הלסינקי מובילה את דירוג השווקים למשקיעים זרים

הלסינקי תפסה את המקום הראשון מתוך 150 ערים ב-Global Property Scoreboard — דירוג של Investment Migration Insider עבור משקיעים זרים בנדל״ן למגורים. בירת פינלנד קיבלה 34 נקודות והקדימה את לימה ואבו דאבי. המיקום הגבוה קשור בראש ובראשונה לתיקון המחירים העמוק לאחר 2022, נגישות חופשית של זרים למרבית הדירות בעיר, השימוש באירו וגידול האוכלוסייה. יחד עם זאת, השוק טרם עבר להתאוששות יציבה: המחירים ממשיכים לרדת, שכר הדירה בשוק הפרטי כמעט ואינו עולה, והמסים וחובות חברות הדיור שוחקים את התשואה הריאלית על ההשקעות.

הלסינקי תפסה את המקום הראשון מתוך 150 ערים

ה-Global Property Scoreboard מעריך את האטרקטיביות לטווח ארוך של נדל״ן למגורים עבור משקיעים בינלאומיים. המתודולוגיה של Investment Migration Insider כוללת 42 מדדים המחולקים לשבע קטגוריות. מאפייני השוק עצמו מהווים 30% מהציון הכולל, הביקוש — 20%, ו-10% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים הבאים: נגישות לזרים, הוצאות, איכות המוסדות, יציבות ומדדים מאקרו-כלכליים.

הלסינקי צברה 34 נקודות והגיעה למקום הראשון בעולם. שטוקהולם דורגה במקום ה-16 עם 23 נקודות, רייקיאוויק במקום ה-56 עם 15, אוסלו במקום ה-78 עם 10, וקופנהגן במקום ה-82 עם 9 נקודות. מחברי הדירוג מייחסים את היתרון של בירת פינלנד לשילוב בין נקודת כניסה נמוכה יחסית לאחר ירידת המחירים, נגישות השוק לרוכשים זרים וזרימת הגירה חיובית. יחד עם זאת, המתודולוגיה עצמה מאפיינת את הלסינקי כשוק המיועד יותר לעליית ערך לטווח ארוך מאשר יעד בעל תשואה שוטפת גבוהה משכירות.

הדירוג הוא מוצר אנליטי של חברה פרטית, ולכן המקום הראשון אינו מעיד על כך שהלסינקי עולה באופן אובייקטיבי על כל שאר הערים בכל אסטרטגיית השקעה. התוצאה תלויה במדדים שנבחרו ובמשקל שניתן להם.

מחירי הדיור בהלסינקי ממשיכים לרדת

נתונים רשמיים טרם מאשרים את סיום מגמת התיקון. ברבעון השני של 2026, דירות יד שנייה בחברות דיור בהלסינקי נמכרו במחירים הנמוכים ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזור הלסינקי רבתי נרשמה ירידה של 4.2%, ובמדינה כולה — 3.9%.

בחישוב רבעוני מחירי הדירות בפינלנד כמעט ולא השתנו, עם עלייה קלה של 0.1%. לפיכך, קצב הירידה הואט במידה ניכרת ביחס לשלב החמור ביותר של התיקון, אך בטווח של שנה השוק עדיין מצוי בטריטוריה שלילית.

נתון זה מדייק את אחד המדדים שהופיעו בחומר המקורי של IMI. ירידה של 3.9% שצוינה שם מתייחסת לכלל פינלנד, בעוד שבהלסינקי עצמה הירידה ברבעון השני הייתה חדה יותר ועמדה על 4.3%.

בחודש יוני מחירי הדיור הקיים בבירה היו נמוכים ב-4.4% לעומת השנה הקודמת. מבין הערים הגדולות, ירידה חדה יותר נרשמה רק בטורקו.

עבור משקיע, ירידת המחירים משמעותה עלות כניסה נמוכה יותר בהשוואה לשיא המחזור הקודם. עם זאת, אין בכך ערובה לעליית מחירים בחודשים הקרובים: הרכישה הופכת לכדאית רק בתנאי שמתקיימת צמיחת מחירים עתידית מספקת והכנסות שכירות נאותות לאחר קיזוז כל ההוצאות.

שוק המשכנתאות בפינלנד תלוי ב-Euribor

אחת הסיבות לתגובה החדה של מחירי הדיור בפינלנד להעלאות הריבית הייתה מבנה שוק המשכנתאות. בינואר 2026, 95% מסך תיק המשכנתאות במדינה היה צמוד ל-Euribor — הריבית הבין-בנקאית האירופית. רק 5% נותרו בהלוואות בריבית קבועה או בריביות בסיס פנימיות של הבנקים.

בקרב משכנתאות חדשות עמד נתח ההלוואות הצמודות ל-Euribor על 94%. הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות בינואר עמדה על 2.84% לעומת 3.20% שנה קודם לכן. בתוך נתון זה, הלוואות צמודות ל-Euribor לשלושה חודשים ניתנו בריבית ממוצעת של 2.53%, לשישה חודשים — 2.73%, ולשנים-עשר חודשים — 2.90%.

מבנה זה מאיץ את השפעת השינויים בריביות האירופיות על התשלומים החודשיים של משקי הבית. בתקופת העלאות ה-Euribor הדבר פגע בנגישות לרכישת דירות, אך בעת הורדת ריבית אותו מנגנון בדיוק מסוגל להפחית במהירות את הוצאות הלווים.

ההון הזר חזר לשוק הפיני

העניין של משקיעים זרים בפינלנד אכן רשם עלייה. בשנת 2025 היקף העסקאות הגדולות בנדל״ן הגיע לכמעט 4.4 מיליארד אירו לעומת פחות מ-2.3 מיליארד אירו בשנה הקודמת.

משקיעים בינלאומיים רכשו נכסים בהיקף של כ-2.6 מיליארד אירו והיוו 60% מנפח העסקאות השנתי. שנה קודם לכן עמדו רכישותיהם על כמיליארד אירו בלבד. חלק הארי של ההון הזר הגיע ממדינות צפון אירופה האחרות.

מדדים אלה מתייחסים לשוק ההשקעות המוסדי והמקצועי: נכסים רחבי היקף, קרנות ועסקאות תיק. אין לראות בהם סטטיסטיקה של רכישת דירות בודדות על ידי אנשים פרטיים מחו״ל.

השווי הכולל של שוק הנדל״ן המקצועי להשקעה בפינלנד עמד בסוף 2025 על 96.8 מיליארד אירו. דיור להשכרה נותר הסגמנט הגדול ביותר — קרוב ל-34 מיליארד אירו, המהווים 35% מהשוק. התשואה הכוללת מנדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים עמדה על 3.3% באותה שנה.

כמעט מחצית מההשקעות במגורים הגיעו מזרים

ברבעון השני של 2026 עמד היקף ההשקעות המקצועיות בנדל״ן למגורים על כ-90 מיליון אירו, לאחר רבעון ראשון חזק במיוחד. במחצית הראשונה של השנה הגיע הנתון ל-1.4 מיליארד אירו — יותר מפי שניים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההון הזר היווה 48% מכלל העסקאות ברבעון השני, ו-94% מההשקעות התרכזו באזור הבירה. התשואה הנדרשת על נכסי מגורים מובחרים בהלסינקי רבתי עלתה ב-0.1 נקודת אחוז ועמדה על 4.5%.

הנתון של 4.5% משמש את השוק המקצועי להערכת בנייני מגורים איכותיים, ואינו משקף את התשואה של משקיע פרטי מדירה בודדת.

אוכלוסיית הלסינקי גדלה במהירות

הדמוגרפיה ממשיכה להוות את אחד הטיעונים המרכזיים לטובת שוק המגורים. בסוף שנת 2024 מנתה אוכלוסיית הלסינקי 684,018 תושבים. בעירייה צופים כי רף ה-700 אלף ייחצה במהלך 2026.

בשנים הקרובות צפויה האוכלוסייה לגדול בכ-9,000 תושבים מדי שנה. חלק ניכר מהגידול נובע מהגירה, ובעיקר מהגירה בינלאומית. התחזית המעודכנת צופה כ-739.6 אלף תושבים בשנת 2030, כ-822 אלף בשנת 2040 ולמעלה ממיליון תושבים עד שנת 2070.

עבור שוק הדיור, החלק הקרוב של התחזית הוא החשוב ביותר. זרימה יציבה של תושבים חדשים מסוגלת לתמוך בביקוש לשכירות, במיוחד אם הבנייה החדשה תישאר בהיקפים נמוכים.

שכר הדירה טרם מציג עלייה משמעותית

הגידול באוכלוסייה עדיין לא הוביל לעליית מחירים ניכרת בשוק השכירות הפרטי. ברבעון השני של 2026 מחירי השכירות בשוק החופשי (ללא סובסידיות ממשלתיות) בהלסינקי רבתי היו נמוכים ב-0.3% בהשוואה לשנה הקודמת. ביתר חלקי פינלנד נרשמה עלייה של 0.4%.

עבור דירות חדר באזור הבירה נרשמה ירידה שנתית של 0.2%. מנגד, שכר הדירה בדיור מסובסד נע בכיוון ההפוך ועלה ב-2%.

השוק המקצועי מציג תמונה דומה. לפי נתוני KTI, בשנת 2025 שכר הדירה הממוצע בנכסי מגורים באזור הבירה ירד ב-0.9%, אף ששיעור התפוסה בתיקי ההשקעות השתפר בדצמבר ל-93.4%. בנייה חדשה של דירות להשכרה מתרכזת כיום בעיקר בסקטור המסובסד, וגם שם ההיקפים צפויים להצטמצם במהלך 2026.

לפיכך, חישוב השקעה בהלסינקי אינו יכול להתבסס כעת על הנחה של צמיחה מהירה בדמי השכירות.

רכישת דירה על ידי זר היא פשוטה יחסית

מרבית הדירות בפינלנד מאוגדות משפטית בצורה שונה מנדל״ן במדינות רבות אחרות. הרוכש קונה בדרך כלל מניות בחברת דיור — asunto-osakeyhtiö. מניות אלו מעניקות זכות בעלות ושימוש בדירה ספציפית, בעוד שהבניין עצמו והקרקע שייכים לחברה.

אישור ממשרד ההגנה נדרש מרוכשים מסוימים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי רק בעת רכישה ישירה של מקרקעין — למשל מגרש או בית פרטי על קרקע בבעלות. דרישה זו אינה חלה על רכישת מניות בחברת דיור, ולכן את רוב הדירות הרגילות בהלסינקי ניתן לרכוש ללא צורך באישור כזה.

רכישת דירה כשלעצמה אינה מעניקה אשרת שהייה בפינלנד.

מס הרכישה על דירה עומד על 1.5%

ברכישת מניות בחברת דיור משלם הרוכש מס העברת זכויות בשיעור של 1.5%. המס מחושב לא רק מתוך הסכום המועבר למוכר, אלא גם מחלקה היחסי של הדירה בחוב ההלוואה הבלתי מסולק של חברת הדיור.

לדוגמה, אם מחיר המניות הוא 200,000 אירו ולדירה משויך חוב נוסף של 50,000 אירו מחובות החברה, המס יחושב מתוך סך של 250,000 אירו. ברכישה ישירה של מקרקעין, לרבות מגרש והבית הבנוי עליו, שיעור המס עומד על 3%.

מנגנון זה משמעותי במיוחד בדירות מקבלן, שבהן חלקה של הלוואת חברת הדיור עשוי להוות נתח ניכר מעלות הדירה הכוללת.

הכנסות משכירות ממוסות בשיעור של עד 34%

הכנסות משכירות בפינלנד מסווגות כהכנסות מהון. המס עומד על 30% עבור סך הכנסות מקטגוריה זו של עד 30,000 אירו בשנה. על החלק שמעבר ל-30,000 אירו חל מס בשיעור של 34%.

המס מוטל על הרווח הנקי. מדמי השכירות ניתן לנכות הוצאות מוכרות, כולל תשלומים מסוימים לחברת הדיור והוצאות לאיתור שוכר.

אותם שיעורי מס של 30% ו-34% חלים גם על רווח ההון החייב במס בעת מכירת נדל״ן להשקעה.

לפיכך, התשואה ברוטו משכירות שונה באופן ניכר מהסכום שנשאר בסופו של דבר בידי המשקיע.

חוב חברת הדיור עלול לשנות את שווי העסקה

מאפיין ייחודי לשוק הפיני הוא החוב העצמאי של חברת הדיור. חלק מההלוואה הכוללת של הבניין עשוי להיות משויך לדירה מסוימת ולהיפרע על ידי הבעלים בתשלומים חודשיים שוטפים או בסילוק חד-פעמי.

מסיבה זו, בפינלנד חשוב להבחין בין מחיר מכירת המניות לבין המחיר הכולל ללא חוב — velaton hinta. המחיר האחרון כולל בתוכו את חלק ההלוואה של חברת הדיור המשויך לדירה.

גם שיפוצים נרחבים ממומנים על ידי בעלי הדירות. החלפת צנרת, חידוש חזיתות, גגות או מערכות הנדסיות עלולים לגרור הוצאות נוספות של עשרות אלפי אירו.

לפני הרכישה קריטי לבדוק את הדוחות הכספיים של חברת הדיור, יתרת ההלוואות שלה, גובה התשלומים החודשיים ותוכנית השיפוצים המאושרת. מחיר רכישה נמוך של דירה אינו מעיד כשלעצמו על עלות בעלות כוללת נמוכה.

שוק המשרדים נותר חלש משמעותית משוק המגורים

המקום הראשון של הלסינקי ב-Global Property Scoreboard מתייחס לנדל״ן למגורים בלבד. אין להשליך מסקנה זו על כלל שוק הנדל״ן בעיר.

ברבעון השני של 2026 עמד היקף ההשקעות במשרדים בפינלנד על 122 מיליון אירו. ב-12 החודשים שקדמו לכך נחתמו עסקאות בשווי 357 מיליון אירו — ירידה של 24% משנה לשנה. אזור הבירה היווה 47% מהנפח הרבעוני.

התשואה הנדרשת למשרדים מובילים במרכז הלסינקי עמדה על 5.5%, ובאזורי Pasila, Ruoholahti ו-Keilaniemi — על 6.25%. המשקיעים התמקדו בנכסים האיכותיים ביותר, בעוד שהביקוש למשרדים פחות אטרקטיביים נותר חלש ביותר.

לפיכך, סגמנט המגורים וסגמנט המשרדים בהלסינקי נמצאים בשלבים שונים לחלוטין של התאוששות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, יש לראות במקום הראשון של הלסינקי בדירוג IMI בראש ובראשונה הערכה של נקודת כניסה נוחה לאחר תיקון מחירים עמוק. לעיר יש יתרונות מוצקים: אוכלוסייה צומחת, שוק נזיל, מטבע האירו, נגישות קלה יחסית לזרים ברכישת דירות וחזרתו של הון בינלאומי. מנגד, נקודת התורפה טמונה בתזרים המזומנים השוטף: המחירים עדיין בירידה, שכר הדירה החופשי כמעט ואינו עולה, ומסים, תשלומי ועד חברת הדיור ושיפוצים עתידיים עלולים לשחוק באופן ניכר את התשואה. לכן, האטרקטיביות להשקעה בהלסינקי תלויה בנכס הספציפי ובאופק ההחזקה הרבה יותר מאשר במקום הראשון בדירוג הכללי.

FAQ: נדל״ן בהלסינקי עבור זרים

מדוע זכתה הלסינקי במקום הראשון?

מדד ה-Global Property Scoreboard בוחן 42 מדדים, בהם מצב שוק המגורים, ביקוש, נגישות לזרים, הוצאות, איכות המוסדות, יציבות ומאקרו-כלכלה. הלסינקי צברה 34 נקודות ותפסה את המקום הראשון מתוך 150 ערים.

האם מחירי הדירות ממשיכים לרדת?

כן. ברבעון השני של 2026 מחירי דירות יד שנייה בחברות דיור בהלסינקי היו נמוכים ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

האם שכר הדירה בהלסינקי עולה?

בשלב זה כמעט ולא. שכר הדירה בשוק החופשי ללא סובסידיות בהלסינקי רבתי היה ברבעון השני נמוך ב-0.3% ביחס לשנה שעברה.

האם אזרח זר יכול לקנות דירה בהלסינקי?

דירות רגילות נמכרות בדרך כלל כמניות בחברת דיור. לצורך רכישתן אין צורך באישור ממשרד ההגנה.

מתי נדרש אישור לרכישת נדל״ן?

אישור עשוי להידרש מרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי בעת רכישה ישירה של מקרקעין, כגון בית יחד עם מגרש הקרקע.

איזה מס משלמים ברכישת דירה?

עבור מניות בחברת דיור שיעור מס העברת זכויות הוא 1.5%. בסיס המס כולל גם את חלק חוב חברת הדיור המשויך לדירה.

כיצד ממוסות הכנסות משכירות?

ההכנסה הנקייה משכירות ממוסה כמס רווחי הון: 30% עד 30,000 אירו בשנה, ו-34% על הסכום שמעבר לרף זה.

מהו חוב של חברת דיור?

זוהי הלוואה שניטלה על ידי חברת הדיור עצמה. חלק ממנה עשוי להיות מוצמד לדירה מסוימת ובפועל מגדיל את עלות הרכישה הכוללת ואת ההוצאות החודשיות של הבעלים.

האם משקיעים זרים חוזרים לפינלנד?

כן. בשנת 2025 משקיעים זרים היוו 60% מנפח העסקאות הגדולות בנדל״ן במדינה. ברבעון השני של 2026 עמד חלקו של ההון הזר על 48% מההשקעות המקצועיות בסקטור המגורים.

מהי התשואה על נדל״ן למגורים בהלסינקי?

חברת CBRE העריכה את התשואה הנדרשת על נכסי מגורים מוסדיים מובחרים באזור הבירה ב-4.5% ברבעון השני. התשואה על דירה פרטית בודדת עשויה להיות שונה באופן משמעותי לאחר שקלול מסים, תקופות ללא שוכר, תשלומי חברת דיור ושיפוצים.