Продажи жилья в Тбилиси выросли более чем на 20%

Рынок жилой недвижимости Тбилиси ускорился в июле 2026 года: разные аналитические системы насчитали около 4,4–4,5 тыс. сделок с квартирами, а их совокупная стоимость приблизилась к $400 млн. Денежный оборот растет значительно быстрее средней цены квадратного метра, поэтому основная часть прибавки связана с увеличением числа сделок. Одновременно в столице сохраняется крупный объем нового строительства, аренда дорожает медленно, а стоимость кредитования остается высокой.

Продажи квартир в Тбилиси выросли на 22%

SOVA со ссылкой на TBC Capital сообщает, что в июле в Тбилиси было продано 4 409 квартир — на 22% больше, чем в том же месяце 2025 года. Стоимость сделок достигла $395 млн и увеличилась на 24%. За январь–июль было реализовано 26 772 объекта, на 20% больше год к году, а денежный объем рынка достиг $2,37 млрд, прибавив 24%. Средняя цена продажи за семь месяцев составила $1 348 за кв. м, что лишь на 4% выше прошлогоднего уровня. Площадь жилых проектов, на которые были выданы разрешения на строительство, приблизилась к 711 тыс. кв. м и выросла на 1%.

Таким образом, часто упоминаемый рост рынка на 24% относится к денежной стоимости проданных квартир, а не к росту цен на жилье на ту же величину. Количество сделок увеличилось намного быстрее средней стоимости квадратного метра.

Первичный и вторичный рынки прибавили одновременно

Galt & Taggart использует данные Национального агентства публичного реестра и получил немного другие абсолютные значения. В июле было зарегистрировано 4 475 сделок. На вторичном рынке продали 2 294 квартиры, на 18,8% больше год к году. Это максимальный месячный результат этого сегмента после 2022 года. Число зарегистрированных сделок на первичном рынке увеличилось на 24,4%, до 2 181. Аналитики отмечают, что данные по новостройкам зависят от задержки между фактической покупкой у застройщика и регистрацией сделки. За январь–июль в Тбилиси было зарегистрировано 27 274 сделки примерно на $2,5 млрд, а стоимость рынка выросла на 27,3%.

Предложение при этом не сокращается. Только в июле разрешения были выданы на 182 789 кв. м жилой площади в 17 проектах. Это на 50,3% больше, чем годом ранее. За семь месяцев совокупная площадь разрешений практически сравнялась с показателем 2025 года и была ниже него лишь на 0,3%.

Цены в июле продолжили расти, но значительно медленнее оборота рынка. Средняя стоимость на первичном рынке прибавила 0,7% за месяц и достигла $1 426 за кв. м. В новых домах на вторичном рынке, построенных по разрешениям начиная с 2013 года, цена увеличилась на 2%, до $1 372 за кв. м.

Разные исследования дают близкое число сделок

Colliers Georgia через платформу Recov насчитала 4 486 сделок с квартирами, на 22,8% больше, чем в июле 2025 года. Денежный объем рынка компания оценила в $393 млн, что соответствует росту на 36,7%. В новых проектах число сделок увеличилось на 29,8%. На первичном рынке новостроек рост составил 30,5%, на вторичном рынке новых домов — 28,9%. В старом жилом фонде количество сделок увеличилось только на 1,6%. На иностранных покупателей приходилось около 12% сделок в новых и старых проектах.

Разрыв между оценками в 4 409, 4 475 и 4 486 проданных квартир связан с методиками и учетом зарегистрированных сделок. При этом все три исследования показывают одинаковое направление: количество продаж в июле выросло более чем на 20%.

Новостройки дорожают быстрее среднего рынка

Ценовые показатели сильнее различаются в зависимости от того, какие квартиры попадают в выборку. Средневзвешенная стоимость новых квартир на первичном рынке в июле была на 10% выше, чем годом ранее. На вторичном рынке новых домов рост составил 9,6%.

Разница между районами оказалась еще заметнее. В пригородных районах средневзвешенные цены новых квартир выросли на 10% год к году, в расширенном центре — на 14,7%, в центральных районах — на 13,3%. Старый жилой фонд в среднем по городу подорожал на 13,8%.

Эти данные не противоречат оценке роста средней цены сделки на 4%. Показатели рассчитываются по разным выборкам: одна методика охватывает весь массив продаж, другая отдельно рассматривает новостройки, первичный и вторичный сегменты и разные части города.

Официальный индекс цен прибавил 4,9%

Официальный индекс цен на жилую недвижимость во втором квартале 2026 года вырос на 0,9% относительно предыдущего квартала и на 4,9% год к году. Он охватывает только рынок новых жилых объектов Тбилиси — квартиры в многоквартирных домах и частные дома. Относительно среднего уровня 2020 года индекс поднялся на 63,8%. Квартиры за год подорожали на 4,8%, частные дома — на 5,5%.

Во втором квартале наиболее дорогим районом по медианной цене новых квартир оставалась Мтацминда — 6 730 лари за кв. м. В Ваке показатель составлял 5 914 лари, в Крцаниси — 4 630, в Сабуртало — 4 307. Самгори находился в нижней части ценового диапазона с показателем 3 680 лари за кв. м.

Строительство жилья дорожает медленнее общего индекса

Национальная служба статистики Грузии зафиксировала в июле рост общего индекса стоимости строительства на 0,8% за месяц и на 4,3% год к году. Однако ситуация заметно различалась по сегментам. В жилищном строительстве индекс снизился на 1,3% относительно июня и оказался лишь на 0,5% выше уровня июля 2025 года. В нежилом строительстве годовой рост составил 8,2%, в строительстве инфраструктурных объектов — 6,4%.

Главным фактором месячного повышения общего индекса стал рост среднемесячной номинальной зарплаты работников строительства на 6,4%. В годовом сравнении транспорт, топливо и электроэнергия подорожали на 15,2%, зарплаты — на 3,6%, строительные материалы — на 0,8%. По сравнению с февралем 2022 года общий индекс стоимости строительства вырос на 30,3%.

Эти данные позволяют точнее оценивать давление издержек на застройщиков. Рост общего индекса на 4,3% нельзя переносить напрямую на жилищное строительство: в июле годовое повышение затрат именно в жилом сегменте составляло всего 0,5%.

Аренда почти не меняется

Средняя ставка аренды квартиры площадью 50–60 кв. м в июле составляла около $10,1 за кв. м в месяц. За месяц показатель увеличился всего на 0,3%. Расчетная валовая доходность аренды сохранялась около 8,5% годовых.

Разрыв между динамикой цен покупки и аренды становится важным для инвесторов. Если стоимость квартир растет быстрее арендной платы, валовая доходность новых покупок постепенно снижается. Показатель в 8,5% также не учитывает простой объекта, ремонт, замену мебели и техники, управление, налоги и другие расходы собственника.

Ставки сильно отличаются по районам. В июле средняя аренда в Ваке оценивалась в $15,1 за кв. м, в Мтацминде — $13, в Сабуртало — $11,4. В Самгори показатель составлял около $8,5, в Глдани — $8,6, в Диди Дигоми — $8,7.

Высокие ставки сдерживают покупателей с ипотекой

Национальный банк Грузии 9 сентября сохранил ставку денежно-кредитной политики на уровне 8,25%. Годовая инфляция в августе составляла 5,6% при целевом уровне 3%. Базовая инфляция находилась на уровне 3,6%, инфляция услуг — 4,4%. Регулятор ожидает среднюю инфляцию около 5,2% по итогам 2026 года. Экономика при этом выросла в июле на 8%, а средний рост за январь–июль составил 7,9%.

Для недвижимости эти показатели создают разнонаправленные условия. Экономический рост поддерживает спрос, но ставка 8,25% сохраняет высокую стоимость заемных средств. Это особенно важно для покупателей, которые финансируют приобретение квартиры через ипотеку.

Как сообщают эксперты International Investment, июльская статистика подтверждает высокую активность рынка Тбилиси, но рост денежного оборота на 24–37% в разных выборках не означает сопоставимого удорожания квартир. Значительная часть прироста сформирована увеличением числа сделок, при этом город продолжает получать крупный объем нового предложения. Слабая динамика аренды и дорогие кредиты дополнительно ограничивают инвестиционный потенциал части объектов. Поэтому при покупке необходимо оценивать конкретный район, фактические цены сделок, будущий объем строительства поблизости и чистую доходность после расходов, а не общий процент роста рынка.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок недвижимости Тбилиси

Что означает рост рынка Тбилиси на 24%?

Речь идет о росте денежного объема продаж в одной из аналитических выборок. Этот показатель отражает одновременно количество проданных квартир и их стоимость, поэтому его нельзя считать ростом цен на жилье.

Почему аналитики называют разное число проданных квартир?

Исследования используют разные способы учета первичных и вторичных сделок. На рынке новостроек дополнительную разницу создает время между фактической продажей квартиры и регистрацией права собственности.

Можно ли оценивать квартиру по средней цене Тбилиси?

Средний городской показатель дает только общий ориентир. Цены существенно различаются по районам, возрасту здания, стадии проекта, состоянию квартиры и типу сделки.

Высокая валовая доходность аренды означает такую же прибыль инвестора?

Нет. Валовая доходность рассчитывается до учета расходов. Чистый результат уменьшают периоды простоя, ремонт, управление объектом, налоги и другие затраты.

Может ли большое число новых проектов повлиять на цены?

Да. В районах с интенсивным строительством увеличение предложения усиливает конкуренцию между проектами и может ограничивать рост цен и арендных ставок.

Почему стоимость строительства и цены квартир растут разными темпами?

Стоимость квартиры зависит не только от расходов на строительство. На цену влияют стоимость земли, район, спрос, предложение, условия финансирования, характеристики проекта и маржа застройщика.