מכירות הדיור בבולגריה צונחות, המחירים ממשיכים לעלות

שוק הדיור בבולגריה הציג ברבעון השני של שנת 2026 פער נדיר בין המחירים לבין מספר העסקאות. מכירות הבתים והדירות הצטמצמו ב-18,1% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025, ההיקף הכספי של העסקאות ירד ב-5,8%, אך מחירי הדיור זינקו ב-15,5%. בסופיה מספר הרכישות ירד ב-21,3%, בווארנה — ב-21,9%, ובבורגס — בכמעט רבע.

על סימני התקררות השוק דיווח אתר Novinite. הנתונים הסטטיסטיים הרשמיים החדשים מאשרים ירידה בפעילות הרוכשים, אך טרם מראים תיקון מחירים. נהפוך הוא, עלות הדיור ממשיכה לעלות במהירות.

מכירות הדיור בבולגריה הצטמצמו ב-18,1%

המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה רשם ברבעון השני ירידה שנתית של 18,1% במספר עסקאות הדיור. רכישות של דירות מקבלן ירדו ב-15,4%, ושל נכסים יד שנייה — ב-19,2%. הסטטיסטיקה מביאה בחשבון רכישות שוק של בתים ודירות על ידי משקי בית; ירושות ומתנות אינן נכללות בה.

ההיקף הכספי של השוק ירד בשיעור מתון בהרבה ממספר העסקאות. שווי הדיור שנרכש היה נמוך ב-5,8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במגזר של דירות מקבלן עמדה הירידה על 7,4%, ובשוק היד השנייה — על 4,7%.

ההבדל בין הדינמיקה של מספר העסקאות לבין שוויין הכולל הוא מהותי. המשמעות היא שהירידה בפעילות אינה מלווה עדיין בירידה מקבילה בהיקף הכספים שהרוכשים מזרימים לשוק. על התוצאה משפיעים במקביל עליית המחירים ומבנה המכירות: שינוי בנתח הנכסים היקרים יותר מסוגל לתמוך במחזור הכספי גם בעת צמצום ניכר במספר החוזים.

ההשוואה לרבעון השני של 2025 נשענת גם על בסיס השוואה גבוה במיוחד. בשנה שעברה פעל השוק בתקופת ההיערכות של בולגריה למעבר למטבע האירופי האחיד, והעניין בנדל״ן היה בשיאו.

מחירי הנדל״ן עלו ב-15,5%

הירידה במכירות עדיין לא אילצה את בעלי הנכסים ואת חברות הנדל״ן להוריד מחירים. ברבעון השני התייקר הדיור בבולגריה ב-15,5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025 ובעוד 4,5% בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026.

מבין הערים הגדולות ביותר, העלייה הרבעונית החדה ביותר נרשמה בפלובדיב — 5,8%. בסטארה זאגורה עלו המחירים ב-2,9%, בווארנה — ב-2,8%, ובסופיה — ב-2,4%. בורגס היוותה יוצאת דופן: בתוך שלושה חודשים הוזלו בה מחירי הדיור ב-1,5%.

התמונה השנתית מובהקת עוד יותר. בסופיה מחירי הדיור ברבעון השני היו גבוהים ב-13,2% לעומת השנה הקודמת. בפלובדיב הגיעה העלייה ל-11,3%, בווארנה — ל-14,3%, בבורגס — ל-9,1%, ובסטארה זאגורה — ל-15,7%. רוסה הייתה היחידה מבין שש הערים הגדולות עם דינמיקה שלילית: המחירים בה ירדו ב-0,8%.

בתוך ערים מסוימות הפערים בין דירות מקבלן לבין שוק היד השנייה משמעותיים. בפלובדיב התייקרו דירות מקבלן ב-2,7% בלבד בשנה, בעוד שנכסים יד שנייה עלו ב-19%. בווארנה עמדה העלייה על 9,1% ו-16,3% בהתאמה. בסופיה היה הפער קטן: נכסים חדשים הוסיפו 12,6%, ודיור יד שנייה — 13,7%. בסטארה זאגורה זינק שווי הדירות מקבלן ב-22,3%.

דינמיקה זו עדיין אינה מזכירה ירידת שוק קלאסית, שבה צמצום הביקוש מתורגם במהירות לירידת מחירים. בבולגריה השתנה תחילה המחזור: מספר הקונים פחת, אך המוכרים ממשיכים לסגור עסקאות ברמות מחיר גבוהות בהרבה מאשר לפני שנה.

המכירות ירדו בחדות הרבה ביותר בבורגס ובווארנה

הירידה במספר העסקאות הקיפה כמעט את כל השווקים הגדולים במדינה. בסופיה נמכרו ברבעון השני 21,3% פחות נכסי מגורים מאשר שנה קודם לכן. רכישות דירות מקבלן ירדו ב-24%, ודירות ובתים יד שנייה — ב-18,8%.

בווארנה צנח מספר העסקאות ב-21,9%, ובשיעור כמעט זהה בשני המגזרים: ב-21,5% בדירות מקבלן וב-22,2% בשוק היד השנייה.

בורגס הציגה את הירידה החדה ביותר מבין שש הערים הגדולות — 24,7%. מספר העסקאות בדיור חדש ירד ב-25,3%, ובדיור יד שנייה — ב-24,2%.

פלובדיב התגלתה כיציבה בהרבה: הירידה הכוללת עמדה על 3,3% בלבד. לצד זאת, רכישות של דירות מקבלן עלו ב-5,9%, בעוד שמכירות דיור יד שנייה ירדו ב-11,4%.

ברוסה הצטמצם השוק ב-7,7%, אך מספר העסקאות בדיור חדש עלה ב-53,6%. בסטארה זאגורה ירדו סך המכירות ב-15%, במקביל לעלייה של 13,7% בעסקאות של דירות מקבלן.

הנתונים האזוריים מעידים על כך שלא ניתן לדבר על תרחיש אחיד לכל בולגריה. בערי החוף הגדולות הירידה במספר העסקאות עולה על 20%, בפלובדיב השוק מחזיק מעמד טוב בהרבה, וברוסה ובסטארה זאגורה הביקוש לקטגוריות מסוימות של דיור חדש ממשיך לגדול.

לאחר רבעון ראשון חלש הרוכשים חזרו

הירידה השנתית נראית משמעותית, אך בתוך שנת 2026 השוק כבר החל להתאושש לאחר פתיחת שנה חלשה.

ברבעון השני עלה מספר העסקאות בסופיה ב-19,7% בהשוואה לרבעון הראשון. בפלובדיב עמדה העלייה על 20,9%, בווארנה — על 29,1%, ובבורגס — על 22,3%. רוסה הוסיפה 25,1%, וסטארה זאגורה — 33,2%.

במיוחד נרשמה התאוששות מהירה בעסקאות בשוק היד השנייה: בסופיה עלה מספרן ברבעון ב-27,2%, בפלובדיב — ב-34,7%, בווארנה — ב-29%, ובבורגס — ב-27,8%.

נתון זה משנה את הפרשנות של המדדים השנתיים. השוק אמנם חלש משמעותית משנת 2025 שהייתה שנת שיא, אך הנתונים אינם מצביעים עדיין על קריסת ביקוש מתמשכת מרבעון לרבעון. לאחר האטה חדה בתחילת 2026 הפעילות התאוששה, אף שנותרה נמוכה באופן ניכר מזו של השנה שעברה.

מחקר של Address Real Estate, שצוטט על ידי סוכנות הידיעות הבולגרית, אפיין תהליך זה כמעבר להתייצבות לאחר הגאות של השנים 2023–2025. החברה הדגישה גם את בסיס ההשוואה הגבוה של שנת 2025 לקראת כניסת האירו.

מעבר בולגריה לאירו שינה את בסיס ההשוואה

בולגריה הצטרפה רשמית לגוש האירו ב-1 בינואר 2026. הלֶב הבולגרי הומר לפי שער קבוע של €1 לכל 1,95583 לבה.

ההיערכות למעבר לאירו הייתה אחד הגורמים שפעילי השוק לקחו בחשבון בעת קבלת החלטות לרכישת נדל״ן בשנת 2025. עם זאת, קישור כל הירידה הנוכחית בעסקאות לחילופי המטבע בלבד אינו מדויק: הנתונים הרשמיים אינם מאפשרים להפריד בין השפעת האירו לבין שינויי המחירים, נגישות הדיור, הביקוש למשכנתאות ואפקט הבסיס הגבוה.

המעבר עצמו גם לא הביא לירידת מחירים. כעבור שישה חודשים לאחר ההצטרפות לגוש האירו, עלות הדיור הייתה גבוהה ב-15,5% מאשר שנה קודם לכן.

מכאן עולה כי השוק לאחר החלפת המטבע עובר תיקון בראש ובראשונה דרך מספר העסקאות, ולא דרך שווי המ״ר.

אשראי המשכנתאות ממשיך לצמוח במהירות

אחד הגורמים התומכים בביקוש נותר שוק האשראי. לקראת סוף אוגוסט הגיע היקף הלוואות הדיור בבולגריה ל-€19,33 מיליארד, עם צמיחה שנתית של 25,2%. חודש קודם לכן עמדה הצמיחה השנתית על 25,7%.

ההיקף הכולל של הלוואות למשקי בית ולארגונים ללא כוונת רווח המשרתים אותם הגיע ל-€32,64 מיליארד וצמח ב-20,8%. ההלוואות הצרכניות גדלו ב-15,9%, לרמה של €12,29 מיליארד.

כך, הירידה במספר העסקאות אינה מלווה עדיין בהצטמצמות תיק המשכנתאות. האשראי ממשיך להתרחב בקצב הגבוה בהרבה משיעורי הצמיחה של הכלכלה ושל מספר עסקאות הדיור.

הבנק הלאומי של בולגריה רואה בגידול המהיר באשראי גורם הדורש פיקוח מתמיד. עבור הלוואות המובטחות בשעבוד נדל״ן למגורים חלות מגבלות: סכום ההלוואה לא יעלה על 85% משווי הנכס, החזרי החוב לא יעלו על 50% מההכנסה החודשית של הלווה, ותקופת ההלוואה המרבית נקבעה ל-30 שנה. הרגולטור ציין כי קצב הגידול של הלוואות הדיור התמתן קלות, אך נותר גבוה.

עבור שוק הנדל״ן זהו הבדל מהותי מתרחיש של מחנק אשראי חריף. המימון הבנקאי נותר נגיש, ולכן הירידה במספר הרוכשים טרם הפכה למכירת חיסול המונית ומאולצת של נכסים.

התחלות בנייה חדשות ממשיכות לצאת לדרך

ההיצע נותר גם הוא פעיל. ברבעון השני החלה בבולגריה בנייתם של 1,774 מבני מגורים, המיועדים ל-8,913 דירות ובתים בשטח כולל של למעלה מ-1,04 מיליון מ״ר.

המספר הגבוה ביותר של דירות חדשות לפי היתרים שהונפקו מתוכנן בסופיה — 2,878. בפלובדיב מתוכננות 1,941 יחידות דיור, בבורגס — 1,660, בווארנה — 1,316, ובפרניק — 489. המספר הגבוה ביותר של היתרים למבני מגורים חדשים הונפק במחוז פלובדיב — 374, ואחריו סופיה-עיר עם 268, מחוז סופיה עם 243, מחוז וארנה עם 202 ומחוז בורגס עם 161.

במהלך הרבעון עלה מספר מבני המגורים שבנייתם החלה ב-7,6%, אך מספר הדירות בהם פחת ב-12,6%, והשטח הכולל — ב-10,3%. נתון זה מצביע על שינוי במבנה הפרויקטים החדשים: מספר אתרי הבנייה גדל, אך קנה המידה הממוצע של מבני המגורים החדשים ירד.

היקף ההיצע העתידי הגדול עשוי לחזק בהמשך את התחרות בין המוכרים. עם זאת, השפעתו תלויה במועדי השלמת הפרויקטים ובמהירות שבה יקלוט השוק את הדירות החדשות.

ההתקררות טרם הפכה לירידת מחירים

הסטטיסטיקה הנוכחית מציגה שוק בעל שתי מגמות מנוגדות. מספר העסקאות צנח בחדות בהשוואה לשיא של השנה שעברה, במיוחד בסופיה, בווארנה ובבורגס. במקביל, המחירים נותרים גבוהים בשיעור דו-ספרתי מאשתקד, תיק המשכנתאות ממשיך לגדול בלמעלה מ-25% בשנה, והיזמים משיקים אלפי דירות חדשות.

הסימן הראשון להתקררות נוספת עשוי להיות לא עצם הירידה במספר העסקאות, שכבר התרחשה, אלא שינוי בדינמיקת המחירים. ברבעון השני זה טרם קרה: המחירים עלו ב-4,5% בתוך שלושה חודשים בלבד.

בורגס מספקת את אחת הדוגמאות הבודדות למעבר אפשרי לשלב הבא — לצד ירידה של 24,7% במכירות, הדיור הוזל ב-1,5% בהשוואה לרבעון הראשון. עם זאת, בחישוב שנתי העיר עדיין מציגה עליית מחירים של 9,1%.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הדיור של בולגריה אמנם יצא מתקופת פעילות-השיא, אך נכון לעת עתה נכון יותר לראות במדדים הנוכחיים התקררות של המחזור ולא מפולת מחירים. ירידה של 18,1% במספר העסקאות לצד עליית מחירים של 15,5% מעידה על כך שהפער בין ציפיות המוכרים למספר משקי הבית המוכנים לקנות במחירים אלה הולך וגדל. אם המכירות יישארו חלשות, ההיצע ימשיך לגדול והאשראי יאט, הלחץ על המחירים עלול לגבור. לעת עתה, עלות הדיור הגבוהה והגידול המהיר בתיק המשכנתאות מוכיחים כי תיקון המחירים טרם הפך למגמה כלל-ארצית.

שאלות נפוצות

בכמה הצטמצמו מכירות הדיור בבולגריה?

ברבעון השני של שנת 2026 ירד מספר עסקאות הנדל״ן למגורים ב-18,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מכירות דירות מקבלן ירדו ב-15,4%, ומכירות דיור יד שנייה — ב-19,2%.

האם מחירי הנדל״ן בבולגריה יורדים?

ברמה הכלל-ארצית — לא. ברבעון השני היו המחירים גבוהים ב-15,5% לעומת השנה הקודמת וב-4,5% מעל רמת הרבעון הראשון של שנת 2026.

מה קורה בשוק הדיור בסופיה?

מספר העסקאות בסופיה ירד ב-21,3% בחישוב שנתי, אך המחירים עלו ב-13,2%. בהשוואה לרבעון הראשון של 2026 עלה מספר העסקאות ב-19,7%.

היכן נרשמה הירידה החדה ביותר במכירות?

מבין שש הערים הגדולות, הירידה השנתית המשמעותית ביותר נרשמה בבורגס — 24,7%. בווארנה הצטמצמו המכירות ב-21,9%, ובסופיה — ב-21,3%.

מה קורה למחירים בבורגס?

ברבעון השני ירדו המחירים בבורגס ב-1,5% בהשוואה לרבעון הקודם, אך נותרו גבוהים ב-9,1% מרמתם שנה קודם לכן.

האם שוק המשכנתאות בבולגריה ממשיך לצמוח?

כן. בסוף אוגוסט 2026 הגיע היקף הלוואות הדיור ל-€19,33 מיליארד, עם עלייה של 25,2% בשנה.

האם מעבר בולגריה לאירו השפיע על הנדל״ן?

בולגריה עברה לאירו ב-1 בינואר 2026. הפעילות הגבוהה לפני ההצטרפות לגוש האירו הגדילה את בסיס ההשוואה, אך הנתונים הרשמיים אינם מאפשרים להסביר את הירידה הנוכחית במכירות אך ורק בחילופי המטבע.

האם מחירי הדיור בבולגריה עלולים לרדת?

תרחיש כזה יהיה תלוי ברמות הביקוש, באשראי ובהיצע החדש. לעת עתה המחירים הכלל-ארציים ממשיכים לעלות חרף הירידה במכירות. שווקים בודדים, כולל בורגס, כבר הציגו ירידת מחירים רבעונית.