На рынке отельной недвижимости есть одна деталь, о которой почти никто не говорит. Именно она определяет, будете ли вы получать доход или останетесь с дорогой коробкой, которую невозможно ни сдать, ни продать.
Эта деталь не видна на рендерах и менеджеры о ней почти никогда не говорят. Она проявляется позже — когда инвестор уже подписал договор.
Мы собрали четыре главные ловушки, которые незаметны до покупки, но способны обнулить доходность и превратить доходный актив в неликвид.
Инвестор купил за $160 000 номер в «апарт-отеле» на Бали, который на рендерах выглядел как филиал рая на земле: бассейны, лаунжи, зеленые зоны, роскошные номера. Финансовая модель была рассчитана в трех сценариях, оптимистичном, негативном и вероятном. В негативном варианте получалось 8% доходности, что выглядело в целом неплохо.
Правда, вот даже через год после ввода в эксплуатацию объект вместо прибыли, приносил чеки за обслуживание и амортизацию. В самом скромном варианте, ожидалось $1000 в месяц прибыль, а получилось минус $50 в месяц. Как так вышло?
Негативный, вероятный и оптимистический варианты были рассчитаны исходя загрузки 60%, 70% и 85%, а по факту В низкий сезон отель работал с загрузкой на уровне 14%. В высокий сезон — 22%.
Если бы инвестор знал, что средняя заполняемость по году у такого типа объектов на уровне 40%, то отказался бы от покупки сразу как увидел “финмодель”. Теперь, перепродать неприбыльной актив не получается, это и есть неликвид.
Причина в том, что девелопер пообещал построить отель. А построил здание, на которое повесил табличку «Отель».
Почему инвесторы выбирают неправильно?
Как люди чаще всего «оценивают» проекты? Обычно по категориям, которые нам понятны и комфортны:
красивые рендеры;
обещанная доходность;
хорошая локация.
Но застройщик преследует свои интересы, а не ваши. Хорошо, если предлагаемый продукт соответствует интересам обеих сторон. Если это действительно отель, он по-настоящему продуман, застройщик не сэкономил на нем и продает дорогой объект за высокую цену. А если нет?
Тогда застройщик фокусирует ваше внимание на том, что выглядит выгодно и эмоционально приятно. А проблемные вопросы операционной логики, работы персонала, туристических потоков он игнорирует. Да и неопытный покупатель «сам обманываться рад» — не задаёт вопросы, которые могут расстроить его самого.
Девелопер не собирается сам заниматься отельным бизнесом. Он кладет кирпич и продает «квадраты». Станет ли это сооружение после продажи отелем или складом — это уже не его проблемы.
Когда речь идет о покупке номера в отеле, то рекомендуем предварительно ознакомиться с аналитическим исследованием «Luxury hospitality sector market research» крупнейшей международной компании в области аудита и консалтинга BDO.Материал придет вам на имейл и в Telegram бот.
Исследование показывает, что только роскошные отели ведущих мировых брендов формата all inclusive и только в 2023 году увеличили среднегодовую заполняемость с 60% до 70%. А стоимость проживания даже у стандартных отелей класса Luxury более чем на 20% ниже, чем у мировых гигантов. Разница же с локальными апарт-отелями десятки процентов по всем ключевым показателям.
А теперь подумайте: почему локальный застройщик, соорудивший коробку с вывеской «Отель» без бренда и международной программы лояльности обещает вам заполняемость и доходность на уровне мировых лидеров этого рынка? Причем стабильную круглый год? Насколько это может быть правдой?
Итак, ловушка №1:
Настоящий отель проектируется с учетом:
загрузки, подтвержденной рыночной статистикой;
емкостью рынка;
сезонными пиками и падениями;
сервисами;
housekeeping;
логистикой и персоналом.
В 80% случаев девелоперы эти требования игнорируют, чтобы просто заработать на продаже апартаментов.
Последствия такой экономии:
очереди у лифтов в высокий сезон;
паралич работы уже при 80% заполнении;
рестораны или бар на 12 мест при 200 номерах;
нехватка складских и служебных зон;
хаос при заселении и выезде;
нулевая операционная логика.
На входе инвестор видит красивую упаковку, а на выходе получает хаос и недозагрузку.
Ловушка №2:
инфраструктура на рендерах — почти всегда фикция
Почему сданный объект очевидно не похож на то, что инвестор видел на рендерах?
Как это бывает в реальности:
часть инфраструктуры оказывает «объективно» невозможно реализовать;
от еще одной части отказываются в связи с «изменившейся концепцией»;
что-то вообще не планировалось реализовать — это был просто маркетинг.
Самые «продающие» зоны могут превращаться в парковку или бетонное «пятно». Потому что так дешевле для застройщика, проще и не требует содержания. Но именно это снижает заполняемость отеля.
Ловушка №3:
непонимание работы управляющей компании
Ни покупатели отельных номер, ни даже сами девелоперы, которые строят «отели», зачастую вообще не понимают, что значит «оператор отеля».
В обывательском понимании это:
нанятый «человек», который будет выдавать ключи и принимать бронь на Booking;
ресторан с «уличной» системой управления — кто раньше зашел, тот и сел;
банщик, выдающий халаты.
Этим представления об «управлении» часто и заканчиваются.
С таким подходом отель становится бетонной коммуналкой с заполняемостью 10-20% и чеком, равным посуточной аренде квартиры. В калькуляторе доходности при этом фигурирует 80% заполняемости и расценки уровня Hilton. Разрыв между ожиданиями и реальностью огромен.
Ловушка №4:
финмодели — это жонглирование цифрами
«Финансовые модели», преподносимые инвесторам, — это, как правило:
явно завышенные ожидания (обещания) заполняемости;
завышенные цены, не соответствующие рыночным реалиям;
заниженные расходы на управляющую компанию;
игнорирование сезонных факторов;
неучтенные скрытые комиссии;
не просчитанные реальные операционные расходы;
недооцененные риски и турбулентности.
Задача этих «документов» — не показать реальную доходность, а просто дать отделу продаж инструменты и «аргументы» для покупателя. Опытный инвестор сразу видит нестыковки в таких фин моделях.
