English  Русский

Где покупать недвижимость в Таиланде? Обзор цен на недвижимость в Пхукете, Бангкоке, Самуи, Паттае и Чианг Май


Мы расспросили эксперта International Investment по рынку недвижимости Таиланда Марию Хромову о самых популярных курортах Таиланда и ценах недвижимость.

– Таиланд очень разный. Есть Бангкок, есть Паттайя, есть северный Таиланд, есть Пхукет и другие острова. Чем рынки этих территорий отличаются друг от друга? Как отличаются средние цены? Чем отличаются цели, ради которых люди покупают там недвижимость?

– Особой популярностью пользуются основные курорты Королевства: остров Пхукет, Паттайя, остров Самуи.

Пхукет привлекает инвесторов популярностью среди состоятельных туристов и туристов среднего достатка, ограниченностью земель под застройку и прекрасной инфраструктурой, позволяющей жить и отдыхать семьям с детьми и состоятельным пенсионерам. Широко представлены виллы разных классов и кондоминиумы. Старт цены: 3тыс.$/м2. Омывается остров Андаманским морем.

Самуи – остров с небольшим аэропортом, преимущественно выполняющим внутренние рейсы. Подходит для людей ищущих уединение и спокойный ритм жизни, близкий к деревенскому. Недвижимость представлена преимущественно виллами. Старт цены: 2тыс.$/м2. Омывается сиамским заливом

Паттая- это, туристический город-курорт. Расположен на побережье Сиамского залива, в непосредственной близости от столицы. Достаточно плотной застройки без ограничений по высотности строительства. В основном пользуется популярностью у русских и китайских туристов. Недвижимость преимущественно представлена недорогими апартаментами, стоимость квадратного метра - ниже чем на остальных курортах. Старт цены: 2,3 тыс.$/м2.

Бангкок - столица Тайланда. Это 8-миллионный мегаполис. Здесь вы не найдете пляжного отдыха, позагорать удастся разве что у бассейна на крыше отеля. Славится храмами, историческими достопримечательностями, ночной жизнью и шоппингом. Недвижимость представлена в основном апартаментами. Старт цены: 3тыс.$/м2.

Чианг Май - Можно сравнить с тайским Санкт-Петербургом. Точно также он для тайцев является культурной столицей, и точно также находится на севере. Город знаменит старинными храмами, горными пейзажами и народными праздниками. Большой инвестиционной привлекательности не представляет. Предложений на продажу не много по запросу можно найти апартаменты или дом.

– Что чаще покупают люди для собственного отдыха?

– Для собственного отдыха, значит по собственному вкусу и бюджету. На Пхукете огромный диапазон от недорогих квартир в центре города - от $50 тыс., до люксовых вилл.

– А какие варианты предоставляет рынок Таиланда для частных инвесторов, стремящихся получить прибыль от вложения? Что нужно покупать? Какую рентабельность можно получить и на каких объектах?


– На Пхукете максимальную ставку капитализации можно получить от квартиры 35-40 м2 в комплексе с развитой инфраструктурой (бассейны, кафе, спа, ресторан, тренажёрный зал.

Такие квартиры сдаются практически круглогодично, а низкий коммунальный платёж и отсутствие налога на владение недвижимостью способствуют большему заработку!

– Расскажите подробнее о самой экзотической части такой экзотической страны как Таиланд. А именно – о островах. Вы работаете в основном с Пхукетом. Чем он заманил лично Вас и чем может быть привлекателен для отдыха и покупки недвижимости?

– Пхукет это уникальное место, которое сочетает в себе прекрасную инфраструктуру, международные госпитали, школы, университеты, прекрасные марины. Международный аэропорт принимает более 9 млн туристов в год. При этом Пхукету удается сохранить нетронутую природу! Остров известен своими уединенными пляжами, живописными коралловыми рифами и бухтами, скалами и чистым морем. Вокруг острова находится множество небольших островов, некоторые из которых необитаемы и в то же время доступны для посещения туристами. Большая часть острова покрыта тропическими лесами, что в сочетании с водопадами, парками, кокосовыми плантациями делает Пхукет идеальным местом для отдыха и жизни.

– На Пхукете люди зачем покупают недвижимость? Какие цели доминируют?

– Основной мотивацией для покупки является стабильный доход от аренды. Недвижимость настолько востребована в аренду что застройщики готовы гарантировать ваш доход на несколько лет вперед как правило гарантированная программа составляет 7-8%, если же отдать объект в стороннюю арендую компанию ваша ставка капитализации будет увеличиваться пропорционально увеличению популярности комплекса.

Ниже приведу упрощённый расчёт инвестиций, который приводим в пример на консультациях:
(30 тыс.бат (средняя цена на месяц аренды)*12 месяцев)*0,8 (сезонность) – 25 тыс.бат (коммунальные за год) = 263 тыс.бат ~ 8,4 тыс $.
Или 8% гарантированный доход от 3 млн. бат (минимальная стоимость инвестиционной квартиры) ~ 240 тыс.бат ~ 7,7 тыс $
Годовой доход от одной студии при самых усреднённых раскладах будет составлять 8 тыс $. Налогов на владение нет. Ваш актив растёт в цене, в среднем на 5% в год. Иногда привожу личный пример. Я много анализировала и сделала выбор в пользу приобретения недвижимости на Пхукете!

– С какими расходами связанно содержание недвижимости в Таиланде? Расскажите про налоги, коммунальные платежи, обслуживание, ставки управляющий компаний.

– Коммунальный платеж - Maintenance Fee, включает в себя чистку общих бассейнов, уход за общественной территорией, садами, стрижка газонов, вывоз мусора, ресепшн 24/7. Осуществляется раз в год заранее, рассчитывается помесячно, но оплачивается на год вперед. В среднем 2$ за 1кв м. Квартира 35 м2=35*60*12=25 тыс.бат ~ 800 $ в год.

Расходы на электоэнергию и воду хозяин оплачивает, когда проживает сам, в остальное время арендатор. Средний чек 15-50 $ в месяц

Налога на владение нет.

Способов управления недвижимостью несколько:
Программа гарантированного дохода от застройщика, обычно 6%-8% годовых, срок договора 3-7лет.
Программа rental-pool от застройщика. Доход за отчетный период (месяц/квартал/год) от фактической сдачи всех объектов комплекса, владельцы которых вступили в программу.

Привлечение сторонней компании, которая обеспечивает полный комплекс услуг по сдаче и обслуживанию апартаментов за оговоренный процент от фактической сдачи (15-30%). Можно зарабатывать около 15 % годовых при самостоятельном управлении.

– Как лучше получить прибыль именно при инвестициях в недвижимость Пхукета?

– При наличии предложения коммерческой и люксовой недвижимости, самая высокая ставка капитализации от небольших квартир с пешей доступностью к купальным пляжам. Самое выгодное приобретение этих квартир на начальном этапе строительства, но тут надо быть аккуратным и пользоваться услугами профессиональных агентств недвижимости.

– Какие тенденции на рынке недвижимости Таиланда в целом и Пхукета в частности?


– Страна стабильна, происходит постоянный экономический рост. Недвижимость востребована как для внутреннего рынка, так и для иностранных инвесторов. Последнее время внимание покупателей переключилось с вилл, которые используются для собственного отдыха, на квартиры 35-40 кв.м. Современные квартирные комплексы соответствуют уровню 5-звездочных отелей. Преимуществом от отельных номеров является наличие кухни. Спрос на такие квартиры в аренду очень высокий, а значит, они будут приносить хороший доход.

– Расскажите, чем Ваша компания может быть полезна потенциальному инвестору? Какие услуги Вы ему можете оказать?

– Подбор максимально эффективных объектов согласно заданным параметрам;
Просчёт Roi;
Юридическое сопровождение - в штате имеется юрист с адвокатской лицензией;
Визовое сопровождение и адаптация семьи мигрантов.

– Сколько лет Вы уже на этом рынке?

Мы занимаемся недвижимостью на острове Пхукет более 8 лет. Сотням гостей мы помогли эффективно вложить средства и/или переехать жить на наш солнечный остров. Более подробную Информацию о нашей деятельности можно найти на ютуб канале.



International Investment
Поделиться в Facebook