Россияне и белорусы чаще продают жилье в Латвии

В Латвии увеличивается число объектов недвижимости, которые граждане России и Беларуси выставляют на продажу или сдают в аренду. МВД страны связывает тенденцию с миграционными ограничениями, введенными в 2022 году, после которых граждане двух государств потеряли возможность получать временные виды на жительство за инвестиции. Однако признаков масштабной распродажи пока нет: ведомство оценивает влияние таких сделок на весь рынок недвижимости как незначительное, а цены на жилье в стране продолжают расти. Дополнительное изменение произойдет 15 сентября 2026 года, когда вступит в силу новый Иммиграционный закон и покупка недвижимости перестанет быть основанием для нового инвестиционного ВНЖ.

Россияне и белорусы увеличивают предложение недвижимости

Количество принадлежащих гражданам России и Беларуси объектов, которые появляются на рынке Латвии для продажи или аренды, растет. Как сообщает Inbox.lv со ссылкой на доклад Министерства внутренних дел, тенденция стала заметнее после изменений Иммиграционного закона 2022 года. Они лишили граждан двух стран возможности получать временный вид на жительство, или ВНЖ, на основании инвестиций в латвийскую экономику.

Инвестиционная программа действует в Латвии с июля 2010 года. До конца 2025-го документы в ее рамках подали 21 525 человек, в том числе 8 570 инвесторов и 12 955 членов их семей. За этот период власти выдали 20 131 первичный временный вид на жительство.

На 1 января 2026 года действующие ВНЖ, связанные с инвестициями, сохранялись у 1 242 инвесторов и 1 434 членов их семей. Совокупный объем вложений за время действия программы достиг €1,67 млрд. Около 83% этой суммы, или €1,39 млрд, пришлось на недвижимость.

Пик значения программы для миграционной системы остался далеко позади. В 2014 году инвестиционные ВНЖ составляли 53% всех первичных временных видов на жительство, выданных гражданам третьих стран. К 2025 году их доля сократилась до 1,44%.

МВД не видит существенного давления на рынок

Рост числа объявлений российских и белорусских владельцев не равнозначен массовой распродаже. В открытых данных нет сведений о точном количестве таких квартир и домов, их совокупной стоимости или доле в общем предложении.

В изложении доклада МВД агентством LETA содержится важное уточнение: влияние продажи недвижимости нерезидентами на латвийский рынок ведомство оценивает как незначительное. Инвестиции, связанные с программой ВНЖ, достигли минимума в 2023 году — €10,5 млн, примерно в 43 раза меньше уровня 2014-го. В 2025 году такие вложения составляли не более 0,4% совокупных инвестиций нерезидентов в экономику Латвии.

Это делает формулировку о массовом исходе иностранных владельцев слишком сильной. Доступная информация подтверждает увеличение предложения со стороны конкретной группы собственников, но пока не показывает, что этого объема достаточно для заметного изменения стоимости жилья по стране.

Изменилось прежде всего назначение части объектов. Недвижимость, приобретавшаяся одновременно как инвестиция и инструмент получения права на проживание, после законодательных ограничений сохранила функцию актива, но потеряла для россиян и белорусов миграционную составляющую.

Инвестиции снова выросли в 2025 году

Несмотря на долгосрочное сокращение программы, в прошлом году объем новых вложений увеличился.

В 2025 году было получено 192 заявления, а инвестиции достигли €30,3 млн — на 75% больше результата предыдущего года. На недвижимость пришлось 73% вложенных средств. Основной спрос по-прежнему концентрировался в Риге и пригородах столицы.

Однако годовой рост следует рассматривать в контексте многолетнего спада. €30,3 млн составляют менее 2% от накопленных с 2010 года €1,67 млрд. Программа больше не играет на латвийском рынке ту роль, которую имела в первой половине 2010-х годов.

Иностранный спрос, связанный с ВНЖ, поэтому становится менее значимым для общего рынка, хотя его изменение может сильнее ощущаться в отдельных географических и ценовых сегментах.

ВНЖ за недвижимость действует еще две недели

На 2 сентября 2026 года действующий Иммиграционный закон по-прежнему предусматривает для соответствующих требованиям иностранных граждан возможность получить временный ВНЖ на срок до пяти лет через покупку недвижимости стоимостью не менее €250 тыс.

Для такого объекта установлены дополнительные условия. Покупка должна быть оплачена безналично, у собственника не должно быть задолженности по налогу на недвижимость, а при первом оформлении ВНЖ необходимо перечислить государству 5% стоимости объекта. Закон также устанавливает требования к кадастровой стоимости и продавцу недвижимости. Граждане России и Беларуси с 2022 года воспользоваться этим инвестиционным основанием не могут. Условия действующей схемы закреплены в нынешнем Иммиграционном законе Латвии.

Эта система действует только до 14 сентября.

Новый Иммиграционный закон Сейм окончательно рассмотрел 20 августа после того, как президент Эдгар Ринкевич вернул первоначальную редакцию парламенту на повторное рассмотрение. Документ был опубликован 1 сентября и официально вступает в силу 15 сентября 2026 года.

Латвия закрывает ВНЖ через покупку жилья

В новом законе приобретения недвижимости среди оснований для получения нового временного вида на жительство уже нет.

Вместо старой модели появляется другой инвестиционный механизм. Иностранец сможет претендовать на ВНЖ сроком до пяти лет, если инвестирует не менее €150 тыс. минимум на пять лет через управляющего созданным государством альтернативным инвестиционным фондом и дополнительно перечислит €10 тыс. в бюджет. Новый закон прямо запрещает гражданам России и Беларуси использовать это основание.

Таким образом, с 15 сентября исчезает не просто отдельная льгота для россиян и белорусов. Покупка недвижимости перестает быть основанием для нового инвестиционного ВНЖ в принципе.

Это отделяет рынок жилья от миграционного механизма, с которым часть латвийской недвижимости была связана более 16 лет.

При этом ранее выданные инвестиционные ВНЖ автоматически не исчезают. Переходные положения нового закона позволяют собственникам, уже получившим разрешения через покупку недвижимости или определенные банковские инвестиции, претендовать на повторный временный ВНЖ сроком до пяти лет при сохранении предусмотренных условий, своевременной подаче документов и внесении установленного платежа.

Россиянам и белорусам ограничили новые покупки

Еще одно существенное ограничение вступило в силу задолго до нового Иммиграционного закона.

С 3 июля 2025 года в Латвии действует Закон об ограничении сделок, угрожающих национальной безопасности. Он запрещает России, Беларуси, гражданам этих стран, зарегистрированным там компаниям и ряду связанных с ними юридических лиц приобретать недвижимость или доли в объектах на территории Латвии.

Запрет касается новых приобретений, а не продажи уже принадлежащего владельцу имущества. Закон предусматривает ограниченные исключения. В частности, объект может перейти к гражданину России или Беларуси по наследству от близкого родственника, на основании вступившего в силу решения суда или в некоторых других прямо установленных случаях. Исключение также предусмотрено для покупки единственного жилья человеком, имеющим в Латвии статус постоянного жителя ЕС либо определенный постоянный вид на жительство, выданный до вступления закона в силу.

Для многих российских и белорусских владельцев рынок поэтому стал фактически односторонним: ранее приобретенный объект можно продать, но обычная покупка другого латвийского объекта теперь запрещена.

Это способно усиливать стимул к полному выходу из недвижимости страны после продажи, хотя открытой статистики, позволяющей измерить такой эффект, пока нет.

Цены на жилье в Латвии продолжают расти

Дополнительное предложение со стороны отдельных иностранных владельцев пока не привело к общему снижению стоимости жилья.

Центральное статистическое управление Латвии сообщило, что в первом квартале 2026 года цены на жилую недвижимость были на 10,9% выше, чем годом ранее. Существующее жилье подорожало на 12,2%, новостройки — на 4%. (stat.gov.lv)

Относительно четвертого квартала 2025 года общий индекс увеличился на 1,2%. Вторичное жилье стало дороже на 1,9%, а новые объекты подешевели на 2,1%.

Разница между сегментами важна для оценки нынешней тенденции. Недвижимость, купленная иностранными инвесторами несколько лет назад, при продаже попадает в категорию существующего жилья — именно здесь официальная статистика фиксирует наиболее сильный годовой рост.

Общие показатели при этом не позволяют определить гражданство продавцов и поэтому не дают возможности отдельно измерить ценовое влияние российских и белорусских собственников.

В Риге предложение ниже прошлогоднего

Более свежая статистика столичного рынка также не показывает признаков резкого избытка квартир.

В июле средняя цена серийных квартир в крупнейших жилых районах Риги выросла до €963 за квадратный метр. За месяц увеличение составило 0,4%, а с начала 2026 года — более 8%.

ARCO REAL ESTATE насчитала почти 1 200 квартир, выставленных на продажу в крупнейших жилых районах столицы. Число объявлений выросло относительно июня, однако оставалось на 19% ниже июля 2025 года. Если учитывать весь город, предложение было на 13% меньше прошлогоднего. (arcoreal.lv)

С начала года квартиры подорожали во всех крупнейших рассматриваемых районах Риги примерно на 6–12%. Самый заметный рост был зафиксирован в Иманте — 12%, в Агенскалнсе он достиг около 10%.

В Каугури, входящем в Юрмалу, средняя стоимость серийного жилья в июле составляла €883 за квадратный метр — на 7% выше начала года.

Эти данные охватывают прежде всего массовый сегмент и не позволяют напрямую оценивать предложение дорогих квартир и домов, которыми чаще интересовались иностранные инвесторы. Они, однако, показывают, что общий рижский рынок пока далек от ситуации, при которой предложение резко превышает спрос.

Дорогая недвижимость может реагировать сильнее

Последствия миграционных изменений способны распределяться по рынку неравномерно.

Старая схема требовала недвижимости стоимостью минимум €250 тыс. Она поэтому была связана с более дорогими объектами значительно сильнее, чем с массовыми серийными квартирами Риги.

Для иностранца такое жилье могло выполнять сразу две функции: сохранять капитал и давать основание для временного проживания. После закрытия миграционного компонента финансовая логика владения меняется.

Особенно это относится к объектам с узкой аудиторией покупателей — большим квартирам высокой ценовой категории, дорогим домам и части недвижимости в Юрмале. При сокращении числа международных покупателей срок поиска нового собственника потенциально может увеличиваться.

Это не означает автоматического падения цены. Владелец может оставить объект, перейти к долгосрочной аренде или ждать покупателя вместо продажи с дисконтом. Именно одновременный рост числа объектов на продажу и в аренду, о котором сообщает МВД, соответствует нескольким возможным стратегиям собственников.

Рынок жилья становится меньше зависим от инвестиционной миграции

За период с 2010 года программа ВНЖ привлекла €1,67 млрд, из которых €1,39 млрд были вложены в недвижимость. Однако сегодняшние масштабы уже несопоставимы с периодом ее максимальной популярности.

Система меняется сразу по нескольким направлениям. В 2022 году инвестиционные ВНЖ закрыли для россиян и белорусов. С июля 2025-го для них действует общий запрет на приобретение новой недвижимости с ограниченным числом исключений. С 15 сентября 2026 года покупка недвижимости вообще перестает быть самостоятельным основанием для нового инвестиционного ВНЖ.

В результате дальнейшая динамика латвийского жилья будет в большей степени зависеть от внутренней покупательной способности, ипотечного кредитования, ставок, объема строительства и предложения объектов, а не от притока покупателей, которым недвижимость требовалась прежде всего для миграционных целей.

Как сообщают эксперты International Investment, увеличение числа российских и белорусских объектов в продаже и аренде является подтвержденной тенденцией, однако доступная статистика не дает оснований называть ее массовой распродажей. Более значимым структурным изменением становится окончательное отделение покупки недвижимости от получения нового инвестиционного ВНЖ после 15 сентября. Для массового рынка влияние может оставаться ограниченным: официальные цены растут, а предложение серийных квартир в Риге ниже прошлогоднего. Более уязвим дорогой сегмент, где круг потенциальных покупателей уже и где прежняя миграционная ценность недвижимости играла более заметную роль. Реальный масштаб эффекта можно будет оценить только после появления данных о количестве, цене и сроках продажи объектов, принадлежащих нерезидентам.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: недвижимость россиян и белорусов в Латвии

Россияне и белорусы массово распродают недвижимость в Латвии?

Данных о массовой распродаже нет. МВД фиксирует увеличение числа принадлежащих россиянам и белорусам объектов в продаже и аренде, но точное количество не раскрывается. Само ведомство оценивает влияние продаж нерезидентов на рынок как незначительное.

Почему российские и белорусские владельцы продают жилье?

Одним из факторов стали миграционные ограничения 2022 года. После них граждане России и Беларуси лишились возможности получать временный вид на жительство через инвестиции, поэтому часть недвижимости потеряла связанную с ней миграционную функцию.

Могут ли россияне и белорусы покупать недвижимость в Латвии?

В общем случае нет. С 3 июля 2025 года действует запрет на новые приобретения недвижимости гражданами России и Беларуси. Закон предусматривает несколько ограниченных исключений.

Можно ли получить ВНЖ Латвии за покупку недвижимости?

До 14 сентября 2026 года такое основание сохраняется для иностранных заявителей, которые отвечают действующим требованиям и не относятся к исключенным категориям. Новый Иммиграционный закон вступает в силу 15 сентября, после чего покупка недвижимости больше не будет основанием для нового ВНЖ.

Что произойдет с уже выданными инвестиционными ВНЖ?

Они не аннулируются автоматически из-за вступления нового закона. Для части владельцев старых инвестиционных разрешений предусмотрен переходный механизм получения повторного ВНЖ при соблюдении установленных условий.

Сколько денег программа ВНЖ привлекла в недвижимость?

С июля 2010 года по конец 2025-го с программой было связано €1,67 млрд инвестиций. Около €1,39 млрд, или 83%, пришлось на недвижимость.

Снижаются ли цены на жилье в Латвии?

Последние официальные квартальные данные показывают рост. В первом квартале 2026 года жилье подорожало на 10,9% год к году, а существующие объекты — на 12,2%.

Что происходит с рынком квартир в Риге?

В июле средняя цена серийных квартир выросла до €963 за квадратный метр. В крупнейших жилых районах столицы предложение оставалось на 19% ниже уровня июля 2025 года.