მოსკოვი საოფისე მშენებლობის მოცულობას სამჯერ გაზრდის

2026-2030 წლებში მოსკოვში Prime, A და B+ კლასის 7,3 მლნ კვ. მ ოფისის აშენება იგეგმება. გაცხადებული მოცულობა თითქმის სამჯერ აღემატება წინა ხუთწლიანი პერიოდის მაჩვენებელს. CORE.XP-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, ყველა პროექტის მითითებულ ვადებში განხორციელება ვერ მოხერხდება, ამიტომ ექსპლუატაციაში შესვლის ფაქტობრივი მოცულობა უფრო დაბალი იქნება.

მოსკოვის საოფისე ბაზარი: მიწოდება იზრდება

2021–2025 წლებში მოსკოვში დაახლოებით 2,5 მლნ კვ. მ საოფისე უძრავი ქონება შევიდა ექსპლუატაციაში. ახალი მიწოდების საშუალო წლიური მოცულობა 505 000 კვ. მ-ს შეადგენდა, ხოლო 2025 წელს 717 000 კვ. მ-ს მიაღწია. ამავდროულად, თავისუფალი ფართების წილი ისტორიულ მინიმუმამდე — 3,5%-მდე დაეცა, ხოლო იჯარის განაკვეთები 40%-ით გაიზარდა, რამაც პირველად გადაუსწრო ინფლაციას.

2026 წლის მეორე კვარტლის ბოლოს დედაქალაქის საოფისე ბაზრის მოცულობამ Prime, A, B+ და B- კლასებში 19,9 მლნ კვ. მ შეადგინა. თავისუფალი ფართების წილი 7%-მდე გაიზარდა. პირველ ნახევარწელში ექსპლუატაციაში შევიდა 585 000 კვ. მ ოფისი, ხოლო იჯარასა და შეძენაზე მოთხოვნის მოცულობამ 523 000 კვ. მ შეადგინა. ვაკანტურობის ზრდა ბაზარზე ახალი ბიზნეს-ცენტრების გამოსვლას უკავშირდება.

2026–2030 წლებისთვის დეველოპერებმა 7,3 მლნ კვ. მ ახალი ოფისი დააანონსეს. გაცხადებული გეგმების მიხედვით, ექსპლუატაციაში შესვლის საშუალო წლიურმა მოცულობამ შესაძლოა დაახლოებით 1,5 მლნ კვ. მ შეადგინოს — თითქმის სამჯერ მეტი წინა პერიოდის მაჩვენებელზე. დეველოპერების აქტივობას მხარს უჭერს ხარისხიანი მიწოდების შენარჩუნებული დეფიციტი, საიჯარო განაკვეთების ზრდა და საქალაქო პროგრამები.

საქალაქო პროგრამებს ოფისები ახალ რაიონებში გაჰყავს

საქალაქო პროგრამები მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს საქმიანი უძრავი ქონების განთავსებაზე. დაანონსებული 7,3 მლნ კვ. მ მშენებლობიდან 3,8 მლნ კვ. მ მოდის პროექტებზე შრომის გამოყენების ადგილების შექმნის (МПТ), მასშტაბური საინვესტიციო პროექტებისა (МаИП) და ტერიტორიების კომპლექსური განვითარების (КРТ) ფარგლებში. კიდევ 3,5 მლნ კვ. მ ამ მექანიზმების მონაწილეობის გარეშე ხორციელდება.

МПТ და КРТ ასტიმულირებს საქმიანი უძრავი ქონების გაჩენას საცხოვრებელ კვარტლებთან ახლოს და იმ რაიონებში, სადაც ადრე საოფისე მშენებლობა პრაქტიკულად არ მიმდინარეობდა. ახალი ობიექტები ჩნდება არა მხოლოდ ჩამოყალიბებულ ბიზნეს-კლასტერებში, არამედ ისეთ ლოკაციებშიც, როგორიცაა Северный речной порт, Тульская, Хорошёво-Мнёвники, Очаково-Матвеевское და Волоколамское шоссе.

პროექტები საქალაქო მექანიზმების მხარდაჭერის გარეშე კვლავ უპირატესად ჩამოყალიბებულ საქმიან რაიონებსა და მიმდებარე ტერიტორიებზეა კონცენტრირებული.

ყველაზე დიდი მოცულობა დაანონსებულია Большой Сити-ში (Москва-Сити-ს გათვალისწინების გარეშე). მსხვილი პორტფელები ასევე კონცენტრირებულია Белорусско-Савёловский-ს რაიონში, დასავლეთით ТТК-სა და МКАД-ს შორის, Москва-Сити-ში, დედაქალაქის ჩრდილოეთით და Рублёво-Архангельское-ში.

მომავალში МПТ-ისა და КРТ-ის გავლენა საოფისე უძრავი ქონების განლაგებაზე შენარჩუნდება. პერსპექტიულ ტერიტორიებს შორის CORE.XP გამოყოფს Южный порт-ს, Магистральные улицы-სა და Коммунарка-ს, სადაც КРТ-ის ფარგლებში მომავალი მშენებლობის დაახლოებით 448 000 კვ. მ არის გაცხადებული.

მოსკოვის საოფისე ბაზრის უმსხვილესი დეველოპერები

რვა უმსხვილეს დეველოპერზე მოდის ახალი საოფისე მშენებლობის მთელი გაცხადებული მოცულობის ნახევარზე მეტი. ყველაზე დიდი პორტფელი აქვს Stone-ს — 22 შენობა საერთო ფართობით 758 000 კვ. მ. მეორე ადგილზეა MR Group 12 ობიექტითა და 717 000 კვ. მ-ით, მესამეზე — «Новая Эра», რომელსაც აქვს რვა პროექტი საერთო ფართობით 698 000 კვ. მ.

«СберСити»-ს პორტფელში შვიდი შენობაა საერთო ფართობით 442 000 კვ. მ. FORMA-მ 341 000 კვ. მ-ზე 13 ობიექტი დააანონსა, GRANARD-მა — ექვსი 310 000 კვ. მ-ზე. «Донстрой» გეგმავს სამი საოფისე ობიექტის აშენებას საერთო ფართობით 291 000 კვ. მ, «Страна Девелопмент» — ოთხის 227 000 კვ. მ-ზე.

Stone და MR Group პროექტებს უპირატესად ჩამოყალიბებულ საქმიან კლასტერებში ავითარებენ — Белорусско-Савёловский-ს რაიონში, Большой Сити-ში და მოსკოვის დასავლეთით ТТК-სა და МКАД-ს შორის. საცხოვრებელ სეგმენტზე სპეციალიზებული დეველოპერები, კერძოდ FORMA, «Донстрой» და GRANARD, უფრო ხშირად იყენებენ МПТ და КРТ პროგრამებს და გამოდიან რაიონებში, სადაც საოფისე ბაზარი ჯერჯერობით ნაკლებად არის განვითარებული.

ფართების 60%-ზე მეტი ჯერ რეალიზებული არ არის

2026 წლის პირველი ნახევრისთვის საოფისე მშენებლობის დაანონსებული მოცულობის 62%, ანუ 4,5 მლნ კვ. მ, ჯერ არ იყო რეალიზებული. დარჩენილი 2,8 მლნ კვ. მ უკვე გაყიდულია ან გაქირავებულია, ან შენდება კონკრეტული დამკვეთისთვის.

ხელმისაწვდომი ფართების ყველაზე დიდი მოცულობა Белорусско-Савёловский-ს რაიონშია კონცენტრირებული — 623 000 კვ. მ. დასავლეთის მიმართულებით ТТК-სა და МКАД-ს შორის თავისუფალია 597 000 კვ. მ, Большой Сити-ში (Москва-Сити-ს გამოკლებით) — 575 000 კვ. მ, ხოლო Москва-Сити-ში — 502 000 კვ. მ.

პროექტების რეალიზაციის ხარისხი საგრძნობლად განსხვავდება ლოკაციის მიხედვით. მაგალითად, Рублёво-Архангельское-ში გაცხადებული 514 000 კვ. მ ფართობიდან თავისუფალია 154 000 კვ. მ. ჩრდილოეთის მიმართულებით ТТК-სა და МКАД-ს შორის სიტუაცია საპირისპიროა: 517 000 კვ. მ-დან მხოლოდ მცირე ნაწილია რეალიზებული, ხოლო 483 000 კვ. მ კვლავ ხელმისაწვდომი რჩება.

მოსკოვის დეველოპერები ფსონს ოფისების გაყიდვაზე დებენ

გაყიდვა მოსკოვში ახალი საოფისე პროექტების რეალიზაციის მთავარ გზად რჩება. მასზე მოდის დაანონსებული მოცულობის 53% — დაახლოებით 3,9 მლნ კვ. მ. ამ ფართების უმეტესი ნაწილი, 2,8 მლნ კვ. მ, შეთავაზებული იქნება ცალკეული ბლოკების ან სართულების სახით, ხოლო კიდევ დაახლოებით 1 მლნ კვ. მ — მთლიანი შენობებით.

CORE.XP ასეთ მოდელს ნასესხები დაფინანსების მაღალ ღირებულებასა და მშენებლობის თვითღირებულების ზრდას უკავშირებს. ძვირი დაკრედიტების პირობებში ობიექტების იჯარით გაცემა დეველოპერებისთვის ნაკლებად მიმზიდველ შემოსავლიანობას უზრუნველყოფს.

მომავალი ოფისების მხოლოდ 8%-ის, ანუ 555 000 კვ. მ-ის გაცემა იგეგმება ექსკლუზიურად იჯარით. კიდევ დაახლოებით 1,1 მლნ კვ. მ შენდება კონკრეტული დამკვეთებისთვის. 1,4 მლნ კვ. მ-ისთვის რეალიზაციის გზა ჯერ განსაზღვრული არ არის, ხოლო დაახლოებით 300 000 კვ. მ შესაძლოა შეთავაზებული იყოს როგორც იჯარისთვის, ისე შესაძენად.

მცირე ბლოკებად გაყიდვა მყიდველებისთვის შესვლის ღირებულების შემცირებისა და მათი წრის გაფართოების საშუალებას იძლევა. თუმცა, ასეთი სქემა ზრდის მესაკუთრეთა რაოდენობას ერთ ბიზნეს-ცენტრში, ართულებს ობიექტის მართვას და ამცირებს მსხვილი კორპორაციული დამქირავებლებისთვის ხელმისაწვდომი ფართების მოცულობას.

ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში შესვლა შესაძლოა გეგმებზე დაბალი იყოს

2030 წლამდე მოსკოვში შესაძლოა ექსპლუატაციაში შევიდეს დაახლოებით 5,6 მლნ კვ. მ ახალი ოფისი — 1,7 მლნ კვ. მ-ით ნაკლები გაცხადებულ მოცულობაზე. მიზეზი პროექტების მნიშვნელოვანი ნაწილის დაბალი მზადყოფნაა: მომავალი ობიექტების თითქმის ნახევარი ჯერ კიდევ დაპროექტების ეტაპზეა.

კიდევ 3,1 მლნ კვ. მ მშენებლობის პროცესშია, ხოლო 600 000 კვ. მ უკვე მზადაა და ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვა აქვს. მოსკოვში საოფისე ობიექტის მშენებლობის საშუალო ვადა სამიდან ოთხ წლამდეა, ამიტომ რეალიზაციის ვადების გადატანამ შესაძლოა არსებითი გავლენა მოახდინოს მიწოდების საბოლოო მოცულობაზე.

CORE.XP დაანონსებული პროექტების დაახლოებით 30%-ისთვის ვადების გადატანის ალბათობას ვარაუდობს. განსაკუთრებით შესამჩნევი კორექტირებები მოსალოდნელია 2027–2029 წლებში: ამ წლებისთვის ექსპლუატაციაში შესვლის პროგნოზი შეადგენს 704 000 კვ. მ-ს, 1,102 მლნ და 1,327 მლნ კვ. მ-ს შესაბამისად. თავდაპირველად დეველოპერები 1,114 მლნ, 1,603 მლნ და 2,028 მლნ კვ. მ-ს აცხადებდნენ. 2030 წლისთვის კი, პირიქით, ანალიტიკოსები 1,369 მლნ კვ. მ-ს ელიან თავდაპირველი გეგმის 1,162 მლნ კვ. მ-ის ნაცვლად.

რა განსაზღვრავს საოფისე პროექტების წარმატებას

საქალაქო პროგრამებში მონაწილეობა თავისთავად არ იძლევა კომერციული წარმატების გარანტიას. CORE.XP-ის შეფასებით, ყველაზე დიდი შანსი აქვთ პროექტებს, რომლებიც აძლიერებენ უკვე ჩამოყალიბებულ საქმიან ტერიტორიებს და უზრუნველყოფენ მეტროსთან მოსახერხებელ წვდომას, ხარისხიან ინფრასტრუქტურასა და თანამედროვე დაგეგმარებას. ახალი საოფისე რაიონებისთვის მთავარი გამოწვევა მდგრადი მოთხოვნის ფორმირება იქნება.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მიწოდების გაფართოება ბაზრის უფრო შესამჩნევ სეგმენტაციამდე მიგვიყვანს. მოთხოვნად საქმიან ლოკაციებში არსებულმა ობიექტებმა შესაძლოა შეინარჩუნონ მაღალი ლიკვიდურობა, მაშინ როცა პროექტები რაიონებში, სადაც საოფისე მოთხოვნა ჯერ არ ჩამოყალიბებულა, უფრო მეტად იქნებიან დამოკიდებულნი ტერიტორიის განვითარების ტემპებზე.

მთლიანობაში, საოფისე სეგმენტის პერსპექტივები პოზიტიური რჩება, თუმცა შემდგომი ზრდა ნაკლებად ერთგვაროვანი იქნება. მოსკოვის უძრავ ქონებაში ინვესტიციებისთვის დამატებით რისკ-ფაქტორად გეოპოლიტიკური სიტუაცია და მასთან დაკავშირებული საფრთხეები რჩება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან