מוסקבה תשלש את היקף בניית המשרדים

בשנים 2026–2030 במוסקבה מתכננים לבנות 7.3 מיליון מ״ר של משרדים ברמות Prime, A ו-B+. ההיקף המוצהר כמעט משלש את הנתון של תקופת חמש השנים הקודמת. לפי הערכת אנליסטים של CORE.XP, לא ניתן יהיה לממש את כל הפרויקטים בלוחות הזמנים שהוצהרו, ולכן היקף המסירה בפועל יהיה נמוך יותר.

שוק המשרדים של מוסקבה: ההיצע גדל

בשנים 2021–2025 נמסרו במוסקבה כ-2.5 מיליון מ״ר של נדל״ן משרדי. ההיקף השנתי הממוצע של ההיצע החדש עמד על 505,000 מ״ר, ובשנת 2025 הגיע ל-717,000 מ״ר. במקביל, שיעור השטחים הפנויים ירד לשפל היסטורי של 3.5%, ודמי השכירות עלו ב-40%, תוך שהם עוקפים לראשונה את האינפלציה.

בסוף הרבעון השני של 2026 עמד היקף שוק המשרדים בבירה ברמות Prime, A, B+ ו-B- על 19.9 מיליון מ״ר. שיעור השטחים הפנויים עלה ל-7%. במחצית הראשונה של השנה נמסרו 585,000 מ״ר של משרדים, והיקף הביקוש לשכירות ורכישה עמד על 523,000 מ״ר. העלייה בשיעור הפנוי נובעת מכניסתם של מרכזי עסקים חדשים לשוק.

לשנים 2026–2030 הכריזו היזמים על 7.3 מיליון מ״ר של משרדים חדשים. היקף המסירה השנתי הממוצע לפי התוכניות המוצהרות עשוי לעמוד על כ-1.5 מיליון מ״ר — כמעט פי שלושה מהנתון בתקופה הקודמת. פעילות היזמים נתמכת במחסור המתמשך בהיצע איכותי, בעליית דמי השכירות ובתוכניות העירוניות.

תוכניות עירוניות מובילות משרדים לאזורים חדשים

תוכניות עירוניות משפיעות באופן ניכר על מיקום הנדל״ן העסקי. מתוך 7.3 מיליון מ״ר של בנייה מוצהרת, 3.8 מיליון מ״ר מיועדים לפרויקטים במסגרת יצירת מקומות תעסוקה (MPT), פרויקטי השקעה רחבי היקף (MaIP) ופיתוח מתחמי של שטחים (KRT). 3.5 מיליון מ״ר נוספים ממומשים ללא מעורבות של מנגנונים אלה.

MPT ו-KRT מעודדים הקמת נדל״ן עסקי בסמוך לשכונות מגורים ובאזורים שבהם כמעט ולא נבנו משרדים בעבר. נכסים חדשים מוקמים לא רק במתחמי עסקים קיימים, אלא גם במיקומים כגון נמל הנהר הצפוני (Severny Rechnoy Port), טולסקאיה, חורושובו-מניובניקי, אוצ׳אקובו-מטבייבסקויה וכביש וולוקולמסקויה.

פרויקטים ללא תמיכת מנגנונים עירוניים ממשיכים להתרכז בעיקר באזורי עסקים מבוססים ובסביבתם הקרובה.

ההיקף הגדול ביותר הוכרז ב״סיטי הגדול״ (Big City) ללא מוסקבה-סיטי. תיקים גדולים מרוכזים גם באזור בלורוסקו-סביולובסקי, במערב בין הטבעת השלישית (TTK) ל-MKAD, במוסקבה-סיטי, בצפון הבירה וברובליובו-ארכנגלסקויה.

בעתיד תימשך השפעתם של MPT ו-KRT על מיקום הנדל״ן המשרדי. בין האזורים המבטיחים מציינת CORE.XP את הנמל הדרומי (Yuzhny Port), רחובות מגיסטרלניה וקומונארקה, שבהם במסגרת KRT הוכרזו כ-448,000 מ״ר לבנייה עתידית.

היזמים הגדולים ביותר בשוק המשרדים של מוסקבה

שמונה היזמים הגדולים ביותר אחראים ליותר ממחצית מכלל היקף בניית המשרדים החדשה המוצהרת. תיק הפרויקטים הגדול ביותר שייך ל-Stone — 22 בניינים בשטח כולל של 758,000 מ״ר. במקום השני נמצאת MR Group עם 12 פרויקטים ו-717,000 מ״ר, ובמקום השלישי — ״נובאיה ארה״, המחזיקה בשמונה פרויקטים בשטח כולל של 698,000 מ״ר.

בתיק של ״סבר-סיטי״ שבעה בניינים בשטח כולל של 442,000 מ״ר. FORMA הכריזה על 13 פרויקטים בהיקף של 341,000 מ״ר, GRANARD — שישה בהיקף של 310,000 מ״ר. ״דונסטרוי״ מתכננת לבנות שלושה פרויקטי משרדים בשטח כולל של 291,000 מ״ר, ו״סטרנה דבלופמנט״ — ארבעה בהיקף של 227,000 מ״ר.

Stone ו-MR Group מפתחות פרויקטים בעיקר במתחמי עסקים מבוססים — אזור בלורוסקו-סביולובסקי, ״הסיטי הגדול״ ובמערב מוסקבה בין TTK ל-MKAD. יזמים המתמחים במגורים, בפרט FORMA, ״דונסטרוי״ ו-GRANARD, משתמשים לעיתים קרובות יותר בתוכניות MPT ו-KRT, ונכנסים לאזורים שבהם שוק המשרדים מפותח פחות בשלב זה.

יותר מ-60% מהשטחים עדיין לא שווקו

נכון למחצית הראשונה של 2026, 62% מהיקף בניית המשרדים המוצהר, או 4.5 מיליון מ״ר, עדיין לא שווקו. 2.8 מיליון מ״ר הנותרים כבר נמכרו או הושכרו, או שנבנים עבור לקוח ספציפי.

ההיקף הגדול ביותר של שטחים זמינים מרוכז באזור בלורוסקו-סביולובסקי — 623,000 מ״ר. בכיוון המערבי בין TTK ל-MKAD פנויים 597,000 מ״ר, ב״סיטי הגדול״ ללא מוסקבה-סיטי — 575,000 מ״ר, ובמוסקבה-סיטי — 502,000 מ״ר.

שיעור מימוש הפרויקטים משתנה באופן ניכר בהתאם למיקום. כך למשל, ברובליובו-ארכנגלסקויה מתוך שטח מוצהר של 514,000 מ״ר פנויים 154,000 מ״ר. בכיוון הצפוני בין TTK ל-MKAD המצב הפוך: מתוך 517,000 מ״ר שווקה רק כמות קטנה, בעוד 483,000 מ״ר נותרו זמינים.

היזמים במוסקבה שמים דגש על מכירת משרדים

מכירה נותרת דרך המימוש העיקרית של פרויקטי משרדים חדשים במוסקבה. היא מהווה 53% מההיקף המוצהר — כ-3.9 מיליון מ״ר. חלק הארי של שטחים אלה, 2.8 מיליון מ״ר, יוצע ביחידות בודדות או בקומות, וכ-1 מיליון מ״ר נוספים — כבניינים שלמים.

ב-CORE.XP קושרים מודל זה לעלות הגבוהה של מימון באשראי ולעליית עלויות הבנייה. כאשר האשראי יקר, השכרת נכסים מניבה תשואה פחות אטרקטיבית עבור היזמים.

רק 8% מהמשרדים העתידיים, או 555,000 מ״ר, מתוכננים להשכרה בלבד. עוד כ-1.1 מיליון מ״ר נבנים עבור לקוחות ספציפיים. עבור 1.4 מיליון מ״ר אופן המימוש טרם נקבע, וכ-300,000 מ״ר עשויים להיות מוצעים הן להשכרה והן לרכישה.

מכירה ביחידות קטנות מאפשרת להוריד את רף הכניסה לרוכשים ולהרחיב את מעגל הקונים. עם זאת, מתווה כזה מגדיל את מספר הבעלים במרכז עסקים יחיד, מסבך את ניהול הנכס ומצמצם את היקף השטחים הזמינים עבור שוכרים תאגידיים גדולים.

המסירה בפועל עלולה להיות נמוכה מהתוכניות

עד שנת 2030 עשויים להימסר במוסקבה כ-5.6 מיליון מ״ר של משרדים חדשים — 1.7 מיליון מ״ר פחות מההיקף המוצהר. הסיבה לכך היא רמת מוכנות נמוכה של חלק ניכר מהפרויקטים: כמעט מחצית מהנכסים העתידיים נמצאים עדיין בשלב התכנון.

עוד 3.1 מיליון מ״ר נמצאים בבנייה, ו-600,000 מ״ר כבר מוכנים ובעלי היתרי מסירה. משך הבנייה הממוצע של מבנה משרדים במוסקבה עומד על שלוש עד ארבע שנים, ולכן דחיית לוחות הזמנים של המימוש עלולה להשפיע מהותית על היקף ההיצע הסופי.

ב-CORE.XP מעריכים את ההסתברות לדחיית לוחות זמנים בכ-30% מהפרויקטים המוצהרים. התאמות בולטות במיוחד צפויות בשנים 2027–2029: תחזית המסירה לשנים אלו עומדת על 704,000 מ״ר, 1.102 מיליון מ״ר ו-1.327 מיליון מ״ר בהתאמה. במקור הכריזו היזמים על 1.114 מיליון, 1.603 מיליון ו-2.028 מיליון מ״ר. לשנת 2030, לעומת זאת, צופים האנליסטים 1.369 מיליון מ״ר לעומת תוכנית ראשונית של 1.162 מיליון מ״ר.

מה יקבע את הצלחת פרויקטי המשרדים

השתתפות בתוכניות עירוניות אינה מבטיחה כשלעצמה הצלחה מסחרית. לפי הערכת CORE.XP, הסיכויים הגבוהים ביותר שייכים לפרויקטים המחזקים אזורי עסקים מבוססים ומספקים גישה נוחה לרכבת התחתית, תשתית איכותית ותכנון מודרני. עבור אזורי משרדים חדשים, האתגר המרכזי יהיה יצירת ביקוש יציב.

אנליסטים של International Investment מציינים כי הרחבת ההיצע תוביל להתבדלות ברורה יותר בשוק. נכסים במיקומי עסקים מבוקשים עשויים לשמור על נזילות גבוהה, בעוד שפרויקטים באזורים שבהם הביקוש למשרדים טרם התבסס יהיו תלויים יותר בקצב פיתוח השטח.

באופן כללי, התחזית למגזר המשרדים נותרת חיובית, אך הצמיחה בהמשך תהיה פחות אחידה. גורם סיכון נוסף עבור השקעות בנדל״ן במוסקבה נותר המצב הגיאופוליטי והאיומים הנלווים אליו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment