מכירות הדירות בטביליסי הגיעו לשיא מאז 2022

מכירות הדירות בטביליסי ביולי 2026 עלו במידה ניכרת, והיקף העסקאות בשוק היד השנייה הגיע לשיא חודשי מאז שנת 2022. פעילות הרוכשים נתמכה בשיפור סנטימנט השוק, התחזקות הלארי הגיאורגי וירידת שיעורי הריבית, כך צוין במחקר של Galt & Taggart.

דינמיקת עסקאות הנדל״ן למגורים בטביליסי

נתונים כלליים. ביולי 2026 נרשמו בטביליסי 4,475 עסקאות דיור, על פי נתוני הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR). בשוק היד השנייה נמכרו 2,294 נכסים — עליה של 18.8% בהשוואה לשנת 2025. זהו הנתון החודשי הגבוה ביותר מאז שנת 2022. בתקופת ינואר–יולי גדל מספר עסקאות אלו ב-16.6%.

בשוק הראשוני נרשמו ביולי 2,181 עסקאות (+24.4%). בשבעת החודשים הראשונים נרשמה צמיחה של 19.9%. ב-Galt & Taggart מציינים כי הסטטיסטיקה הרשמית אינה משקפת במלואה את המצב הקיים עקב עיכובים בין מכירת הנכס לרישומו בפנקס, ולכן אנליסטים עורכים בנוסף סקר קבוע בקרב יזמים.

פרויקטים של יזמים. ביולי עלה היקף המכירות בפועל בקרב יזמים מערכתיים, המחזיקים ביותר מ-100 פרויקטים בטביליסי, ב-14.8% במשך 12 חודשים, ובמשך שבעה חודשים — ב-30.1%. בסך הכל בינואר–יולי נרשמו בבירה 27,274 עסקאות נדל״ן למגורים, והשווי הכולל של הנכסים שנמכרו הגיע ל-2.5 מיליארד דולר (+27.3%).

מכירות לפי שכונות. במהלך שבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו הכי הרבה דירות בדידי דיגומי — 5,740. אחריה מגיעות סבורתלו (4,926) וסמגורי (4,082). בגלדאני, איסאני ודידובה עלה היקף המכירות על 2,000 נכסים. בואקה נרשמו 884 עסקאות, בצ׳וגורתי — 824, והכי פחות במטאצמינדה — 441.

דיור פופולרי בטביליסי. הביקוש העיקרי מתמקד בדירות בשטח של 51–80 מ״ר. נתח השוק שלהן עלה מ-51.6% בשבעת החודשים הראשונים של 2024 ל-52.2% באותה תקופה של 2025 ול-53.8% בשנת 2026. עסקאות בנכסים בשטח של 35–50 מ״ר ירדו מ-26.6% ל-24.6%. דירות גדולות (81–150 מ״ר) שומרות על נתח יציב — כ-19.7–19.8% מהשוק. דירות בשטח של 151–250 מ״ר מהוות 2% מהמכירות.

זרים בטביליסי. חלקם של אזרחי גיאורגיה נותר דומיננטי, אך הולך ומצטמצם על רקע העלייה בהתעניינות מצד רוכשים זרים. בשנת 2023 היוו המקומיים 85% מהעסקאות, ובשבעת החודשים הראשונים של 2026 — 74%. הפעילות הגבוהה ביותר נרשמה בקרב רוכשים מישראל: הנתון זינק מ-4% ל-11%, מה שהציב קבוצה זו במקום הראשון בקרב זרים. מספר העסקאות בהשתתפות רוסים ירד בשנת 2024 ל-2%, ובינואר–יולי 2026 עלה ל-4%. המכירות לנציגי מדינות אחרות עלו מ-6% ל-11%.

היתרי בנייה בטביליסי

בעשור האחרון ירד מספר פרויקטי המגורים החדשים בטביליסי, אך היקפם הממוצע גדל. בשנים 2015–2017 הונפקו מדי שנה יותר מ-310–340 היתרים. בשנת 2023 נרשם שיא בשטח הכולל — 1.94 מיליון מ״ר, אך עם 258 אישורים בלבד. בשנת 2024 עמד הנתון על 1.81 מיליון מ״ר. בשנת 2025 ירד מספר ההיתרים ל-208, וההיקפים הצטמצמו ל-1.73 מיליון מ״ר.

בינואר–יולי 2026 אושרה בטביליסי בנייה של 1.001 מיליון מ״ר של דיור, עם הנפקת 111 היתרים. בחודשיים הראשונים נותרה הפעילות מתונה: 29,000 בינואר, 60,000 בפברואר. ביוני חל זינוק חד ל-300,000 מ״ר. ביולי הונפקו היתרי בנייה עבור 17 פרויקטים בטביליסי. שטח הפרויקטים עלה ב-50.3%, ל-182,789 מ״ר. בסיכום שבעת החודשים התוצאה הייתה כמעט זהה לזו של השנה הקודמת: 1.001 מיליון מ״ר לעומת 1.004 מיליון.

בין השכונות מובילה דידי דיגומי (186,000 מ״ר). צמיחה מטאורית בפעילות יזמית הציגה שכונת נדזלדבי, שזינקה למקום השני עם נתון של 175,000 מ״ר. זאת כאשר ב-7 חודשי 2024 הונפקו היתרים במיקום זה עבור 32,000 מ״ר בלבד. באיסאני, שהייתה המובילה המוחלטת ב-2025, ירד הנתון מ-218,000 ל-89,000 מ״ר. בשכונות המרכזיות, כמו ואקה (8,000 מ״ר) ומטאצמינדה (1,000 מ״ר), היקפי הבנייה החדשה נותרים מינימליים בשל צפיפות המבנים הקיימת.

כמה עולה דיור בטביליסי

המחיר הממוצע למ״ר בשוק הראשוני בטביליסי עלה ביולי ב-0.7% בהשוואה ליוני והגיע ל-$1,426. בשוק היד השנייה, אם מביאים בחשבון מבנים חדשים שנבנו לפי היתרים שהונפקו החל מ-2013, עלה הנתון ב-2% בחודש — ל-$1,372.

סגמנטים. בשבעת החודשים הראשונים של 2024 היווה סגמנט התקציב של עד $1,100 למ״ר כ-68.8% מכלל המכירות. באותה תקופה של 2026 הצטמצם נתחו ל-49.5% ולראשונה ירד מתחת למחצית השוק. סגמנט הביניים עם מחירים של בין $1,101 ל-$2,000 למ״ר, לעומת זאת, התרחב משמעותית. נתחו עלה מ-27.1% ל-42.9%. סגמנט הפרימיום עם מחירים של בין $2,001 ל-$3,000 למ״ר הגדיל את נתחו מ-3.3% ל-6%. סגמנט האולטרה-פרימיום עם שווי של מעל $3,000 למ״ר עלה אף הוא — מ-0.7% ל-1.6%.

שכונות. בסגמנט הפרימיום נותרה ואקה המיקום היקר ביותר. ביולי 2024 עמד המחיר הממוצע של דירה במצב ״שלד לבן״ על $2,390 למ״ר, ועד יולי 2026 עלה ל-$3,180. בסגמנט העסקי המחירים הגבוהים ביותר הם בסבורתלו ובקרצאניסי — $1,732 ו-$1,671 למ״ר בהתאמה. בדידובה הגיע המחיר ל-$1,425, באיסאני — ל-$1,407 למ״ר. במאגר הדיור הנגיש עמדו המחירים על $1,094 למ״ר בוושליג׳ווארי, $1,146 בגלדאני, $1,148 בדידי דיגומי ו-$1,178 בסמגורי. אפילו בסגמנט התקציבי חצה תג המחיר את רף ה-$1,000 למ״ר.

שכירות דירות בטביליסי: מחירים ותשואה

המחיר הממוצע של שכר הדירה בטביליסי בתקופה שבין יולי 2025 ליולי 2026 נותר יציב באופן כללי. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בסגמנט הפרימיום. בואקה שילמו על דיור שכור בממוצע $15.1 למ״ר, במטאצמינדה — $13.

בקטגוריית המחיר הבינונית מובילות סבורתלו ($11.4), קרצאניסי ($10.8) ואיסאני ($10.2). אחריהן צ׳וגורתי ($9.9), דידובה ($9.8), וושליג׳ווארי ונדזלדבי — $9.5 למ״ר כל אחת. במאגר הדיור הנגיש המחירים הנמוכים ביותר הם בסמגורי ($8.5), גלדאני ($8.6) ודידי דיגומי ($8.7).

ביולי 2026 עמדה התשואה הממוצעת מהשכרה בטביליסי על 8.5% — ללא חישוב הוצאות שיווק, תחזוקה ומסים. בין ערי האזור נרשם נתון גבוה יותר רק באנקרה — 9.5% ובטשקנט — 8.7%. באסטנה הגיעה התשואה ל-8.1%, בירוואן — 7.3%, בבאקו — 5.1%. בבירות אירופה מההשוואה המוצגת התשואה נמוכה משמעותית: בווילנה, טאלין וסופיה — 3.9%, בבוקרשט — 4.3%, בקישינב — 5%.

מה זה אומר עבור המשקיעים

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי הנדל״ן למגורים בטביליסי שומר על פוטנציאל להתרחבות נוספת, אך מבנה הביקוש משתנה בהדרגה. הרוכשים עוברים לסגמנטים יקרים יותר, והיזמים מתרכזים בפרויקטים גדולים. במקביל, היצע חדש ומשמעותי מגביל את הסיכוי להתייקרות חדה של הדירות בטווח הקרוב.

על מחירי הדיור ימשיכו להשפיע שני גורמים מנוגדים. היצע מוגבל בשכונות המרכזיות יתמוך במחירים. היקפי בנייה גדולים בדידי דיגומי, נדזלדבי ומיקומים נוספים יגבירו את התחרות בין הפרויקטים ויבלמו את עליית המחירים.

למשקיעים כדאי לקחת בחשבון את עליית מחירי הדיור לצד שמירה על מחירי שכירות ללא שינוי. תקופת החזר ההשקעה עלולה להתארך. בנוסף, הנתון של 8.5% משקף תשואה ברוטו. לאחר ניכוי מסים, הוצאות תחזוקה ושיווק ותקופות שבהן הנכס עומד ריק, התוצאה בפועל תהיה נמוכה יותר.

תחרות נוספת לנדל״ן למגורים יוצרים פרויקטים מלונאיים. השקעות בהם מניבות במספר מקרים תשואה גבוהה ויציבה יותר, במיוחד בסגמנט הפרימיום ובמלונות ממותגים. ככל שמחירי הדירות עולים, גורם זה יקבל חשיבות רבה יותר בעת בחירת אפיק ההשקעה בנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment