ВНЖ за недвижимость в 2026 году: что осталось

Рынок инвестиционных ВНЖ за последние три года заметно изменился. Португалия исключила недвижимость из Golden Visa, Греция подняла стандартный порог до €400–800 тыс., оставив €250 тыс. только для специальных категорий объектов. На Кипре покупка недвижимости от €300 тыс. может стать основанием для постоянного статуса, в ОАЭ недвижимость от 2 млн дирхамов дает право претендовать на десятилетнюю Golden Residency. Турция сохранила краткосрочный ВНЖ для владельцев жилья стоимостью от $200 тыс. На этом фоне выделяется Грузия: с марта 2026 года краткосрочный ВНЖ доступен при недвижимости стоимостью свыше $150 тыс., причем закон не ограничивает основание только квартирами и не требует использовать объект для собственного проживания. Это открывает инвестору выбор между жильем и гостиничной недвижимостью.

Термин Golden Visa здесь приходится использовать с оговорками. В Греции и ОАЭ существуют именно долгосрочные инвестиционные программы, Португалия сохранила инвестиционный ВНЖ, но отвязала его от недвижимости. Кипр выдает постоянное разрешение на проживание, Турция и Грузия используют другие категории ВНЖ.

Поэтому сравнивать страны только по цене входа бессмысленно. Один и тот же бюджет может давать годовой продлеваемый статус, постоянное проживание или десятилетнюю резиденцию. Различаются и правила аренды: в Греции краткосрочная сдача недвижимости Golden Visa ограничена, в Турции объект для имущественного ВНЖ должен использоваться самим владельцем, а грузинское законодательство привязывает статус прежде всего к праву собственности и оценочной стоимости недвижимости.

Греция сохранила Golden Visa от €250 тыс.

В сентябре 2026 года греческий Национальный реестр административных услуг Mitos обновил порядок получения инвестиционного ВНЖ через специальные категории недвижимости. От €250 тыс. можно приобрести отвечающее требованиям охраняемое здание, которое нуждается в восстановлении или реконструкции. Инвестор получает пятилетний вид на жительство при сохранении квалифицирующей инвестиции. Продажа такого объекта в период действия статуса влечет отзыв разрешения.

Отдельный порог €250 тыс. действует для одного объекта, переведенного из коммерческого использования в жилое. Ограничение в 120 кв. м на эту категорию не распространяется, однако смена назначения должна быть завершена после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления. Для бывших промышленных объектов предусмотрены дополнительные требования. Этот маршрут не означает, что любая квартира в Афинах может обеспечить Golden Visa за €250 тыс.

По стандартному маршруту минимальная стоимость составляет €800 тыс. в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини и островах с населением свыше 3100 человек. Для большинства других регионов действует порог €400 тыс. Как правило, квалифицирующая инвестиция должна приходиться на один объект с основными помещениями площадью не менее 120 кв. м.

Греческий закон с 2024 года запрещает краткосрочную сдачу квалифицирующей недвижимости в рамках экономики совместного пользования и ее субаренду. При нарушении предусмотрены отзыв ВНЖ и отдельный административный штраф €50 тыс. Прямая долгосрочная аренда допускается при соблюдении требований программы. Если управляющая компания получает объект в аренду и дальше незаконно передает его туристам, длительный первый договор не устраняет риска для инвестора.

15 октября 2026 года министр миграции и убежища Танос Плеврис заявил, что разрешения будут отзывать также по сделкам, в которых покупатель скрыто получает обратно часть заявленной цены. Он привел пример покупки за €250 тыс. с гарантированным возвратом €100 тыс. через связанную аренду. Отдельно министр выступил против схем с посуточным размещением через субаренду. Это предупреждение о применении правил, а не подтверждение уже состоявшихся массовых аннулирований: новой статистики отзывов, процедуры или календаря проверок в опубликованном выступлении нет.

Инвестиционный ВНЖ теперь нужно оценивать с учетом цены сделки, связанных соглашений и допустимого использования объекта на протяжении владения им. Покупка может соответствовать формальному порогу, но условия возврата средств либо запрещенная аренда способны поставить под угрозу статус и финансовую модель собственника.

Португалия больше не дает Golden Visa за жилье

Португалия сохранила программу Autorização de Residência para Investimento, но недвижимость из нее исключена. Покупка квартиры, дома, коммерческого помещения или объекта под реконструкцию сама по себе больше не дает право на ARI.

Действующие варианты включают создание рабочих мест, вложения от €500 тыс. в исследования, от €250 тыс. в культуру и национальное наследие, а также инвестиции от €500 тыс. в подходящие фонды и корпоративные структуры. В документах AIMA прямо указано, что инвестиционная деятельность не должна прямо или косвенно направляться в недвижимость. Для ARI действует минимальное пребывание: семь дней в первый год и 14 дней в каждый последующий двухлетний период.

Для покупателя это означает разделение двух решений. Португальскую недвижимость можно приобретать для проживания, аренды или сохранения капитала, но миграционное основание придется создавать отдельно. International Investment уже рассматривал этот разворот европейских программ в материале о том, как Golden Visa теряют связь с недвижимостью.

Почему Golden Visa уходят от недвижимости

Кипр дает постоянный статус от €300 тыс.

Кипр сохраняет одну из самых прямых европейских схем. Для жилого маршрута требуется покупка дома или квартиры минимум за €300 тыс. плюс НДС. Объект должен приобретаться у девелопера в рамках первой продажи. Инвестор также подтверждает обеспеченный годовой доход не менее €50 тыс., плюс €15 тыс. на супруга и €10 тыс. на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Есть важная деталь: программа допускает и инвестиции в другую недвижимость — офисы, магазины, гостиницы и связанные с ними проекты — на сумму от €300 тыс. Для этой категории возможна вторичная недвижимость.

Разрешение на проживание имеет бессрочный характер, хотя сама карта меняется каждые десять лет. Статус теряется, если владелец приобретает постоянное место жительства за пределами Кипра или отсутствует в республике два года. Инвестицию нужно сохранять либо сразу заменить другим подходящим активом сопоставимой или большей стоимости.

ОАЭ оставили недвижимость в центре Golden Residency

В ОАЭ недвижимость по-прежнему напрямую связана с долгосрочной резиденцией. Федеральное управление по вопросам идентификации и гражданства указывает порог 2 млн дирхамов для одного или нескольких объектов. Golden Residency для инвесторов в недвижимость выдается на десять лет.

Объект может быть профинансирован кредитом местного банка. Допускаются и строящиеся объекты, если покупка совершена у девелопера, одобренного компетентным органом эмирата. В отличие от турецкой модели, федеральные требования не предписывают владельцу использовать квалифицирующую недвижимость как собственное постоянное жилье.

Для инвестора это дает больше свободы в выборе между личным использованием и арендной моделью, хотя правила краткосрочной аренды и лицензирования зависят от конкретного эмирата.

Турция требует жилье от $200 тыс.

В Турции покупка недвижимости остается основанием для краткосрочного ВНЖ, но правила заметно жестче, чем в Грузии.

Миграционная служба требует, чтобы объект имел статус жилья и использовался владельцем именно для проживания. В официальной форме документов для имущественного ВНЖ указана минимальная стоимость $200 тыс. в эквиваленте турецких лир на дату покупки. Там же отдельно сказано, что такое жилье нельзя использовать для аренды и другого получения дохода.

Это не следует смешивать с гражданством за инвестиции. Для гражданства действует отдельный порог — $400 тыс. в недвижимости с ограничением на продажу в течение трех лет.

Для инвестора, который рассчитывает одновременно оформить ВНЖ и сдавать купленный объект, турецкий вариант поэтому менее гибок.

Грузия дает ВНЖ при недвижимости свыше $150 тыс.

Грузия с 1 марта 2026 года подняла порог имущественного ВНЖ со $100 тыс. до суммы свыше $150 тыс. в эквиваленте грузинских лари. Основанием может служить недвижимость любого типа, кроме сельскохозяйственной земли, если право собственности зарегистрировано на иностранца, а стоимость подтверждена сертифицированным оценщиком аккредитованной организации. Право распространяется также на супруга и детей.

Краткосрочный ВНЖ продлевается на один год каждый раз, пока сохраняется право собственности. Продажа объекта прекращает это основание. В отличие от Турции, закон не требует, чтобы недвижимость была только жилой или использовалась самим собственником. Именно поэтому под миграционную задачу могут рассматриваться не только квартиры, но и коммерческие или гостиничные объекты, если юридически они являются самостоятельной недвижимостью и их сертифицированная стоимость превышает установленный порог.

При стоимости недвижимости свыше $300 тыс. доступен инвестиционный ВНЖ. Он выдается на пять лет. Если разрешение получено на основании недвижимости и владелец сохраняет подходящий объект на протяжении этих пяти лет, затем можно претендовать на бессрочный вид на жительство. Для этой имущественной схемы не требуется выполнять показатели оборота бизнеса, которые предусмотрены для инвестиционного ВНЖ через предпринимательские вложения.

Изменения порога и переходные правила International Investment подробно разбирал после вступления реформы в силу.

ВНЖ Грузии по недвижимости в 2026 году

Почему Грузия выделяется среди остальных программ

Привлекательность Грузии начинается с самого устройства программы. Порог свыше $150 тыс. ниже, чем €300 тыс. на Кипре, €400–800 тыс. по стандартной программе Греции и 2 млн дирхамов в ОАЭ. При этом покупателя не заставляют приобретать только новое жилье у девелопера, объект определенного метража или недвижимость со специальным статусом.

Есть и более существенная для инвестора разница. Грузинский имущественный ВНЖ не требует превращать купленный объект в собственное жилье. Это позволяет рассматривать недвижимость как работающий актив и выбирать сегмент по доходности, а не только по миграционному критерию.

Такой выбор особенно важен в Батуми, где рынок квартир быстро насыщается. Galt & Taggart оценивал предложение квартир для краткосрочной аренды примерно в 18–20 тыс. единиц к концу 2024 года и ожидает 35–40 тыс. к 2029-му. Предложение брендированных гостиничных номеров намного меньше: 2 966 в 2024 году, 3 764 в 2026-м и около 4 079 по текущим планам к 2029 году.

Это не означает дефицита любой гостиницы. Речь идет прежде всего о качественном брендированном предложении верхнего сегмента. На рынке квартир ситуация обратная: объем нового строительства высок, а непроданный запас растет. International Investment со ссылкой на исследования рынка отмечал почти 13 тыс. непроданных квартир в проектах Батуми уже в первом квартале 2026 года.

Рынок жилья Батуми и риск переизбытка

Ранее издание подробно разбирало и структурный сдвиг от квартир к гостиничным проектам: в 2025–2029 годах в Батуми планируется ввод около 58 тыс. квартир, причем большая часть рассчитана именно на инвестиционное и краткосрочное использование.

От жилья к отелям: инвестиции в Батуми

Туристический спрос при этом продолжает расти. В 2025 году Грузия приняла 5,52 млн международных туристических визитов и получила около $4,69 млрд дохода от международных поездок. В первом полугодии 2026 года число визитов из ЕС и Великобритании достигло рекордных 249,2 тыс., увеличившись на 23,4%, а доход от этих рынков вырос на 21,2%, до $335,7 млн.

На этом фоне гостиничная недвижимость оказывается для части покупателей логичнее еще одной квартиры под посуточную аренду: доход объекта зависит от профессионального управления, системы бронирования и общего гостиничного потока, а не от самостоятельной конкуренции владельца с тысячами похожих апартаментов.

Wyndham Grand Batumi Gonio как вариант гостиничной инвестиции

Один из проектов в этом сегменте — Wyndham Grand Batumi Gonio в Гонио рядом с Батуми. Комплекс развивается под брендом Wyndham Grand, управляющей компанией заявлена Aimbridge Hospitality. В проект входят отельные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы.

Проект предлагает объекты в полную собственность. Если конкретный объект зарегистрирован как самостоятельная недвижимость, принадлежит заявителю и его оценочная стоимость превышает $150 тыс., он может соответствовать имущественному критерию для краткосрочного ВНЖ Грузии. Сам факт покупки номера в конкретном проекте автоматического ВНЖ не дает: стоимость должна подтвердить аккредитованный оценщик, а заявление рассматривает государственное агентство.

Финансовые условия тоже следует отделять от миграционных. Девелопер заявляет гарантированный доход 10% годовых и фиксирует соответствующее обязательство в договоре; International Investment подробно разбирал устройство этой модели и ее договорную конструкцию. Это коммерческие условия проекта, а не среднерыночная доходность гостиничной недвижимости Грузии.

Как работает гарантированный доход Wyndham Grand Batumi Gonio

Именно такое разделение полезно для инвестора. ВНЖ определяется законом и стоимостью собственности, а доходность — качеством конкретного проекта, оператором, загрузкой, тарифами, расходами и условиями договора.

Недвижимость и ВНЖ больше нельзя оценивать отдельно

Греция остается одной из немногих стран ЕС, где обычная недвижимость напрямую связана с пятилетним инвестиционным ВНЖ, но вход вырос до €400–800 тыс., а маршрут от €250 тыс. стал нишевым. На Кипре от €300 тыс. доступен постоянный статус, но вместе с инвестиционным порогом действует требование к доходу. ОАЭ дают десятилетнюю резиденцию, однако требуют недвижимость минимум на 2 млн дирхамов.

Турция доступнее, но купленный дом должен служить местом проживания владельца, что ограничивает арендную стратегию. Португалия полностью развела недвижимость и Golden Visa.

Грузия находится между классическим ВНЖ за недвижимость и инвестиционной моделью. Порог ниже большинства сопоставимых программ, тип недвижимости практически не ограничен, а более дорогой объект может открыть путь к пятилетнему инвестиционному и затем бессрочному статусу. Дополнительное преимущество для инвестора — возможность выбирать между перегретым сегментом апартаментов и более редкой брендированной гостиничной недвижимостью.

Как сообщают эксперты International Investment, именно это делает Грузию одной из наиболее гибких юрисдикций в сравнении. Ее преимущество не в самом факте ВНЖ за покупку — такие программы сохранились и в других странах. Важнее, что миграционное основание не заставляет инвестора покупать объект, который нельзя полноценно использовать для получения дохода.

FAQ: ВНЖ за недвижимость в 2026 году

Можно ли получить Golden Visa Греции за €250 тыс.?

Да, но только через специальные категории недвижимости — в частности, отвечающие требованиям объекты после смены назначения или охраняемые здания для реконструкции. Для стандартного жилья в зависимости от региона действуют пороги €400 тыс. или €800 тыс.

Можно ли сдавать квартиру Golden Visa посуточно или в субаренду?

Нет. Закон запрещает краткосрочное размещение в рамках экономики совместного пользования и субаренду. За нарушение предусмотрены отзыв инвестиционного ВНЖ и штраф €50 тыс. Прямая долгосрочная аренда при соблюдении правил допускается.

Греция уже начала массово отзывать Golden Visa?

По состоянию на 19 октября 2026 года министр объявил о намерении отзывать разрешения за скрытое снижение цены и запрещенную аренду. Публичных данных о массовых аннулированиях после его выступления нет.