English  Русский

Германия столкнулась с нехваткой земли для городского строительства

Германия столкнулась с нехваткой земли для городского строительства
Немецкие власти готовят меры для борьбы с «земельными спекуляциями»

В немецких городах растет дефицит предложения на рынке недвижимости, что подстегивает рост цен на жилье и стоимости арендной платы. Эти показатели поднялись на рекордные уровни, пишет Deutsche Welle.

По данным Института немецкого бизнеса в Кельне, рост населения Берлина уже несколько лет составляет около 40 тысяч человек в год. Похожая ситуация наблюдается и в столицах остальных 15 германских земель. Следствием этого является быстрый рост цен на недвижимость и аренду.

Стоимость аренды в крупных городах в 2017 году возросла в среднем на 9%. Доходность апартаментов премиум-класса в центральном Берлине уже достигла рубежа 10%. Меры контроля над арендной платой, введенные христианскими демократами и социал-демократами на парламентском уровне, не изменили ситуацию.


В Германии в настоящее время рынок требует около миллиона новых квартир. Такая тенденция сохранится в длительной перспективе, что привлекает многих иностранных инвесторов в Германию. Городские районы, предусмотренные для расширения, высоко ценятся предпринимателями и рассматриваются как «новое золото».

Федеральный научно-исследовательский институт строительства, градостроения и социального развития (BBSR) подсчитал, что площадь городской застройки в стране с 2011 по 2016 год увеличилась в среднем на 27%.

В таких городах как Берлин, Мюнхен и Франкфурт этот показатель намного выше, земля под строительство стала дорогостоящей, что сказывается на стоимости строительства и жилья на первичном рынке.

Эксперты отмечают высокую степень неравенства в Германии. По оценкам Deutsche Bank, самые богатые 10% семей владеют почти половиной жилой недвижимости в стране.


В Университете Трира указывают, что цена этих активов основана на стоимости земли, которая принадлежит обществу в целом, а приватная недвижимость в центре Берлина стоит значительно больше потому, что стоимость земли увеличивается, в том числе, за счет государства.

Если в городе есть метро, музеи, театры и больницы, возведенные за счет бюджета или с участием государства, это увеличивает стоимость зданий, находящихся в частной собственности, владельцы которых ничего не делают для капитализации активов.

За счет капитализации территории и земли, частная собственность в немецких городах увеличивается в цене приблизительно на €150 млрд. ($185 млрд.) в год.

Эксперты International Investment отмечают, что при этом в городах имеются участки, подходящие для строительства, даже в центральных частях. Но их собственники ожидают, когда рынок достигнет пика. Рынок же продолжает рост уже много лет.

Цены на землю в городах увеличиваются на 10-15% в год, и этот «денежный дождь» только набирает обороты. Около 600 тысяч разрешений на строительство в настоящее время законсервированы – застройщики также выжидают лучшее время для инвестиций.

Объединения арендаторов, природоохранных и общественных организаций требуют более высокого налогообложения спекулятивной прибыли и изменения доступ к строительной земле.


Пионером в этом «движении сопротивления» стал город Ульм в земле Баден-Вюртемберг. Здесь земля находится в муниципальной собственности, город первым выкупает выставляемые на продажу частные участки. В 2017 году муниципалитет потратил €33 млн. на покупку новой земли.

Она может быть приобретена только у самого города по ценам, установленным заранее экспертными комитетами, и не может быть перепродана по более высокой цене. Если имущество не используется в соответствии с целевым назначением, город может принудительно выкупить ее обратно. Инвесторы связаны условием, что они должны предлагать жилье по льготной цене для 30% новостроек.

Сейчас город управляет 4500 га общественных земель – это около трети общей площади Ульма. По этой причине здесь нет жилищного кризиса, подобного тому, который имеет место в Берлине, Франкфурте или Мюнхене. Хотя этот 120-тысячный университетский город привлекает многие компании.

Земельные власти Баден-Вюртемберга объявили земельную политику Ульма примером для всех городов. Но федеральные власти остаются нерешительными, хотя недавно министр юстиции Катарина Барли заявила о готовящемся ужесточении контроля над арендной платой.

Однако берлинские политики по-прежнему в большинстве своем не готовы пойти навстречу даже своим избирателям, поскольку ограничительные меры вызовут недовольство инвесторов и снизят их активность в Германии.

Как отмечает эксперт International Investment по рынку недвижимости Германии Любовь Баумгертнер, серьезное подорожание происходит в последние годы:

"За последние 5 лет земельные участки в крупных городах Германии подорожали почти в два раза, особенно это касается престижных районов с развитой инфраструктурой.

Строительный и покупательный бум, вызванный приростом населения, низкими ипотечными ставками и растущими ценами на недвижимость привел к текущей ситуации недостатка земельных участков под застройку и спекуляций со стороны перекупщиков и строительных компаний. Зачастую более крупные земельные участки выкупаются инвесторами или строительными компаниями и перепродаются мелкими долями конечному потребителю, т.е. семьям, строящим дома. Если всего несколько лет назад постройку собственного дома в кредит могла себе позволить среднестатистическая семья с двумя работающими взрослыми или хорошо зарабатывающим одним взрослым (на оплату кредита и содержание недвижимости в среднем тратится половина семейного бюджета), то сейчас собственным жильем в крупных городах могут обзаводиться только семьи с достатком выше среднего.

В свою очередь ввиду высокой стоимости земли строительство многоквартирных домов с целью сдачи квартир в аренду становится невыгодным. Зато строительство многоквартирных домов с целью продажи отдельных квартир по прежнему пользуется популярностью среди инвесторов, которые теперь вынуждены повышать стоимость квадратного метра жилья для конечного потребителя. Помимо роста стоимости земли выросла и стоимость строительства. Причины тому: высокий спрос на строительные услуги, рост стоимости стройматериалов, ужесточенные требования к качеству строительства. Все это ведет к дальнейшему росту цен на недвижимость и усложнения ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости".


.

International Investment

 
Поделиться в Facebook