2026 год – это время инвестиционных изменений. Буквально пару лет назад большинство людей выбирали стандартную схему: покупаем квартиру и зарабатываем либо с ее перепродажи, либо с аренды. Сейчас такой формат заработка теряет актуальность. Особенно – среди крупных вкладчиков. Текущая аналитика по рынку недвижимости подсвечивает некоторые трансформации рынка. И теперь инвесторы обращают все большее внимание не на простые квартиры и ЖК, а на полноценные экосистемы. Подробнее этот вопрос разберем далее.
Кластерная модель становится все более популярной
Глобальный рынок недвижимости переходит к кластерной модели. От традиционных подходов она отличается тем, что объекты в данном случае многофункциональны и самодостаточны. Это не отдельные сооружения. А объекты, которые входят в единую экосистему и объединяются между собой по различным параметрам:
- Назначение;
- Местоположение;
- Тип собственности;
- Цена и т.д.
В отличие от отдельной застройки, кластер имеет собственный внутренний трафик, что способствует постоянному развитию. Как следствие, стоимость объекта повышается. Причем такое развитие может происходить на протяжении длительного времени. Поэтому масштабирование прибыли от инвестиций не имеет прямых ограничений.
Потеря позиций классической аренды
Большинство инвесторов привыкли к классической схеме пассивного дохода: покупка жилья → его сдача/продажа → прибыль. Но с 2026 года такая модель теряет свои позиции. Причин несколько:
- Ужесточение прав арендаторов (особенно в Европе и ряде стран Азии);
- Растущие налоги;
- Невысокая доходность (как правило, до 5-6%).
При этом пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости показывает иную динамику. Здесь работает эффект масштаба. Кластером управляет отдельная компания. Она берет на себя расходы на:
- Поддержку объекта;
- Рекламу;
- Обслуживание и т.д.
За счет этого расходы инвестора уменьшаются. Как и головная боль, которая часто возникает при самостоятельном управлении объектом.
Почему недвижимость кластерного формата становится основным инструментом инвестиций
У кластерных инвестиций есть несколько важных плюсов:
- Высокая доходность и спрос. Коммерческие кластеры (отели, складские объекты, курортные комплексы) пользуются стабильно высоким спросом у представителей B2B сегмента, что обеспечивает высокую арендную ставку.
- Защита от инфляции. Арендные ставки на коммерческую кластерную недвижимость растут быстрее, позволяя стабильно и реально сохранять вложенный капитал.
- Профессиональное управление. Кластеры управляются компанией. На ней же лежат все основные расходы (маркетинг, поддержка и т.д.). Инвестору не нужно тратить на это свои деньги.
Инвестиции в кластеры – это один из более реалистичных сценариев для пассивного дохода. Раньше инструментом для его получения выступала жилая недвижимость. Но сегодня, вкладываясь в нее, можно сказать, что собственник становится самозанятым (о чем более подробно рассказано в статье International Investment). Вкладываясь в коммерческие объекты, склады и другие форматы многофункциональных кластеров, инвестор, по сути, тратит время только на покупку. В данном случае он избавляет себя от решения многочисленных параллельных вопросов. Поэтому такая инвестиция и вправду может стать источником пассивного дохода.
Прогнозы на 2026 год – чего ждать и к чему готовиться
Как сообщает Savills на 2026 год, после небольшого инвестиционного застоя (незначительный спад был характерен для периода 2023-2024 годов) на мировом инвестиционном рынке скоро произойдет стремительный рост. Ожидается, что он достигнет оборота в 1 трлн долларов.
Другой обзор, уже от JLL ставит во главу инвестиционных трендов 2026 года экономику впечатлений. Проще говоря, по прогнозам компании нас ожидает рост цен на многофункциональные кластеры, в которых можно не просто жить, но еще и работать, обучаться, развиваться:
- Отельные экосистемы;
- Коворкинги;
- Зоны ритейла;
- Складские экосистемы и др.
Это уже проявляется в Дубае, Индии и Юго-Восточной Азии, где спрос на брендированные резиденции и отельные объекты вырос на 20% (данные Knight Frank).
О чем это говорит простыми словами? Все просто: мы находимся в точке перегиба. После паузы 2023–2024 рынок недвижимости готов совершить серьезный рывок. Если раньше инвесторов интересовали только квадратные метры и они приобретали такие в надежде на их рост, то сейчас капитал идет туда, где есть жизнь, эмоции, сервис. И его ввод в такое направление – это покупка реального актива на старте нового глобального цикла роста цен.
Инвестиции в отель как наиболее популярный формат входа в кластер
Особого внимания в 2026 году завоевывает отельная недвижимость. Считается, что именно она в ближайшее время может стать одним из основных инструментов входа в инвестиционный рынок. Global Market Insights Inc. ожидает, что уже в 2034 году объем рынка инвестиций в гостиничную недвижимость в США превысит 178 млрд долларов. Для сравнения, ее объем в 2024 году оценивался в 61,3 млрд долларов.
Такая же тенденция характерна и для других стран. Например, по данным IBC Real Estate, объем вложений в гостиничную недвижимость российскими инвесторами только за первое полугодие 2025 года составил 15 млрд рублей, что на 4 млрд рублей больше аналогичного периода 2024 года.
Высокая доходность и безопасность – вот, чем объясняются такие данные. Особенно в сравнении с жилой недвижимостью:
| Квартира | Отельный объект | |
| Средняя доходность | 4-6% годовых | 10-14% годовых |
| Операционные расходы | Собственник (инвестор) | Управляющая компания |
| Арендаторская загрузка | 60-70% (зависит от сезона, расположения и др.) | 80%+ (за счет внутренней инфраструктуры и бренда) |
| Налоговые льготы | Минимальны | Часто субсидируется государством для развития бизнеса |
Еще одно глобальное отличие инвестиций в отель и жилую недвижимость заключается в скорости выхода из актива. Объект в работающем гостиничном кластере продается в среднем за 45-60 дней. А вот квартира может «висеть» на доске объявлений месяцами. И чтобы ее продать, часто приходится снижать стоимость.
Плюсы и минусы вложений в недвижимость в текущем цикле
Перед любым шагом в инвестициях важно объективно оценить все его плюсы и минусы. Кластерная недвижимость в этом смысле не будет исключением. Вот главные преимущества, которые она предоставляет:
- Защита от инфляционных шоков. В отличие от облигаций, доходность в кластерах индексируется практически в реальном времени. Яркий пример — отели, здесь стоимость суток проживания или сервисных сборов формируются ежедневно.
- Высокая ликвидность благодаря брендовому эффекту. Объекты в составе известных кластеров и/или под управлением международных операторов продаются быстрее и выгоднее (примерно на 30-40%), чем лоты в точечных застройках.
- Прибыль за счет развития инфраструктуры. Приобретая объект в кластере, собственник инвестирует только в него. А сама территория при этом продолжает развиваться. Но уже за счет других девелоперов. И это положительно влияет на стоимость объекта. Она постоянно растет под влиянием общего развития территории.
К другим плюсам инвестиций в недвижимость можно отнести и обход валютных рисков. Правда, это касается только работы с зарубежными кластерами. Такие объекты позволяют получать пассивный доход в твердой валюте.
Имеются у инвестиций в коммерческую недвижимость и многофункциональные кластеры и свои минусы:
- Зависимость от операционного управления. В данном случае собственник не контролирует маркетинг и обслуживание объекта. Этим занимается управляющая компания. И успех инвестиций, по сути, зависит от ее действий и правильности принимаемых решений.
- Высокий порог входа. Качественные кластерные проекты требуют гораздо более значительного объема собственных средств, в отличие от жилых объектов.
- Геополитическая волатильность. Даже самый успешный кластер может столкнуться с падением доходности при изменении визовых правил или налоговых режимов для нерезидентов в конкретном регионе.
Но даже эти минусы не способны снизить позиции инвестиций в многофункциональные проекты. Такой инструмент все еще остается наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения финансов. Он позволяет приобрести полноценный инфраструктурный рычаг.
Советы инвесторам для максимизации доходности в 2026 году
Инвестиции в многофункциональную недвижимость в 2026 году — это не эмоциональная покупка и не слепое следование трендам. Это математически выверенный ход, который позволяет получить действительно пассивный и высокий доход. Главное — соблюдать несколько правил:
- Проверяйте жизнеспособность проекта (внимательно изучайте мастер-план развития кластера на ближайшие 10 лет);
- Делайте ставку на профессиональное управление (без него получение максимально пассивного дохода невозможно);
- Грамотно выбирайте локацию (лучше отдавать предпочтение районам, которые входят в топ приоритетных зон развития).
На 100% предугадать, куда именно стоит вкладывать деньги в 2026 году, чтобы получить максимальную приумножить свой бюджет, невозможно. Если бы такая информация была, ей бы давно воспользовались крупные инвесторы. Но если руководствоваться актуальными прогнозами, аналитикой и статистикой, то именно инвестиции в многофункциональные кластеры можно назвать одним из наиболее оптимальных вариантов.
