שוק הנדל״ן של בולגריה הופך לבוגר ומגוון יותר

שוק הנדל״ן של בולגריה נכנס למחצית השנייה של 2026 לאחר שינוי מבני משמעותי: החל מ-1 בינואר המדינה משתמשת באירו, השקעות מתחלקות בין משרדים, מסחר, לוגיסטיקה, מגורים ומלונאות, והמחסור בשטחים איכותיים תומך בדמי השכירות. במקביל, מחירי המגורים עולים באחד הקצבים המהירים באיחוד האירופי, מספר העסקאות בירידה, והאינפלציה הגבוהה לצד הגירעון התקציבי מותירים סיכונים למשקיעים.

האירו משנה את התנאים עבור שוק הנדל״ן בבולגריה

נקודת המוצא להערכת השוק הייתה סקירת CEE Real Estate Matters, שבה בולגריה מתוארת כשוק נדל״ן מגוון וצפוי יותר ויותר. הנתונים מהחודשים הראשונים של 2026 מאששים בעיקר את חלקה הראשון של קביעה זו: ההון אכן מתפזר בין כמה מגזרים ואינו מתרכז סביב סוג נכסים יחיד.

החל מ-1 בינואר 2026 הפכה בולגריה לחברה ה-21 בגוש האירו. הלב הוחלף באירו לפי שער קבוע סופי של €1 ל-1.95583 לב. עבור ענף הנדל״ן המעבר היה פחות חד מכפי שניתן היה לצפות: מחירי דירות רבים, נכסים מסחריים ועסקאות השקעה גדולות במדינה ננקבו בפועל באירו זמן רב לפני ההצטרפות. הנציבות האירופית מציינת כי המעבר ביטל את עלויות המרת המטבע בתוך גוש האירו והעביר את המדינה למסגרת המדיניות המוניטרית האחידה של הבנק המרכזי האירופי. לצד זאת, תחזית האביב שלה צופה האטה בצמיחת התמ״ג של בולגריה מ-3.1% ב-2025 ל-2.5% ב-2026, האצה באינפלציה המתואמת ל-4.2% וגירעון תקציבי של 4.1% מהתמ״ג.

זוהי הסתייגות חשובה לשוק הנדל״ן. סיכון המטבע עבור משקיע מגוש האירו אמנם פחת, אך הסיכונים הקשורים לעלויות המימון, הבנייה והתפעול של הנכסים נותרו בעינם.

ההשקעות בנדל״ן בבולגריה התקרבו ל-€188 מיליון

במחצית הראשונה של 2026 עמד היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי בבולגריה על קצת פחות מ-€188 מיליון. כמה עסקאות גדולות עליהן הוכרז, אשר צפויות היו להיסגר בחודשים שלאחר מכן, עשויות להגדיל נתון זה לכ-€405 מיליון.

מבנה השוק התרחב באופן ניכר. מגזר המשרדים ריכז 45% מההשקעות, נדל״ן מסחרי — 29%, נכסי תעשייה ולוגיסטיקה — 12%, מתחמי עירוב שימושים — 9%, ומלונאות — 5%. חברת Colliers ציינה גם מאפיין חשוב במחצית הראשונה של השנה: כל היקף ההשקעות שכבר מומש הגיע מהון מקומי. 82% מהעסקאות התרכזו בנכסים מניבים, וה-18% הנותרים היו רכישות ספקולטיביות יותר. תשואה על נכסי פריים נשמרה סביב 7.75% במסחר ו-7.5% עבור משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה.

לפיכך, נכון יותר לראות בסכום של €405 מיליון אומדן הכולל עסקאות גדולות מהצבר הקרוב, ולא תוצאה שנתית שכבר הושגה או מובטחת.

משרדים בסופיה: צמיחה יציבה ללא חזרה לשיאי העבר

שוק המשרדים בבירה שומר על דינמיקה רגועה יחסית. עד סוף המחצית הראשונה של 2026 הגיע המלאי הכולל של שטחי משרדים בדירוג A ו-B ל-2.5198 מיליון מ״ר — תוספת של 23.8 אלף מ״ר לעומת סוף 2025.

הקליטה הגולמית (Gross Absorption), הכוללת את כל השטחים שהושכרו לצד מעברי שוכרים ועסקאות נוספות, עמדה על 87.7 אלף מ״ר. הקליטה נטו (Net Absorption), המשקפת את הגידול בפועל בשטח התפוס, הגיעה ל-26.1 אלף מ״ר.

תמהיל השוכרים הפך לפחות תלוי בחברות טכנולוגיה. חברות IT היוו 24% מהשטחים שהושכרו, שירותים מקצועיים — 21%, וחברות מסחר — 15%. נתוני המחצית הראשונה מראים גם כי הביקוש נוטה לכיוון מבנים מודרניים, פונקציונליים וחסכוניים יותר באנרגיה.

עבור בעלי נכסים ישנים הדבר יוצר לחץ גובר. התחרות כבר אינה רק על גובה דמי השכירות, אלא גם על דמי הניהול והתפעול, איכות המערכות ההנדסיות, הנגישות התחבורתית ויכולתו של השוכר לנצל את השטח ביעילות.

מחסנים בסופיה מציגים שיעור שטחים פנויים נמוך במיוחד

המחסור הבולט ביותר נרשם בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי. במהלך המחצית הראשונה של 2026 נרשמה בסופיה קליטה של 78.9 אלף מ״ר של שטחים כאלה, לעומת 8.6 אלף מ״ר בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. כ-92% נבעו מביקוש חדש, והיתר מהארכת חוזים והתרחבות שוכרים קיימים.

בבנייה נמצאו כ-112.2 אלף מ״ר של מבנים בדירוג A ו-B, כאשר 62% מהיקף זה התרכזו במספר מבנים של פרויקט ענק יחיד. שיעור השטחים הפנויים במחסנים ולוגיסטיקה צנח לכ-1.3%. דמי השכירות החודשיים הממוצעים נותרו סביב €6 לכל מ״ר עבור מבני Class A ו-€4.5 עבור Class B; דמי הניהול עמדו על כ-€0.8–1 לכל מ״ר.

עבור שוכרים משמעות הדבר היא היצע מוגבל של מבנים מוכנים. עבור בעלי נכסים — כושר מיקוח חזק יותר, במיוחד בפרויקטים איכותיים הסמוכים לצירי תחבורה מרכזיים.

מרכזי קניות פתוחים (Retail Parks) מרחיבים את ההיצע בסופיה

הנדל״ן המסחרי מציג מודל צמיחה שונה. שמונת הקניונים הגדולים בסופיה כוללים למעלה מ-358.3 אלף מ״ר, אך חלק ניכר מהבנייה החדשה פונה לכיוון מרכזי קניות פתוחים (Retail Parks).

חמשת מתחמי ה-Retail Park הפעילים בעיר מציעים כ-123 אלף מ״ר, ושלושה פרויקטים נוספים בבנייה צפויים להוסיף 71.5 אלף מ״ר. שיעור השטחים הפנויים הממוצע בקניונים הפעילים עמד על כ-2.3%.

דמי השכירות החודשיים המובילים נותרו ברמה של כ-€46 למ״ר בקניונים, €13 במרכזי קניות פתוחים ו-€59 בשדרות ויטושה. פרויקטים חדשים משלבים יותר ויותר מסחר עם מגורים, משרדים, שירותים, מסעדות ופנאי.

שיעור התפוסה הגבוה תומך בינתיים ברמות המחירים, אולם ההתרחבות המהירה של מתחמי המסחר הפתוחים יוצרת סיכון לתחרות עזה יותר על שוכרים באזורים ובערים מסוימות.

מחירי הדיור עולים, אך היקף העסקאות מצטמצם

שוק המגורים מציג מגמה מורכבת יותר. ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדיור בבולגריה ב-14.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד — התוצאה השנייה בגובהה באיחוד האירופי אחרי פורטוגל. בחישוב רבעוני עלו המחירים ב-6.2%, הנתון הגבוה ביותר בקרב מדינות האיחוד.

עליות נרשמו גם בערים הגדולות. ביחס לרבעון הרביעי של 2025, מחירי המגורים עלו ב-5.8% בסופיה, ב-5.9% בבורגס, ב-4% בורנה וב-3.9% בפלובדיב.

עם זאת, מספר העסקאות נע בכיוון ההפוך. ברבעון הראשון נחתמו בבולגריה 18.5% פחות עסקאות מגורים בהשוואה לשנה הקודמת. מספר העסקאות עבור דירה מקבלן ירד ב-14%, ורכישות דירות יד שנייה ירדו ב-20.5%. בהשוואה לרבעון הקודם, סך כל העסקאות פחת ב-19.8%.

השילוב בין עליית מחירים לירידה בהיקף המכירות הוא אחד האותות החשובים של השוק. הוא מעיד כי אין לפרש התייקרות מהירה של דיור באופן אוטומטי כזינוק בביקוש.

פרויקטים חדשים בסופיה מתרכזים במספר שכונות

באמצע 2026 הוצעו בפרויקטים בבנייה בסופיה כ-7,630 דירות בשטח כולל של כ-810 אלף מ״ר. המחיר המבוקש הממוצע הגיע ל-€2,070 למ״ר (ללא מע״מ).

כ-35% מההיצע התרכזו בחמש שכונות מתפתחות בלבד — מלינובה דולינה, ויטושה, אובצ׳ה קופל, מנסטירסקי ליבאדי וקראסטובה ואדה. הדירות הנפוצות ביותר היו בנות שניים ושלושה חדרי שינה, ושטחה הממוצע של יחידה בבנייה עמד על כ-106 מ״ר.

הריכוזיות הגבוהה של הבנייה הופכת ניתוח ברמת העיר כולה למדויק פחות. מאזן ההיצע, עומסי התחבורה ואיכות התשתיות יכולים להשתנות משמעותית אף בין שכונות סמוכות.

התיירות תומכת במגזר המלונאות של סופיה

נדל״ן מלונאי נותר מגזר קטן יחסית בשוק ההשקעות, אך נהנה מתמיכה הודות לתיירות העירונית. במחצית הראשונה של 2026 ביקרו בסופיה קרוב ל-670 אלף תיירים — עלייה של 3% בהשוואה לשנה הקודמת. מספר הלינות חצה את ה-1.5 מיליון עם עלייה של כ-4%, ומשך השהייה הממוצע עמד על יותר מ-2.3 ימים. הנתונים גובשו על ידי מנהלת התיירות של סופיה על בסיס המערכת המאוחדת למידע תיירותי.

מצבת המלונות בעיר כוללת כ-8,400 חדרים. עד שנת 2028 צפויה תוספת של כ-500 חדרים, המהווה הרחבת היצע של כ-6%. בין הפרויקטים שהוכרזו נמנים Sofia Marriott עם 232 חדרים ו-Nobu Hotel and Restaurant Sofia עם 100 חדרים.

התוספת הצפויה מתונה ביחס למלאי הקיים, ולכן הגורם המרכזי לתחום המלונאות ימשיך להיות היקף תנועת התיירים ואנשי העסקים, ולא גידול חד בהיצע.

שוק הנדל״ן של בולגריה אכן הופך למגוון יותר: משרדים, שטחי מסחר, מחסנים, מגורים ומלונות מתפתחים כעת במסלולים שונים, מה שמפחית את תלותו של שוק ההשקעות במגזר יחיד. ההצטרפות לגוש האירו פישטה גם את ההתחשבנות וביטלה סיכוני המרת מטבע עבור משקיעים הפועלים באירו.

כפי שמציינים מומחי International Investment, במונח ״שוק צפוי״ ביחס לבולגריה כדאי עדיין להשתמש בזהירות. המעבר לאירו משפר את השקיפות הפיננסית, אך אינו מבטל סיכונים כשלעצמו. מחירי המגורים עולים בקצב דו-ספרתי לצד ירידה במספר העסקאות, היצע המחסנים מצומצם ביותר, האינפלציה מוסיפה להיות גבוהה והמצב הפיסקלי נחלש. בשלב הבא תוצאות ההשקעה יהיו תלויות פחות בצמיחה הכללית של השוק, ויותר באיכות הנכס הספציפי, במחיר הרכישה, בזהות השוכרים, ברמת המינוף, ביעילות האנרגטית ובנזילות במקרה של האטה כלכלית.

קבלו ייעוץ מקיף בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הנדל״ן של בולגריה ב-2026

כיצד השפיע המעבר לאירו על הנדל״ן בבולגריה?

בולגריה עברה לאירו ב-1 בינואר 2026. עבור משקיעים בינלאומיים מגוש האירו בוטל הסיכון לתנודות בשער הלב לעומת האירו והצורך בהמרת מטבע. לא חל שינוי מהפכני במערכת המחירים, שכן חלק ניכר מהנכסים תומחר באירו עוד קודם לכן.

בכמה עלו מחירי המגורים בבולגריה?

ברבעון הראשון של 2026 נרשמה עליית מחירים של 14.8% בחישוב שנתי ו-6.2% לעומת הרבעון הקודם. במונחי צמיחה שנתית דורגה בולגריה במקום השני באיחוד האירופי אחרי פורטוגל.

האם מספר עסקאות הנדל״ן למגורים נמצא בעלייה?

לא. ברבעון הראשון של 2026 ירד מספר העסקאות ב-18.5% ביחס לתקופה המקבילה ב-2025. לפיכך, השוק מציג בו-זמנית עליות מחירים חדות לצד ירידה בכמות העסקאות.

מהו המגזר המוביל בנדל״ן המסחרי עבור משקיעים?

במחצית הראשונה של 2026 ריכזו המשרדים 45% מהיקף ההשקעות. נדל״ן מסחרי היווה 29%, ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה — 12%.

מה היה היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי בבולגריה?

במחצית הראשונה עמד היקף העסקאות שהושלמו על קצת פחות מ-€188 מיליון. בהתחשב בעסקאות גדולות עליהן הוכרז, הנתון עשוי לצמוח לכ-€405 מיליון לאחר השלמתן.

מדוע נדל״ן לוגיסטי בסופיה מושך את תשומת לב המשקיעים?

שיעור השטחים הפנויים במתחמים לוגיסטיים מודרניים ירד לכ-1.3%, והקליטה במחצית הראשונה זינקה בחדות. ההיצע הנמוך של מבנים מוכנים תומך בדמי השכירות ומעלה את ערכם של נכסים איכותיים.

היכן מתרכזות בעיקר דירות מקבלן בסופיה?

כ-35% מההיצע בבנייה למכירה התרכז בשכונות מלינובה דולינה, ויטושה, אובצ׳ה קופל, מנסטירסקי ליבאדי וקראסטובה ואדה.