"Объявления о продаже квартиры в Берлине за €30 тысяч – либо мошенничество, либо стартовая цена аукциона"

Мы продолжаем разговор с Любовью Баумгертнер, директором и совладельцем компании L&B Immobiliya EuRus GmbH о недвижимости в Германии. В первой части нашего интервью мы поговорили о ценах на недвижимость в Германии, ипотечных ставках. В этот раз будем говорить об инвестициях в немецкую недвижимость.

Что Вы можете порекомендовать на рынке коммерческой недвижимости при финансовом пакете от полумиллиона до миллиона евро?

Я бы посоветовала вкладывать средства в коммерческую недвижимость той отрасли, в которой покупатель имеет опыт: будь то отельный бизнес, розничная торговля, ресторанный или др. В противном случае необходимо иметь надежного представителя или проверенную управляющую компанию с опытом работы в данной отрасли для управления бизнесом. Если цель покупки коммерческой недвижимости - сдача в аренду, то предпочтение следует отдавать крупным городам и районам, имеющим спрос на недвижимость данного типа.

Как известно, немецкое законодательство защищает права арендатора при аренде жилой недвижимости. Если инвестор в жилую недвижимость столкнулся с проблемой недобросовестного или неплатежеспособного арендатора, то какие сложности у него могут возникнуть при выселении? Как их решать?

Если арендатор не оплачивает арендную плату, то в этом случае немецкое законодательство находится на стороне арендодателя. Согласно закону владелец имеет право расторгнуть договор аренды, если имеется двухмесячная задолженность по арендной плате. Если же после расторжения договора аренды арендатор продолжает проживать в квартире, то дальнейшее выселение происходит через адвоката и суд. В этом случае судебное решение будет в пользу владельца, но придется запастись временем (до года) и терпением.

На что инвестору стоит сделать ставку в большей степени - на постоянный доход от аренды или на единоразовый доход с перепродажи объекта при росте цен?

Я считаю, что наиболее удачный вариант объединяет в себе оба критерия: недвижимость должна приносить как текущий доход, пусть и средний по региону, так и расти в стоимости.

При вводе в Германию денег из-за рубежа, какие могут понадобиться документы для легализации этих денег? Какие сложности могут возникнуть?

Если вы привозите наличные деньги и кладете на свой счет в немецком банке, то, при оплате крупных сумм, банк может попросить предоставить подтверждение происхождения средств, например, справки о зарплате, договор купли-продажи недвижимости на родине и др.

Если же деньги переводятся из российского или другого банка на счет продавца, то немецкая сторона, как правило, не запрашивает никаких подтверждений. Подтверждение может запросить банк, который переводит средства.

При инвестициях в сферу строительства в Германии насколько сложно получить разрешение на строительство частного или многоквартирного дома? Можете ли описать последовательность процедуры и диапазон сроков с момента подготовки архитектурного проекта и до ввода в эксплуатацию?

Получить разрешение на строительство не сложно, если составить архитектурный проект будущего здания в соответствии со всеми правилами. Срок рассмотрения вопроса составляет в среднем от 3 до 6 месяцев.

Обычно данную процедуру ведет сертифицированный в Германии архитектор. После получения разрешения на строительство можно приступать к выполнению строительных работ. Скорость выполнения работ зависит от скорости работы строительной компании, но в среднем составляет от полугода по частным домам и до 1-2 лет по крупным многоэтажным зданиям.

Интернет пестрит объявлениями о дешевой недвижимости, например, в Берлине предлагают квартиру за 25000-30 000 евро. Имеют ли эти цены какое-то отношение к реальности и какая природа этих объявлений? Кто и зачем их размещает?

Таких цен в Берлине уже давно нет. Если эти объявления не размещены мошенниками , то возможно в сети остались объявления 10-летней давности либо же речь идет об аукционной недвижимости, где указанная цена является стартовой и в процессе торгов вырастет как минимум до рыночной, если не выше.

Вид на жительство в Германии – как его можно получить, какие нужны основания? Сколько времени занимает эта процедура и какие расходы с ней связаны? Как может в этом помочь Ваша компания?

Для получения вида на жительство есть различные схемы: трудоустройство, учеба, женитьба и т.д., но если речь идет о получении вида на жительство через инвестиции, то здесь однозначного рецепта не существует. Все очень индивидуально в каждой федеральной земле и зависит от многих факторов. В настоящий момент главным критерием является не размер инвестиций и количество создаваемых рабочих мест, а полезность осуществляемой деятельности для немецкого государства и необходимость личного присутствия для ведения деятельности. В приоритете отрасли, важные для выбранного региона: например, в некоторых регионах поддерживается сельское хозяйство, в некоторых очень важным является создание социальных проектов для стариков, детей, бездомных и т.д. А вот просто приобретение недвижимости и сдача ее в аренду не требует личного присутствия и является наименьшим основанием для получения внж. Поскольку вопрос очень комплексный и непростой, то мы советуем с самого начала отработать с юристом будущий план действий.

Германия – привлекательная страна для инвестиций, но в тоже время и сами немцы активно вкладывают средства за рубежом, в том числе в недвижимость. Какие направления зарубежного инвестирования пользуется большим спросом среди немцев?

С целью собственного проживания немцы охотно инвестируют в недвижимость стран с благоприятным климатом: например, Испания. Для инвестиций приобретают недвижимость стран, где цены находятся на дне и обещают быстрый рост: например, Португалия.

Многие мечтают открыть бизнес в Германии. Реально ли это? Какие направления для бизнеса Вы бы порекомендовали людям, собирающимся иммигрировать в Германию? Чтобы могли посоветовать и от чего предостеречь?

При открытии бизнеса в Германии я советую выбирать отрасли, в которых имеется опыт работы, будь то розничная торговля, отельный бизнес, сельское хозяйство и др. Многие иностранцы предпочитают заниматься "простым" на первый взгляд бизнесом: открывают кафе, рестораны, отели. Но в данных отраслях уровень банкротства самый высокий.

Аналитический журнал "Международные инвестиции"

Подсказки: недвижимость Германия, инвестиции Германия