читайте также
На рынке новостроек России наблюдается стагнация
В Египте ожидают стабилизации цен на недвижимость
Токио, Барселона и Лиссабон лидируют по спросу на элитный отдых
Евросоюз смягчил условия для трудоустройства иностранцев
Аренда элитных квартир стала самой популярной на Пхукете. Лидируют россияне
Израиль вводит электронное разрешение на въезд для иностранцев
Германия столкнулась с нехваткой земли для городского строительства
Немецкие власти готовят меры для борьбы с «земельными спекуляциями»
В немецких городах растет дефицит предложения на рынке недвижимости, что подстегивает рост цен на жилье и стоимости арендной платы. Эти показатели поднялись на рекордные уровни, пишет Deutsche Welle.
По данным Института немецкого бизнеса в Кельне, рост населения Берлина уже несколько лет составляет около 40 тысяч человек в год. Похожая ситуация наблюдается и в столицах остальных 15 германских земель. Следствием этого является быстрый рост цен на недвижимость и аренду.
Стоимость аренды в крупных городах в 2017 году возросла в среднем на 9%. Доходность апартаментов премиум-класса в центральном Берлине уже достигла рубежа 10%. Меры контроля над арендной платой, введенные христианскими демократами и социал-демократами на парламентском уровне, не изменили ситуацию.
В Германии в настоящее время рынок требует около миллиона новых квартир. Такая тенденция сохранится в длительной перспективе, что привлекает многих иностранных инвесторов в Германию. Городские районы, предусмотренные для расширения, высоко ценятся предпринимателями и рассматриваются как «новое золото».
Федеральный научно-исследовательский институт строительства, градостроения и социального развития (BBSR) подсчитал, что площадь городской застройки в стране с 2011 по 2016 год увеличилась в среднем на 27%.
В таких городах как Берлин, Мюнхен и Франкфурт этот показатель намного выше, земля под строительство стала дорогостоящей, что сказывается на стоимости строительства и жилья на первичном рынке.
Эксперты отмечают высокую степень неравенства в Германии. По оценкам Deutsche Bank, самые богатые 10% семей владеют почти половиной жилой недвижимости в стране.
В Университете Трира указывают, что цена этих активов основана на стоимости земли, которая принадлежит обществу в целом, а приватная недвижимость в центре Берлина стоит значительно больше потому, что стоимость земли увеличивается, в том числе, за счет государства.
Если в городе есть метро, музеи, театры и больницы, возведенные за счет бюджета или с участием государства, это увеличивает стоимость зданий, находящихся в частной собственности, владельцы которых ничего не делают для капитализации активов.
За счет капитализации территории и земли, частная собственность в немецких городах увеличивается в цене приблизительно на €150 млрд. ($185 млрд.) в год.
Эксперты International Investment отмечают, что при этом в городах имеются участки, подходящие для строительства, даже в центральных частях. Но их собственники ожидают, когда рынок достигнет пика. Рынок же продолжает рост уже много лет.
Цены на землю в городах увеличиваются на 10-15% в год, и этот «денежный дождь» только набирает обороты. Около 600 тысяч разрешений на строительство в настоящее время законсервированы – застройщики также выжидают лучшее время для инвестиций.
Объединения арендаторов, природоохранных и общественных организаций требуют более высокого налогообложения спекулятивной прибыли и изменения доступ к строительной земле.
Читайте также: Рынок недвижимости в Германии: высокая ликвидность для инвесторов на фоне роста цен для потребителей
Пионером в этом «движении сопротивления» стал город Ульм в земле Баден-Вюртемберг. Здесь земля находится в муниципальной собственности, город первым выкупает выставляемые на продажу частные участки. В 2017 году муниципалитет потратил €33 млн. на покупку новой земли.
Она может быть приобретена только у самого города по ценам, установленным заранее экспертными комитетами, и не может быть перепродана по более высокой цене. Если имущество не используется в соответствии с целевым назначением, город может принудительно выкупить ее обратно. Инвесторы связаны условием, что они должны предлагать жилье по льготной цене для 30% новостроек.
Сейчас город управляет 4500 га общественных земель – это около трети общей площади Ульма. По этой причине здесь нет жилищного кризиса, подобного тому, который имеет место в Берлине, Франкфурте или Мюнхене. Хотя этот 120-тысячный университетский город привлекает многие компании.
Земельные власти Баден-Вюртемберга объявили земельную политику Ульма примером для всех городов. Но федеральные власти остаются нерешительными, хотя недавно министр юстиции Катарина Барли заявила о готовящемся ужесточении контроля над арендной платой.
Однако берлинские политики по-прежнему в большинстве своем не готовы пойти навстречу даже своим избирателям, поскольку ограничительные меры вызовут недовольство инвесторов и снизят их активность в Германии.
Как отмечает эксперт International Investment по рынку недвижимости Германии Любовь Баумгертнер, серьезное подорожание происходит в последние годы:
"За последние 5 лет земельные участки в крупных городах Германии подорожали почти в два раза, особенно это касается престижных районов с развитой инфраструктурой.
Строительный и покупательный бум, вызванный приростом населения, низкими ипотечными ставками и растущими ценами на недвижимость привел к текущей ситуации недостатка земельных участков под застройку и спекуляций со стороны перекупщиков и строительных компаний. Зачастую более крупные земельные участки выкупаются инвесторами или строительными компаниями и перепродаются мелкими долями конечному потребителю, т.е. семьям, строящим дома. Если всего несколько лет назад постройку собственного дома в кредит могла себе позволить среднестатистическая семья с двумя работающими взрослыми или хорошо зарабатывающим одним взрослым (на оплату кредита и содержание недвижимости в среднем тратится половина семейного бюджета), то сейчас собственным жильем в крупных городах могут обзаводиться только семьи с достатком выше среднего.
В свою очередь ввиду высокой стоимости земли строительство многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду становится невыгодным. Зато строительство многоквартирных домов с целью продажи отдельных квартир по прежнему пользуется популярностью среди инвесторов, которые теперь вынуждены повышать стоимость квадратного метра жилья для конечного потребителя. Помимо роста стоимости земли выросла и стоимость строительства. Причины тому: высокий спрос на строительные услуги, рост стоимости стройматериалов, ужесточенные требования к качеству строительства. Все это ведет к дальнейшему росту цен на недвижимость и усложнения ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости".
"За последние 5 лет земельные участки в крупных городах Германии подорожали почти в два раза, особенно это касается престижных районов с развитой инфраструктурой.
Строительный и покупательный бум, вызванный приростом населения, низкими ипотечными ставками и растущими ценами на недвижимость привел к текущей ситуации недостатка земельных участков под застройку и спекуляций со стороны перекупщиков и строительных компаний. Зачастую более крупные земельные участки выкупаются инвесторами или строительными компаниями и перепродаются мелкими долями конечному потребителю, т.е. семьям, строящим дома. Если всего несколько лет назад постройку собственного дома в кредит могла себе позволить среднестатистическая семья с двумя работающими взрослыми или хорошо зарабатывающим одним взрослым (на оплату кредита и содержание недвижимости в среднем тратится половина семейного бюджета), то сейчас собственным жильем в крупных городах могут обзаводиться только семьи с достатком выше среднего.
В свою очередь ввиду высокой стоимости земли строительство многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду становится невыгодным. Зато строительство многоквартирных домов с целью продажи отдельных квартир по прежнему пользуется популярностью среди инвесторов, которые теперь вынуждены повышать стоимость квадратного метра жилья для конечного потребителя. Помимо роста стоимости земли выросла и стоимость строительства. Причины тому: высокий спрос на строительные услуги, рост стоимости стройматериалов, ужесточенные требования к качеству строительства. Все это ведет к дальнейшему росту цен на недвижимость и усложнения ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости".
Читайте также: "Объявления о продаже квартиры в Берлине за €30 тысяч – либо мошенничество, либо стартовая цена аукциона"
.International Investment
Подсказки: недвижимость Германия, недвижимость Европа