Хельсинки возглавил рейтинг рынков для иностранных инвесторов

Хельсинки занял первое место среди 150 городов в Global Property Scoreboard — рейтинге Investment Migration Insider для иностранных инвесторов в жилую недвижимость. Финская столица получила 34 балла и опередила Лиму и Абу-Даби. Высокая позиция связана прежде всего с глубокой коррекцией цен после 2022 года, свободным доступом иностранцев к большинству городских квартир, использованием евро и ростом населения. При этом рынок пока не перешел к устойчивому восстановлению: цены продолжают снижаться, частная аренда почти не растет, а налоги и долги жилищных компаний уменьшают реальную доходность инвестиций.

Хельсинки занял первое место среди 150 городов

Global Property Scoreboard оценивает долгосрочную привлекательность жилой недвижимости для международных инвесторов. Методика Investment Migration Insider включает 42 показателя, объединенных в семь групп. На характеристики самого рынка приходится 30% итоговой оценки, на спрос — 20%, еще по 10% получают доступность для иностранцев, расходы, качество институтов, устойчивость и макроэкономические показатели.

Хельсинки набрал 34 балла и вышел на первое место в мире. Стокгольм занял 16-е место с 23 баллами, Рейкьявик — 56-е с 15, Осло — 78-е с 10, Копенгаген — 82-е с 9. Авторы рейтинга связывают преимущество финской столицы с сочетанием относительно низкой точки входа после падения цен, доступности рынка для зарубежных покупателей и миграционного притока. При этом сама методика характеризует Хельсинки скорее как рынок для долгосрочного роста стоимости, чем как направление с высокой текущей арендной доходностью.

Рейтинг является аналитическим продуктом частной компании, поэтому первое место не означает, что Хельсинки объективно превосходит все остальные города при любой инвестиционной стратегии. Результат зависит от выбранных показателей и их веса.

Жилье в Хельсинки продолжает дешеветь

Официальные данные пока не подтверждают завершение коррекции. Во втором квартале 2026 года старые квартиры в жилищных компаниях Хельсинки стоили на 4,3% меньше, чем годом ранее. В Большом Хельсинки снижение составило 4,2%, по стране — 3,9%.

За квартал цены в Финляндии в среднем практически не изменились, прибавив 0,1%. Таким образом, падение существенно замедлилось по сравнению с наиболее тяжелым этапом коррекции, но на годовом горизонте рынок по-прежнему находился в минусе.

Это уточняет один из показателей исходного материала IMI. Указанные там минус 3,9% относятся ко всей Финляндии. В самом Хельсинки снижение во втором квартале было сильнее — 4,3%.

В июне цены старого жилья в столице были на 4,4% ниже прошлогодних. Среди крупнейших городов сильнее падение фиксировалось только в Турку.

Для инвестора снижение цены означает более низкую стоимость входа по сравнению с пиком предыдущего цикла. Оно не гарантирует роста в ближайшие месяцы: покупка становится выгодной только при достаточной будущей динамике цены и арендного дохода после всех расходов.

Ипотечный рынок Финляндии зависит от Euribor

Одной из причин резкой реакции финского жилья на повышение ставок стала структура ипотеки. В январе 2026 года 95% всего ипотечного портфеля страны было привязано к Euribor — европейской межбанковской ставке. Еще 5% приходилось на кредиты с фиксированным процентом или собственными базовыми ставками банков.

Среди новых ипотек доля Euribor составляла 94%. Средняя ставка по новым жилищным кредитам в январе равнялась 2,84% против 3,20% годом ранее. Внутри этого показателя кредиты с трехмесячным Euribor выдавались в среднем под 2,53%, с шестимесячным — под 2,73%, с двенадцатимесячным — под 2,90%.

Такая структура ускоряет передачу изменений европейских ставок в платежи домохозяйств. В период роста Euribor это ухудшало доступность покупки жилья, а при снижении ставок тот же механизм способен быстрее уменьшать расходы заемщиков.

Иностранный капитал вернулся на финский рынок

Интерес зарубежных инвесторов к Финляндии действительно вырос. В 2025 году объем крупных сделок с недвижимостью достиг почти €4,4 млрд против менее €2,3 млрд годом ранее.

Иностранные инвесторы купили объектов примерно на €2,6 млрд и обеспечили 60% годового объема сделок. Годом ранее их приобретения составляли около €1 млрд. Основная часть зарубежного капитала поступила из других стран Северной Европы.

Эти показатели относятся к профессиональному инвестиционному рынку: крупным объектам, фондам и портфельным сделкам. Их нельзя считать статистикой покупок отдельных квартир иностранцами.

Стоимость всего профессионального рынка инвестиционной недвижимости Финляндии к концу 2025 года составляла €96,8 млрд. Арендное жилье оставалось крупнейшим сегментом — почти €34 млрд, или 35% рынка. Совокупная доходность жилой недвижимости профессиональных инвесторов за год составила 3,3%.

Почти половину инвестиций в жилье дали иностранцы

Во втором квартале 2026 года объем профессиональных инвестиций в жилую недвижимость составил около €90 млн после исключительно сильного первого квартала. За первое полугодие показатель достиг €1,4 млрд — более чем вдвое выше уровня годичной давности.

На иностранный капитал пришлось 48% сделок второго квартала, а 94% инвестиций были сосредоточены в столичном регионе. Требуемая доходность лучших жилых объектов в Большом Хельсинки увеличилась на 0,1 процентного пункта, до 4,5%.

Показатель 4,5% используется профессиональным рынком для оценки качественных многоквартирных объектов и не равен доходности частного инвестора от отдельной квартиры.

Население Хельсинки быстро увеличивается

Демография остается одним из аргументов в пользу жилого рынка. На конец 2024 года население Хельсинки составляло 684 018 человек. Город ожидает, что отметка 700 тыс. будет преодолена в 2026 году.

В ближайшие годы население должно увеличиваться примерно на 9 тыс. человек ежегодно. Значительная часть прироста приходится на миграцию, прежде всего международную. Обновленный прогноз предполагает около 739,6 тыс. жителей в 2030 году, примерно 822 тыс. в 2040-м и более миллиона к 2070 году.

Для рынка жилья важнее ближайшая часть прогноза. Устойчивый приток жителей способен поддерживать спрос на аренду, особенно если строительство будет оставаться слабым.

Аренда пока не показывает сильного роста

Рост населения еще не привел к заметному подорожанию частной аренды. Во втором квартале 2026 года рыночная аренда жилья без государственных субсидий в Большом Хельсинки была на 0,3% ниже, чем годом ранее. В остальной Финляндии она выросла на 0,4%.

Для однокомнатных квартир в столичном регионе годовое снижение составляло 0,2%. Аренда субсидируемого жилья двигалась в противоположном направлении и прибавила 2%.

Профессиональный рынок показывает похожую картину. По данным KTI, в 2025 году средняя аренда жилых объектов в столичном регионе снизилась на 0,9%, хотя заполняемость портфелей к декабрю улучшилась до 93,4%. Новое строительство арендного жилья сейчас в значительной степени сосредоточено в субсидируемом секторе, причем и там объемы должны сократиться в 2026 году.

Поэтому инвестиционный расчет в Хельсинки пока нельзя строить на предположении о быстром росте арендных ставок.

Покупка квартиры иностранцем сравнительно проста

Большинство квартир в Финляндии юридически оформлены иначе, чем недвижимость во многих других странах. Покупатель обычно приобретает акции жилищной компании — asunto-osakeyhtiö. Эти акции дают право владеть и пользоваться конкретной квартирой, а само здание и земельный участок принадлежат компании.

Разрешение Министерства обороны требуется некоторым покупателям из стран за пределами Европейского союза и Европейской экономической зоны при приобретении непосредственно недвижимости — например, земельного участка или дома на собственном участке. Требование не распространяется на покупку акций жилищной компании, поэтому большинство обычных квартир в Хельсинки можно приобрести без такого разрешения.

Покупка квартиры сама по себе не предоставляет права на проживание в Финляндии.

Налог при покупке квартиры составляет 1,5%

При приобретении акций жилищной компании покупатель платит налог на переход права собственности в размере 1,5%. Налог рассчитывается не только с суммы, передаваемой продавцу, но и с непогашенной доли кредита жилищной компании, закрепленной за квартирой.

Например, если цена акций составляет €200 тыс., а на квартиру приходится еще €50 тыс. долга компании, налог рассчитывается с €250 тыс. Для прямой покупки недвижимости, включая земельный участок и расположенный на нем дом, ставка составляет 3%.

Этот механизм особенно важен для новых домов, где доля кредита жилищной компании может составлять заметную часть полной стоимости квартиры.

Доход от аренды облагается по ставке до 34%

Доход от аренды в Финляндии относится к доходам от капитала. Налог составляет 30% при совокупном доходе этой категории до €30 тыс. в год. С части, превышающей €30 тыс., применяется ставка 34%.

Налог начисляется на чистый доход. Из арендной платы можно вычитать разрешенные расходы, включая определенные платежи жилищной компании и затраты на поиск арендатора.

Те же ставки 30% и 34% применяются к облагаемой прибыли от продажи инвестиционной недвижимости.

Поэтому валовая арендная доходность заметно отличается от суммы, которая в итоге остается инвестору.

Долг жилищной компании может изменить стоимость сделки

Особенность финского рынка — собственный долг жилищной компании. Часть общего кредита здания может быть закреплена за конкретной квартирой и выплачиваться владельцем через ежемесячные взносы либо погашаться отдельно.

Именно поэтому в Финляндии важно различать цену продажи акций и полную цену без учета долга — velaton hinta. Последняя включает относящуюся к квартире часть кредита жилищной компании.

Крупные ремонты также оплачиваются собственниками квартир. Замена труб, фасада, крыши или инженерных систем может создать дополнительные расходы на десятки тысяч евро.

Перед покупкой важны финансовая отчетность жилищной компании, остаток ее кредитов, размер ежемесячных платежей и утвержденный план ремонтов. Низкая цена квартиры сама по себе не означает низкой полной стоимости владения.

Офисный рынок остается значительно слабее жилого

Первое место Хельсинки в Global Property Scoreboard относится к жилой недвижимости. Распространять этот вывод на весь рынок недвижимости города нельзя.

Во втором квартале 2026 года объем инвестиций в офисы Финляндии составлял €122 млн. За предыдущие 12 месяцев было заключено сделок на €357 млн, на 24% меньше год к году. На столичный регион пришлось 47% квартального объема.

Требуемая доходность лучших офисов в центре Хельсинки составляла 5,5%, в Пасиле, Руохолахти и Кейланиеми — 6,25%. Инвесторы концентрировались на наиболее качественных объектах, а спрос на менее привлекательные офисы оставался очень слабым.

Жилой и офисный сегменты Хельсинки поэтому находятся на разных стадиях восстановления.

Как сообщают эксперты International Investment, первое место Хельсинки в рейтинге IMI следует воспринимать прежде всего как оценку точки входа после глубокой ценовой коррекции. У города есть сильные аргументы: растущее население, ликвидный рынок, евро, относительно простой доступ иностранцев к квартирам и возвращение международного капитала. Слабая сторона заключается в текущем денежном потоке: цены пока снижаются, рыночная аренда почти не растет, а налоги, платежи жилищной компании и будущие ремонты могут заметно уменьшить доходность. Инвестиционная привлекательность Хельсинки поэтому зависит от конкретного объекта и горизонта владения значительно сильнее, чем предполагает первое место в общем рейтинге.

FAQ: недвижимость Хельсинки для иностранцев

Почему Хельсинки занял первое место?

Global Property Scoreboard учитывает 42 показателя, включая состояние рынка жилья, спрос, доступ иностранцев, расходы, качество институтов, устойчивость и макроэкономику. Хельсинки получил 34 балла и занял первое место среди 150 городов.

Продолжают ли цены на квартиры снижаться?

Да. Во втором квартале 2026 года цены старых квартир в жилищных компаниях Хельсинки были на 4,3% ниже, чем годом ранее.

Растет ли аренда в Хельсинки?

Пока практически нет. Рыночная аренда без субсидий в Большом Хельсинки во втором квартале была на 0,3% ниже прошлогодней.

Может ли иностранец купить квартиру в Хельсинки?

Обычные квартиры чаще всего продаются как акции жилищной компании. Для их покупки разрешение Министерства обороны обычно не требуется.

Когда требуется разрешение на покупку недвижимости?

Оно может потребоваться покупателям из стран за пределами ЕС и ЕЭЗ при приобретении непосредственно недвижимости, например дома вместе с земельным участком.

Какой налог платят при покупке квартиры?

Для акций жилищной компании ставка налога на переход права собственности составляет 1,5%. В налоговую базу входит и относящаяся к квартире доля долга жилищной компании.

Как облагается доход от аренды?

Чистый доход от аренды облагается как доход от капитала: 30% до €30 тыс. в год и 34% с суммы сверх этого порога.

Что такое долг жилищной компании?

Это кредит, полученный самой жилищной компанией. Его часть может быть закреплена за конкретной квартирой и фактически увеличивает полную стоимость покупки и ежемесячные расходы владельца.

Возвращаются ли иностранные инвесторы в Финляндию?

Да. В 2025 году иностранные инвесторы обеспечили 60% объема крупных сделок с недвижимостью страны. Во втором квартале 2026 года на зарубежный капитал пришлось 48% профессиональных инвестиций в жилой сегмент.

Какая доходность у жилой недвижимости Хельсинки?

CBRE оценивала требуемую доходность лучших профессиональных жилых объектов в столичном регионе в 4,5% во втором квартале. Доходность отдельной квартиры может значительно отличаться после учета налогов, простоев, платежей жилищной компании и ремонта.