Продажи жилья в Болгарии падают, цены продолжают расти

Рынок жилья Болгарии во втором квартале 2026 года показал редкое расхождение между ценами и количеством сделок. Продажи домов и квартир сократились на 18,1% относительно того же периода 2025 года, денежный объем сделок снизился на 5,8%, однако цены на жилье выросли сразу на 15,5%. В Софии число покупок уменьшилось на 21,3%, в Варне — на 21,9%, в Бургасе — почти на четверть.

На признаки охлаждения рынка обратил внимание Novinite. Свежая официальная статистика подтверждает снижение активности покупателей, но пока не показывает ценовой коррекции. Напротив, стоимость жилья продолжает быстро расти.

Продажи жилья в Болгарии сократились на 18,1%

Национальный статистический институт Болгарии зафиксировал во втором квартале снижение числа сделок с жильем на 18,1% год к году. Покупок нового жилья стало на 15,4% меньше, существующего — на 19,2%. Статистика учитывает рыночные покупки домов и квартир домохозяйствами; наследование и дарение в нее не входят.

Денежный объем рынка уменьшился гораздо слабее количества сделок. Стоимость купленного жилья была на 5,8% ниже, чем годом ранее. В сегменте новостроек снижение составило 7,4%, на вторичном рынке — 4,7%.

Разница между динамикой числа сделок и их общей стоимости важна. Она означает, что снижение активности пока не сопровождается сопоставимым падением денег, которые покупатели оставляют на рынке. На результат влияют одновременно рост цен и структура продаж: изменение доли более дорогих объектов способно поддерживать денежный оборот даже при заметном сокращении количества договоров.

Сравнение со вторым кварталом 2025 года также приходится на необычно высокую базу. В прошлом году рынок работал в период подготовки Болгарии к переходу на единую европейскую валюту, а интерес к недвижимости был высоким.

Цены на недвижимость выросли на 15,5%

Снижение продаж пока не заставило собственников и девелоперов снижать цены. Во втором квартале жилье в Болгарии подорожало на 15,5% относительно того же периода 2025 года и еще на 4,5% относительно первых трех месяцев 2026-го.

Среди крупнейших городов самый высокий квартальный прирост зафиксирован в Пловдиве — 5,8%. В Стара-Загоре цены поднялись на 2,9%, в Варне — на 2,8%, в Софии — на 2,4%. Бургас оказался исключением: за три месяца жилье там подешевело на 1,5%.

Годовая картина еще показательнее. В Софии жилье во втором квартале стоило на 13,2% дороже, чем годом ранее. В Пловдиве рост достиг 11,3%, в Варне — 14,3%, в Бургасе — 9,1%, в Стара-Загоре — 15,7%. Рuse оказался единственным из шести крупнейших городов с отрицательной динамикой: цены снизились на 0,8%.

Внутри отдельных городов различия между новостройками и вторичным рынком значительны. В Пловдиве новое жилье подорожало за год только на 2,7%, а существующее — на 19%. В Варне рост составил соответственно 9,1% и 16,3%. В Софии разрыв оказался небольшим: новые объекты прибавили 12,6%, вторичное жилье — 13,7%. В Стара-Загоре стоимость новостроек выросла на 22,3%.

Эта динамика пока не похожа на классическое падение рынка, при котором сокращение спроса быстро переходит в снижение цен. В Болгарии первым изменился оборот: покупателей стало меньше, но продавцы продолжают заключать сделки на значительно более высоких ценовых уровнях, чем год назад.

Продажи сильнее всего снизились в Бургасе и Варне

Снижение числа сделок охватило почти все крупнейшие рынки страны. В Софии во втором квартале было продано на 21,3% меньше жилья, чем годом ранее. Покупки новостроек сократились на 24%, существующих квартир и домов — на 18,8%.

В Варне число сделок упало на 21,9%, причем почти одинаково в обоих сегментах: на 21,5% в новостройках и на 22,2% на вторичном рынке.

Бургас показал самое резкое снижение среди шести крупнейших городов — на 24,7%. Сделок с новым жильем стало на 25,3% меньше, с существующим — на 24,2%.

Пловдив оказался заметно устойчивее: общий спад составил только 3,3%. При этом покупки новостроек выросли на 5,9%, а продажи существующего жилья снизились на 11,4%.

В Русе рынок сократился на 7,7%, но число сделок с новым жильем выросло на 53,6%. В Стара-Загоре общие продажи уменьшились на 15%, при росте сделок с новостройками на 13,7%.

Региональная статистика показывает, что говорить о едином сценарии для всей Болгарии нельзя. В крупнейших приморских городах падение количества сделок превышает 20%, в Пловдиве рынок держится значительно лучше, а в Русе и Стара-Загоре спрос на отдельные категории нового жилья продолжает расти.

После слабого первого квартала покупатели вернулись

Годовое падение выглядит значительным, однако внутри 2026 года рынок уже начал восстанавливаться после слабого начала года.

Во втором квартале число сделок в Софии выросло на 19,7% относительно первого квартала. В Пловдиве прирост составил 20,9%, в Варне — 29,1%, в Бургасе — 22,3%. Русе прибавил 25,1%, Стара-Загора — 33,2%.

Особенно быстро восстанавливались сделки на вторичном рынке: в Софии их число выросло за квартал на 27,2%, в Пловдиве — на 34,7%, в Варне — на 29%, в Бургасе — на 27,8%.

Это меняет трактовку годовых показателей. Рынок действительно заметно слабее рекордного 2025 года, но данные пока не указывают на продолжающееся квартал за кварталом обрушение спроса. После резкого спада в начале 2026-го активность восстановилась, хотя осталась существенно ниже прошлогодней.

Исследование Address Real Estate, которое приводило Болгарское телеграфное агентство, характеризовало этот процесс как переход к стабилизации после бума 2023–2025 годов. Компания также обращала внимание на высокую базу 2025 года перед введением евро.

Переход Болгарии на евро изменил базу сравнения

Болгария официально вошла в еврозону 1 января 2026 года. Болгарский лев был конвертирован по фиксированному курсу €1 за 1,95583 лева.

Подготовка к переходу на евро была одним из факторов, которые участники рынка учитывали при принятии решений о покупке недвижимости в 2025 году. Однако связывать все нынешнее сокращение сделок только со сменой валюты было бы некорректно: официальная статистика не позволяет отделить влияние евро от изменения цен, доступности жилья, ипотечного спроса и эффекта высокой базы.

Сам переход также не вызвал падения цен. Через шесть месяцев после вступления в еврозону жилье стоило на 15,5% больше, чем годом ранее.

Получается, что рынок после смены валюты корректируется прежде всего через количество сделок, а не через стоимость квадратного метра.

Ипотечное кредитование продолжает быстро расти

Одним из факторов, поддерживающих спрос, остается кредитование. К концу августа объем жилищных кредитов в Болгарии достиг €19,33 млрд, увеличившись на 25,2% за год. Месяцем ранее годовой рост составлял 25,7%.

Общий объем кредитов домохозяйствам и обслуживающим их некоммерческим организациям достиг €32,64 млрд и вырос на 20,8%. Потребительские кредиты увеличились на 15,9%, до €12,29 млрд.

Таким образом, падение числа сделок пока не сопровождается сокращением ипотечного портфеля. Кредитование продолжает расширяться темпами, значительно превышающими рост экономики и количества продаж жилья.

Болгарский народный банк считает быстрый рост кредитования фактором, требующим постоянного контроля. Для займов под залог жилой недвижимости действует ограничение: сумма кредита не должна превышать 85% стоимости объекта, платежи по долгу — 50% ежемесячного дохода заемщика, а максимальный срок договора установлен на уровне 30 лет. Регулятор отмечал, что темпы роста жилищных кредитов несколько замедлились, но остаются высокими.

Для рынка недвижимости это важное отличие от сценария резкого кредитного сжатия. Банковское финансирование остается доступным, поэтому сокращение числа покупателей пока не превратилось в вынужденную массовую распродажу объектов.

Новое жилье продолжает выходить в строительство

Предложение также остается активным. Во втором квартале в Болгарии началось строительство 1 774 жилых зданий, рассчитанных на 8 913 квартир и домов общей площадью более 1,04 млн кв. м.

Больше всего новых квартир по выданным разрешениям запланировано в Софии — 2 878. В Пловдиве предусмотрено 1 941 жилье, в Бургасе — 1 660, в Варне — 1 316, в Пернике — 489. Наибольшее количество разрешений на новые жилые здания выдано в Пловдивской области — 374, далее идут София-город с 268, Софийская область с 243, Варненская с 202 и Бургасская со 161.

За квартал число жилых зданий, где начались работы, выросло на 7,6%, но количество квартир в них сократилось на 12,6%, а общая площадь — на 10,3%. Это указывает на изменение структуры запускаемых проектов: строек стало больше, но средний масштаб новых жилых объектов снизился.

Большой объем будущего предложения может со временем усилить конкуренцию между продавцами. Однако его влияние зависит от сроков завершения проектов и от того, насколько быстро рынок поглотит новые квартиры.

Охлаждение пока не стало падением цен

Текущая статистика показывает рынок с двумя разнонаправленными тенденциями. Количество сделок резко сократилось по сравнению с прошлогодним пиком, особенно в Софии, Варне и Бургасе. Одновременно цены остаются двузначно выше прошлогодних, ипотечный портфель продолжает увеличиваться более чем на 25% в год, а девелоперы запускают тысячи новых квартир.

Первым признаком дальнейшего охлаждения может стать не само снижение количества сделок, которое уже произошло, а изменение ценовой динамики. Во втором квартале этого еще не случилось: цены выросли на 4,5% всего за три месяца.

Бургас дает один из немногих примеров возможного перехода к следующей фазе — при падении продаж на 24,7% жилье подешевело на 1,5% относительно первого квартала. Однако в годовом выражении город все еще показывает рост цен на 9,1%.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилья Болгарии действительно вышел из периода сверхвысокой активности, однако нынешние показатели пока правильнее рассматривать как охлаждение оборота, а не ценовой спад. Снижение числа сделок на 18,1% при росте цен на 15,5% означает, что разрыв между ожиданиями продавцов и количеством готовых покупать по этим ценам домохозяйств увеличивается. Если продажи останутся слабыми, предложение продолжит расти, а кредитование замедлится, давление на цены может усилиться. Пока же высокая стоимость жилья и быстрый рост ипотечного портфеля показывают, что ценовая коррекция еще не стала общенациональной тенденцией.

FAQ

Насколько сократились продажи жилья в Болгарии?

Во втором квартале 2026 года количество сделок с жилой недвижимостью уменьшилось на 18,1% относительно того же периода 2025 года. Продажи нового жилья снизились на 15,4%, существующего — на 19,2%.

Падают ли цены на недвижимость в Болгарии?

В целом по стране — нет. Во втором квартале цены были на 15,5% выше прошлогодних и на 4,5% выше уровня первого квартала 2026 года.

Что происходит с рынком жилья в Софии?

Число сделок в Софии снизилось на 21,3% год к году, однако цены выросли на 13,2%. По сравнению с первым кварталом 2026 года количество сделок увеличилось на 19,7%.

Где продажи снизились сильнее всего?

Среди шести крупнейших городов самое значительное годовое снижение зафиксировано в Бургасе — на 24,7%. В Варне продажи сократились на 21,9%, в Софии — на 21,3%.

Что происходит с ценами в Бургасе?

Во втором квартале цены в Бургасе снизились на 1,5% относительно предыдущего квартала, но оставались на 9,1% выше уровня годичной давности.

Продолжает ли расти ипотека в Болгарии?

Да. На конец августа 2026 года объем жилищных кредитов достиг €19,33 млрд, увеличившись на 25,2% за год.

Повлиял ли переход Болгарии на евро на недвижимость?

Болгария перешла на евро 1 января 2026 года. Высокая активность перед вступлением в еврозону увеличила базу сравнения, но официальные данные не позволяют объяснять нынешнее снижение продаж только валютным переходом.

Может ли жилье в Болгарии подешеветь?

Такой сценарий будет зависеть от спроса, кредитования и нового предложения. Пока общенациональные цены продолжают расти, несмотря на снижение продаж. Отдельные рынки, включая Бургас, уже показывали квартальное снижение стоимости.