בישראל 84,000 דירות לא נמכרו: שוק הדיור ממשיך להאט

Unsplash

בסוף אפריל 2026 נרשמו בשוק הדיור בישראל כ-84,000 דירות מקבלן שלא נמכרו — אחד הנתונים הגבוהים ביותר מאז תחילת המדידות. מספר העסקאות ירד ב-15.4% ברבעון וב-11% בחישוב שנתי, כך מדווח i24NEWS בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מכירות דירות מקבלן בישראל בשנת 2025

קודם לכן נרשם היקף שיא בסוף דצמבר 2025. אז הגיע מספר הדירות החדשות שלא נמכרו ל-86,090, ולאחר ניכוי עונתיות הוערך ב-83,340. ההערכה הייתה כי יידרשו 29.2 חודשים למימוש המלאי שהצטבר. אנליסטים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל ציינו כי מאז אפריל 2022 היקף הדיור מסוג זה גדל בממוצע ב-1.5% בחודש.

בין הערים הגדולות הובילה ירושלים בדירוג השלילי, כאשר כ-10,230 נכסים נותרו למכירה. אחריה דורגו תל אביב-יפו (9,710) ובת ים.

בשנת 2025 בישראל נמכרו כ-90,690 דירות — ירידה של 11.9% בהשוואה ל-2024, אך עליה של 26.9% לעומת 2023. הדירות החדשות היוו 37.5% מכלל העסקאות, או כ-34,030 נכסים. העסקאות בדירות מקבלן הצטמצמו ב-25.5% בשנה. כמעט שליש מהחוזים — 10,160 דירות — נחתמו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. שוק היד השנייה הציג עמידות רבה יותר: במהלך השנה נמכרו כ-56,660 דירות, ירידה של 1% בלבד לעומת 2024.

דינמיקת העסקאות בשוק הדיור בישראל בשנת 2026

בין פברואר לאפריל 2026 נמכרו בישראל 20,610 דירות. מדובר בירידה של 15.4% לעומת הרבעון הרביעי של 2025 וירידה של 11% ב-12 חודשים. ההאטה הבולטת ביותר נרשמת בשוק היד השנייה. מכירות הדירות הקיימות ירדו ב-17.7% ברבעון וב-13% בשנה.

חלק ניכר מהעסקאות נרשם במחוז המרכז ובמחוז הדרום, שהיוו 26% ו-21% מכלל הפעילות בדיור בהתאמה. במקביל, שוק הנדל״ן בתל אביב הציג את אחת הירידות החדות ביותר במדינה. בתוך רבעון צנחו המכירות של דירות חדשות ודירות יד שנייה כאחד בכ-27%.

היכן מתקשים למכור נדל״ן בישראל

בסוף אפריל נותרו בידי היזמים בישראל כמעט 84 אלף דירות שלא נמכרו. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ-29.5 חודשים למימוש היקף זה. המלאי הגדול ביותר מרוכז במחוז תל אביב — כ-25,300 דירות, המהוות כמעט 30% מכלל המלאי הלאומי שלא נמכר. במקום השני נמצא מחוז המרכז — 20,600 דירות.

בין הערים, המספר הגבוה ביותר של נכסים נרשם בירושלים, שם ממתינות לקונים 10,133 דירות. בשוק של תל אביב נותרו 9,960 דירות ללא רוכשים.

הגבלות על שוק הדירות מקבלן בישראל

בישראל מקובל לרשום עסקה כמכירה מלאה גם בעת תשלום חלק קטן מהסכום. בעבר היה פופולרי מתווה שבו שולמו 20% מהמחיר בהתחלה והיתרה נפרסה בהמשך — ללא הצמדה. כך לקח היזם על עצמו את ההתייקרות הקשורה לאינפלציה או למדד תשומות הבנייה, מה שהתקבל בחיוב אצל הקונים.

בנק ישראל ראה במבצעים מסוג זה סיכון למשקי הבית ולמערכת הפיננסית. בעקבות זאת, במרץ 2025 הוטלו הגבלות על שימוש במודל 20/80 ובמסלולים דומים. בשל כך הצטמצם מספר כלי התמרוץ לרכישה, והדיווחים על היקפי המכירות הפכו למשקפים יותר.

סיכום

אנליסטים של International Investment מציינים כי היצע הדיור בישראל ממשיך להצטבר מהר יותר מהתאוששות הביקוש. על היזמים מוטלות הגבלות בשימוש במגוון מסלולי הטבות שסייעו בעבר לתמוך במכירות ולמתן את הירידה בשוק. במקביל נמשכים לחצים מהסביבה המאקרו-כלכלית: עלויות אשראי גבוהות, חוסר ודאות ורמת מחירי הנדל״ן יוצרים התנהגות זהירה יותר מצד הרוכשים.

על רקע זה, חלק מהמשקיעים והרוכשים הפרטיים מתחילים להעריך מחדש את יעדי ההשקעה. העניין נוטה לעבר שווקים עם רף כניסה נמוך יותר ופוטנציאל תשואה גבוה יותר. בין היעדים הללו בולטת גאורגיה: בטביליסי נמנים הרוכשים הישראלים עם קבוצות המשקיעים הזרים הגדולות ביותר, ובבטומי הם תופסים נתח שוק משמעותי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment