הירידה בהגירה משנה את חגורת השמש של ארה״ב

המודל הכלכלי של חגורת השמש בארה״ב, המבוסס על צמיחת אוכלוסייה מהירה, בנייה וביקוש צרכני, מתמודד עם מגבלה חדשה. זרם התושבים מחו״ל הצטמצם בחדות, ובמקביל הואט מעבר האמריקאים לערים מסוימות בטקסס ובפלורידה. עבור שוק הדיור המשמעות היא פחות שוכרים ורוכשים חדשים בדיוק ברגע שבו, בעקבות תנופת הבנייה, יוצא לשוק היצע גדול של בתים ודירות. בלומברג קושרת את שינוי המסלול הדמוגרפי להתקררות רחבה יותר של כלכלת מדינות הדרום, אך ההגירה נותרה רק אחת הסיבות למתרחש.

צמיחת אוכלוסיית ארה״ב הואטה בחצי

אוכלוסיית ארה״ב מ-1 ביולי 2024 עד 1 ביולי 2025 גדלה ב-1.8 מיליון איש, או ב-0.5%. שנה קודם לכן עמד הגידול על 3.2 מיליון, או 1%.

הסיבה המרכזית להאטה היא הירידה בהגירה הבינלאומית נטו מ-2.7 מיליון ל-1.3 מיליון איש. אם המגמה תימשך, הנתון עשוי לרדת לכ-321 אלף ב-12 החודשים שיסתיימו ביולי 2026, על פי הערכות לשכת מפקד האוכלוסין של ארה״ב. במקביל, צמיחת האוכלוסייה באזור הדרום הואטה מ-1.4% ל-0.9%.

טקסס שמרה לצד זאת על קצב גבוה והוסיפה 1.2%, וצפון קרוליינה 1.3%. לכן לא ניתן לדבר על עצירה כוללת בצמיחת חגורת השמש. מה שמשתנה בראש ובראשונה הוא קצב גידול האוכלוסייה והיחס בין מקורות הצמיחה הזו.

התפנית בולטת במיוחד בפלורידה. זרם התושבים נטו ממדינות אחרות בארה״ב עמד שם על 22.5 אלף איש בשנת 2025 לעומת 183.6 אלף ב-2023 ו-310.9 אלף ב-2022. גם ההגירה הבינלאומית ירדה, אף שפלורידה וטקסס עדיין נהנו מהגידולים האבסולוטיים הגדולים ביותר כתוצאה מכניסה מחו״ל.

לשוק נכנסו נכסים שתוכננו בזמן הגאות

הבעיה של היזמים טמונה בלוחות הזמנים. חלק ניכר מהבתים וממתחמי המגורים שמוסרים כעת תוכננו בתקופה שבה אוכלוסיית המטרופולינים הדרומיים צמחה בקצב מהיר בהרבה.

לאחר המגפה, יזמים הגדילו בחדות את ההיצע בטקסס, פלורידה, אריזונה ומדינות דרומיות נוספות. כעת פרויקטים חדשים נכנסים לשוק במקביל להאטה בהגירה ולמשכנתאות יקרות.

ביולי 2026 עמדו מכירות הבתים החדשים למשפחה יחידה בארה״ב על 607 אלף בחישוב שנתי, ירידה של 10.5% לעומת יוני. למכירה הוצעו 488 אלף בתים חדשים, נתון שהעיד על מלאי של 9.6 חודשים בקצב המכירות הנוכחי. המחיר החציוני של בית חדש שנמכר עמד על $393.8 אלף.

גם הבנייה עצמה הואטה. מספר התחלות הבנייה למגורים ביולי ירד ב-12.4% בחודש וב-13.5% בשנה, לקצב שנתי של 1.239 מיליון. עבור בתים צמודי קרקע עמד הנתון על 808 אלף.

תיקון זה מפחית את הצורך של יזמים בקרקעות חדשות ובקבלני ביצוע ומגביל בהדרגה את היקף ההיצע העתידי.

אוסטין מדגימה עד כמה השתנה השוק

אוסטין נותרה אחת הדוגמאות הבולטות ביותר להתקררות שלאחר שיא המגפה. באוגוסט עמד המחיר החציוני המבוקש על כ-$450 אלף, ירידה של 9.8% לעומת השנה הקודמת. נכס ממוצע שהה בשוק 73 ימים.

עם זאת, ההיצע כבר הפסיק לעלות במהירות: מספר המודעות הפעילות היה גבוה ב-0.3% בלבד מהרמה אשתקד. הדבר מעיד על מעבר השוק מהצטברות מהירה של נכסים שלא נמכרו לתיקון מתון יותר, מציינים ב-Realtor.com.

נתוני העסקאות בפועל מציגים תמונה רגועה יותר. בשלושת החודשים שהסתיימו באוגוסט היה מחיר המכירה החציוני באוסטין נמוך בכ-1% מהשנה הקודמת, ומספר הבתים שנמכרו עלה. לכן הטענה על קריסת מחירים מתמשכת כבר אינה משקפת את המציאות: השוק חלש יותר משנות השיא, אך מדדים מסוימים מתחילים להתייצב.

הקמת משקי בית חדשים תהפוך לסיכון המרכזי

עבור ענף הנדל״ן, החשיבות העיקרית אינה טמונה רק באוכלוסייה עצמה, אלא במספר משקי הבית הנפרדים. יצירת משפחה חדשה או אדם שמתחיל להתגורר לבדו היא זו שמייצרת בדרך כלל ביקוש נוסף לדירה או לבית.

בשנת 2025 גדל סך משקי הבית בארה״ב בכ-1.1 מיליון. הירידה בהגירה השפיעה עד כה על מדד זה באופן מתון יחסית, שכן מהגרים מקימים לעיתים קרובות משק בית עצמאי שנה או שנתיים לאחר המעבר.

המרכז המשותף ללימודי דיור באוניברסיטת הרווארד צופה כי ההשפעה העיקרית תבוא לידי ביטוי בשנים 2026–2027. על פי הערכתו, הירידה הנוכחית בהגירה עלולה להפחית את היווצרות משקי הבית השנתית בקרב מהגרים חדשים בכ-420 אלף בשנים 2026 ו-2027. בהגירה בינלאומית נטו של כ-300 אלף איש, מספר משקי הבית החדשים שיוקמו על ידי מהגרים טריים בשנת 2027 עלול לרדת ל-143 אלף.

עבור היזם המשמעות היא שפרויקט שתוכנן לפני מספר שנים בהתבסס על צמיחת האוכלוסייה הקודמת, עשוי להיפתח בסביבת ביקושים שונה לחלוטין.

שוק השכירות קיבל יותר דירות פנויות

שיעור הדיור הפנוי להשכרה בארה״ב ברבעון השני של 2026 עמד על 7.3% לעומת 7% שנה קודם לכן. עם זאת, לשכת מפקד האוכלוסין מציינת כי הפרש זה אינו מובהק סטטיסטית. הנתון גם לא השתנה בהשוואה לרבעון הראשון.

בשווקים מסוימים של חגורת השמש הלחץ מורגש יותר מהסטטיסטיקה הארצית, בשל היקף הבנייה הגדול בתקופה האחרונה.

סקר של מנהלי מתחמי דיור רב-משפחתי, שפורסם ב-Multifamily Dive, הראה כי בפלורידה 67% מהמשיבים הגדירו את השפעת השינויים בהגירה על השכירות והתפוסה כשלילית מתונה. בטקסס דיווחו 26% על השפעה שלילית מתונה ו-21% על השפעה שלילית משמעותית. בדרום-מערב ציינו 39% השפעה שלילית בדרגות שונות.

אין להשליך הערכות אלו על השוק כולו. התפוסה תלויה בו-זמנית במספר הדירות שנמסרו, בגובה דמי השכירות, בהכנסות התושבים ובמצב שוק התעסוקה.

פלורידה וטקסס תלויות בעובדי בניין זרים

הירידה בהגירה משפיעה על הנדל״ן משני כיוונים במקביל: היא מקטינה את הביקוש הפוטנציאלי לדיור, אך בו-זמנית מצמצמת את היצע כוח האדם בענף הבנייה.

בשנת 2024 היוו עובדים שנולדו מחוץ לארה״ב 26.3% מכלל כוח העבודה בבנייה במדינה, ושליש מבעלי המקצוע הישירים בענף.

בפלורידה הגיע חלקם ל-40.6%, בטקסס ל-39%, ובנבאדה ל-38.6%. בקרב מתקיני גבס ותקרות עמד שיעור העובדים הזרים על 57%, בקרב טייחים על 56%, ובקרב גגנים וצבעים על 53% כל אחד, כך לפי נתוני התאחדות בוני הבתים הלאומית (NAHB).

עבור חגורת השמש מדובר בנתון משמעותי במיוחד: האזור בנה יותר יחידות דיור ובמקביל היה תלוי בכוח עבודה זר יותר מחלקים רבים אחרים במדינה.

החמרת האכיפה משפיעה גם על שאר העובדים

הירידה בתעסוקה עשויה להתרחב מעבר למהגרים המושפעים ישירות.

הכלכלניות אליזבת קוקס וקלואי איסט בחנו אזורים שבהם חלה עלייה חדה במעצרים שביצעה רשות ההגירה והמכס של ארה״ב (ICE). באזורים אלה ירדה התעסוקה של מהגרים חסרי מעמד שנותרו במדינה. החוקרות מצאו בנוסף ירידה במספר הגברים המועסקים שנולדו בארה״ב.

החוקרות מסבירות תוצאה זו בשילוב של תלות הדדית בין מקצועות שונים לבין ירידה כללית בפעילות העסקית. העבודה פורסמה כמחקר של הלשכה הלאומית למחקר כלכלי (NBER) וטרם עברה ביקורת עמיתים מלאה.

בענף הבנייה השפעה זו מובנת היטב בשרשרת הביצוע: היעדרות של חלק מצוות העבודה עלולה לעכב קבלני משנה, מהנדסים, נהגים וספקים שאינם משתייכים בעצמם לקבוצה המושפעת.

אך ענף הבנייה עדיין ממשיך לגייס

בשלב זה אין סימנים לקריסה ארצית בתעסוקת הבנייה. באוגוסט 2026 נוספו לכלכלה האמריקאית 162 אלף משרות, מתוכן 22 אלף בבנייה. מספר המועסקים בענף הגיע לכ-8.36 מיליון.

במקביל, מספר התחלות הבנייה והיקף ההוצאות על בנייה למגורים יורדים. ביולי ירדו ההוצאות על בנייה פרטית למגורים ב-1.3% בחודש, וסך הוצאות הבנייה היה נמוך ב-3.8% מרמתו שנה קודם לכן.

נתונים אלה מסבירים מדוע הירידה בהיצע כוח האדם לא יצרה עד כה מחסור חריף במידה שווה בכל הערים. היזמים זקוקים לפחות עובדים עבור פרויקטים חדשים בהשוואה לשיא מחזור הבנייה.

ההגירה הגדילה במקביל את התעסוקה ואת הביקוש לדיור

מחקר של הבנק הפדרלי של דאלאס חושף את הצד השני של התהליך הנוכחי. כלכלנים בדקו את הגידול בהגירה הבלתי מוסדרת מראשית 2021 ועד ראשית 2024 והגיעו למסקנה כי זרם העובדים הגדיל את התעסוקה המקומית באופן יחסי למספרם, ללא עדות לפגיעה מובהקת בשכר המקומי.

במקביל העלה זרם האוכלוסייה את מחירי הבתים ואת דמי השכירות. החוקרים לא מצאו גידול מהיר בהיצע הדיור, ולכן ההשפעה קצרת הטווח בנדל״ן התבטאה בעיקר דרך הביקוש.

כיום מנגנון זה פועל בכיוון ההפוך. הירידה בהגירה מצמצמת את הצורך בדיור, אך גם מאטה את הגידול בכוח העבודה ובהוצאות הצרכנים.

לכלכלה חשוב לא רק שוק הדיור

מכון ברוקינגס מעריך את ההגירה נטו לארה״ב בשנת 2026 בטווח רחב שנע בין מינוס 925 אלף לפלוס 185 אלף איש. טווח זה משקף את חוסר הוודאות הגבוה בסטטיסטיקה הנוכחית, ולכן אין לראות בהערכה מסוימת תחזית מדויקת.

לפי חישובי החוקרים, הירידה בהגירה עשויה להפחית את הוצאות הצרכנים ב-10–40 מיליארד דולר נוספים ב-2026, לאחר ירידה של 40–60 מיליארד דולר ב-2025. ההשפעה המצטברת של צמצום כוח העבודה והוצאות האוכלוסייה עלולה להפחית את קצב צמיחת התמ״ג הריאלי בארה״ב בשנת 2026 בכ-0.1–0.3 נקודות אחוז.

בערים הצומחות במהירות בחגורת השמש עשויה ההשפעה להיות מורגשת יותר, שכן מגזרי המסחר, הבנייה, השירותים והנדל״ן הסתמכו בשנים האחרונות על זרם תמידי של תושבים חדשים.

גם ההגירה הפנימית אינה כפי שהייתה

החולשה בהגירה הבינלאומית הצטרפה להאטה במעבר אמריקאים לחלק מערי הדרום.

כך למשל, ההגירה הפנימית נטו לטמפה בשנת 2024 עמדה על מעט יותר מ-10 אלפים איש לעומת כ-35 אלף שנה קודם לכן. בדאלאס ירד הנתון מכ-35 אלף לכ-13 אלף איש. אטלנטה רשמה עזיבה נטו מתונה, לפי ניתוח של חברת Redfin.

עם זאת, בטווח הארוך יותר נותרת חשיבות המעברים הפנימיים אדירה. מטרופולין דאלאס קלט כ-270 אלף תושבים כתוצאה מהגירה פנימית נטו בין השנים 2020 ל-2025 — יותר מכל מטרופולין מרכזי אחר במדינה. עיקר הגידול נרשם בפרברים החיצוניים.

מסיבה זו, השווקים בחגורת השמש מתפצלים כעת. ערים עם המשך זרם פנימי של תושבים יכולות לקלוט את עודפי ההיצע מהר יותר מאשר אזורים שבהם נחלשו שני סוגי ההגירה במקביל.

ההגירה הייתה מנוע צמיחה למטרופולינים בדרום

בין השנים 2014 ל-2024, מטרופולינים בארה״ב שבהם עלה בחדות שיעור התושבים בגיל העבודה שנולדו מחו״ל, הציגו בממוצע צמיחה מהירה יותר בכלכלה ובתעסוקה.

קבוצה זו כללה את ראלי ושארלוט בצפון קרוליינה, וכן את קייפ קורל בפלורידה. שיעור התעסוקה של עובדים ילידי ארה״ב ועובדים זרים כאחד במטרופולינים בעלי הגידול המרבי בשיעור המהגרים היה גבוה בכמעט 3 נקודות אחוז בהשוואה לערים בעלות הגידול הנמוך ביותר, כפי שעולה מנתוני Metro Monitor 2026.

קשר זה אינו מוכיח כשלעצמו שההגירה הייתה הסיבה הבלעדית לצמיחה החזקה. ערים מצליחות מושכות במקביל עובדים, חברות והון. עם זאת, הנתונים מראים כי כוח העבודה הזר היווה חלק ניכר מההתרחבות הכלכלית ברבים מהאזורים הצומחים.

לא ניתן עוד להעריך את חגורת השמש כשוק אחיד

הירידה בהגירה אינה מבשרת על משבר כולל בדרום ארה״ב. דרום קרוליינה, צפון קרוליינה, טקסס, אריזונה ומדינות נוספות ממשיכות להגדיל את אוכלוסייתן. חברות ממשיכות לבצע השקעות במרכזי נתונים, ייצור, אנרגיה, לוגיסטיקה ותשתיות.

ההבדל טמון בכך שההימור הקודם על צמיחה דמוגרפית בלתי פוסקת הפך לפחות בטוח.

עבור שוק הדיור, הערים הפגיעות ביותר הן אלו שבהן היקף בנייה גדול של דירות נפגש עם האטה בהגעת תושבים. באותם מקומות התאוששות דמי השכירות והמחירים עשויה להימשך זמן רב יותר. לעומת זאת, שווקים בעלי תעסוקה חזקה, זרם הגירה פנימי יציב וצמצום מהיר בהיקף הבנייה החדשה נמצאים בעמדה איתנה יותר.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הירידה בהגירה מעמיקה את תיקון השוק, שהחל מוקדם יותר בשל משכנתאות יקרות והיקפי בנייה נרחבים. הסיכון העיקרי למשקיעים נוגע לפרויקטים שהמודלים הפיננסיים שלהם עדיין מתבססים על הקצבים הדמוגרפיים של 2021–2024. הירידה בהגירה מקטינה את הביקוש, אך בו-זמנית מגבילה את היצע העובדים, ולכן התוצאה תשתנה מעיר לעיר. שווקים עם תעסוקה יציבה ובנייה מתונה יוכלו לעבור תקופה זו בשקט יחסי, בעוד אזורים בעלי צבר בנייה גדול והאטה בהגירה יזדקקו לזמן ממושך יותר כדי להתאושש.

FAQ

מדוע ההגירה כה קריטית לחגורת השמש?

מדינות הדרום נהנו בשנים האחרונות מגידול אוכלוסייה משמעותי, הן כתוצאה ממעברים פנימיים בתוך ארה״ב והן מהגירה בינלאומית. התושבים החדשים יצרו ביקוש לדיור, למוצרים ולשירותים, ובמקביל הרחיבו את היצע כוח העבודה.

האם אוכלוסיית טקסס ופלורידה מצטמצמת כעת?

לא. טקסס ממשיכה לצמוח בקצב מהיר, וגם אוכלוסיית פלורידה ממשיכה לגדול. מה שהשתנה הוא קצב הצמיחה, לצד ירידה חדה בזרם ההגירה ביחס לשנות השיא.

האם הירידה בהגירה תוביל לירידת מחירי הדיור?

היא מחלישה את אחד ממקורות הביקוש, ולכן עשויה להפעיל לחץ על המחירים ועל שוק השכירות, בייחוד באזורים שבהם נבנו דירות רבות. המגמה הכוללת תלויה גם בריביות המשכנתה, ברמת התעסוקה, בהגירה הפנימית ובהיקף ההיצע.

מדוע המחסור בעובדי בניין לא החמיר עדיין?

במקביל לירידה בהיצע העובדים, הצטמצם גם היקף הבנייה החדשה למגורים. הביקוש המופחת לקבלנים מאזן חלקית את הירידה בכוח העבודה.

אילו מדינות תלויות ביותר בעובדי בניין זרים?

בין השווקים הגדולים בולטות בעיקר פלורידה וטקסס, שבהן עובדים שנולדו מחוץ לארה״ב מהווים כ-41% וכ-39% מכוח העבודה בענף הבנייה, בהתאמה.

מה צפוי לקרות לדמי השכירות?

בערים עם היצע גדול של דירות חדשות, קצב איטי יותר של הקמת משקי בית עלול להאריך את תקופת ההנחות והצמיחה המתונה במחירי השכירות. בשווקים עם בנייה מוגבלת תהיה ההשפעה נמוכה משמעותית.

האם תנופת חגורת השמש הסתיימה?

אין תשובה אחידה לכל האזור. ערים מסוימות ממשיכות לצמוח במהירות, בעוד אחרות עוברות תיקון לאחר שנים של בנייה מואצת וזרם מהגרים גבוה. ההבדלים בין המטרופולינים השונים הופכים כעת למשמעותיים יותר מאשר השתייכותם הכללית לחגורת השמש.