимость, офисы, гостиничный бизнес показали принципиально разную устойчивость к кризису, а международные отельные сети и локальные гостиницы разошлись в динамике доходов и восстановления.
Рассказываем, какая недвижимость в кризис 2020 года оказалась самой стабильной, и как коронавирус изменил международный рынок инвестиционных активов.
Как изменялись цены на недвижимость в кризис 2020 года
Как мы ранее сообщали, в отличие от других экономических катастроф, пандемия COVID-19 сказалась не только на экономике. Она привела к кризису мобильности. Люди потеряли возможность перемещаться между городами и странами. Практически одновременно – в феврале-марте 2020 года, все страны закрыли границы для тех, кто не имел их гражданства.
Туристический поток снизился. В некоторых локальных отелях и апартаментах краткосрочного проживания, рассчитанных лишь на сезонный спрос, загрузка номеров упала почти до нуля.
Оценив изменение цен и доходности разных видов инвестиционных объектов в COVID, можно верно ответить на два важных вопроса:
- Стоит ли в кризис покупать недвижимость?
- Каким именно активам следует отдать предпочтение?
Как мы уже разбирали в своем материале, в кризисные и «спокойные» времена основными объектами для инвестирования является жилая, коммерческая и офисная надвижимость. Плюс – апартаменты в отелях, номера в локальных гостиницах и брендовых сетях люксового сегмента.
Сравнение устойчивости инвестиционной недвижимости к кризису COVID-19
Для анализа использовалась адаптированная концепция экономиста Хаймана Мински, а также показатели инвестиционной триады: доходность, надежность, ликвидность.
| Вид недвижимости | Общая устойчивость | Основные проблемы в пандемию | Период восстановления |
| Международные отели | +++ | Закрытие границ, отсутствие иностранных туристов | 2-4 года |
| Локальные гостиницы | + | Потеря потока гостей, нехватка средств на модернизацию под медицинские требования | 3-5 лет, многие прекратили работу |
| Коммерческие и офисные объекты | ++ | Разорение бизнеса, потеря арендаторов, рост популярности онлайн-сервисов и удаленки | 3-7 лет |
| Жилая недвижимость | ++++ | Увеличение количества предложений, падение ставок аренды | 1-2 года |
Подробный разбор того, как вели себя разные форматы недвижимости при COVID-19 и во время двух других крупнейших мировых кризисов, также можно найти на нашем сайте.
Жилая недвижимость в пандемию
После начала коронавируса, людям по-прежнему требовалось жилье для долгосрочной аренды. Однако:
- Ажиотажного спроса не было. Внутренняя миграция почти остановилась, общий уровень дохода снизился. Те, кто сдал квартиры до пандемии, продолжал зарабатывать, а те, кто не успел найти арендаторов, столкнулся с низким спросом;
- Объем предложения оставался стабильным или даже возрастал. Это не позволяло собственникам повышать цены на уровень инфляции.
По данным Коммерсант, в пик пандемии средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры в российских мегаполисах выросла на 3.4%, в то же время официальная инфляция по итогам года составил 4.9%.
Офисная и коммерческая недвижимость в коронавирус
Владельцы офисов пострадали в период COVID сильнее других. Государство обязало бизнес отправлять сотрудников на работу из дома. Потребность в офисах отпадала. Арендаторы, которые годами снимали офисы, разрывали договоры.
Схожая картина наблюдалась в секторе торговых площадей. Люди, вынужденные сидеть на карантине, переставали ходить в ТЦ. Мелкий бизнес в отсутствие покупателей останавливал работу или полностью закрывался и отказывался от аренды. Даже крупные бренды не смогли адаптироваться. К примеру, британская сеть универмагов Debenhams, основанная в 1778 году, была вынуждена полностью закрыть бизнес в 2021 году.
Отельная недвижимость в COVID-19
Отели столкнулись с беспрецедентным падением спроса на свои услуги. По данным UNWTO, международный туризм за один год сократился примерно на 74% – это крупнейшее падение в XXI веке. Прибыль большинства локальных отелей упала до нуля и они были вынуждены либо продавать бизнес с большим дисконтом, либо закрываться на «консервацию» до лучших времен.
Немного иначе ситуация обстояла в сегменте брендовых отельных сетей. Безусловно, они ощутили на себе экономическое давление пандемии. Однако за счет динамического ценообразования, перераспределения и оптимизации расходов, глобальных систем бронирования, эта бизнес-модель выстояла.
Меры защиты инвестиций в периоды кризисов
Активы с высокой ликвидностью и стабильным доходом в периоды экономического спокойствия, не могут гарантировать аналогичных результатов в кризис. В конечном счете ключевую роль играет не сам по-себе актив, а эффективность его управления. Особенно хорошо это видно на примере недвижимости.
Профессиональное управление недвижимостью в кризис
В плане защиты от потери дохода, номера в отелях Wyndham, Marriott и других премиум-брендов, принадлежащие частным инвесторам, но фактически находящиеся под контролем специалистов, наиболее привлекательны. Здесь:
- Привлечением гостей, организацией ремонта и обслуживания помещений, решением других операционных вопросов занимается профессиональная команда;
- Когда рынок становится нестабильным, отельная сеть может позволить себе тестировать различные антикризисные меры и поэтапно масштабировать наиболее эффективные, адаптируя их к конкретной локации и сегменту рынка;
- В штате корпораций-владельцев люксовых отельных сетей всегда есть кризисные управляющие и риск-менеджеры, которые позволяют компании выходить из кризисных ситуация с наименьшими потерями.
Кратко, на практике, это выглядит так: собственник отельного номера, наравне с другими инвесторами, переживает кризис в недвижимости. Однако не совершает ошибки из-за отсутствия опыта или паники, не тратит время, ресурсы и нервы на поиск работоспособных антикризисных мер. Он продолжает получать максимально возможную прибыль в условиях сложившейся ситуации.
Выбор отелей с эффективной моделью операционного управления
В пандемию COVID отельные бренды Wyndham, Accor и другие продемонстрировали свою устойчивость даже в условиях спроса близкого к нулевому. Секрет стабильности люксовых-отелей – эффективная модель операционного управления. Сразу после начала пандемии отельные сети:
- Ввели более гибкие условия бронирования. Среди них: возможность отказа от невозвратной брони (ваучеры, изменение дат, возврат средств), отмена обязательного депозита.
- Внедрили новые форматы работы. Среди них: «офис в отеле» (бронь номера с 9 часов до 18 часов как делового кабинета), долгосрочная аренда для самоизоляции или удаленной работы.
- Подготовили номерной фонд и общие площади к обновленным санитарным требованиям.
- Расширили список услуг, которые позволяли гостям проживать в отеле минимально взаимодействую с персоналорм.
Своевременное введение этих и других мер, способствовавших стабилизации потока гостей, по финансовым и прочим причинам оказалось недоступно ноунейм и локальным отелям, апартаментам для краткосрочного проживания.
О «скрытых» причинах
Афоризм «богатые становятся богаче, а бедные беднеют» приписывают Перси Биши Шелли. Знаменитая фраза является упрощенным описанием эффекта Матфея, согласно которому, преимущества быстрее получает и накапливает тот, у кого они уже есть.
В период кризиса многие состоятельные и даже очень богатые люли столкнулись с убытками. Однако они не отказались от привычного образа жизни, продолжая путешествовать и проводить деловые встречи за пределами своих стран. А для остановок они выбирали люксовые-отели мировых брендов, которые могли предложить необходимые меры защиты от коронавируса, высокую степень анонимности и привычный сервис.
Этот неочевидный пример иллюстрирует, что спрос на номера премиум сегмента остается стабильным, даже во время тяжелой перестройки экономики.
Главные выводы
Сегменты инвестиционной недвижимости, находящиеся под управлением квалифицированных специалистов, лучше защищены в кризисы. Они могут быстро и эффективно адаптироваться почти к любым сложным условиям.
Сейчас у частных инвесторов есть возможность покупки номеров в отелях международных брендов, находящихся под профессиональным управлением. Риски у таких инвестиций, также как любых других, есть. Но по многим объективным причинам, они сравнительно низкие.
