שוק ההשקעות של גרמניה עדיין רחוק מרמות הפעילות של העבר, אך בתחום הנדל״ן למגורים חל מפנה בולט. בתשעת החודשים הראשונים של 2026 הגיע היקף העסקאות לכמעט €5,9 מיליארד. הרבעון השלישי היה הפעיל ביותר השנה: כ-€2,3 מיליארד, עלייה של 17% לעומת הרבעון השני. עם זאת, בסיכום תשעת החודשים השוק עדיין פיגר ב-4% לעומת התוצאה אשתקד. לפיכך לא מדובר בבום חדש, אלא בחזרתן של עסקאות ענק ושל הון בינלאומי. CBRE מציינת כי רוכשים זרים היו אחראים לכשלושה רבעים מהיקף הפעילות הרבעוני, ועסקאות פורטפוליו היוו כ-75%.

השוק במספרים

מדוע הקרנות חזרו לפני הרוכשים

עבור הרוכש הפרטי, השוק בגרמניה נותר מאתגר. עלויות המימון הגבוהות מגבילות את הנגישות לרכישה, ובערים הגדולות המחסור בהיצע תומך בשוק השכירות. עבור משקיע מוסדי ההיגיון שונה: הוא מתמקד בשווי התיק כולו, ביציבות תזרים המזומנים ובאפשרות לשפר את התשואה באמצעות ניהול מקצועי של הנכסים.

על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה של גרמניה, ברבעון השני של 2026 מחירי הדיור עלו ב-0,6% בלבד בחישוב שנתי וב-0,3% בהשוואה לרבעון הקודם. בשבע הערים הגדולות הדירות אף הוזלו ב-0,4% בחישוב שנתי. אין זה נראה כתחילתו של גל עליות מחירים חדש, אך הנתון מעיד כי הירידות נבלמו באופן כללי. Destatis מצביעה גם על פערים ניכרים בין האזורים: בערים גדולות מחוץ לשבע המטרופולינים המרכזיים, מחירי הדירות עלו ב-2% בחישוב שנתי.

מדוע המחסור בדיור לא נעלם

הטיעון המרכזי לטובת נדל״ן למגורים נותר בעינו: ההיצע גדל לאט יותר מהביקוש. בשנת 2025 נבנו בגרמניה 206,6 אלף דירות — ירידה של 18% לעומת השנה הקודמת, והנתון הנמוך ביותר מאז 2012. במקביל, עד סוף השנה הצטברו 760,7 אלף דירות שכבר קיבלו היתר אך טרם הושלמו. היקף כזה של צבר בנייה ממחיש כי קבלת היתר והבאת הדיור לשוק בפועל אינן היינו הך.

בשנת 2026 השתפרו נתוני ההיתרים. בין ינואר ליולי אושרה בנייתן של 148,8 אלף דירות, עלייה של 12,9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, הצמיחה מגיעה מבסיס השוואה נמוך במיוחד, ויזמים עדיין מתמודדים עם עלויות בנייה ומימון גבוהות. לכן, ההיצע אינו מסוגל לגשר במהירות על המחסור המצטבר.

דמי השכירות ממשיכים לעלות

ההיצע המוגבל ממשיך לתמוך בשוק השכירות. בעשרים שווקי המגורים הגדולים בגרמניה מחירי השכירות החציוניים ברבעון הראשון של 2026 עלו בכ-4% בחישוב שנתי. הוצאות התפעול הממוצעות הגיעו ל-€2,49 לכל מ״ר לחודש ברחבי המדינה ול-€2,94 בשבע הערים הגדולות. CBRE מציינת כי לא צפויה הקלה משמעותית לשוכרים בטווח הקצר.

עבור קרנות השקעה, זהו אחד הנימוקים המכריעים. ביקוש יציב לשכירות מאפשר להסתמך על תזרים מזומנים גם במצב שבו שוק הרכישות מתאושש באיטיות.

עסקאות ענק שוב מעצבות את השוק

השינוי ניכר בעיקר במבנה ההשקעות. ברבעון השלישי כ-75% מההיקף יוחסו לעסקאות פורטפוליו, ו-89% — לנכסים קיימים. יותר ממחצית התוצאה הרבעונית הגיעה ממספר עסקאות גדולות במיוחד. מספר העסקאות הכולל ירד במקביל מ-51 ל-44.

זהו פרט מהותי: השוק לא הפך לפעיל בהמוניו. מי שמניעים אותו הם רוכשים גדולים, בעלי יכולת להתמודד עם תיקי נכסים ואסטרטגיות מורכבות. אסטרטגיות של השבחה אקטיבית ועסקאות בעלות סיכון גבוה יותר היוו כ-58% מההיקף, בעוד שאסטרטגיות שמרניות ומתונות בסיכון היוו כ-42%.

בכלל שוק ההשקעות הגרמני התמונה נותרה מאופקת יותר. בתשעת החודשים הראשונים עמד היקף העסקאות בכל סוגי הנדל״ן על €23,2 מיליארד, ורשם עלייה קלה בלבד לעומת השנה הקודמת. קבלת ההחלטות נמשכת זמן רב יותר, והתייקרות המימון מאלצת משקיעים לבחון מחירים בקפידה. CBRE מאפיינת את השוק ככזה שמתייצב ברמה נמוכה.

מה קורה עם התשואות

התשואה הממוצעת בנכסי פריים מרובי דירות בשבע הערים הגדולות עלתה ברבעון השלישי ב-0,2 נקודות אחוז ל-3,59%. עבור בעלי נכסים משמעות הדבר היא לחץ על הערכות השווי של חלק מהנכסים, ואילו עבור רוכשים — נקודת כניסה אטרקטיבית יותר. CBRE צופה המשך עלייה מתונה בתשואות עד סוף השנה.

במקביל, החברה מעריכה כי סך ההשקעות בדיור בגרמניה לשנת 2026 עשוי להתקרב ל-€8 מיליארד, אם ייסגרו עוד מספר עסקאות פורטפוליו גדולות ברבעון הרביעי. זו עדיין אינה חזרה לעידן הכסף הזול, אך זהו כבר שינוי מורגש בהתנהגות ההון.

מדוע גרמניה שוב מושכת קרנות בינלאומיות

שוק המגורים בגרמניה מושך כיום משקיעים בזכות שילוב של שלושה גורמים: המחירים חדלו מלרדת במהירות, דמי השכירות ממשיכים לעלות, והבנייה אינה מדביקה את הביקוש. עבור קרן בינלאומית הדבר יוצר הזדמנות להיכנס לאחר תיקון מחירים ולפעול עם הנכס בטווח הבינוני.

עבור רוכשים פרטיים המצב נראה אחרת. נטל המשכנתאות נותר גבוה, ובערים המבוקשות ביותר ההיצע מוגבל. לכן, הון מוסדי מסוגל לחזור לפני הרוכש הממוצע.

באביב כבר כתב International Investment על השלב הקודם בשוק הדיור הגרמני, שבו חוסר ודאות ואשראי יקר בלמו את הביקושים. הרבעון השלישי הוסיף איתות חדש: משקיעים גדולים החלו לחזור לפני הרוכש ההמוני.

זהו האיתות המרכזי של הרבעון השלישי. גרמניה אינה חווה עדיין בום נדל״ני חדש. אולם קרנות גדולות כבר מוכנות שוב לקנות, ובייחוד תיקי נכסים קיימים שבהם ניתן לנהל את התשואה מבלי להמתין להשלמת בנייה חדשה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

האם מחירי הדיור בגרמניה עולים בשנת 2026?

בממוצע כן, אך באופן מתון מאוד. ברבעון השני עלו המחירים ב-0,6% בחישוב שנתי. בשבע הערים הגדולות הדירות אף הוזלו ב-0,4%.

מדוע קרנות בינלאומיות חוזרות?

הן נמשכות בשל ביקוש יציב לשכירות, מחסור בהיצע והאפשרות לרכוש תיקי נכסים גדולים ומוכנים לאחר תיקון שווי הנכסים.

מה קורה עם מחירי השכירות?

בעשרים השווקים הגדולים עלו דמי השכירות החציוניים ברבעון הראשון של 2026 בכ-4% בחישוב שנתי, וגם הוצאות התפעול עלו.

מהי התשואה בנדל״ן למגורים בגרמניה?

התשואה הממוצעת בנכסי פריים מרובי דירות בשבע הערים הגדולות הגיעה ברבעון השלישי ל-3,59%. CBRE צופה המשך עלייה מתונה בה.