Продажи квартир в Тбилиси достигли максимума с 2022 года

Продажи квартир в Тбилиси в июле 2026 года заметно выросли, а объем сделок на вторичном рынке достиг максимального месячного уровня с 2022 года. Активность покупателей поддержали улучшение рыночных настроений, укрепление грузинского лари и снижение процентных ставок, отмечено в исследовании Galt & Taggart.

Динамика сделок с жильем в Тбилиси

Общие данные. В июле 2026 года в Тбилиси зарегистрировали 4 475 сделок с квартирами, следует из данных Национального агентства публичного реестра (NAPR). На вторичном рынке реализовали 2 294 объекта — на 18,8% больше, чем в 2025-м. Это максимальный месячный показатель после 2022 года. За январь–июль количество таких операций увеличилось на 16,6%.

На первичном рынке в июле зарегистрировали 2 181 сделку (+24,4%). За семь месяцев зафиксирован рост на 19,9%. Galt & Taggart отмечает, что официальная статистика не полностью отражает текущую ситуацию из-за задержек между продажей объекта и его регистрацией в реестре, поэтому аналитики дополнительно проводят регулярный опрос девелоперов.

Проекты застройщиков. В июле фактический объем реализации у системных застройщиков, имеющих более 100 проектов в Тбилиси, увеличился на 14,8% за 12 месяцев, а за семь — на 30,1%. Всего за январь–июль в столице зарегистрировали 27 274 сделки с жилой недвижимостью, а совокупная стоимость проданных объектов достигла $2,5 млрд (+27,3%).

Продажи по районам. За первые семь месяцев 2026 года больше всего квартир продали в Диди Дигоми — 5 740. Далее следуют Сабуртало (4 926) и Самгори (4 082). В Глдани, Исани и Дидубе объем продаж превысил 2 000 объектов. В Ваке зарегистрировано 884 сделок, в Чугурети — 824, меньше всего в Мтацминде — 441.

Популярное жилье в Тбилиси. Основной спрос приходится на квартиры площадью 51–80 кв. м. Его доля выросла с 51,6% в первые семь месяцев 2024 года до 52,2% за тот же период 2025-го и 53,8% в 2026-м. Сделки с объектами в 35–50 кв. м сократились с 26,6% до 24,6%. Крупные квартиры (81–150 кв. м) сохраняют стабильную долю — около 19,7–19,8% рынка. На жилье площадью 151–250 кв. м приходится 2% продаж.

Иностранцы в Тбилиси. Доля граждан Грузии остается преобладающей, но сокращается на фоне роста интереса со стороны иностранных покупателей. В 2023 году на местное население приходилось 85% сделок, а за первые семь месяцев 2026-го — 74%. Наибольшая активность зафиксирована среди покупателей из Израиля: показатель вырос с 4% до 11%, что вывело эту группу на первое место среди иностранцев. Число сделок с участием россиян в 2024 году упало до 2%, а в январе-июле 2026-го увеличилось до 4%. Продажи представителям других стран выросли с 6% до 11%.

Разрешения на строительство в Тбилиси

За последнее десятилетие в Тбилиси стало меньше новых жилых проектов, но средний масштаб вырос. В 2015–2017 годах ежегодно оформляли более 310–340 разрешений. В 2023-м зафиксировали максимальный результат по общей площади — 1,94 млн кв. м, но 258 согласований. В 2024 году показатель составил 1,81 млн кв. м. В 2025-м число разрешений снизилось до 208, сократились и объемы — до 1,73 млн кв. м.

За январь–июль 2026 года в Тбилиси одобрили строительство 1,001 млн кв. м жилья, выдав 111 разрешений. В первые два месяца активность оставалась невысокой: 29 000 в январе, 60 000— в феврале. В июне последовал резкий скачок до 300 000 кв. м. В июле разрешения на строительство выданы на 17 проектов в Тбилиси. Площадь объектов увеличилась на 50,3%, до 182 789 кв. м. По итогам семи месяцев результат оказался почти таким же, как годом ранее: 1,001 млн кв. м против 1,004 млн.

Среди районов лидирует Диди Дигоми (186 000 кв. м). Взрывной рост девелоперской активности показал район Надзаладеви, вырвавшийся на второе место с показателем 175 000 кв. м. Причем за 7 месяцев 2024 года разрешения в этой локации были выданы лишь на 32 000 кв. м. В Исани, который был абсолютным лидером в 2025-м, показатель снизился с 218 000 до 89 000 кв. м. В центральных районах, таких как Ваке (8 000 кв. м) и Мтацминда (1 000 кв. м), объемы нового строительства остаются минимальными из-за плотности существующей застройки.

Сколько стоит жилье в Тбилиси

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Тбилиси выросла в июле на 0,7% по сравнению с июнем и достигла $1 426. На вторичном рынке, если учитывать новые здания, построенные по разрешениям, выданным с 2013 года, показатель увеличился на 2% за месяц — до $1 372.

Сегменты. За первые семь месяцев 2024 года на бюджетный сегмент до $1 100 за кв. м приходилось 68,8% всех продаж. За тот же период 2026-го его доля сократилась до 49,5% и впервые опустилась ниже половины рынка. Средний сегмент с ценами от $1 101 до $2 000 за кв. м, напротив, заметно расширился. Его доля выросла с 27,1% до 42,9%. Премиальный сегмент с ценами от $2 001 до $3 000 за кв. м увеличил долю с 3,3% до 6%. Ультрапремиальный сегмент стоимостью свыше $3 000 за кв. м также вырос — с 0,7% до 1,6%.

Районы. В премиальном сегменте Ваке остается самой дорогой локацией. В июле 2024 года средняя цена квартиры в состоянии «белый каркас» составляла $2 390 за кв. м, к июлю 2026-го она выросла до $3 180. В бизнес-сегменте самые высокие цены в Сабуртало и Крцаниси — $1 732 и $1 671 за кв. м соответственно. В Дидубе стоимость достигла $1 425, в Исани — $1 407 за кв. м. В доступном жилом фонде цены составили $1 094 за кв. м в Вашлиджвари, $1 146 в Глдани, $1 148 в Диди Дигоми и $1 178 в Самгори. Даже в бюджетном сегменте ценник преодолел отметку в 1 000 $ за кв. м.

Аренда жилья в Тбилиси: ставки и доходность

Средняя стоимость аренды в Тбилиси за период с июля 2025 года по июль 2026-го в целом оставалась стабильной. Самые высокие ставки зафиксированы в премиальном сегменте. В Ваке за съемное жилье платили в среднем $15,1 за кв. м, в Мтацминде — $13.

В средней ценовой категории лидируют Сабуртало ($11,4), Крцаниси ($10,8) и Исани ($10,2). Далее следуют Чугурети ($9,9), Дидубе ($9,8), Вашлиджвари и Надзаладеви — по $9,5 за кв. м. В доступном жилом фонде ставки ниже всего в Самгори ($8,5), Глдани ($8,6) и Диди Дигоми ($8,7).

В июле 2026 года средняя арендная доходность в Тбилиси составляла 8,5% — без учета расходов на продвижение, обслуживание и налоги. Среди городов региона выше показатель был только в Анкаре — 9,5% и Ташкенте — 8,7%. В Астане доходность достигала 8,1%, в Ереване — 7,3%, в Баку — 5,1%. В европейских столицах из представленных в сравнении показателей доходность значительно ниже. В Вильнюсе, Таллине и Софии —3,9%, в Бухаресте — 4,3%, в Кишиневе — 5%.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что жилая недвижимость Тбилиси сохраняет потенциал для дальнейшего расширения, но структура спроса постепенно меняется. Покупатели переходят в более дорогие сегменты, а девелоперы концентрируются на крупных проектах. Одновременно значительный объем нового предложения ограничивает вероятность резкого удорожания квартир в ближайшей перспективе.

На стоимость жилья продолжат влиять два разнонаправленных фактора. Ограниченное предложение в центральных районах будет поддерживать цены. Крупные объемы строительства в Диди Дигоми, Надзаладеви и других локациях усилят конкуренцию между проектами и сдержат повышение цен.

Инвесторам стоит учитывать рост цен на жилье и сохранение арендных ставок на прежнем уровне. Срок окупаемости объектов может увеличиваться. Кроме того, показатель 8,5% отражает валовую доходность. После налогов, расходов на обслуживание и продвижение, а также периодов простоя фактический результат будет ниже.

Дополнительную конкуренцию жилой недвижимости создают гостиничные проекты. Инвестиции в них в ряде случаев дают более высокую и стабильную доходность, особенно в премиальном сегменте и брендовых отелях. По мере удорожания квартир этот фактор будет иметь большее значение при выборе формата вложений в недвижимость.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment