ירידת מחירי הדיור משנה את מפת הסיכונים של הבנקים באוסטרליה

שוק הדיור באוסטרליה התקרר באופן ניכר בעקבות סבב חדש של העלאות ריבית: מדד מחירי הדיור הלאומי ירד ב-0.7% ביולי, והבנק המרכזי מעריך את ירידת המחירים בכ-1.6% משיא חודש מרץ. התיקון טרם הפך למשבר משכנתאות — שיעור ההלוואות הבעייתיות לדיור במערכת הבנקאית נותר נמוך, — אולם ארבעת המלווים הגדולים במדינה כבר מתמודדים עם היחלשות בביקוש למשכנתאות, ו-Commonwealth Bank of Australia לצד Australia and New Zealand Banking Group מדווחים על עלייה מסוימת בפיגורים ארוכי טווח. השלכות ירידת המחירים על הבנקים CBA, Westpac, ANZ ו-NAB עומדות במוקד כתבה שפורסמה ב-20 באוגוסט ב-Bloomberg.

שוק הדיור באוסטרליה מאיץ את התיקון

מדד מחירי הדיור הלאומי ירד ביולי 2026 ב-0.7% — הירידה החודשית החדה ביותר מאז דצמבר 2022. התיקון פגע ברוב שוקי הערים המרכזיות: סידני איבדה 1.4% בחודש, מלבורן — 1.2%, קנברה — 1%, בריזבן — 0.6% ואדלייד — 0.2%. פרת׳ הייתה אחד השווקים הגדולים הבודדים שבהם המחירים עוד עלו, עם תוספת של 0.1%.

הירידה החדה ביותר נרשמה בפלח היוקרה. בשלושת החודשים שהסתיימו ביולי, הרבעון העליון של השוק לפי שווי הנכסים איבד 3.2%, בעוד שהרבעון הנגיש ביותר עלה ב-0.3%. המדד המשולב של השווקים האזוריים ירד ב-0.2% — לראשונה מאז ינואר 2023.

גם ההיצע החל לחרוג באופן משמעותי מהרמות הקודמות. מספר מודעות המכירה בבירות המחוזות היה גבוה ב-5.7% מהממוצע לחמש השנים הקודמות. סידני חצתה את שיא המחירים בינואר 2026, ומלבורן — בנובמבר 2025. חברת הניתוח Cotality מקשרת את התרחבות ההאטה להרעה בנגישות הנדל״ן, לנטל המשכנתאות הגובר, לשלוש העלאות ריבית ב-2026 ולירידה בביטחון הרוכשים.

הבנק המרכזי העלה את הריבית ל-4.35%

ב-11 באוגוסט הותיר הבנק המרכזי של אוסטרליה (Reserve Bank of Australia) את הריבית על 4.35%. ההחלטה הגיעה לאחר שלוש העלאות במהלך 2026 בשיעור כולל של 0.75 נקודת אחוז.

הבנק המרכזי מציין כי מאז שיא חודש מרץ ירדו מחירי הדיור הלאומיים בכ-1.6%. עם זאת, השוק עדיין נמצא ברמות גבוהות בהרבה מאלו של טרום המגפה: בסקירת אוגוסט העריך הרגולטור את העלייה המצטברת במחירים בכ-50% מאז תחילת 2020.

עובדה זו קריטית להערכת הסיכון הבנקאי. הירידה הנוכחית מגיעה לאחר מספר שנים של עליות ערך משמעותיות, ולכן לרוב בעלי הנכסים נותר מרווח הון מספק בין שווי השוק של הנכס ליתרת חוב המשכנתא.

במקביל, הביקוש להלוואות דיור חדשות הצטמצם משמעותית להערכת הבנק המרכזי, התנאים בשוק הדיור התגלו כחלשים מהציפיות המוקדמות, ופעילות המכרזים פחתה. שיעור תשלומי המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של משקי הבית שב להתקרב לרמות הגבוהות של 2024.

ב-סקירת אוגוסט של הבנק המרכזי של אוסטרליה מצוין עוד כי התנאים הפיננסיים הפכו להדוקים יותר, ושיעור האבטלה ביוני עמד על 4.4%. שוק העבודה נותר יציב יחסית, מה שמגביל את הזינוק בחדלות פירעון בפועל.

האינפלציה מגבילה את היכולת להוריד ריבית במהירות

הבנק המרכזי אינו יכול להגיב לירידת מחירי הדיור בהקלה מוניטרית מהירה, שכן האינפלציה נותרה מעל יעד היציבות.

ביוני עמד קצב הגידול השנתי במדד המחירים לצרכן על 3.8% לעומת 4% במאי. אינפלציית הליבה נותרה על 3.6%. מדד זה מנטרל תנודות מחירים חריגות ומשמש לאומדן מגמת האינפלציה המתמשכת.

סעיף הדיור התייקר ב-6.8% בחישוב שנתי. בתוכו עלו מחירי החשמל ב-22.4%, מחירי דירות חדשות ב-5.8%, ודמי השכירות ב-3.6%.

לפי נתוני הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה, מדד המחירים לצרכן החודשי אמנם ירד ב-0.1%, אך הלחצים האינפלציוניים הבסיסיים נותרו גבוהים מכדי לאפשר שינוי כיוון מהיר במדיניות המוניטרית.

הביקוש למשכנתאות יורד בארבעת הבנקים הגדולים

צינון שוק הנדל״ן מורגש עוד לפני הופעתם של הפסדי אשראי — בירידה במספר הבקשות החדשות למשכנתא.

נתוני הבנקים אינם ניתנים להשוואה ישירה עקב תקופות ובסיסי דיווח שונים, אך המגמה אחידה. CBA דיווח על ירידה של כ-15% במספר הבקשות מאז מאי. NAB רשם ירידה רבעונית של 15% בהיקף הכספי של הבקשות. ANZ דיווח על ירידה של כ-12% בהיקף הבקשות לאחר 15 במאי ביחס לממוצע הרבעון השני, בניכוי הלוואות במסגרת התוכנית הממשלתית לרכישת דירה עם מקדמה של 5%. אצל Westpac, הנתונים שלאחר חודש מאי הצביעו אף הם על ירידה דו-ספרתית בפעילות המשכנתאות.

עבור הבנקים אין מדובר בהפסדים מיידיים, אך ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות פירושה האטה בצמיחת אחד מנכסי העוגן המרכזיים של המערכת הבנקאית באוסטרליה, ובהתאם לכך פוטנציאל חלש יותר לצמיחת הכנסות הריבית בעתיד.

CBA: הפיגורים עלו, אך ההפסדים נותרים נמוכים

Commonwealth Bank of Australia הוא מלווה המשכנתאות הגדול במדינה, ולכן רגיש במיוחד למתרחש בשוק הדיור.

בשנת הכספים שהסתיימה ב-30 ביוני 2026, עלה הרווח הנקי המתואם של הבנק ב-7% ל-10.982 מיליארד דולר אוסטרלי. ההפרשות להפסדי אשראי עלו ב-9% ל-788 מיליון דולר אוסטרלי.

שיעור הלוואות הדיור בפיגור של מעל 90 יום הגיע ל-0.73% לעומת 0.68% בשנה שקדמה לה. העלייה מתונה, אך הבנק מקשר ישירות בין הרעת המדד לבין לחצי יוקר המחיה על משקי הבית.

במהלך השנה העניק CBA מעל 147 אלף פתרונות מותאמים אישית לשינוי לוחות תשלומים ללקוחות שנזקקו לתמיכה. עם זאת, הפסדי האשראי בפועל נותרו נמוכים, ורוב נוטלי המשכנתאות ממשיכים לעמוד בהתחייבויותיהם כסדרן.

ב-דוחות Commonwealth Bank לשנת הכספים 2026 ניכרת גם האטה בקצב הבקשות החדשות: הממוצע לארבעה שבועות בסוף יולי היה נמוך בכ-15% מרמות מאי ובכ-17% מהתקופה המקבילה אשתקד.

Westpac מגדיל עתודות למקרה של הרעה כלכלית

Westpac טרם מציג עלייה חדה בהפסדי אשראי שהתממשו. ברבעון השלישי עמד הרווח הנקי (לפני ביקורת) על כ-1.8 מיליארד דולר אוסטרלי, ותיק המשכנתאות האוסטרלי שלו צמח בכ-2%.

שיעור הנכסים תחת מעקב מוגבר או במצוקה פיננסית עלה ב-0.03 נקודת אחוז ל-1.19% מסך התחייבויות האשראי. סך ההפרשות להפסדי אשראי אפשריים הגיע ל-5.3 מיליארד דולר אוסטרלי.

ראוי לציין כי הבנק מחזיק כ-2 מיליארד דולר אוסטרלי בהפרשות מעבר להפסדים הצפויים בתרחיש הבסיס הכלכלי שלו. אין פירוש הדבר ש-Westpac צופה משבר משכנתאות, אלא שמדובר ברשת ביטחון מפני התפתחויות שליליות.

ב-דוח הרבעוני של Westpac נאמדו הוצאות ירידת ערך ההלוואות בכ-0.10% מתיק האשראי הממוצע — עדיין רמה נמוכה. הבנק צופה במקביל האטה בצמיחת האשראי לדיור באוסטרליה בשנת הכספים הבאה.

ANZ מזהה עלייה בפיגורים ממושכים במשכנתאות

גם ב-Australia and New Zealand Banking Group שומרים על רמה כוללת נמוכה של הפסדי אשראי, אם כי אחד ממדדי סיכון המשכנתאות הורע.

שיעור הלוואות הדיור האוסטרליות בפיגור של מעל 90 יום עלה מ-0.83% בסוף מרץ ל-0.86% בסוף יוני. שינוי של 0.03 נקודת אחוז בלבד אינו מעיד על פגיעה חמורה באיכות התיק בשלב זה.

שיעור הנכסים שאינם מניבים נותר על 0.55% מתיק האשראי. ההפרשה הקולקטיבית להפסדים אפשריים גדלה ב-26 מיליון דולר אוסטרלי ל-4.48 מיליארד דולר אוסטרלי.

הרווח המתואם של ANZ ברבעון השלישי עמד על 1.90 מיליארד דולר אוסטרלי, כ-1% מעל הממוצע הרבעוני במחצית הראשונה של שנת הכספים.

ב-עדכון הרבעוני של ANZ מדגיש הבנק כי הפסדי האשראי בפועל נותרים נמוכים. במקביל, הנתונים מראים כי ללא התוכנית הממשלתית עם מקדמה של 5%, היקף הבקשות החדשות למשכנתאות מאז אמצע מאי היה נמוך בכ-12% מממוצע הרבעון השני.

NAB חווה ירידה של 15% בהגשת בקשות

אצל National Australia Bank האיתות הבולט ביותר לצינון השוק היה הירידה בביקוש להלוואות דיור חדשות.

היקף הבקשות למשכנתאות באוסטרליה ירד בכ-15% ברבעון השלישי של שנת הכספים לעומת הרבעון השני, עוד בטרם נרשמו סימנים להרעה משמעותית בתיק הקיים.

התוצאות האחרונות מעידות כי הבנק שומר על רווחיות גבוהה. הרווח המתואם ברבעון השלישי עמד על כ-1.83 מיליארד דולר אוסטרלי, כ-2% מעל הממוצע הרבעוני במחצית הראשונה (בניכוי פריטים חד-פעמיים).

הוצאות ירידת ערך ההלוואות הסתכמו ב-299 מיליון דולר אוסטרלי. יחס הלימות הון הרובד הראשון (CET1), המודד את כרית הביטחון האיכותית ביותר לספיגת הפסדים, נותר גבוה — כ-11.9%.

לפי נתוני NAB שפורסמו לאחר העדכון הרבעוני, שיעור ההלוואות שאינן מתפקדות אף ירד מעט, אם כי נפח ההלוואות הדורשות השגחה מוגברת גדל. הירידה בביקוש למשכנתאות ניכרת כרגע במכירות החדשות יותר מאשר בחדלות פירעון בפועל.

המערכת הבנקאית טרם מציגה סימני משבר משכנתאות

המדדים המערכתיים הכלליים רגועים בהרבה ממה שעשוי להשתמע מהביצועים הנקודתיים של הבנקים.

בסוף מרץ 2026 הגיע היקף הלוואות הדיור של המוסדות קולטי הפיקדונות באוסטרליה ל-2.513 טריליון דולר אוסטרלי — עלייה של 6.9% לעומת השנה הקודמת.

שיעור המשכנתאות בפיגור תשלומים של 30 עד 89 יום עמד על 0.49% לעומת 0.60% שנה קודם לכן. שיעור המשכנתאות שאינן מניבות ירד אף הוא — מ-1.08% ל-0.99%.

עם זאת, חובות משקי הבית באוסטרליה נותרו גבוהים — מעט מתחת ל-180% מהכנסתם השנתית הפנויה. מפברואר 2026 מגביל הרגולטור את מתן האשראי ללווים ממונפים: לא יותר מ-20% מההלוואות החדשות לרוכשי דירות ו-20% למשקיעים יכולים להינתן ללווים שסך חובם עולה על פי שישה מהכנסתם השנתית.

רשות הפיקוח היציבותי באוסטרליה, APRA, רואה בחובות הגבוהים של משקי הבית את אחת מנקודות התורפה של המערכת, אך מציינת במקביל את מעמדם האיתן של הבנקים מבחינת הון ונזילות. במבחני קיצון שבוצעו בעבר, שמרו הבנקים הגדולים על הון רגולטורי מספק גם בתרחיש של נפילת מחירי הדיור ב-40% וזינוק האבטלה ל-10%. תרחיש זה מהווה בדיקת עמידות ולא תחזית רגולטורית.

עבור הבנקים שוק העבודה חשוב מירידת מחירים חודשית

ירידת שווי הדיור כשלעצמה אינה מייצרת הפסד בנקאי. כל עוד הלווה ממשיך להשתכר ולשרת את חוב המשכנתא, הבנק אינו נדרש לממש את הבטוחה ולרשום הפסד.

הסיכון גובר באופן מהותי כאשר ירידת מחירי הדיור חופפת לאובדן מקום עבודה. במצב כזה עלול בעל הנכס להיאלץ למכור אותו, ושוויו המופחת של הנכס מקטין את כרית הביטחון שבין ערך השוק לגובה החוב.

נכון לעת עתה שילוב כזה אינו קיים בהיקף מערכתי. האבטלה נותרת נמוכה יחסית, שיעור ההלוואות הבעייתיות רחוק מרמות משבר, והון הבנקים הגדולים עולה בהרבה על דרישות המינימום.

אולם השפעת העלאות הריבית מורגשת בעיכוב מסוים. לכן, ירידת המחירים ביולי, צמצום הבקשות למשכנתאות בקיץ והעלות הגבוהה של שירות החוב עשויים להמשיך ולהשתקף בנתוני הפיגורים ברבעונים הבאים.

פלח היוקרה נושא בעיקר נטל התיקון

לירידה של 3.2% ברבעון המחירים העליון בשלושה חודשים יש משמעות כפולה עבור הבנקים.

מצד אחד, לבעלי נכסי יוקרה יש לרוב הכנסות גבוהות והון עצמי ניכר, כך שעצם ירידת השווי אינה מובילה בהכרח לחדלות פירעון.

מצד שני — בסידני ובמלבורן מרוכזות הלוואות משכנתא גדולות במיוחד במונחים אבסולוטיים. גם ירידה מתונה באחוזים בנכס יקר שוחקת את שווי הבטוחה הבנקאית בסכום משמעותי.

לפיכך, החשיבות העיקרית אינה של שיעור הירידה הנומינלי, אלא של היחס שבין יתרת ההלוואה לשווי הנכס העדכני (LTV). ככל שההון העצמי של הלווה נמוך יותר והחוב קרוב יותר לשווי הנכס, כך גדל הנזק הפוטנציאלי לבנק במקרה של מימוש כפוי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנתונים הנוכחיים אינם מצביעים על תרחיש של משבר בנקאי באוסטרליה, אך התיקון בשוק הדיור כבר אינו ניטרלי עבור המלווים. ב-CBA וב-ANZ נרשמה עלייה בפיגורים הממושכים, Westpac שומר על כרית ביטחון משמעותית לתרחיש שלילי, וב-NAB ובנקים נוספים נרשמה ירידה בזרם הבקשות החדשות. הסיכון העיקרי אינו המשך ירידת המחירים לבדה, אלא שילובה עם עלייה באבטלה וסביבת ריבית גבוהה לאורך זמן. כל עוד התעסוקה יציבה, המערכת הבנקאית ערוכה לספוג את התיקון; אולם במקרה של הרעה בשוק העבודה, סיכון האשראי עלול לגדול בקצב מהיר בהרבה מזה שמשקפים נתוני הפיגורים כיום.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment