Продажи готового жилья в Дубае упали до минимума

Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает охлаждаться после нескольких лет стремительного роста. В апреле 2026 года цены снижались второй месяц подряд, хотя темпы падения заметно замедлились по сравнению с мартом, по данным консалтинговой компании ValuStrat. Сегмент апартаментов практически остановился в росте, кризис частично задел и виллы. 

Коррекция на рынке недвижимости Дубая

Индекс цен на жилую недвижимость Дубая в апреле составил 224,9 пункта при базовом значении 100 в январе 2021 года. За месяц показатель снизился на 1,9%, но в марте падение достигало 5,9%. Коррекция пока не повлияла на годовые результаты: они остаются положительным, рост составил 5,3%.

Наиболее устойчивые районы, входящие в ValuStrat Price Index (VPI), в апреле избежали снижения стоимости, однако большинство остальных локаций продолжили терять в цене. Средневзвешенная стоимость жилья в Дубае достигла 1545 дирхамов за квадратный фут ($421), или около 16,6 тыс. AED ($4,5 тыс.) за кв. м. Средняя стоимость объекта оценивается в 3,45 млн ($939 тыс.).

Апартаменты Дубая теряют импульс

В марте стоимость апартаментов снизилась на 6,3%, а в апреле на 2,2%. В годовом выражении рост замедлился до 0,5%. В Burj Khalifa цены на квартиры за год сократились на 10,4%, в Jumeirah Beach Residence — на 5,9%, а в Town Square — на 4,3%.

При этом в некоторых районах сохраняется рост цен. Наиболее значимую динамику показали Dubai Silicon Oasis и Remraam (+12,4%). В числе лидеров также оказались DIFC, Jumeirah Village Triangle и Dubai Sports City.

Цены на квартиры в старых районах свободного владения остаются на 72% выше постпандемийных уровней. Однако они все еще примерно на 6% ниже исторического максимума, достигнутого в 2014 году.

Новостройки Дубая: снижение на 14%

Количество регистраций сделок с новостройками (off-plan) выросло на 4% за месяц. По сравнению с апрелем прошлого года показатель оказался ниже на 13,9%, но именно этот сегмент обеспечил 79% всех продаж жилья в эмирате. В ValuStrat допускают, что часть зарегистрированных сделок могла быть согласована еще до начала геополитического кризиса, который начался 28 февраля.

В то же время продажи готового жилья продолжают сокращаться. Количество таких сделок уменьшилось на 4,2% за месяц и сразу на 43,8% по сравнению с прошлым годом. В отчете этот показатель характеризуется как рекордно низкий для рынка.

В каких районах подешевели виллы Дубая

Стоимость вилл Дубая в апреле снизилась на 1,7% по сравнению с мартом, однако годовой прирост составил 8,3%. Эти объекты подешевели лишь в нескольких районах: International City, Arabian Ranches Phase 2 и Victory Heights.

При этом цены на виллы повысились на 24,5% за год в Jumeirah Islands, на 14,9% в The Meadows (+14,9%). Также отмечено повышение в Emirates Hills (+14,6%), Palm Jumeirah (+12,3%) и Jumeirah Village Circle (+11,4%).

По оценке ValuStrat, цены в зрелых районах с виллами сейчас в среднем на 196% превышают уровни, наблюдавшиеся после пандемии, и на 80% большле предыдущего рыночного пика 2014 года.

Премиальный сегмент сохраняет активность

Даже в условиях общего охлаждения рынка дорогая недвижимость продолжает привлекать покупателей. В апреле было зарегистрировано 16 сделок с готовыми объектами стоимостью более 30 млн дирхамов ($8,2 млн). Из них четыре продажи превысили отметку в 50 млн AED ($13,6 млн). Самые дорогие покупки были сосредоточены в Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Al Barari, Jumeirah Islands, Arabian Ranches, Jumeirah Golf Estates и DIFC.

По объему продаж среди застройщиков первое место заняла Emaar с долей 14,3%. Далее расположились Damac (12,1%), Ellington (5,5%), Binghatti (4,8%), Sobha (4,3%) и Nakheel (2,8%). На рынке новостроек наиболее востребованными оказались проекты в Damac Islands, Dubailand Residence Complex, Jumeirah Village Circle, Damac Lagoons и Dubai Creek Harbour.

На вторичном рынке и в сегменте готового жилья основная активность пришлась на Jumeirah Village Circle, Business Bay, Discovery Gardens, Dubai Marina, Arjan и Damac Hills 2. В отчете отмечается также район City Walk, где был зафиксирован рекордный месячный объем сделок с готовыми объектами.

Геополитика ударила по спросу

Конфликт на Ближнем Востоке оказал негативное влияние на рынок недвижимости Дубая. Уже в марте Земельный департамент отметил сокращение объем продаж почти на 20% — до 37 млрд дирхамов ($10 млрд). Это стало самым резким месячным спадом с начала пандемии.

Продавцы начали активнее пересматривать ценовые ожидания. Стоимость более 2800 объектов была снижена суммарно на 1,7 млрд AED ($463 млн). Скидки варьировались от 10% до 50%, причем некоторые объекты корректировались в цене несколько раз подряд.

Наиболее заметное давление отмечалось в сегменте строящегося жилья. В том числе увеличилось число запросов на отсрочку платежей. На вторичном рынке более 300 объектов в эмирате с начала периода охлаждения дешевели неоднократно. Сектор вилл тоже пострадал от последствий войны. Например, объект с четырьмя спальнями в районе La Mer подешевел от 110 млн AED ($30 млн) до 85 млн ($23 млн). В Arabian Ranches стоимость другой виллы после пяти последовательных пересмотров сократилась с 8,5 млн AED ($2,3 млн) до 7,4 млн ($2 млн).

Охлаждение рынка меняет экономические ожидания

Коррекция на рынке недвижимости постепенно начинает отражаться на более широких экономических показателях Дубая. Аналитики Citi пересмотрели прогноз роста населения эмирата, ожидая увеличение лишь на 1% в 2026 году. В дальнейшем темпы прироста составят около 2,5% ежегодно, что заметно ниже показателей периода активного подъема. В S&P Global допускают, что часть состоятельных иностранных резидентов может пересмотреть планы по проживанию в ОАЭ. Усиление геополитической напряженности уже отражается на настроениях инвесторов. По оценкам аналитиков, фондовые рынки Дубая и Абу-Даби с начала конфликта между Израилем и Ираном потеряли около $120 млрд рыночной капитализации.

Аналитики International Investment отмечают, что привлекательность ОАЭ по-прежнему поддерживают долгосрочные визовые программы и государственная политика, направленная на привлечение капитала, бизнеса и квалифицированных специалистов. При этом одним из ключевых последствий конфликта на Ближнем Востоке стало изменение восприятия безопасности региона. Переговоры пока не привели к мирным соглашениям, боевые действия периодически возобновляются. В таких условиях часть инвесторов предпочитает занимать выжидательную позицию или рассматривать альтернативные направления для вложений.

На этом фоне растет интерес к странам, не вовлеченным в военные конфликты и демонстрирующим устойчивые экономические показатели. Одним из таких рынков остается Грузия, которая имеет и другие положительные качества: простые условия входа на рынок и высокую доходность, особенно в секторе гостиничной недвижимости премиального уровня, которая продолжает привлекать как частных, так и институциональных инвесторов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment