Падение цен на жилье меняет риски банков Австралии

Рынок жилья Австралии заметно охладился после нового цикла повышения процентных ставок: национальный индекс стоимости жилья снизился на 0,7% в июле, а Резервный банк оценивает падение цен примерно в 1,6% от мартовского пика. Коррекция пока не превратилась в ипотечный кризис — доля проблемных жилищных кредитов в банковской системе остаётся низкой, — однако четыре крупнейших кредитора страны уже сталкиваются с ослаблением спроса на ипотеку, а Commonwealth Bank of Australia и Australia and New Zealand Banking Group фиксируют некоторое увеличение длительной просрочки. Именно последствия снижения цен для CBA, Westpac, ANZ и NAB находятся в центре опубликованного 20 августа материала Bloomberg.

Рынок жилья Австралии ускорил коррекцию

Национальный индекс стоимости жилья в июле 2026 года снизился на 0,7% — это самое сильное месячное падение с декабря 2022 года. Коррекция затронула большинство крупнейших столичных рынков: Сидней потерял 1,4% за месяц, Мельбурн — 1,2%, Канберра — 1%, Брисбен — 0,6%, Аделаида — 0,2%. Перт оказался одним из немногих крупных рынков, где цены ещё выросли, прибавив 0,1%.

Сильнее всего дешевеет дорогой сегмент. За три месяца по июль верхняя четверть рынка по стоимости объектов потеряла 3,2%, тогда как самая доступная четверть прибавила 0,3%. Совокупный индекс региональных рынков снизился на 0,2% — впервые с января 2023 года.

Предложение также начало заметнее превышать прежние уровни. Количество объявлений о продаже в столицах находилось на 5,7% выше среднего показателя за предыдущие пять лет. Сидней прошёл ценовой максимум в январе 2026 года, Мельбурн — в ноябре 2025-го. Аналитическая компания Cotality связывает расширение спада с ухудшением доступности недвижимости, ростом ипотечной нагрузки, тремя повышениями ключевой ставки в 2026 году и ослаблением уверенности покупателей.

Резервный банк поднял ставку до 4,35%

11 августа Резервный банк Австралии сохранил ключевую ставку на уровне 4,35%. Решение последовало после трёх повышений в 2026 году на совокупные 0,75 процентного пункта.

Центральный банк отмечает, что после мартовского максимума национальные цены на жильё снизились примерно на 1,6%. При этом рынок всё ещё находится значительно выше уровней начала пандемии: в августовском обзоре регулятор оценивал совокупный рост цен примерно в 50% с начала 2020 года.

Это важно для оценки банковского риска. Нынешнее снижение следует после нескольких лет существенного увеличения стоимости недвижимости, поэтому значительная часть собственников пока сохраняет запас капитала между рыночной ценой объекта и остатком ипотечного долга.

Одновременно спрос на новые жилищные кредиты, по оценке регулятора, заметно сократился, условия на рынке жилья оказались слабее прежних ожиданий, а аукционная активность снизилась. Доля обязательных ипотечных платежей в располагаемом доходе домохозяйств вновь приблизилась к высоким уровням 2024 года.

В августовском обзоре Резервного банка Австралии также отмечается, что финансовые условия стали более жёсткими, а безработица в июне находилась на уровне 4,4%. Рынок труда пока остаётся сравнительно устойчивым, что ограничивает рост фактических ипотечных дефолтов.

Инфляция ограничивает возможность быстро снизить ставки

Центральный банк не может реагировать на падение жилья быстрым удешевлением денег, поскольку инфляция остаётся выше целевого диапазона.

В июне годовой темп роста потребительских цен составлял 3,8% против 4% в мае. Базовая инфляция, рассчитанная методом усечённого среднего, оставалась на уровне 3,6%. Этот показатель исключает часть наиболее резких ценовых изменений и используется для оценки устойчивой инфляционной тенденции.

Категория жилья подорожала на 6,8% за год. Внутри неё стоимость электроэнергии увеличилась на 22,4%, цены на новые жилые объекты — на 5,8%, арендная плата — на 3,6%.

По данным Австралийского бюро статистики, месячный индекс потребительских цен при этом снизился на 0,1%, однако устойчивое инфляционное давление осталось слишком высоким для быстрого разворота денежно-кредитной политики.

Ипотечный спрос снижается у четырёх крупнейших банков

Охлаждение недвижимости уже проявляется до возникновения кредитных потерь — в меньшем количестве новых ипотечных заявок.

Показатели банков нельзя напрямую ранжировать, поскольку они используют разные периоды и базы сравнения. Тем не менее направление совпадает. CBA сообщал о снижении числа заявок примерно на 15% с мая. NAB зафиксировал 15-процентное квартальное сокращение стоимости заявок. ANZ сообщил о снижении стоимости заявок примерно на 12% после 15 мая по сравнению со средним уровнем второго квартала, если исключить кредиты, связанные с государственной программой покупки жилья с первоначальным взносом 5%. У Westpac показатели после майских изменений также указывали на двузначное снижение ипотечной активности.

Для банков это не равнозначно росту убытков. Но сокращение выдачи новых ипотек означает более медленное увеличение одного из крупнейших классов активов австралийской банковской системы и, следовательно, более слабый потенциал роста будущих процентных доходов.

CBA: просрочка выросла, но потери остаются низкими

Commonwealth Bank of Australia остаётся крупнейшим ипотечным кредитором страны и поэтому особенно чувствителен к динамике жилья.

За финансовый год, завершившийся 30 июня 2026 года, скорректированная чистая прибыль банка выросла на 7%, до A$10,982 млрд. Расходы на покрытие кредитных потерь увеличились на 9%, до A$788 млн.

Доля жилищных кредитов с просрочкой более 90 дней достигла 0,73% против 0,68% годом ранее. Рост остаётся умеренным, но банк прямо связывает ухудшение показателя с давлением высокой стоимости жизни на домохозяйства.

В течение года CBA предоставил более 147 тыс. индивидуальных вариантов изменения графиков платежей клиентам, которым потребовалась поддержка. При этом фактические кредитные потери остаются низкими, а большая часть ипотечных заёмщиков продолжает выполнять обязательства без существенных задержек.

В отчётности Commonwealth Bank за 2026 финансовый год также видно снижение темпов новых заявок: четырёхнедельный средний показатель на конец июля был примерно на 15% ниже уровня мая и примерно на 17% ниже сопоставимого периода годом ранее.

Westpac наращивает резервы на случай ухудшения экономики

Westpac пока не демонстрирует резкого роста реализованных кредитных потерь. В третьем квартале неаудированная чистая прибыль банка составила около A$1,8 млрд, а австралийский жилищный кредитный портфель вырос примерно на 2%.

Доля активов, находящихся под повышенным наблюдением или испытывающих финансовый стресс, увеличилась на 0,03 процентного пункта, до 1,19% совокупных кредитных обязательств. Общий резерв на возможные кредитные потери достиг A$5,3 млрд.

Особенно показательно, что банк держит около A$2 млрд резервов сверх объёма потерь, предполагаемого его базовым экономическим сценарием. Это не означает, что Westpac прогнозирует ипотечный кризис: дополнительные резервы используются как защита от менее благоприятных вариантов развития экономики.

В квартальной отчётности Westpac расходы на обесценение кредитов оценены примерно в 0,10% среднего кредитного портфеля — всё ещё низкий уровень. Банк одновременно ожидает замедления роста австралийского жилищного кредитования в следующем финансовом году.

ANZ фиксирует рост длительной ипотечной просрочки

Australia and New Zealand Banking Group также сохраняет низкий общий уровень кредитных потерь, хотя один из показателей ипотечного риска ухудшился.

Доля австралийских жилищных кредитов с просрочкой более 90 дней выросла с 0,83% в конце марта до 0,86% к концу июня. Изменение составляет всего 0,03 процентного пункта, поэтому говорить о резком ухудшении качества портфеля пока нельзя.

Общая доля необслуживаемых активов осталась на уровне 0,55% кредитного портфеля. Коллективный резерв на возможные потери увеличился на A$26 млн, до A$4,48 млрд.

Скорректированная прибыль ANZ в третьем квартале составила A$1,90 млрд, примерно на 1% больше среднего квартального результата первой половины финансового года.

В квартальном обновлении ANZ банк подчёркивает сохранение низких фактических кредитных потерь. Одновременно данные по заявлениям показывают, что без учёта государственной программы с первоначальным взносом 5% стоимость новых ипотечных заявок после середины мая была примерно на 12% ниже среднего уровня второго квартала.

NAB столкнулся с 15-процентным падением заявок

У National Australia Bank наиболее заметным сигналом охлаждения стал спрос на новые жилищные кредиты.

Стоимость заявок на ипотеку в Австралии сократилась примерно на 15% в третьем финансовом квартале относительно второго. Это произошло ещё до появления признаков серьёзного ухудшения действующего кредитного портфеля.

Последние опубликованные результаты показывают, что банк при этом сохраняет высокую прибыльность. Скорректированная прибыль за третий квартал составляла около A$1,83 млрд, примерно на 2% больше среднего квартального результата первой половины финансового года без учёта крупных разовых статей.

Расходы на обесценение кредитов составили A$299 млн. Коэффициент базового капитала первого уровня, который показывает запас наиболее качественного банковского капитала для покрытия убытков, оставался высоким — около 11,9%.

Согласно данным NAB, опубликованным после квартального обновления, доля необслуживаемых кредитов несколько снизилась, хотя объём займов, требующих усиленного наблюдения, вырос. Таким образом, сокращение ипотечного спроса пока заметнее в новых продажах банка, чем в фактических дефолтах.

Банковская система пока не показывает признаков ипотечного кризиса

Общесистемные показатели существенно спокойнее, чем может следовать из динамики отдельных банков.

На конец марта 2026 года объём жилищных кредитов австралийских организаций, принимающих депозиты, достиг A$2,513 трлн — на 6,9% больше, чем годом ранее.

Доля ипотек с задержкой платежей от 30 до 89 дней составляла 0,49% против 0,60% годом ранее. Доля необслуживаемых жилищных кредитов также снизилась — с 1,08% до 0,99%.

При этом задолженность австралийских домохозяйств остаётся высокой — немного ниже 180% их годового располагаемого дохода. С февраля 2026 года регулятор ограничивает выдачу наиболее закредитованным клиентам: не более 20% новых кредитов собственникам жилья и отдельно не более 20% новых кредитов инвесторам могут приходиться на заёмщиков с общим долгом не менее шести годовых доходов.

Австралийское управление пруденциального регулирования APRA считает высокую задолженность домохозяйств одной из основных уязвимостей системы, но одновременно отмечает сильные позиции банков по капиталу и ликвидности. В проведённом ранее стресс-тестировании крупнейшие банки сохраняли нормативный капитал даже при сценарии падения жилья на 40% и роста безработицы до 10%. Такой сценарий является проверкой устойчивости, а не прогнозом регулятора.

Для банков рынок труда важнее одного месяца падения цен

Снижение стоимости жилья само по себе не создаёт банковского убытка. Пока заёмщик продолжает получать доход и обслуживать ипотеку, банк не обязан продавать залог и фиксировать снижение его рыночной стоимости.

Риск заметно возрастает, когда падение жилья совпадает с потерей работы. Тогда собственнику может потребоваться вынужденная продажа, а уменьшившаяся стоимость объекта сокращает запас между ценой залога и оставшейся задолженностью.

Пока такого сочетания в системном масштабе нет. Безработица остаётся относительно низкой, доля необслуживаемых жилищных кредитов не приблизилась к кризисным уровням, а капитал крупнейших банков значительно превышает регуляторные минимумы.

Но эффект повышения ставок проявляется с задержкой. Поэтому июльское снижение цен, сокращение ипотечных заявок летом и более высокая стоимость обслуживания кредитов могут отражаться в просрочках ещё несколько кварталов.

Дорогой сегмент несёт основную часть коррекции

Падение на 3,2% в верхней ценовой четверти за три месяца имеет двойственное значение для банков.

С одной стороны, владельцы дорогих объектов часто располагают более крупными доходами и значительным собственным капиталом, поэтому само снижение стоимости не обязательно приводит к неплатежам.

С другой — именно в Сиднее и Мельбурне сконцентрированы крупные по абсолютному размеру ипотечные кредиты. Даже умеренное процентное снижение дорогого объекта уменьшает стоимость банковского обеспечения на значительную сумму.

Наиболее важен поэтому не номинальный размер падения цены, а отношение остатка кредита к текущей стоимости недвижимости. Чем меньше собственный капитал заёмщика и чем ближе задолженность к цене объекта, тем выше возможный ущерб банка в случае вынужденной продажи.

Как сообщают эксперты International Investment, текущая статистика не подтверждает сценарий банковского кризиса в Австралии, но жилищная коррекция уже перестала быть нейтральной для кредиторов. У CBA и ANZ увеличилась длительная ипотечная просрочка, Westpac сохраняет крупный дополнительный резерв на неблагоприятный сценарий, а у NAB и других банков сократился поток новых ипотечных заявок. Главным риском станет не дальнейшее снижение жилья само по себе, а его сочетание с ростом безработицы и длительным сохранением ставки на высоком уровне. До тех пор пока занятость остаётся устойчивой, банковская система способна поглощать нынешнюю коррекцию; при ухудшении рынка труда кредитный риск может увеличиваться значительно быстрее, чем показывают сегодняшние показатели просрочки.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment