אשרת שהייה תמורת נדל״ן בשנת 2026: מה נותר

שוק אשרות השהייה למשקיעים השתנה באופן ניכר בשלוש השנים האחרונות. פורטוגל הסירה את הנדל״ן מתוכנית Golden Visa, יוון העלתה את רף הכניסה הסטנדרטי ל-€400–800 אלף, והשאירה את רף ה-€250 אלף לקטגוריות נכסים מיוחדות בלבד. בקפריסין רכישת נדל״ן מ-€300 אלף עשויה להוות בסיס למעמד תושבות קבע, ובאיחוד האמירויות נדל״ן בשווי של החל מ-2 מיליון דירהם מעניק זכאות ל-Golden Residency ל-10 שנים. טורקיה שמרה על אשרת שהייה לטווח קצר לבעלי דירות בשווי של החל מ-$200 אלף. על רקע זה בולטת גאורגיה: החל ממרץ 2026 אשרת שהייה לטווח קצר זמינה ברכישת נדל״ן בשווי של מעל $150 אלף, כאשר החוק אינו מגביל את הבסיס לדירות בלבד ואינו דורש מגורים אישיים בנכס. הדבר פותח בפני המשקיע בחירה בין מגורים לבין נדל״ן מלונאי.

במונח Golden Visa יש להשתמש כאן בהסתייגות. ביוון ובאיחוד האמירויות קיימות תוכניות השקעה ארוכות טווח, פורטוגל שמרה על אשרת שהייה למשקיעים אך ניתקה אותה מנדל״ן. קפריסין מעניקה אישור שהייה קבוע, ואילו טורקיה וגאורגיה משתמשות בקטגוריות אחרות של אשרת שהייה.

לכן, השוואת מדינות לפי מחיר הכניסה בלבד היא חסרת משמעות. אותו תקציב יכול להעניק מעמד שנתי הניתן להארכה, תושבות קבע או תושבות ל-10 שנים. כללי ההשכרה נבדלים גם הם: ביוון השכרה לטווח קצר של נכסי Golden Visa מוגבלת, בטורקיה נכס לצורך אשרת שהייה קניינית חייב לשמש את הבעלים עצמו, ואילו החקיקה הגאורגית קושרת את המעמד בראש ובראשונה לזכות הבעלות ולשווי המוערך של הנכס.

יוון שמרה על Golden Visa החל מ-€250 אלף

בספטמבר עדכן מרשם השירותים המנהליים הלאומי של יוון (Mitos) את הליכי Golden Visa לקטגוריות נדל״ן מיוחדות. הרישום עבור מבנים לשימור הדורשים שחזור או שיפוץ עודכן ב-22 בספטמבר 2026. השווי המינימלי של נכס כזה עומד על €250 אלף, וההיתר ניתן ל-5 שנים. מכירת הנכס במהלך תוקף המעמד גוררת את ביטול ההיתר.

סף נפרד של €250 אלף חל על נכס יחיד המוסב משימוש מסחרי למגורים. מגבלת ה-120 מ״ר אינה חלה על קטגוריה זו, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים לאחר 5 באפריל 2024 ולפני הגשת הבקשה. מסלול זה מעניק גם הוא מעמד ל-5 שנים.

הכניסה הסטנדרטית יקרה בהרבה. באטיקה, ביחידה האזורית סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים חל סף של €800 אלף; בשאר האזורים — €400 אלף. עבור נדל״ן רגיל חלה דרישה לנכס יחיד ושטח עיקרי מינימלי של 120 מ״ר. השכרה לטווח קצר של נכסים מזכים באמצעות פלטפורמות דיגיטליות אסורה, אך השכרה לטווח ארוך מותרת.

International Investment ניתח בפירוט את הספים והמגבלות העדכניים ביוון בסקירה על שוק המגורים ו-Golden Visa.

ניתוח Golden Visa של יוון

כך, האפשרות היוונית ב-€250 אלף אכן נשמרה, אך אין מדובר עוד ברכישת כל דירה באתונה או בסלוניקי. הסף הנמוך מותנה בנכסים בעלי מעמד משפטי ותכנוני מיוחד.

פורטוגל אינה מעניקה עוד Golden Visa עבור מגורים

פורטוגל שמרה על תוכנית Autorização de Residência para Investimento, אך נדל״ן הוחרג ממנה. רכישת דירה, בית, נכס מסחרי או מבנה לשיפוץ כשלעצמה אינה מקנה עוד זכות ל-ARI.

האפשרויות התקפות כוללות יצירת מקומות עבודה, השקעות החל מ-€500 אלף במחקר, החל מ-€250 אלף בתרבות ובמורשת לאומית, וכן השקעות החל מ-€500 אלף בקרנות מתאימות ובמבנים תאגידיים. במסמכי AIMA מצוין במפורש כי פעילות ההשקעה אינה רשאית להיות מופנית, במישרין או בעקיפין, לנדל״ן. עבור ARI חלה דרישת שהייה מינימלית: 7 ימים בשנה הראשונה ו-14 ימים בכל תקופה דו-שנתית עוקבת.

עבור הרוכש פירוש הדבר הפרדה בין שתי החלטות. ניתן לרכוש נדל״ן בפורטוגל למגורים, להשכרה או לשימור הון, אך את הבסיס להגירה יש לייצר בנפרד. International Investment כבר בחן את התפנית הזו בתוכניות האירופיות בכתבה על האופן שבו Golden Visa מאבדת את הקשר לנדל״ן.

מדוע Golden Visa מתרחקת מנדל״ן

קפריסין מעניקה מעמד קבע החל מ-€300 אלף

קפריסין שומרת על אחד המסלולים האירופיים הישירים ביותר. עבור מסלול המגורים נדרשת רכישת בית או דירה מקבלן במחיר של לפחות €300 אלף בתוספת מע״מ במסגרת מכירה ראשונה. המשקיע נדרש להוכיח גם הכנסה שנתית מובטחת של לפחות €50 אלף, בתוספת €15 אלף עבור בן/בת הזוג ו-€10 אלף עבור כל ילד קטין.

קיים פרט חשוב: התוכנית מאפשרת גם השקעות בנדל״ן אחר — משרדים, חנויות, מלונות ופרויקטים נלווים — בסכום של החל מ-€300 אלף. עבור קטגוריה זו ניתן לרכוש גם נדל״ן יד שנייה.

אישור השהייה הוא ללא הגבלת זמן, אף שתעודת התושב מוחלפת מדי 10 שנים. המעמד נשלל אם הבעלים קובע תושבות קבע מחוץ לקפריסין או נעדר מהרפובליקה למשך שנתיים. יש לשמור על ההשקעה או להחליפה מיד בנכס מתאים אחר בשווי שווה או גבוה יותר.

איחוד האמירויות השאירה את הנדל״ן בליבת Golden Residency

באיחוד האמירויות נדל״ן עדיין קשור ישירות לתושבות ארוכת טווח. הרשות הפדרלית לזהות ואזרחות קובעת סף של 2 מיליון דירהם עבור נכס אחד או יותר. Golden Residency למשקיעי נדל״ן ניתנת ל-10 שנים.

ניתן לממן את הנכס באמצעות הלוואה מבנק מקומי. מתאפשרת גם רכישת נכסים על הנייר (בבנייה), בתנאי שהרכישה מתבצעת מיזם המאושר על ידי הרשות המוסמכת באמירות. בשונה מהמודל הטורקי, הדרישות הפדרליות אינן מחייבות את הבעלים להשתמש בנכס המזכה כמגוריו הקבועים.

למשקיע הדבר מעניק גמישות רבה יותר בבחירה בין שימוש עצמי לבין מודל השכרה, אם כי הכללים להשכרה לטווח קצר והרישוי תלויים באמירות הספציפית.

טורקיה דורשת נכס מגורים החל מ-$200 אלף

בטורקיה רכישת נדל״ן נותרה עילה לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר, אך הכללים נוקשים בהרבה מאשר בגאורגיה.

רשות ההגירה דורשת כי לנכס יהיה מעמד של נכס מגורים וכי ישמש את הבעלים למגורים בפועל. בטופס הרשמי של המסמכים עבור אשרת שהייה קניינית מצוין שווי מינימלי של $200 אלף בשווי ערך בלירה טורקית במועד הרכישה. עוד מצוין שם כי אין להשתמש בנכס לצורכי השכרה או להפקת הכנסה אחרת.

אין לבלבל זאת עם אזרחות תמורת השקעות. עבור אזרחות חל סף נפרד של $400 אלף בנדל״ן עם מגבלת אי-מכירה למשך 3 שנים.

משקיע המעוניין להסדיר אשרת שהייה ובמקביל להשכיר את הנכס שנרכש, ימצא כי האפשרות הטורקית גמישה פחות.

גאורגיה מעניקה אשרת שהייה בנדל״ן מעל $150 אלף

החל מ-1 במרץ 2026 העלתה גאורגיה את הסף עבור אשרת שהייה קניינית מ-$100 אלף לסכום של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי גאורגי. העילה יכולה להיות נדל״ן מכל סוג, למעט קרקע חקלאית, בתנאי שזכות הבעלות רשומה על שם הזר והשווי אושר על ידי שמאי מוסמך מטעם ארגון מוסמך. הזכות חלה גם על בן/בת הזוג והילדים.

אשרת שהייה לטווח קצר מתחדשת לשנה אחת בכל פעם, כל עוד נשמרת זכות הבעלות. מכירת הנכס מבטלת עילה זו. בניגוד לטורקיה, החוק אינו דורש שהנכס יהיה למגורים בלבד או שישמש את הבעלים עצמו. לפיכך, לצורך מטרות הגירה ניתן לבחון לא רק דירות, אלא גם נכסים מסחריים או מלונאיים, כל עוד הם מהווים נכס עצמאי מבחינה משפטית ושווים המוערך עולה על הסף שנקבע.

ברכישת נדל״ן בשווי של מעל $300 אלף זמינה אשרת שהייה להשקעה הניתנת ל-5 שנים. אם ההיתר התקבל על בסיס נדל״ן והבעלים מחזיק בנכס המתאים לאורך 5 שנים אלו, ניתן לאחר מכן להגיש בקשה למעמד תושבות קבע. עבור מסלול קנייני זה אין צורך לעמוד ביעדי מחזור עסקי הנדרשים באשרת שהייה להשקעה דרך השקעות עסקיות.

International Investment ניתח בהרחבה את שינויי הסף וכללי המעבר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף.

אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן בשנת 2026

מדוע גאורגיה בולטת בהשוואה לתוכניות אחרות

האטרקטיביות של גאורגיה מתחילה במבנה התוכנית עצמה. סף של מעל $150 אלף נמוך מ-€300 אלף בקפריסין, מ-€400–800 אלף בתוכנית הסטנדרטית של יוון ומ-2 מיליון דירהם באיחוד האמירויות. במקביל, הרוכש אינו מחויב לקנות אך ורק דירה מקבלן, נכס בעל שטח מוגדר או נכס במעמד מיוחד.

קיים גם הבדל מהותי יותר עבור המשקיע: אשרת שהייה קניינית בגאורגיה אינה מחייבת להפוך את הנכס למגורים אישיים. הדבר מאפשר להתייחס לנדל״ן כנכס מניב ולבחור את הסגמנט לפי תשואה ולא רק לפי קריטריון הגירה.

בחירה זו חשובה במיוחד בבטומי, שבה שוק הדירות מגיע לרוויה מהירה. חברת Galt & Taggart העריכה את היצע הדירות להשכרה לטווח קצר בכ-18–20 אלף יחידות לקראת סוף 2024 וצופה 35–40 אלף עד 2029. היצע חדרי המלון הממותגים נמוך בהרבה: 2,966 בשנת 2024, 3,764 בשנת 2026 וכ-4,079 לפי התוכניות הנוכחיות לשנת 2029.

אין פירוש הדבר מחסור בכל סוגי המלונות, אלא בעיקר בהיצע ממותג ואיכותי בפלח הפרימיום. בשוק הדירות המצב הפוך: היקף הבנייה החדשה גבוה ומלאי הדירות הלא מכורות גדל. International Investment, בהסתמך על מחקרי שוק, הצביע על כמעט 13 אלף דירות לא מכורות בפרויקטים בבטומי כבר ברבעון הראשון של 2026.

שוק המגורים בבטומי וסכנת עודף ההיצע

בעבר ניתח האתר בפירוט את השינוי המבני מדירות לפרויקטים מלונאיים: בשנים 2025–2029 מתוכננת מסירה של כ-58 אלף דירות בבטומי, כאשר מרביתן מיועדות להשקעה ולשימוש לטווח קצר.

ממגורים למלונות: השקעות בבטומי

הביקוש התיירותי ממשיך לצמוח במקביל. בשנת 2025 רשמה גאורגיה 5.52 מיליון ביקורי תיירים בינלאומיים והכנסות של כ-$4.69 מיליארד מנסיעות בינלאומיות. במחצית הראשונה של 2026 הגיע מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה לשיא של 249.2 אלף (עלייה של 23.4%), וההכנסות משווקים אלה עלו ב-21.2% ל-$335.7 מיליון.

על רקע זה, נדל״ן מלונאי מתגלה עבור חלק מהקונים כהגיוני יותר מעוד דירה להשכרה יומית: הכנסות הנכס תלויות בניהול מקצועי, במערכת ההזמנות ובזרימת האורחים הכללית במלון, ולא בתחרות עצמאית של הבעלים מול אלפי דירות דומות.

Wyndham Grand Batumi Gonio כאפשרות להשקעה במלונאות

אחד הפרויקטים בסגמנט זה הוא Wyndham Grand Batumi Gonio בגוניו הסמוכה לבטומי. המתחם מפותח תחת המותג Wyndham Grand, כאשר חברת הניהול המוצהרת היא Aimbridge Hospitality. הפרויקט כולל חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות.

הפרויקט מציע נכסים בבעלות מלאה. אם נכס ספציפי רשום כנדל״ן עצמאי, שייך למבקש ושוויו המוערך עולה על $150 אלף, הוא יכול לעמוד בקריטריון הקנייני לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר בגאורגיה. עצם רכישת חדר בפרויקט אינה מעניקה אשרת שהייה אוטומטית: השווי חייב לקבל אישור משמאי מוסמך, והבקשה נבחנת על ידי סוכנות ממשלתית.

יש להפריד גם בין התנאים הפיננסיים לתנאי ההגירה. היזם מצהיר על תשואה מובטחת של 10% לשנה ומעגן התחייבות זו בחוזה; International Investment ניתח בפירוט את מבנה המודל ואת המסגרת החוזית שלו. אלו הם תנאים מסחריים של הפרויקט, ולא התשואה הממוצעת בשוק הנדל״ן המלונאי בגאורגיה.

כיצד פועלת התשואה המובטחת ב-Wyndham Grand Batumi Gonio

הפרדה זו חיונית למשקיע. אשרת שהייה נקבעת על פי החוק ושווי הבעלות, ואילו התשואה — על פי איכות הפרויקט, חברת הניהול, התפוסה, התעריפים, ההוצאות ותנאי החוזה.

אי אפשר עוד להעריך נדל״ן ואשרת שהייה בנפרד

יוון נותרה אחת המדינות הבודדות באיחוד האירופי שבהן נדל״ן רגיל מקושר ישירות לאשרת שהייה למשקיעים ל-5 שנים, אך רף הכניסה עלה ל-€400–800 אלף, והמסלול מ-€250 אלף הפך לנישתי. בקפריסין מעמד קבע זמין החל מ-€300 אלף, אך לצד סף ההשקעה חלה דרישת הכנסה. איחוד האמירויות מעניק תושבות ל-10 שנים, אך דורש נדל״ן בשווי של 2 מיליון דירהם לפחות.

טורקיה נגישה יותר, אך הבית שנרכש חייב לשמש כמקום מגוריו של הבעלים, מה שמגביל אסטרטגיית השכרה. פורטוגל הפרידה לחלוטין בין נדל״ן ל-Golden Visa.

גאורגיה ניצבת בין אשרת שהייה קלאסית בגין נדל״ן לבין מודל השקעה. הסף נמוך מרוב התוכניות המקבילות, סוג הנדל״ן כמעט אינו מוגבל, ונכס יקר יותר עשוי לפתוח מסלול לאשרת שהייה להשקעה ל-5 שנים ולאחר מכן לתושבות קבע. יתרון נוסף למשקיע הוא האפשרות לבחור בין סגמנט הדירות הרווי לבין נדל״ן מלונאי ממותג ונדיר יותר.

לדברי מומחי International Investment, זהו בדיוק הגורם ההופך את גאורגיה לאחת מתחומי השיפוט הגמישים ביותר בהשוואה. היתרון שלה אינו רק בעצם הענקת אשרת שהייה ברכישה — תוכניות כאלו קיימות גם במדינות אחרות. החשוב מכל הוא שעילת ההגירה אינה כופה על המשקיע לרכוש נכס שלא ניתן להפיק ממנו הכנסה בצורה מלאה.

שאלות ותשובות: אשרת שהייה תמורת נדל״ן ב-2026

היכן קיים הסף הנמוך ביותר לקבלת אשרת שהייה תמורת נדל״ן?

מבין המדינות שנסקרו, הסף הקנייני הישיר הנמוך ביותר הוא בגאורגיה: שווי השוק של הנכס חייב לעלות על $150 אלף. בטורקיה הסף הנוכחי עומד על $200 אלף. המסלולים המיוחדים של Golden Visa ביוון מתחילים ב-€250 אלף.

האם ניתן לקבל Golden Visa ביוון תמורת €250 אלף?

כן, אך סף זה אינו חל על כל דירה. הוא תקף לנכסים מסוימים שעברו שינוי ייעוד ממסחרי למגורים ולמבנים לשימור המיועדים לשחזור או לשיפוץ.

האם נדל״ן בפורטוגל מעניק Golden Visa?

לא. רכישת נדל״ן אינה נכללת עוד בהשקעות המזכות ב-ARI.

איזה מעמד מעניק נדל״ן בקפריסין?

השקעה החל מ-€300 אלף יכולה להוות בסיס לאישור תושבות קבע, בכפוף לעמידה בדרישות הכנסה ובתנאי התוכנית האחרים.

כיצד מקבלים Golden Residency באיחוד האמירויות באמצעות נדל״ן?

יש להחזיק בנכס אחד או יותר בשווי כולל של 2 מיליון דירהם לפחות. המעמד למשקיעי נדל״ן ניתן ל-10 שנים.

האם ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצורך אשרת שהייה בטורקיה?

הדרישות הרשמיות לאשרת שהייה קניינית קובעות כי הנכס חייב לשמש את הזר למגורים ואינו מיועד להפקת הכנסה מהשכרה.

כיצד פועלת אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן?

עבור אשרת שהייה לטווח קצר נדרש נדל״ן (למעט קרקע חקלאית) בשווי שוק של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי. השווי מאושר על ידי שמאי מוסמך. אשרת השהייה מתחדשת לשנה כל עוד נשמרת הבעלות.

האם נדל״ן מלונאי מתאים לקבלת אשרת שהייה בגאורגיה?

החוק אינו מגביל אשרת שהייה קניינית למגורים בלבד. אם יחידת המלון רשומה כנכס עצמאי, בבעלות המבקש ושוויה המוערך עולה על $150 אלף, היא עשויה לעמוד בקריטריון הקנייני. ההחלטה בבקשה מתקבלת על ידי הסוכנות הממשלתית.

מדוע נדל״ן מלונאי בבטומי אטרקטיבי יותר מדירות?

שוק הדירות רווי במיוחד: היקף הנכסים להשכרה לטווח קצר עולה משמעותית על היצע חדרי המלון הממותגים וממשיך לצמוח בקצב מהיר יותר. הדבר מגביר את התחרות בין בעלי הדירות, בעוד שסגמנט המלונאות הממותגת והאיכותית נותר מצומצם בהרבה.