Аренда в Аргентине растет, но отстает от инфляции

Рынок аренды Аргентины почти через три года после дерегулирования показывает неоднозначный результат. В Буэнос-Айресе предложение жилья остается значительно выше уровней, наблюдавшихся до реформы, а средняя ставка аренды продолжает расти в песо. В июле 2026 года аренда двухкомнатной квартиры в столице достигла 873 668 песо в месяц и прибавила 30,7% за год. Однако с начала года ставки выросли на 17,5% при инфляции 19,2%, то есть цена предложения немного снизилась в реальном выражении. При этом нагрузка на доходы арендаторов остается высокой, а в Кордове и Росарио аренда в 2026 году дорожала быстрее инфляции.

Аренда в Буэнос-Айресе продолжает расти в песо

Средняя ставка для двухкомнатной квартиры, то есть жилья с гостиной и одной спальней, в автономном городе Буэнос-Айрес достигла в июле 873 668 песо в месяц. За месяц она выросла на 1,6%, с начала 2026 года — на 17,5%, за 12 месяцев — на 30,7%. Общая инфляция за январь—июль составила 19,2%, поэтому с начала года ставка аренды снизилась примерно на 1,7% в реальном выражении.

Разница между районами остается значительной. В Puerto Madero средняя ставка достигла 1,309 млн песо в месяц, в Lugano — 656 159 песо. В северной части Большого Буэнос-Айреса двухкомнатная квартира обходится в среднем в 812 053 песо, причем с начала года аренда там подорожала на 12,9%, что соответствует реальному снижению примерно на 6,3%. В Кордове картина обратная: к марту средняя ставка за квартиру с одной спальней достигла 619 061 песо и выросла за первый квартал на 11,1% при инфляции 8,5%. В Росарио к маю аналогичное жилье стоило 565 028 песо; рост с начала года составил 15,9%, примерно на один процентный пункт выше инфляции. Одновременно средняя валовая доходность аренды в Буэнос-Айресе в июле составляла 5,76% годовых, а средняя цена продажи квартиры — $2 471 за квадратный метр, на 11,7% ниже исторического максимума. Такие данные публикует Zonaprop.

Инфляция объясняет рост номинальных ставок

Сам факт повышения аренды на десятки процентов в Аргентине нельзя интерпретировать так же, как в экономике с низкой инфляцией. Национальный индекс потребительских цен вырос в июле на 2,1%, а накопленная инфляция за семь месяцев достигла 19,2%. В годовом выражении потребительские цены были примерно на 33,8% выше уровня июля 2025 года. Это означает, что рост средней ставки аренды в Буэнос-Айресе на 30,7% за тот же период оказался немного ниже общей инфляции. Официальную статистику публикует Национальный институт статистики и переписей Аргентины INDEC.

Поэтому в Буэнос-Айресе сейчас одновременно верны два утверждения: арендатор платит больше песо, чем год назад, но средняя ставка предложения относительно общего уровня цен немного снизилась.

Дерегулирование полностью изменило условия договоров

Ключевой перелом произошел в декабре 2023 года, когда чрезвычайный декрет DNU 70/2023 отменил Закон об аренде № 27.551 и существенно расширил свободу сторон при заключении новых договоров.

Сейчас срок аренды определяется соглашением собственника и арендатора. Если срок постоянной аренды жилья вообще не указан, по умолчанию он составляет два года. Стороны могут устанавливать платежи как в песо, так и в иностранной валюте, самостоятельно выбирать индекс пересмотра ставки и определять размер и валюту залога. Периодичность платежей также определяется договором, но платеж не может требоваться чаще одного раза в месяц. Эти положения закреплены непосредственно в действующей редакции Гражданского и коммерческого кодекса после DNU 70/2023.

До реформы условия были значительно жестче. Закон 2020 года устанавливал трехлетний срок жилищной аренды и ежегодную индексацию по индексу, сочетавшему инфляцию и динамику заработной платы. Поправки октября 2023 года разрешили корректировать цену раз в шесть месяцев и изменили формулу индексации, однако просуществовала эта система лишь около двух месяцев.

Предложение жилья резко выросло после отмены ограничений

Самый хорошо подтвержденный результат реформы связан с количеством квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду.

Экономисты Мартин Элферт и Штефан Томсен исследовали еженедельные данные рынка Буэнос-Айреса за 2023–2024 годы и применили метод регрессионного разрыва, который сравнивает динамику непосредственно до и после изменения законодательства. В их основной линейной модели отмена регулирования связана с немедленным ростом предложения примерно на 46%, или примерно на 2 670 объектов. После реформы предложение продолжало увеличиваться приблизительно на 210 объявлений в неделю. При этом альтернативная квадратичная модель не обнаруживает статистически значимого одномоментного скачка, поэтому сами исследователи подчеркивают зависимость точной величины эффекта от выбранной спецификации. Работа опубликована как дискуссионное исследование IZA и имеет предварительный характер.

Исследование также обнаруживает снижение стоимости относительно прежней траектории. В предпочтительной выборке оценки достигают примерно 2,6% для номинальных ставок и 13–29% для ставок с поправкой на инфляцию. Авторы отдельно предупреждают, что результаты по ценам менее устойчивы: при использовании длинной выборки с 2019 года оценки номинальных ставок уже не дают столь однозначной картины, хотя эффект для реальных цен остается отрицательным.

Поэтому интерпретировать 13–29% как установленное снижение аренды для всего рынка Аргентины было бы некорректно. Речь идет об оценке краткосрочного эффекта реформы в Буэнос-Айресе при конкретной статистической модели.

Предложение остается высоким и в 2026 году

Свежие данные показывают, что эффект не ограничился первыми месяцами после реформы. Во втором квартале 2026 года площадь жилья, выставленного в долгосрочную аренду в Буэнос-Айресе, достигла максимума с начала ряда наблюдений в 2021 году.

Центр политической экономии CEPA связывает рост не только с отменой прежнего закона. На рынок вышли квартиры, которые владельцы удерживали в ожидании новых правил, а укрепление песо и снижение привлекательности краткосрочной туристической аренды дополнительно подтолкнули собственников к долгосрочным договорам. Доля арендаторов среди домохозяйств города увеличилась с 24% в 2003 году до 36,2%, а доля собственников жилья за это время сократилась примерно с 64% до 52%.

Это делает утверждение о существенном росте предложения достаточно хорошо подтвержденным сразу несколькими независимыми рядами данных. Значительно сложнее отделить влияние законодательства на цены от инфляции, курса песо, доходов населения и изменения рынка краткосрочной аренды.

Данные о реальной цене аренды расходятся из-за методики

Свежая статистика требует особенно осторожного сравнения. Индекс объявлений показывает, что за январь—июль аренда в Буэнос-Айресе выросла на 17,5% при национальной инфляции 19,2%, то есть немного подешевела в реальном выражении.

Однако исследование CEPA за второй квартал дает другую краткосрочную картину: за апрель—июнь ставки аренды выросли примерно на 8%, а индекс потребительских цен самого города Буэнос-Айрес — на 6,5%. Разница составила около 1,5 процентного пункта в пользу аренды. В первой половине года арендная инфляция превышала общую в четырех из шести месяцев.

Противоречия здесь нет. Сравниваются разные временные интервалы, разные показатели инфляции и разные методики. Один ряд охватывает объявления до июля и сопоставляется с общенациональным индексом цен, другой анализирует второй квартал относительно индекса цен непосредственно Буэнос-Айреса.

Поэтому формулировка «аренда после дерегулирования дешевеет» слишком широкая. Корректнее говорить, что в июльских данных по объявлениям в Буэнос-Айресе рост с начала 2026 года оказался немного ниже общей инфляции, тогда как внутри второго квартала существовали периоды реального удорожания.

Новые договоры распределяют инфляцию по-другому

Дерегулирование изменило не только предложение, но и механизм переноса инфляции в стоимость договора.

При прежней системе собственник, который мог пересматривать ставку лишь через длительный интервал, имел стимул изначально устанавливать более высокую цену с учетом ожидаемого роста инфляции. Теперь договор может предусматривать более частую индексацию.

Это позволяет стартовой ставке сильнее реагировать на конкуренцию между собственниками, но одновременно означает, что платеж арендатора может пересматриваться несколько раз в течение срока договора.

TheLatinvestor оценивает нынешнее количество традиционных объявлений в Буэнос-Айресе примерно в 3,4 раза выше минимума 2023 года и указывает, что в течение 2024 года предложение увеличилось на 195,4%. Издание при этом обращает внимание на важное ограничение статистики: свежие рыночные индексы в основном отражают цены в объявлениях, а не окончательную стоимость уже заключенных договоров с учетом последующей индексации, залога, коммунальных расходов и сборов за содержание дома.

Рост предложения не решил проблему доступности

Количество квартир для выбора увеличилось значительно быстрее, чем финансовая доступность жилья.

Около 63,7% домохозяйств Буэнос-Айреса, арендующих жилье, сейчас направляют на аренду более 30% семейного дохода. В южной части города доля достигает 66,9%, в центральной — 64,8%, в северной — 58,7%.

Эта статистика показывает принципиальное отличие между ценой относительно инфляции и ценой относительно заработка. Даже если аренда растет медленнее общего уровня цен, нагрузка на семью может не снижаться, если ее доходы также отстают.

В долгосрочной перспективе именно это становится одним из главных ограничений рынка. Дерегулирование позволило быстрее перераспределить уже существующий жилищный фонд, но само по себе не создает новые квартиры и не повышает доходы арендаторов.

Инвесторы получили более высокую арендную доходность

С точки зрения собственников экономика долгосрочной аренды улучшилась. Валовая доходность в Буэнос-Айресе составляет около 5,76% годовых. При такой ставке валовая арендная выручка соответствует стоимости приобретения объекта примерно за 17,3 года.

Это расчет без учета налогов, ремонта, периодов простоя, расходов собственника и затрат на проведение сделки, поэтому его нельзя приравнивать к чистой инвестиционной доходности.

Поддержку показателю оказывает и относительно слабая динамика цен продажи: средняя стоимость квартиры в Буэнос-Айресе остается почти на 12% ниже исторического максимума. В результате арендные платежи восстановились быстрее, чем долларовая стоимость объектов.

Единого рынка аренды Аргентины не существует

Данные Кордовы и Росарио показывают, почему результаты Буэнос-Айреса нельзя автоматически переносить на всю страну.

В обоих городах в последние доступные периоды 2026 года аренда росла быстрее инфляции. Это происходит при той же национальной правовой системе, которая действует в столице.

Разница объясняется тем, что законодательство определяет правила договора, но не количество жилья в конкретном городе. На стоимость влияют местное строительство, доходы населения, спрос, туризм, предложение квартир для краткосрочной аренды и исходный дефицит объектов.

FAQ: аренда недвижимости в Аргентине

Подешевела ли аренда в Аргентине после дерегулирования?

Так утверждать для всей страны нельзя. В Буэнос-Айресе в январе—июле 2026 года средняя ставка в объявлениях выросла немного медленнее национальной инфляции. В Кордове и Росарио последние доступные данные, наоборот, показывают реальное повышение ставок.

Сколько стоит аренда квартиры в Буэнос-Айресе?

В июле 2026 года средняя ставка для двухкомнатной квартиры составляла около 873 668 песо в месяц. В Puerto Madero она превышала 1,3 млн песо, в Lugano составляла около 656 тыс.

Что изменилось после отмены Закона об аренде?

Стороны получили значительно больше свободы при определении срока договора, валюты платежа, механизма индексации и залога. Если срок постоянной жилищной аренды не указан, стандартное значение составляет два года.

Можно ли устанавливать аренду в долларах?

Да. Действующие федеральные правила позволяют сторонам согласовать оплату как в аргентинских песо, так и в иностранной валюте.

Насколько выросло предложение после реформы?

Точная величина зависит от набора данных и периода. Академическая оценка основной модели IZA показывает немедленный прирост примерно на 46%, а рыночная статистика фиксирует гораздо более высокий уровень предложения относительно минимума 2023 года. Данные 2026 года подтверждают, что объем предложения остается повышенным.

Почему ставки продолжают расти после увеличения предложения?

Аргентина сохраняет высокую инфляцию. Дополнительное предложение способно замедлить рост аренды, но для снижения номинальной суммы в песо конкуренции должно быть достаточно, чтобы перекрыть общий рост цен. В Буэнос-Айресе в 2026 году этого не произошло: ставки выросли в песо, но с начала года немного отстали от инфляции.

Стала ли аренда доступнее для жителей Буэнос-Айреса?

Предложение стало значительно шире, однако нагрузка на семейные бюджеты остается высокой. Почти две трети арендующих домохозяйств направляют на жилье более 30% дохода.

Как сообщают эксперты International Investment, аргентинский рынок показывает, что ослабление договорных ограничений действительно способно быстро вернуть ранее удерживаемые квартиры в долгосрочную аренду, и именно рост предложения остается наиболее убедительно подтвержденным результатом реформы. С ценами вывод гораздо сложнее: в Буэнос-Айресе июльские показатели указывают на небольшое снижение реальных ставок с начала года, но отдельные кварталы уже показывали обратную динамику, а Кордова и Росарио не повторяют столичный сценарий. Для инвесторов восстановление доходности создает более привлекательные условия, однако дальнейшая динамика будет зависеть прежде всего от инфляции, реальных зарплат, строительства, валютного курса и доступности ипотечного финансирования, а не только от свободы условий договора.