מחירי השכירות בארגנטינה עולים, אך מפגרים אחרי האינפלציה

שוק השכירות בארגנטינה מציג תוצאות מעורבות כמעט שלוש שנים לאחר ביטול הרגולציה. בבואנוס איירס, היצע הדירות נותר גבוה משמעותית מרמות שנרשמו טרם הרפורמה, ודמי השכירות הממוצעים ממשיכים לעלות בפסו. ביולי 2026 הגיעה השכירות החודשית לדירת שני חדרים בבירה ל-873 668 פסו ועלתה ב-30,7% בחישוב שנתי. עם זאת, מתחילת השנה עלו המחירים ב-17,5% לעומת אינפלציה של 19,2%, כלומר מחיר ההיצע ירד מעט במונחים ריאליים. במקביל, הנטל על הכנסות השוכרים נותר כבד, ואילו בקורדובה וברוסאריו התייקרה השכירות בשנת 2026 בקצב מהיר מהאינפלציה.

השכירות בבואנוס איירס ממשיכה לעלות בפסו

דמי השכירות הממוצעים לדירת שני חדרים, כלומר נכס עם סלון וחדר שינה אחד, בעיר האוטונומית בואנוס איירס הגיעו ביולי ל-873 668 פסו בחודש. במהלך החודש הם עלו ב-1,6%, מתחילת 2026 — ב-17,5%, ובמהלך 12 חודשים — ב-30,7%. האינפלציה הכוללת בין ינואר ליולי עמדה על 19,2%, כך שמתחילת השנה ירד מחיר השכירות בכ-1,7% במונחים ריאליים.

הפערים בין השכונות נותרו משמעותיים. ב-Puerto Madero הגיע המחיר הממוצע ל-1,309 מיליון פסו בחודש, וב-Lugano — ל-656 159 פסו. בחלק הצפוני של בואנוס איירס רבתי עולה דירת שני חדרים כ-812 053 פסו בממוצע, כאשר מתחילת השנה התייקרה שם השכירות ב-12,9%, נתון המשקף ירידה ריאלית של כ-6,3%. בקורדובה התמונה הפוכה: עד חודש מרץ הגיע המחיר הממוצע לדירת חדר שינה אחד ל-619 061 פסו ורשם עלייה של 11,1% ברבעון הראשון מול אינפלציה של 8,5%. ברוסאריו עמד מחיר דירה דומה עד מאי על 565 028 פסו; העלייה מתחילת השנה עמדה על 15,9%, כנקודת אחוז אחת מעל האינפלציה. במקביל, תשואה גולמית ממוצעת מהשכרה בבואנוס איירס עמדה ביולי על 5,76% בשנה, ומחיר המכירה הממוצע לדירה עמד על $2 471 לכל מ״ר, נמוך ב-11,7% משיא כל הזמנים. נתונים אלה פורסמו על ידי Zonaprop.

האינפלציה מסבירה את עליית המחירים הנומינליים

את עצם העלייה במחירי השכירות בעשרות אחוזים בארגנטינה אין לפרש באותו אופן כמו בכלכלה בעלת אינפלציה נמוכה. מדד המחירים לצרכן הארצי עלה ביולי ב-2,1%, והאינפלציה המצטברת בשבעה חודשים הגיעה ל-19,2%. במונחים שנתיים, המחירים לצרכן היו גבוהים בכ-33,8% מרמתם ביולי 2025. משמעות הדבר היא שעליית שכר הדירה הממוצע בבואנוס איירס ב-30,7% באותה תקופה הייתה מעט נמוכה משיעור האינפלציה הכללי. הסטטיסטיקה הרשמית מתפרסמת על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה ומפקדי אוכלוסין של ארגנטינה INDEC.

לפיכך, שתי קביעות נכונות כיום בו-זמנית בבואנוס איירס: השוכר משלם יותר פסו מאשר לפני שנה, אך מחירי ההיצע הממוצעים ירדו מעט ביחס לרמת המחירים הכללית.

ביטול הרגולציה שינה לחלוטין את תנאי החוזים

נקודת המפנה המרכזית חלה בדצמבר 2023, כאשר צו החירום DNU 70/2023 ביטל את חוק השכירות מס׳ 27.551 והרחיב משמעותית את חופש הפעולה של הצדדים בעת חתימת חוזים חדשים.

כיום, תקופת השכירות נקבעת בהסכמה בין בעל הנכס לשוכר. אם לא צוינה תקופה להשכרה למגורים, ברירת המחדל היא שנתיים. הצדדים רשאים לקבוע תשלומים הן בפסו והן במטבע חוץ, לבחור באופן עצמאי את מדד הצמדת המחיר ולקבוע את גובה הפיקדון והמטבע שבו יוחזק. תדירות התשלומים נקבעת אף היא בחוזה, אך לא ניתן לדרוש תשלום לעיתים תכופות יותר מפעם בחודש. הוראות אלו מעוגנות ישירות בנוסח התקף של הקודקס האזרחי והמסחרי בעקבות DNU 70/2023.

לפני הרפורמה התנאים היו נוקשים בהרבה. חוק משנת 2020 קבע תקופת שכירות למגורים של שלוש שנים והצמדה שנתית לפי מדד ששילב אינפלציה ושינויים בשכר. תיקונים מאוקטובר 2023 אפשרו עדכון מחיר פעם בשישה חודשים ושינו את נוסחת ההצמדה, אך מערכת זו התקיימה כחודשיים בלבד.

היצע הדיור זינק בעקבות ביטול המגבלות

התוצאה המבוססת ביותר של הרפורמה נוגעת לכמות הדירות המוצעות לשכירות ארוכת טווח.

הכלכלנים מרטין אלפרט ושטפן תומסן בחנו נתונים שבועיים משוק בואנוס איירס בשנים 2023–2024 והשתמשו בשיטת רגרסיה מקוטעת, המשווה את הדינמיקה ישירות לפני ואחרי שינוי החקיקה. במודל הליניארי העיקרי שלהם, ביטול הרגולציה מקושר לגידול מיידי בהיצע של כ-46%, או כ-2 670 נכסים. לאחר הרפורמה המשיך ההיצע לגדול בכ-210 מודעות בשבוע. לצד זאת, מודל ריבועי חלופי אינו מזהה קפיצה מיידית מובהקת סטטיסטית, ולכן החוקרים עצמם מדגישים כי גודל ההשפעה המדויק תלוי במפרט שנבחר. המחקר פורסם כמחקר לדיון ב-IZA ונושא אופי ראשוני.

המחקר מצביע גם על ירידת מחירים ביחס למסלול הקודם. במדגם המועדף, ההערכות מגיעות לכ-2,6% עבור תעריפים נומינליים ול-13–29% עבור מחירים מותאמי אינפלציה. המחברים מזהירים בנפרד כי התוצאות לגבי המחירים יציבות פחות: בשימוש במדגם ארוך משנת 2019, הערכות התעריפים הנומינליים אינן מציגות עוד תמונה כה חד-משמעית, אף שההשפעה על המחירים הריאליים נותרה שלילית.

לכן, פרשנות של 13–29% כירידה מבוססת במחירי השכירות עבור כל שוק הנדל״ן בארגנטינה אינה מדויקת. מדובר בהערכה של ההשפעה לטווח קצר של הרפורמה בבואנוס איירס תחת מודל סטטיסטי ספציפי.

ההיצע נותר גבוה גם בשנת 2026

נתונים עדכניים מראים כי ההשפעה לא הוגבלה רק לחודשים הראשונים שלאחר הרפורמה. ברבעון השני של 2026, שטח הדירות שהוצעו לשכירות ארוכת טווח בבואנוס איירס הגיע לשיא מאז תחילת המעקב בשנת 2021.

המרכז לכלכלה פוליטית CEPA מקשר את הצמיחה לא רק לביטול החוק הקודם. לשוק נכנסו דירות שבעליהן החזיקו בהן בהמתנה לכללים חדשים, והתחזקות הפסו לצד ירידת האטרקטיביות של השכרה קצרת טווח לתיירים דחפו עוד יותר את הבעלים לעבר חוזים ארוכי טווח. שיעור השוכרים מקרב משקי הבית בעיר עלה מ-24% בשנת 2003 ל-36,2%, בעוד ששיעור בעלי הדירות ירד באותה תקופה מכ-64% לכ-52%.

עובדה זו הופכת את הטענה בדבר גידול משמעותי בהיצע למבוססת היטב במספר סדרות נתונים בלתי תלויות. מורכב בהרבה לבודד את השפעת החקיקה על המחירים מתוך גורמים כמו אינפלציה, שער הפסו, הכנסות התושבים ושינויים בשוק השכירות לטווח קצר.

הנתונים על המחיר הריאלי נבדלים בשל המתודולוגיה

הסטטיסטיקה העדכנית דורשת השוואה זהירה במיוחד. מדד המודעות מראה כי בין ינואר ליולי עלתה השכירות בבואנוס איירס ב-17,5% מול אינפלציה ארצית של 19,2%, כלומר הוזלה מעט במונחים ריאליים.

עם זאת, מחקר CEPA לרבעון השני מציג תמונה קצרת טווח שונה: בין אפריל ליוני עלו דמי השכירות בכ-8%, בעוד שמדד המחירים לצרכן של העיר בואנוס איירס עצמה עלה ב-6,5%. הפער עמד על כ-1,5 נקודות אחוז לטובת השכירות. במחצית הראשונה של השנה, אינפלציית השכירות עלתה על האינפלציה הכללית בארבעה מתוך שישה חודשים.

אין כאן סתירה. מושווים טווחי זמן שונים, מדדי אינפלציה שונים ומתודולוגיות שונות. סדרה אחת בוחנת מודעות עד יולי מול מדד המחירים הארצי, בעוד שהאחרת מנתחת את הרבעון השני ביחס למדד המחירים של בואנוס איירס עצמה.

לכן, הניסוח ״השכירות מוזלת לאחר ביטול הרגולציה״ רחב מדי. מדויק יותר לומר שבנתוני המודעות של יולי בבואנוס איירס, העלייה מתחילת 2026 הייתה מעט נמוכה מהאינפלציה הכללית, בעוד שבתוך הרבעון השני נרשמו תקופות של התייקרות ריאלית.

חוזים חדשים מחלקים את האינפלציה בצורה שונה

ביטול הרגולציה שינה לא רק את ההיצע, אלא גם את מנגנון גלגול האינפלציה אל עלות החוזה.

במשטר הקודם, בעל נכס שיכול היה לעדכן מחיר רק לאחר פרק זמן ממושך תומרץ לקבוע מראש מחיר גבוה יותר מתוך צפי לעליית האינפלציה. כעת החוזה יכול לקבוע הצמדה תכופה יותר.

הדבר מאפשר למחיר ההתחלתי להגיב בעוצמה רבה יותר לתחרות בין בעלי הנכסים, אך במקביל פירושו שתשלום השוכר עשוי להתעדכן מספר פעמים במהלך תקופת החוזה.

TheLatinvestor מעריך את מספר המודעות המסורתיות הנוכחי בבואנוס איירס כגבוה פי 3,4 בערך משפל שנת 2023 ומציין כי במהלך שנת 2024 גדל ההיצע ב-195,4%. הפרסום מפנה את תשומת הלב למגבלה סטטיסטית חשובה: מדדי השוק העדכניים משקפים בעיקר מחירי מודעות, ולא את העלות הסופית של חוזים שנחתמו בפועל בהתחשב בהצמדות עתידיות, פיקדונות, הוצאות שוטפות ודמי ועד בית.

הגידול בהיצע לא פתר את בעיית הנגישות

מספר הדירות לבחירה גדל בקצב מהיר בהרבה מהנגישות הכלכלית לדיור.

כ-63,7% ממשקי הבית השוכרים דירה בבואנוס איירס מפנים כיום למעלה מ-30% מהכנסת המשפחה לשכר דירה. בדרום העיר מגיע הנתון ל-66,9%, במרכז — ל-64,8%, ובצפון — ל-58,7%.

סטטיסטיקה זו מדגישה את ההבדל המהותי בין מחיר ביחס לאינפלציה לבין מחיר ביחס להכנסה. גם אם השכירות עולה לאט יותר מרמת המחירים הכללית, הנטל על המשפחה עשוי שלא לפחות אם גם הכנסותיה מפגרות מאחור.

בטווח הארוך, עובדה זו הופכת לאחת המגבלות המרכזיות של השוק. ביטול הרגולציה אפשר חלוקה מחדש מהירה יותר של מלאי הדיור הקיים, אך כשלעצמו אינו מייצר דירות חדשות ואינו מעלה את הכנסות השוכרים.

המשקיעים זכו לתשואת שכירות גבוהה יותר

מנקודת מבטם של בעלי הנכסים, הכלכלה של השכרה לטווח ארוך השתפרה. תשואה גולמית בבואנוס איירס עומדת על כ-5,76% בשנה. בשיעור זה, ההכנסה הגולמית משכירות משתווה לעלות רכישת הנכס תוך כ-17,3 שנים.

חישוב זה אינו כולל מיסים, שיפוצים, תקופות ללא שוכרים, הוצאות בעלים ועלויות ביצוע עסקה, ולכן אין להשוותו לתשואה נקייה על השקעות.

תמיכה במדד מספקת גם הדינמיקה המתונה יחסית של מחירי המכירה: המחיר הממוצע לדירה בבואנוס איירס נותר נמוך בכמעט 12% משיא כל הזמנים. כתוצאה מכך, תשלומי השכירות התאוששו מהר יותר מהשווי הדולרי של הנכסים.

לא קיים שוק שכירות ארגנטינאי אחיד

הנתונים מקורדובה ומרוסאריו ממחישים מדוע לא ניתן להשליך אוטומטית את תוצאות בואנוס איירס על המדינה כולה.

בשתי הערים, בתקופות האחרונות הזמינות לשנת 2026, עלו מחירי השכירות בקצב מהיר מהאינפלציה. כל זאת מתרחש תחת אותה מערכת משפטית לאומית הפועלת בבירה.

ההבדל נובע מכך שהחקיקה קובעת את כללי החוזה, אך אינה קובעת את כמות הדיור בעיר מסוימת. על המחיר משפיעים הבנייה המקומית, הכנסות האוכלוסייה, הביקוש, התיירות, היצע הדירות להשכרה קצרת טווח והמחסור המקורי בנכסים.

שאלות ותשובות: השכרת נדל״ן בארגנטינה

האם השכירות בארגנטינה הוזלה לאחר ביטול הרגולציה?

לא ניתן לטעון זאת לגבי כל המדינה. בבואנוס איירס, בין ינואר ליולי 2026, המחיר הממוצע במודעות עלה מעט לאט יותר מהאינפלציה הלאומית. בקורדובה וברוסאריו, לעומת זאת, הנתונים הזמינים האחרונים מראים עלייה ריאלית במחירים.

כמה עולה לשכור דירה בבואנוס איירס?

ביולי 2026 עמד המחיר הממוצע לדירת שני חדרים על כ-873 668 פסו בחודש. ב-Puerto Madero הוא עלה על 1,3 מיליון פסו, וב-Lugano עמד על כ-656 אלף.

מה השתנה לאחר ביטול חוק השכירות?

הצדדים קיבלו חופש רב בהרבה בקביעת משך החוזה, מטבע התשלום, מנגנון ההצמדה והפיקדון. אם לא צוינה תקופה להשכרה למגורים, משך הזמן הסטנדרטי הוא שנתיים.

האם ניתן לקבוע דמי שכירות בדולרים?

כן. הכללים הפדרליים התקפים מאפשרים לצדדים להסכים על תשלום הן בפסו ארגנטינאי והן במטבע חוץ.

בכמה גדל ההיצע בעקבות הרפורמה?

השיעור המדויק תלוי במאגר הנתונים ובתקופה. הערכה אקדמית של המודל המרכזי ב-IZA מצביעה על גידול מיידי של כ-46%, בעוד שהסטטיסטיקה של השוק מתעדת רמת היצע גבוהה בהרבה ביחס לשפל של 2023. נתוני 2026 מאשרים כי היקף ההיצע נותר גבוה.

מדוע המחירים ממשיכים לעלות לאחר הגידול בהיצע?

בארגנטינה נשמרת אינפלציה גבוהה. היצע נוסף עשוי להאט את עליית השכירות, אך כדי להביא לירידה בסכום הנומינלי בפסו, על התחרות להיות חזקה דיה כדי לקזז את עליית המחירים הכללית. בבואנוס איירס בשנת 2026 הדבר לא קרה: המחירים עלו בפסו, אך מתחילת השנה פיגרו מעט אחרי האינפלציה.

האם השכירות הפכה לנגישה יותר עבור תושבי בואנוס איירס?

ההיצע הפך רחב בהרבה, אך הנטל על תקציבי המשפחות נותר כבד. כמעט שני שלישים ממשקי הבית השוכרים מקצים לדיור מעל 30% מהכנסתם.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן בארגנטינה מראה כי הקלת המגבלות החוזיות אכן מסוגלת להחזיר במהירות לשוק השכירות ארוכת הטווח דירות שהוחזקו מחוצה לו, והגידול בהיצע נותר התוצאה המוכחת והמשכנעת ביותר של הרפורמה. בנוגע למחירים המסקנה מורכבת בהרבה: בבואנוס איירס מדדי יולי מצביעים על ירידה קלה בתעריפים הריאליים מתחילת השנה, אך רבעונים בודדים כבר הציגו מגמה הפוכה, וקורדובה ורוסאריו אינן משחזרות את התרחיש של עיר הבירה. עבור משקיעים, התאוששות מדדי תשואה מייצרת תנאים אטרקטיביים יותר, אולם המגמות בהמשך יהיו תלויות בראש ובראשונה באינפלציה, בשכר הריאלי, בהיקפי הבנייה, בשערי החליפין ובנגישות למימון משכנתאות, ולא רק בחופש לקבוע את תנאי החוזה.