רוסים ובלארוסים מוכרים יותר נדל״ן בלטביה

בלטביה גדל מספר נכסי הנדל״ן שאזרחי רוסיה ובלארוס מציעים למכירה או מעמידים להשכרה. משרד הפנים של המדינה קושר את המגמה להגבלות ההגירה שהוטלו בשנת 2022, שלאחריהן איבדו אזרחי שתי המדינות את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית תמורת השקעות. עם זאת, אין כרגע סימנים למכירת חיסול המונית: המשרד מעריך את השפעת העסקאות הללו על שוק הנדל״ן כולו כזניחה, ומחירי הדיור במדינה ממשיכים לעלות. שינוי נוסף יחול ב-15 בספטמבר 2026, כאשר ייכנס לתוקף חוק ההגירה החדש ורכישת נדל״ן תפסיק להוות עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה.

רוסים ובלארוסים מגדילים את היצע הנדל״ן

מספר הנכסים בבעלות אזרחי רוסיה ובלארוס המוצעים בשוק של לטביה למכירה או להשכרה הולך ועולה. כפי שמדווח Inbox.lv בהתבסס על דוח של משרד הפנים, המגמה נעשתה בולטת יותר בעקבות התיקונים לחוק ההגירה משנת 2022. תיקונים אלה שללו מאזרחי שתי המדינות את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית על בסיס השקעות בכלכלת לטביה.

תוכנית ההשקעות פועלת בלטביה מאז יולי 2010. עד סוף 2025 הגישו במסגרתה מסמכים 21,525 בני אדם, בהם 8,570 משקיעים ו-12,955 בני משפחותיהם. במהלך תקופה זו הנפיקו הרשויות 20,131 אשרות שהייה זמניות ראשוניות.

נכון ל-1 בינואר 2026, אשרת שהייה בתוקף הקשורה להשקעות נותרה בידי 1,242 משקיעים ו-1,434 בני משפחותיהם. היקף ההשקעות המצטבר בתקופת פעילות התוכנית הגיע ל-€1.67 מיליארד. כ-83% מסכום זה, כלומר €1.39 מיליארד, הופנו לתחום הנדל״ן.

שיא חשיבותה של התוכנית עבור מערכת ההגירה נותר הרחק מאחור. בשנת 2014 היוו אשרות שהייה להשקעה 53% מכלל אשרות השהייה הזמניות הראשוניות שהונפקו לאזרחי מדינות שלישיות. עד שנת 2025 הצטמצם חלקן ל-1.44% בלבד.

משרד הפנים אינו מזהה לחץ משמעותי על השוק

העלייה במספר המודעות מצד בעלי נכסים רוסים ובלארוסים אינה מעידה על מכירת חיסול המונית. בנתונים הפומביים אין מידע על המספר המדויק של דירות ובתים אלה, שווים הכולל או חלקם בהיצע הכללי.

בדיווח של סוכנות LETA אודות דוח משרד הפנים מופיע דיוק חשוב: המשרד מעריך את השפעת מכירת הנדל״ן על ידי תושבי חוץ על השוק הלטבי כזניחה. השקעות הקשורות לתוכנית אשרת שהייה הגיעו לשפל בשנת 2023 — €10.5 מיליון, בערך פי 43 פחות מהרמה של שנת 2014. בשנת 2025 היוו השקעות כאלה לא יותר מ-0.4% מסך ההשקעות של תושבי חוץ בכלכלת לטביה.

עובדה זו הופכת את הניסוח בדבר ״נטישה המונית״ של בעלי נכסים זרים למוגזם. המידע הזמין מאשר עלייה בהיצע מצד קבוצת בעלים ספציפית, אך אינו מראה כרגע שהיקף זה מספיק כדי לחולל שינוי ניכר במחירי הדיור ברחבי המדינה.

הדבר שהשתנה בראש ובראשונה הוא ייעודם של חלק מהנכסים. נדל״ן שנרכש בו-זמנית כהשקעה וככלי לקבלת זכויות שהייה, שמר לאחר ההגבלות בחקיקה על תפקידו כנכס פיננסי, אך איבד עבור רוסים ובלארוסים את המרכיב ההגירתי.

ההשקעות עלו שוב בשנת 2025

למרות ההצטמצמות ארוכת הטווח של התוכנית, בשנה שעברה נרשמה עלייה בהיקף ההשקעות החדשות.

בשנת 2025 התקבלו 192 בקשות, וההשקעות הגיעו ל-€30.3 מיליון — עלייה של 75% בהשוואה לשנה הקודמת. נדל״ן היווה 73% מהכספים שהושקעו. עיקר הביקוש המשיך להתרכז בריגה ובפרברי הבירה.

עם זאת, יש לבחון את הצמיחה השנתית בהקשר של הירידה הרב-שנתית. סכום של €30.3 מיליון מהווה פחות מ-2% מתוך €1.67 מיליארד שנצברו מאז 2010. התוכנית כבר אינה ממלאת בשוק הלטבי את התפקיד שהיה לה במחצית הראשונה של שנות ה-2010.

לפיכך, הביקוש הזר הקשור לקבלת אשרת שהייה נעשה פחות משמעותי עבור השוק הכללי, אם כי השפעתו עשויה להיות מורגשת יותר בפלחים גאוגרפיים ורמות מחיר מסוימות.

אשרת שהייה תמורת נדל״ן תקפה לשבועיים נוספים בלבד

נכון ל-2 בספטמבר 2026, חוק ההגירה הקיים עדיין מאפשר לאזרחים זרים העומדים בדרישות לקבל אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים באמצעות רכישת נדל״ן בשווי של לפחות €250 אלף.

לנכס כזה נקבעו תנאים נוספים: הרכישה חייבת להתבצע בתשלום שאינו במזומן, לבעלים אסור שיהיו חובות בארנונה ומס נדל״ן, וברישום ראשון של אשרת שהייה יש להעביר למדינה 5% משווי הנכס. החוק קובע גם דרישות לגבי השווי הרשום של הנכס ולגבי המוכר. אזרחי רוסיה ובלארוס אינם יכולים להשתמש בעילה זו מאז 2022. תנאי התוכנית הנוכחית מעוגנים ב-חוק ההגירה של לטביה הנוכחי.

מערכת זו תהיה בתוקף רק עד 14 בספטמבר.

חוק ההגירה החדש אושר סופית בפרלמנט (סאימה) ב-20 באוגוסט, לאחר שהנשיא אדגארס רינקביצ׳ס החזיר את הנוסח המקורי לדיון חוזר. המסמך פורסם ב-1 בספטמבר וייכנס לתוקף רשמית ב-15 בספטמבר 2026.

לטביה סוגרת את מסלול אשרת שהייה באמצעות רכישת דיור

בחוק החדש רכישת נדל״ן כבר אינה נכללת בין העילות לקבלת אשרת שהייה זמנית חדשה.

במקום המודל הישן מופיע מנגנון השקעה אחר. אזרח זר יוכל להגיש בקשה לקבלת אשרת שהייה לתקופה של עד חמש שנים אם ישקיע לפחות €150 אלף לתקופה של חמש שנים לפחות דרך מנהל קרן השקעות אלטרנטיבית שהקימה המדינה, ויעביר בנוסף €10 אלף לתקציב המדינה. החוק החדש אוסר במפורש על אזרחי רוסיה ובלארוס להשתמש בעילה זו.

בכך, החל מ-15 בספטמבר, לא מדובר רק בביטול הטבה מסוימת לרוסים ובלארוסים. רכישת נדל״ן מפסיקה להוות עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה באופן גורף.

צעד זה מפריד את שוק הדיור ממנגנון ההגירה, שאליו נקשר חלק משוק הנדל״ן הלטבי במשך יותר מ-16 שנה.

יחד עם זאת, אשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו אינן מתבטלות אוטומטית. הוראות המעבר של החוק החדש מאפשרות לבעלי נכסים שכבר קיבלו היתרים באמצעות רכישת נדל״ן או השקעות בנקאיות מסוימות להגיש בקשה לחידוש אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים, בתנאי שישמרו על התנאים הנדרשים, יגישו את המסמכים בזמן וישלמו את האגרה הקבועה.

הגבלות על רכישות חדשות עבור רוסים ובלארוסים

הגבלה משמעותית נוספת נכנסה לתוקף זמן רב לפני חוק ההגירה החדש.

מאז 3 ביולי 2025 פועל בלטביה החוק להגבלת עסקאות המסכנות את הביטחון הלאומי. הוא אוסר על רוסיה, בלארוס, אזרחי מדינות אלה, חברות הרשומות בהן וגופים משפטיים הקשורים אליהן לרכוש נדל״ן או חלקים בנכסים בשטחה של לטביה.

האיסור חל על רכישות חדשות בלבד, ולא על מכירת רכוש שכבר נמצא בבעלותם. החוק קובע חריגים מוגבלים: למשל, נכס יכול לעבור לאזרח רוסיה או בלארוס בירושה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה, על פי פסק דין חלוט של בית משפט או במקרים מוגדרים אחרים. חריג נקבע גם לרכישת דירת מגורים יחידה על ידי אדם בעל מעמד של תושב קבע באיחוד האירופי בלטביה או תושבות קבע מסוימת שהונפקה לפני כניסת החוק לתוקף.

עבור בעלי נכסים רוסים ובלארוסים רבים, השוק הפך למעשה לחד-סטרי: ניתן למכור נכס שנרכש בעבר, אך רכישה רגילה של נכס לטבי אחר אסורה כעת.

מצב זה עשוי להגביר את התמריץ ליציאה מלאה משוק הנדל״ן במדינה לאחר המכירה, אם כי טרם פורסמו נתונים סטטיסטיים פומביים המאפשרים למדוד השפעה זו.

מחירי הדיור בלטביה ממשיכים לעלות

ההיצע הנוסף מצד בעלי נכסים זרים מסוימים לא הוביל עד כה לירידה כללית במחירי הדיור.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה דיווחה כי ברבעון הראשון של 2026 מחירי הנדל״ן למגורים היו גבוהים ב-10.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. דירות יד שנייה התייקרו ב-12.2%, ואילו דירות מקבלן התייקרו ב-4%. (stat.gov.lv)

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלה המדד הכללי ב-1.2%. דירות יד שנייה התייקרו ב-1.9%, בעוד שמחירי דירות מקבלן ירדו ב-2.1%.

ההבדל בין הפלחים חשוב להערכת המגמה הנוכחית. נדל״ן שנרכש על ידי משקיעים זרים לפני מספר שנים משתייך בעת מכירתו לקטגוריית דירות יד שנייה — ודווקא כאן הסטטיסטיקה הרשמית מצביעה על העלייה השנתית החדה ביותר.

הנתונים הכלליים אינם מאפשרים לזהות את אזרחות המוכרים, ולכן אינם מאפשרים למדוד בנפרד את השפעתם של הבעלים הרוסים והבלארוסים על המחירים.

בריגה ההיצע נמוך מזה של השנה שעברה

נתונים סטטיסטיים עדכניים יותר משוק הבירה אינם מראים סימנים לעודף פתאומי של דירות.

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות בשכונות המגורים הגדולות של ריגה ל-€963 למ״ר. במהלך החודש נרשמה עלייה של 0.4%, ומתחילת שנת 2026 — עלייה של יותר מ-8%.

חברת ARCO REAL ESTATE ספרה כמעט 1,200 דירות שהוצעו למכירה בשכונות המגורים הגדולות של הבירה. מספר המודעות עלה בהשוואה ליוני, אך נותר נמוך ב-19% לעומת יולי 2025. בכל רחבי העיר היה ההיצע נמוך ב-13% לעומת השנה שעברה. (arcoreal.lv)

מתחילת השנה התייקרו הדירות בכל השכונות המרכזיות שנבדקו בריגה בשיעור של כ-6% עד 12%. העלייה הבולטת ביותר נרשמה באימנטה — 12%, ובאגנסקלנס היא הגיעה לכ-10%.

בקאוגורי, המהווה חלק מיורמלה, עמד המחיר הממוצע של דיור סדרתי ביולי על €883 למ״ר — גבוה ב-7% מתחילת השנה.

נתונים אלה מקיפים בעיקר את פלח השוק העממי ואינם מאפשרים להעריך ישירות את היצע הדירות והבתים היקרים, שעניינו לעיתים קרובות יותר משקיעים זרים. עם זאת, הם מראים כי השוק הכללי בריגה רחוק כרגע ממצב שבו ההיצע עולה בחדות על הביקוש.

נדל״ן יוקרתי עשוי להגיב בעוצמה רבה יותר

השלכות שינויי ההגירה עשויות להתחלק בשוק באופן בלתי אחיד.

המסלול הישן דרש נדל״ן בשווי של €250 אלף לפחות. לכן הוא היה קשור לנכסים יקרים יותר באופן משמעותי מאשר לדירות הסדרתיות העממיות בריגה.

עבור אזרח זר, נכס כזה יכול היה למלא שני תפקידים בו-זמנית: לשמר הון ולהעניק בסיס לקבלת אשרת שהייה. לאחר ביטול המרכיב ההגירתי, ההיגיון הכלכלי של הבעלות משתנה.

הדבר נכון במיוחד לנכסים בעלי קהל קונים מצומצם — דירות גדולות ברמת מחיר גבוהה, בתים יוקרתיים וחלק מהנדל״ן ביורמלה. עם הירידה במספר הקונים הבינלאומיים, משך הזמן למציאת קונה חדש עשוי להתארך.

אין פירוש הדבר ירידת מחירים אוטומטית. הבעלים יכול להשאיר את הנכס ברשותו, להעבירו להשכרה לטווח ארוך או להמתין לקונה במקום למכור בהנחה. העלייה המקבילה במספר הנכסים למכירה ולהשכרה, שעליה מדווח משרד הפנים, תואמת בדיוק את האסטרטגיות האפשריות הללו של בעלי הנכסים.

שוק הדיור נעשה פחות תלוי בהגירת השקעות

מאז שנת 2010 משכה תוכנית אשרת שהייה השקעות בסך €1.67 מיליארד, שמתוכם €1.39 מיליארד הושקעו בנדל״ן. עם זאת, ההיקפים כיום אינם ניתנים להשוואה לתקופת השיא של התוכנית.

המערכת משתנה בכמה מישורים במקביל. בשנת 2022 נסגרו אשרות שהייה להשקעה בפני רוסים ובלארוסים. מיולי 2025 חל עליהם איסור כללי על רכישת נדל״ן חדש, למעט חריגים בודדים. מ-15 בספטמבר 2026 רכישת נדל״ן מפסיקה לחלוטין להוות עילה עצמאית לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה.

כתוצאה מכך, המגמות העתידיות בשוק הדיור הלטבי יהיו תלויות במידה רבה יותר בכוח הקנייה המקומי, באשראי למשכנתאות, בריביות, בהיקף הבנייה ובהיצע הנכסים של היזמים, ולא בזרימת קונים שנדרשו לנדל״ן בעיקר למטרות הגירה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה במספר הנכסים של רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה היא מגמה מוכחת, אך הנתונים הקיימים אינם מצדיקים הגדרתה כ״מכירת חיסול המונית״. השינוי המבני המשמעותי יותר הוא ההפרדה הסופית בין רכישת נדל״ן לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה לאחר 15 בספטמבר. עבור השוק הרחב ההשפעה עשויה להישאר מוגבלת: המחירים הרשמיים עולים והיצע הדירות הסדרתיות בריגה נמוך מזה של השנה שעברה. פגיע יותר הוא פלח היוקרה, שבו קהל הרוכשים הפוטנציאליים מצומצם יותר וערכו ההגירתי הקודם של הנדל״ן מילא תפקיד בולט. את היקף ההשפעה האמיתי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום נתונים על כמות, מחיר ומשך המכירה של נכסים שבבעלות תושבי חוץ.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן של רוסים ובלארוסים בלטביה

האם רוסים ובלארוסים מוכרים נדל״ן בלטביה באופן המוני?

אין נתונים המעידים על מכירת חיסול המונית. משרד הפנים מצביע על עלייה במספר הנכסים בבעלות רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה, אך המספר המדויק אינו מפורסם. המשרד עצמו מעריך את השפעת מכירות אלו על השוק כזניחה.

מדוע בעלי נכסים רוסים ובלארוסים מוכרים דיור?

אחד הגורמים היה הגבלות ההגירה משנת 2022. בעקבותיהן איבדו אזרחי רוסיה ובלארוס את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית באמצעות השקעות, ולכן חלק מהנכסים איבדו את התפקיד ההגירתי שהיה קשור אליהם.

האם רוסים ובלארוסים יכולים לרכוש נדל״ן בלטביה?

ככלל, לא. מאז 3 ביולי 2025 חל איסור על רכישות נדל״ן חדשות על ידי אזרחי רוסיה ובלארוס. החוק קובע מספר חריגים מוגבלים בלבד.

האם ניתן לקבל אשרת שהייה בלטביה תמורת רכישת נדל״ן?

עד 14 בספטמבר 2026 עילה זו נשמרת עבור מועמדים זרים העומדים בדרישות הקיימות ואינם נמנים עם הקטגוריות המוחרגות. חוק ההגירה החדש ייכנס לתוקף ב-15 בספטמבר, ולאחריו רכישת נדל״ן לא תהווה עוד עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה.

מה יקרה לאשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו?

הן אינן מבוטלות באופן אוטומטי בעקבות כניסת החוק החדש. עבור חלק מבעלי היתרי ההשקעה הישנים נקבע מנגנון מעבר המאפשר חידוש אשרת שהייה בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים.

כמה כסף משכה תוכנית אשרת שהייה לתחום הנדל״ן?

מיולי 2010 ועד סוף 2025 נקשרו לתוכנית השקעות בסך €1.67 מיליארד. כ-€1.39 מיליארד, או 83%, הופנו לתחום הנדל״ן.

האם מחירי הדיור בלטביה יורדים?

הנתונים הרבעוניים הרשמיים האחרונים מראים עלייה. ברבעון הראשון של 2026 התייקר הדיור ב-10.9% בחישוב שנתי, ונכסים קיימים (יד שנייה) התייקרו ב-12.2%.

מה קורה בשוק הדירות בריגה?

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות ל-€963 למ״ר. בשכונות המגורים הגדולות של הבירה נותר ההיצע נמוך ב-19% בהשוואה לרמה של יולי 2025.