Рост индекса цен на квартиры в Израиле: оживление рынка или иллюзия?

Индекс цен на квартиры в Израиле впервые за год вырос на 0,9%

Эксперт International Investment по вопросам ипотечного кредитования в Израиле и семейной экономике Алекс Соркин рассказал, о сенсационном росте индекса цен на квартиры.
В последнюю неделю, новостные заголовки не уставая писали о знаменательном событии – повышении индекса цена на квартиры на 0,9%. Воодушевленный новостями, предвещающими смену тренда, я решил провести свое расследование. Что же я выяснил? Давайте разбираться.

Изменение в индексе цен

Для начала я решил проверить, действительно ли есть изменение в индексе цен. Проанализировав данные, я действительно обнаружил, что индекс цен в мае 2018, был выше на 0,9% относительно апреля 2018 – как видно на графике ниже.



Более того, на графике видно, что снижение цен, которое началось в сентябре 2017 года, как будто замедлилось в феврале 2018 и остановилось вплоть до поднятия в мае 2018.

Что же это такое? Неужели смена тренда?

Почему цены выросли?

В попытке понять, чем обусловлен рост индекса цен, я попытался выяснить, изменился ли спрос на квартиры. Ведь для того, чтобы цены реально повысились, должен вырасти спрос особенно со стороны инвесторов, которые зачастую готовы платить за квартиру больше чем ее может оценить оценщик банка.

Объем спроса и предложения я проверил объемом сделок с недвижимостью. Проанализировав данные главного экономиста страны, можно увидеть, что количество сделок в мае было действительно немного больше чем в мае прошлого года. Тем не менее, здесь, ранее я уже выяснил, что рост продаж связан в основном с продажей квартир в рамках проекта «цена для новосела». Другими словами, на самом рынке изменений в количестве сделок как такового не было.

Тем более, что в июне количество сделок по сравнению с июнем прошлого года было ниже, согласно новому отчету главного экономиста за август месяц (график ниже). И это количество включает в себя и продажи в рамках проекта цена для новосела.



Вместе с этим, основная группа тех, кто подогревает цены – инвесторов, продолжает уходить с рынка, как видно на графике ниже. А продажи новых квартир продолжают оставаться на низком уровне.



Так в чем же причина?

Первая возможная причина

Изучая новый отчет главного экономиста страны, я обнаружил интересное заключение – которое перевел дословно ниже.

"Одно из интересных явлений при покупке квартир в рамках проекта цена для новосела, особенно в проектах с разными квартирами (когда разнице в размере квартир), и в соответствии с диапазоном цен, установлен факт, согласно которому квартиры, которые продаются в начале, это более дешевые квартиры, а квартиры подороже продаются медленнее, скорее всего сопровождаемые отказом тех, кто выиграл лотерею (но не в состоянии купить), пока не находится тот, кто заинтересован в покупке.

Такое явление приводит нередко к тому, что, когда проверяют развитие цен в этих проектах, можно нередко увидеть повышение цен, когда понятно, что в этих проектах цена метра в квартире не изменилась (разве что при привязке к индексу стоимости постройки).

Таким образом, очень важна именно подробная и достоверная информация о качестве квартир, чтобы можно было проверить действительно ли идет речь о "чистом" повышении цен, или таком, которое объясняется изменением состава квартиры. Этот феномен можно увидеть на примере квартир в Иерусалиме в рамках проекта цена для новосела в Рамат Шломо. "

Примечание: Программа «цена для новосела» – это популистский проект министра финансов Моше Кахлона в рамках которого он распределяет основную часть земельных участков только под застройку жилья по низкой цене за метр (от 2000 до 10000 шекелей дешевле за каждый метр). Эти квартиры продаются молодым парам, которые определяются путем лотереи.

Абсурд заключается в том, что помимо более низкой цены, государство выступает гарантом на получение ипотечного кредита до 90% от стоимости квартиры. Причем сама пара не решает, где именно будет квартира и может получить квартиру в городе, в котором не живет не имея права продать квартиру в течение 5 лет.

Подрядчики быстро смекнули как повысить прибыль, которой их хотел лишить министр финансов и строят огромные квартиры (например 3-х комнатная квартира 120 метров). Ведь льготная цена должна быть за метр. Причем экономят на качестве постройки. Фактически молодые пары получают огромную квартиру плохого качества, которая им не по карману, в месте, которое им не нужно.

Действительно, если взглянуть на график выше, можно заметить, что цена в рамках проекта то взлетает, то опускается. Причем цена может колебаться от 1,45 миллиона до 2,45 миллиона шекелей. Конечно это только один проект в Иерусалиме. Он не говорит ничего о всех проектах цена для новосела. Тем не менее это явление вполне может объяснить временное повышение индекса цен.

К примеру, в мае месяце было продано 9200 квартир из них 660 было в рамках проекта цена для новосела. Это составляет 7,17% от общего количества проданных квартир. Для того чтобы индекс поднялся на 0,9%, цены в рамках проектов цена для новосела, должны были бы подняться в среднем всего на 1,25% что вполне допустимо учитывая разброс цен на графике выше.

Вторая возможная причина

Еще одна причина, может быть в изменении предпочтений инвесторов в районе Тель-Авива (который включает в себя и пригороды – например Бат ям). Согласно статистике, количество купленных квартир значительно снизилось (синяя линия на графике). Зато цена на них в мае выросла с 2,5 миллионов до 3,5 миллионов. В индексе это обязательно будет отражено значительным повышением. Хотя на деле, отдел главного экономиста предполагает, что рост цены вызван агрессивным маркетингом со стороны строительных подрядчиков, которые продавали элитное жилье. К слову, квартиры в районе Тель-Авива – одни из самых дорогих в стране.



Согласно графику, речь идет об изменении средней цены с 2,7 миллиона до 3,5 миллиона (рост цен почти на 30%) и общем объеме сделок в 150, которые составляют около 1,6% от общего объема сделок. Учитывая, что речь идет об одних из самых дорогих квартир по стране (средняя цена по стране около 1,5 миллиона), вполне реально что именно продажа элитного жилья в Тель-Авиве послужила причиной роста индекса цен на 0,9%.

Выводы

Это статья была попыткой понять, чем обусловлено повышение индекса цен на недвижимость в Израиле в мае месяце на 0,9%.
Проведенное расследование не выявило каких-либо объективных причин для повышения цен. В частности, "чистое" количество сделок не увеличилось (а в июне даже снизилось), инвесторы уходят, а новые квартиры продаются плохо и только программа цена для новосела цветет и пахнет.

Все это приводит к неоднозначному выводу о снижении спроса и соответственно о снижении цен как результата. Тем не менее индекс цен учитывает общий средний результат, не учитывая качественной разницы между проданными квартирами в одном и другом месяце.
Поэтому, повышение индекса цен на 0,9% может быть следствием временных событий таких как изменение цен в рамках программы цена для новосела или покупка элитного дорогого жилья в Тель-Авиве.

Будем следить за развитием событий.

International Investment