თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 20%-ზე მეტით გაიზარდა

თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წლის ივლისში ტემპი ააჩქარა: სხვადასხვა ანალიტიკური სისტემის მონაცემებით, ბინებით განხორციელდა დაახლოებით 4,4–4,5 ათასი გარიგება, ხოლო მათმა საერთო ღირებულებამ $400 მილიონს მიაღწია. ფულადი ბრუნვა კვადრატული მეტრის საშუალო ფასზე გაცილებით სწრაფად იზრდება, ამიტომ ძირითადი ზრდა გარიგებების რაოდენობის მატებას უკავშირდება. ამავდროულად, დედაქალაქში შენარჩუნებულია ახალი მშენებლობების დიდი მოცულობა, ქირა ნელა ძვირდება, ხოლო დაკრედიტების ღირებულება კვლავ მაღალი რჩება.

თბილისში ბინების გაყიდვები 22%-ით გაიზარდა

SOVA, TBC Capital-ზე დაყრდნობით, იუწყება, რომ ივლისში თბილისში გაიყიდა 4 409 ბინა — 22%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში. გარიგებების საერთო ღირებულებამ $395 მილიონს მიაღწია და 24%-ით გაიზარდა. იანვარ-ივლისში რეალიზებული იქნა 26 772 ობიექტი, რაც წლიურ ჭრილში 20%-ით მეტია, ხოლო ბაზრის ფულადმა მოცულობამ $2,37 მილიარდს მიაღწია, რაც 24%-იანი მატებაა. შვიდი თვის საშუალო გასაყიდმა ფასმა კვ. მ-ზე $1 348 შეადგინა, რაც წინა წლის მაჩვენებელზე მხოლოდ 4%-ით მეტია. საცხოვრებელი პროექტების ფართობი, რომლებზეც გაიცა სამშენებლო ნებართვები, 711 ათას კვ. მ-ს მიუახლოვდა და 1%-ით გაიზარდა.

ამრიგად, ბაზრის ხშირად ნახსენები 24%-იანი ზრდა ეხება გაყიდული ბინების ფულად ღირებულებას და არა უშუალოდ საცხოვრებლის ფასების იმავე ოდენობით მატებას. გარიგებების რაოდენობა კვადრატული მეტრის საშუალო ფასზე ბევრად სწრაფად გაიზარდა.

პირველადი და მეორადი ბაზარი ერთდროულად გაიზარდა

Galt & Taggart ეყრდნობა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებს და ოდნავ განსხვავებულ აბსოლუტურ მაჩვენებლებს ასახელებს. ივლისში დარეგისტრირდა 4 475 გარიგება. მეორად ბაზარზე გაიყიდა 2 294 ბინა, რაც წლიურად 18,8%-ით მეტია. ეს აღნიშნული სეგმენტისთვის 2022 წლის შემდეგ საუკეთესო თვიური შედეგია. პირველად ბაზარზე რეგისტრირებული გარიგებების რაოდენობა 24,4%-ით გაიზარდა და 2 181 შეადგინა. ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მონაცემები ახალაშენებულ ბინებზე დამოკიდებულია დეველოპერისგან ფაქტობრივ შეძენასა და გარიგების რეგისტრაციას შორის არსებულ დროზე. იანვარ-ივლისში თბილისში დარეგისტრირდა 27 274 გარიგება დაახლოებით $2,5 მილიარდის ოდენობით, ხოლო ბაზრის ღირებულება 27,3%-ით გაიზარდა.

მიწოდება ამავდროულად არ მცირდება. მხოლოდ ივლისში ნებართვები გაიცა 182 789 კვ. მ საცხოვრებელ ფართობზე 17 პროექტში. ეს წინა წლის მაჩვენებელზე 50,3%-ით მეტია. შვიდი თვის განმავლობაში გაცემული ნებართვების საერთო ფართობი პრაქტიკულად გაუთანაბრდა 2025 წლის მაჩვენებელს და მას მხოლოდ 0,3%-ით ჩამორჩა.

ივლისში ფასებმა ზრდა განაგრძო, თუმცა ბაზრის ბრუნვასთან შედარებით გაცილებით ნელა. საშუალო ფასი პირველად ბაზარზე თვის განმავლობაში 0,7%-ით გაიზარდა და $1 426-ს მიაღწია კვ. მ-ზე. ახალ კორპუსებში მეორად ბაზარზე, რომლებიც აშენდა 2013 წლიდან გაცემული ნებართვებით, ფასი 2%-ით გაიზარდა და კვ. მ-ზე $1 372 შეადგინა.

სხვადასხვა კვლევა გარიგებების მსგავს რაოდენობას აჩვენებს

Colliers Georgia-მ Recov-ის პლატფორმის მეშვეობით ბინებით 4 486 გარიგება დააფიქსირა, რაც 22,8%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის ივლისში. კომპანიამ ბაზრის ფულადი მოცულობა $393 მილიონად შეაფასა, რაც 36,7%-იან ზრდას შეესაბამება. ახალ პროექტებში გარიგებების რაოდენობა 29,8%-ით გაიზარდა. პირველად ბაზარზე ახალაშენებულ ობიექტებში ზრდამ 30,5% შეადგინა, ახალი კორპუსების მეორად ბაზარზე — 28,9%. ძველ საცხოვრებელ ფონდში გარიგებების რაოდენობა მხოლოდ 1,6%-ით გაიზარდა. უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა გარიგებების დაახლოებით 12% როგორც ახალ, ისე ძველ პროექტებში.

განსხვავება 4 409, 4 475 და 4 486 გაყიდულ ბინას შორის გამოწვეულია მეთოდოლოგიითა და რეგისტრირებული გარიგებების აღრიცხვის სპეციფიკით. ამასთან, სამივე კვლევა ერთსა და იმავე ტენდენციას აჩვენებს: ივლისში გაყიდვების რაოდენობა 20%-ზე მეტით გაიზარდა.

ახალაშენებული ბინები საშუალო ბაზარზე სწრაფად ძვირდება

ფასების მაჩვენებლები უფრო მეტად განსხვავდება იმის მიხედვით, თუ რომელი ბინები შედის შერჩევაში. ახალი ბინების საშუალო შეწონილი ფასი პირველად ბაზარზე ივლისში 10%-ით მაღალი იყო, ვიდრე წინა წელს. ახალი სახლების მეორად ბაზარზე ზრდამ 9,6% შეადგინა.

რაიონებს შორის სხვაობა კიდევ უფრო თვალსაჩინო აღმოჩნდა. გარეუბნებში ახალი ბინების საშუალო შეწონილი ფასები წლიურად 10%-ით გაიზარდა, გაფართოებულ ცენტრში — 14,7%-ით, ცენტრალურ რაიონებში — 13,3%-ით. ძველი საცხოვრებელი ფონდი ქალაქის მასშტაბით საშუალოდ 13,8%-ით გაძვირდა.

ეს მონაცემები არ ეწინააღმდეგება გარიგების საშუალო ფასის 4%-იან ზრდას. მაჩვენებლები ითვლება სხვადასხვა შერჩევით: ერთი მეთოდოლოგია მოიცავს გაყიდვების მთლიან მასივს, მეორე კი ცალ-ცალკე განიხილავს ახალაშენებულ პროექტებს, პირველად და მეორად სეგმენტებს და ქალაქის სხვადასხვა ნაწილს.

ფასების ოფიციალური ინდექსი 4,9%-ით გაიზარდა

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ოფიციალური ინდექსი 2026 წლის მეორე კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით 0,9%-ით, ხოლო წლიურ ჭრილში 4,9%-ით გაიზარდა. ის მოიცავს მხოლოდ თბილისის ახალი საცხოვრებელი ობიექტების ბაზარს — ბინებს მრავალბინიან კორპუსებში და კერძო სახლებს. 2020 წლის საშუალო დონესთან შედარებით ინდექსი 63,8%-ით არის გაზრდილი. ბინები ერთ წელიწადში 4,8%-ით გაძვირდა, კერძო სახლები — 5,5%-ით.

მეორე კვარტალში ახალი ბინების მედიანური ფასის მიხედვით ყველაზე ძვირ რაიონად კვლავ მთაწმინდა დარჩა — 6 730 ლარი კვ. მ-ზე. ვაკეში მაჩვენებელი შეადგენდა 5 914 ლარს, კრწანისში — 4 630-ს, საბურთალოზე — 4 307-ს. სამგორი ფასების დიაპაზონის ქვედა ნაწილში იმყოფებოდა 3 680 ლარით კვ. მ-ზე.

საცხოვრებლის მშენებლობა საერთო ინდექსზე ნელა ძვირდება

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნულმა სამსახურმა ივლისში მშენებლობის ღირებულების საერთო ინდექსის ზრდა დააფიქსირა: 0,8% თვეში და 4,3% წლიურად. თუმცა სეგმენტების მიხედვით ვითარება შესამჩნევად განსხვავდებოდა. საცხოვრებელ მშენებლობაში ინდექსი ივნისთან შედარებით 1,3%-ით შემცირდა და 2025 წლის ივლისის დონეს მხოლოდ 0,5%-ით გადააჭარბა. არასაცხოვრებელ მშენებლობაში წლიურმა ზრდამ 8,2% შეადგინა, ინფრასტრუქტურული ობიექტების მშენებლობაში — 6,4%.

საერთო ინდექსის თვიური მატების მთავარი ფაქტორი გახდა მშენებლობაში დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 6,4%-იანი ზრდა. წლიურ შედარებაში ტრანსპორტი, საწვავი და ელექტროენერგია გაძვირდა 15,2%-ით, ხელფასები — 3,6%-ით, სამშენებლო მასალები — 0,8%-ით. 2022 წლის თებერვალთან შედარებით მშენებლობის ღირებულების საერთო ინდექსი გაზრდილია 30,3%-ით.

ეს მონაცემები საშუალებას იძლევა უფრო ზუსტად შეფასდეს დეველოპერებზე ხარჯების წნეხი. საერთო ინდექსის 4,3%-იანი ზრდა პირდაპირ არ გადადის საცხოვრებელ მშენებლობაზე: ივლისში უშუალოდ საცხოვრებელ სეგმენტში ხარჯების წლიური მატება მხოლოდ 0,5%-ს შეადგენდა.

ქირა თითქმის უცვლელია

50–60 კვ. მ ფართობის ბინის საშუალო საიჯარო განაკვეთი ივლისში თვეში დაახლოებით $10,1 შეადგენდა კვ. მ-ზე. თვის განმავლობაში მაჩვენებელი მხოლოდ 0,3%-ით გაიზარდა. ქირის საანგარიშო მთლიანი შემოსავლიანობა წლიურად დაახლოებით 8,5%-ის დონეზე შენარჩუნდა.

ყიდვისა და ქირის ფასების დინამიკას შორის სხვაობა ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანი ხდება. თუ ბინების ღირებულება ქირის გადასახადზე სწრაფად იზრდება, ახალი შენაძენების მთლიანი შემოსავლიანობა თანდათან მცირდება. 8,5%-იანი მაჩვენებელი ასევე არ ითვალისწინებს ობიექტის მოცდენას, რემონტს, ავეჯისა და ტექნიკის განახლებას, მართვას, გადასახადებს და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს.

განაკვეთები საგრძნობლად განსხვავდება რაიონების მიხედვით. ივლისში საშუალო ქირა ვაკეში $15,1-ად ფასდებოდა კვ. მ-ზე, მთაწმინდაზე — $13-ად, საბურთალოზე — $11,4-ად. სამგორში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით $8,5-ს, გლდანში — $8,6-ს, დიდ დიღომში — $8,7-ს.

მაღალი განაკვეთები აფერხებს იპოთეკით მოსარგებლე მყიდველებს

საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა 9 სექტემბერს მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 8,25%-ის დონეზე შეინარჩუნა. წლიურმა ინფლაციამ აგვისტოში 5,6% შეადგინა 3%-იანი მიზნობრივი მაჩვენებლის პირობებში. საბაზო ინფლაცია 3,6%-ზე იყო, მომსახურების ინფლაცია — 4,4%-ზე. მარეგულირებელი 2026 წლის შედეგებით საშუალო ინფლაციას დაახლოებით 5,2%-ის დონეზე ელის. ამავდროულად, ეკონომიკა ივლისში 8%-ით გაიზარდა, ხოლო იანვარ-ივლისის საშუალო ზრდამ 7,9% შეადგინა.

უძრავი ქონებისთვის ეს მაჩვენებლები განსხვავებული მიმართულების პირობებს ქმნის. ეკონომიკური ზრდა მხარს უჭერს მოთხოვნას, თუმცა 8,25%-იანი განაკვეთი ინარჩუნებს ნასესხები სახსრების მაღალ ღირებულებას. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მყიდველებისთვის, რომლებიც ბინის შეძენას იპოთეკით აფინანსებენ.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, ივლისის სტატისტიკა ადასტურებს თბილისის ბაზრის მაღალ აქტიურობას, თუმცა ფულადი ბრუნვის 24–37%-იანი ზრდა სხვადასხვა მონაცემთა ბაზაში არ ნიშნავს ბინების თანაბარზომიერ გაძვირებას. ნამატის მნიშვნელოვანი ნაწილი გარიგებების რაოდენობის ზრდით არის განპირობებული, ამასთან ქალაქში კვლავ დიდი მოცულობის ახალი მიწოდება შემოდის. ქირის სუსტი დინამიკა და ძვირი კრედიტები დამატებით ზღუდავს ობიექტების ნაწილის საინვესტიციო პოტენციალს. ამიტომ ყიდვისას აუცილებელია შეფასდეს კონკრეტული რაიონი, გარიგებების ფაქტობრივი ფასები, მიმდებარედ მშენებლობის სამომავლო მოცულობა და ხარჯების შემდგომი წმინდა შემოსავლიანობა, და არა ბაზრის ზრდის საერთო პროცენტი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი

რას ნიშნავს თბილისის ბაზრის 24%-იანი ზრდა?

საუბარია გაყიდვების ფულადი მოცულობის ზრდაზე ერთ-ერთ ანალიტიკურ შერჩევაში. ეს მაჩვენებელი ერთდროულად ასახავს გაყიდული ბინების რაოდენობასა და მათ ღირებულებას, ამიტომ მისი გაიგივება საცხოვრებლის ფასების ზრდასთან არ შეიძლება.

რატომ ასახელებენ ანალიტიკოსები გაყიდული ბინების განსხვავებულ რაოდენობას?

კვლევები იყენებს პირველადი და მეორადი გარიგებების აღრიცხვის განსხვავებულ მეთოდებს. ახალაშენებული ბინების ბაზარზე დამატებით სხვაობას ქმნის დრო ბინის ფაქტობრივ გაყიდვასა და საკუთრების უფლების რეგისტრაციას შორის.

შეიძლება თუ არა ბინის შეფასება თბილისის საშუალო ფასით?

ქალაქის საშუალო მაჩვენებელი მხოლოდ ზოგად ორიენტირს იძლევა. ფასები არსებითად განსხვავდება რაიონის, შენობის ასაკის, პროექტის ეტაპის, ბინის მდგომარეობისა და გარიგების ტიპის მიხედვით.

ნიშნავს თუ არა ქირის მაღალი მთლიანი შემოსავლიანობა ინვესტორის იმავე ოდენობის მოგებას?

არა. მთლიანი შემოსავლიანობა ითვლება ხარჯების გათვალისწინებამდე. წმინდა შედეგს ამცირებს მოცდენის პერიოდები, რემონტი, ობიექტის მართვა, გადასახადები და სხვა დანახარჯები.

შეიძლება თუ არა ახალი პროექტების დიდმა რაოდენობამ გავლენა მოახდინოს ფასებზე?

დიახ. ინტენსიური მშენებლობის რაიონებში მიწოდების ზრდა აძლიერებს კონკურენციას პროექტებს შორის და შესაძლოა შეზღუდოს ფასებისა და საიჯარო განაკვეთების ზრდა.

რატომ იზრდება მშენებლობის ღირებულება და ბინების ფასები სხვადასხვა ტემპით?

ბინის ღირებულება მხოლოდ მშენებლობის ხარჯებზე არ არის დამოკიდებული. ფასზე გავლენას ახდენს მიწის ღირებულება, რაიონი, მოთხოვნა, მიწოდება, დაფინანსების პირობები, პროექტის მახასიათებლები და დეველოპერის მარჟა.