מכירות הדירות בטביליסי זינקו ביותר מ-20%

שוק הנדל״ן למגורים בטביליסי רשם האצה ביולי 2026: מערכות אנליטיות שונות ספרו כ-4.4–4.5 אלף עסקאות דירות, והשווי הכולל שלהן התקרב ל-400$ מיליון. מחזור הכספים צומח בקצב מהיר בהרבה מהמחיר הממוצע למ״ר, ולכן עיקר העלייה נובע מגידול במספר העסקאות. במקביל, בבירה נשמר היקף גדול של בנייה חדשה, השכירות מתייקרת באיטיות, ועלות האשראי נותרת גבוהה.

מכירות הדירות בטביליסי עלו ב-22%

SOVA, בהסתמך על TBC Capital, מדווחת כי ביולי נמכרו בטביליסי 4,409 דירות — 22% יותר מאשר באותו חודש בשנת 2025. שווי העסקאות הגיע ל-395$ מיליון וגדל ב-24%. בין ינואר ליולי נמכרו 26,772 נכסים, עלייה של 20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וההיקף הכספי של השוק הגיע ל-2.37$ מיליארד, תוספת של 24%. מחיר המכירה הממוצע בשבעת החודשים עמד על 1,348$ למ״ר, שהם 4% בלבד מעל רמת השנה שעברה. שטח פרויקטי המגורים שעבורם הונפקו היתרי בנייה התקרב ל-711 אלף מ״ר וגדל ב-1%.

כך, הצמיחה בשוק בשיעור 24% המוזכרת לעיתים קרובות מתייחסת לשווי הכספי של הדירות שנמכרו, ולא לעליית מחירי הדיור באותו שיעור. מספר העסקאות גדל בקצב מהיר בהרבה מהמחיר הממוצע למ״ר.

השוק הראשוני והשוק היד שנייה רשמו צמיחה במקביל

חברת Galt & Taggart משתמשת בנתוני הסוכנות הלאומית לרישום מקרקעין והגיעה לערכים מוחלטים שונים במקצת. ביולי נרשמו 4,475 עסקאות. בשוק היד שנייה נמכרו 2,294 דירות, עלייה של 18.8% בהשוואה לשנה הקודמת. זוהי התוצאה החודשית הגבוהה ביותר של מגזר זה מאז 2022. מספר העסקאות הרשומות בשוק הראשוני עלה ב-24.4%, ל-2,181. אנליסטים מציינים כי הנתונים לגבי דירות מקבלן תלויים בפער הזמן שבין הרכישה בפועל מהיזם לבין רישום העסקה. בין ינואר ליולי נרשמו בטביליסי 27,274 עסקאות בהיקף של כ-2.5$ מיליארד, ושווי השוק צמח ב-27.3%.

ההיצע מצידו אינו פוחת. ביולי בלבד הונפקו היתרים ל-182,789 מ״ר של שטחי מגורים ב-17 פרויקטים. מדובר בעלייה של 50.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בשבעת החודשים שטח ההיתרים הכולל כמעט השתווה לנתוני 2025 והיה נמוך מהם ב-0.3% בלבד.

המחירים ביולי המשיכו לעלות, אך בקצב איטי בהרבה ממחזור השוק. המחיר הממוצע בשוק הראשוני עלה ב-0.7% בחודש והגיע ל-1,426$ למ״ר. בבניינים חדשים בשוק היד שנייה, שנבנו על פי היתרים החל משנת 2013, המחיר עלה ב-2%, ל-1,372$ למ״ר.

מחקרים שונים מציגים מספר עסקאות דומה

Colliers Georgia, באמצעות פלטפורמת Recov, ספרה 4,486 עסקאות דירות, 22.8% יותר מאשר ביולי 2025. החברה העריכה את היקף השוק הכספי ב-393$ מיליון, המהווה גידול של 36.7%. בפרויקטים חדשים מספר העסקאות עלה ב-29.8%. בשוק הראשוני של דירות מקבלן הצמיחה עמדה על 30.5%, ובשוק היד שנייה של בתים חדשים — על 28.9%. במאגר הדירות הישן מספר העסקאות עלה ב-1.6% בלבד. רוכשים זרים היוו כ-12% מהעסקאות בפרויקטים חדשים וישנים.

הפער בין ההערכות של 4,409, 4,475 ו-4,486 דירות שנמכרו נובע ממתודולוגיות שונות ומאופן חישוב העסקאות הרשומות. יחד עם זאת, כל שלושת המחקרים מראים מגמה זהה: כמות המכירות ביולי זינקה ביותר מ-20%.

דירות מקבלן מתייקרות מהר יותר מהממוצע בשוק

מדדי המחירים מציגים הבדלים גדולים יותר בהתאם לסוג הדירות הנכללות במדגם. המחיר המשוקלל של דירות חדשות בשוק הראשוני ביולי היה גבוה ב-10% לעומת השנה הקודמת. בשוק היד שנייה של בתים חדשים נרשמה עלייה של 9.6%.

הפער בין השכונות בלט עוד יותר. בשכונות הפרבריות המחירים המשוקללים של דירות חדשות עלו ב-10% לעומת השנה שעברה, במרכז המורחב — ב-14.7%, ובשכונות המרכז — ב-13.3%. מאגר המגורים הישן התייקר בממוצע העירוני ב-13.8%.

נתונים אלה אינם סותרים את הערכת העלייה של 4% במחיר העסקה הממוצע. המדדים מחושבים לפי מדגמים שונים: מתודולוגיה אחת מכסה את כלל המכירות, בעוד שאחרת בוחנת בנפרד דירות מקבלן, פלחי שוק ראשוני ויד שנייה וחלקים שונים של העיר.

מדד המחירים הרשמי עלה ב-4.9%

מדד מחירי הנדל״ן למגורים הרשמי ברבעון השני של 2026 עלה ב-0.9% ביחס לרבעון הקודם וב-4.9% בהשוואה שנתית. הוא מכסה רק את שוק נכסי המגורים החדשים בטביליסי — דירות בבתי דירות ובתים פרטיים. בהשוואה לרמה הממוצעת של 2020 עלה המדד ב-63.8%. הדירות התייקרו במהלך השנה ב-4.8%, ובתים פרטיים — ב-5.5%.

ברבעון השני השכונה היקרה ביותר לפי מחיר חציוני של דירות חדשות נותרה מתאצמינדה — 6,730 לארי למ״ר. בואקה עמד המדד על 5,914 לארי, בקרצאניסי — 4,630, ובסבורטלו — 4,307. סמגורי נמצאה בתחתית טווח המחירים עם מדד של 3,680 לארי למ״ר.

הבנייה למגורים מתייקרת לאט יותר מהמדד הכללי

הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה רשמה ביולי עלייה של 0.8% במדד הכללי של עלויות הבנייה בחודש ו-4.3% בחישוב שנתי. עם זאת, התמונה הייתה שונה באופן ניכר בין המגזרים. בבנייה למגורים ירד המדד ב-1.3% לעומת יוני והיה גבוה ב-0.5% בלבד מרמת יולי 2025. בבנייה שאינה למגורים הצמיחה השנתית עמדה על 8.2%, ובבניית תשתיות — 6.4%.

הגורם המרכזי לעלייה החודשית במדד הכללי היה עליית השכר הנומינלי הממוצע של עובדי הבניין ב-6.4%. בהשוואה שנתית מחירי התחבורה, הדלק והחשמל עלו ב-15.2%, השכר — ב-3.6%, וחומרי הבנייה — ב-0.8%. בהשוואה לפברואר 2022, מדד עלויות הבנייה הכללי עלה ב-30.3%.

נתונים אלה מאפשרים להעריך באופן מדויק יותר את לחץ העלויות על היזמים. לא ניתן להשליך את העלייה במדד הכללי בשיעור 4.3% ישירות על הבנייה למגורים: ביולי העלייה השנתית בהוצאות במגזר המגורים עצמו עמדה על 0.5% בלבד.

השכירות כמעט ואינה משתנה

שכר הדירה הממוצע לדירה בשטח 50–60 מ״ר עמד ביולי על כ-10.1$ למ״ר לחודש. במהלך החודש המדד עלה ב-0.3% בלבד. התשואה הגולמית המחושבת משכירות נותרה סביב 8.5% בשנה.

הפער בין דינמיקת מחירי הרכישה לבין השכירות הופך לחשוב עבור משקיעים. אם מחירי הדירות עולים מהר יותר מדמי השכירות, התשואה הגולמית של רכישות חדשות יורדת בהדרגה. הנתון של 8.5% אינו מביא בחשבון גם תקופות שהנכס עומד ריק, שיפוצים, החלפת ריהוט ומכשירי חשמל, דמי ניהול, מיסים והוצאות נוספות של הבעלים.

דמי השכירות שונים מאוד בין השכונות. ביולי השכירות הממוצעת בואקה הוערכה ב-15.1$ למ״ר, במתאצמינדה — 13$, ובסבורטלו — 11.4$. בסמגורי עמד המדד על כ-8.5$, בגלדאני — 8.6$, ובדידי דיגומי — 8.7$.

ריביות גבוהות בולמות רוכשים הנעזרים במשכנתה

הבנק הלאומי של גאורגיה הותיר ב-9 בספטמבר את הריבית המוניטרית ברמה של 8.25%. האינפלציה השנתית באוגוסט עמדה על 5.6% לעומת יעד של 3%. אינפלציית הליבה עמדה על 3.6%, ואינפלציית השירותים — על 4.4%. הרגולטור צופה אינפלציה ממוצעת של כ-5.2% בסוף שנת 2026. הכלכלה צמחה ביולי ב-8%, והצמיחה הממוצעת בינואר–יולי עמדה על 7.9%.

עבור הנדל״ן נתונים אלה יוצרים תנאים בעלי מגמות סותרות. הצמיחה הכלכלית תומכת בביקוש, אך ריבית של 8.25% שומרת על עלות מימון גבוהה. הדבר משמעותי במיוחד עבור קונים המממנים את רכישת הדירה באמצעות משכנתה.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, הנתונים הסטטיסטיים של חודש יולי מאשרים את הפעילות הגבוהה בשוק של טביליסי, אך צמיחה של 24–37% במחזור הכספי במדגמים שונים אינה מעידה על התייקרות מקבילה של הדירות. חלק ניכר מהגידול נובע מעלייה במספר העסקאות, כאשר העיר ממשיכה לקבל היצע חדש רחב היקף. הדינמיקה החלשה בשכירות והאשראי היקר מגבילים עוד יותר את הפוטנציאל של חלק מהנכסים עבור השקעות. לפיכך, בעת רכישה יש להעריך את השכונה הספציפית, את מחירי העסקאות בפועל, את היקף הבנייה העתידי בסביבה ואת התשואה נטו לאחר ניכוי הוצאות, ולא להסתמך רק על אחוז הצמיחה הכללי של השוק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הנדל״ן של טביליסי

מה המשמעות של צמיחת שוק הנדל״ן בטביליסי ב-24%?

מדובר בצמיחת היקף המכירות הכספי באחד המדגמים האנליטיים. מדד זה משקף בו-זמנית את מספר הדירות שנמכרו ואת שוויין, ולכן אין לראות בו עליית מחירי דיור בלבד.

מדוע אנליסטים מציגים מספר שונה של דירות שנמכרו?

המחקרים משתמשים בשיטות שונות לרישום עסקאות ראשוניות ועסקאות יד שנייה. בשוק של דירות מקבלן, פער נוסף נוצר עקב הזמן שחולף בין המכירה בפועל של הדירה לבין רישום זכות הבעלות.

האם ניתן להעריך דירה לפי המחיר הממוצע בטביליסי?

הנתון העירוני הממוצע מספק קנה מידה כללי בלבד. המחירים משתנים במידה ניכרת לפי שכונות, גיל המבנה, שלב הפרויקט, מצב הדירה וסוג העסקה.

האם תשואה גולמית גבוהה משכירות משקפת את הרווח האמיתי של המשקיע?

לא. תשואה גולמית מחושבת לפני שקלול ההוצאות. התוצאה נטו מצטמצמת בשל תקופות שבהן הנכס פנוי, עלויות שיפוץ, ניהול הנכס, מיסים והוצאות נלוות נוספות.

האם מספר רב של פרויקטים חדשים יכול להשפיע על המחירים?

כן. באזורים עם בנייה אינטנסיבית, הגדלת ההיצע מגבירה את התחרות בין הפרויקטים ועשויה להגביל את עליית המחירים ודמי השכירות.

מדוע עלויות הבנייה ומחירי הדירות צומחים בקצב שונה?

מחיר הדירה אינו תלוי רק בהוצאות הבנייה. על המחיר משפיעים מחירי הקרקע, המיקום, הביקוש, ההיצע, תנאי המימון, מאפייני הפרויקט ושולי הרווח של היזם.