מס הרכישה ביוון עלול לפגוע בנדל״ן הנופש

תוכניתה של יוון להעלות את מס העברת נדל״ן למגורים עבור חלק מהרוכשים ממדינות שלישיות מ-3% ל-15% עשויה לשנות משמעותית את שוק בתי הנופש. במאגר הלקוחות של אחת מסוכנויות נדל״ן הנופש הגדולות, רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי מהווים 44% מהפניות, אף שהם אחראים ל-20% בלבד מהעסקאות שהושלמו. כמעט ארבעה מתוך עשרה לקוחות פוטנציאליים מקבוצה זו מחזיקים בתקציב של מעל €400 אלף. השיעור המוגדל צפוי לחול החל מ-1 ביולי 2027, אך החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו.

רוכשים מחוץ לאיחוד מהווים 44% מהביקוש ב-Elxis

רוכשים מבריטניה, ארה״ב, אוסטרליה, שווייץ ומדינות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי תופסים מקום מרכזי בשוק בתי הנופש ביוון. Greek City Times מציין כי העלאת המס הצפויה עשויה להשפיע בעוצמה רבה במיוחד על סגמנט זה, מכיוון שחלק ניכר מלקוחותיו הם אזרחי מדינות שלישיות. עם זאת, הנתונים שהובאו בפרסום מתייחסים למאגר הנתונים של חברת נדל״ן ספציפית ולא לכלל השוק ביוון.

נתוני Elxis – At Home in Greece לשנים 2024–2026 מראים כי 44% מהרוכשים הפוטנציאליים שפנו לחברה בחיפוש אחר בית נופש היו ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי. בקרב העסקאות שהושלמו עמד חלקם על 20%. במהלך שלוש שנים גדל חלקם של לקוחות אלה בקרב המתעניינים ב-11,1%. לצד זאת, 38% מהרוכשים הפוטנציאליים ממדינות שלישיות החזיקו בתקציב של מעל €400 אלף, לעומת 24% בקרב לקוחות מהאיחוד האירופי. בריטניה וארה״ב נותרות השווקים הגדולים ביותר של החברה מחוץ לאיחוד האירופי: פעילות הלקוחות הבריטים עלתה בין 2024 ל-2026 ב-20%, ושל האמריקאים — בכ-30%. חלקה של אוסטרליה הוכפל בתוך שנה אחת.

נתונים אלה אינם מאפשרים להשליך את מבנה מאגר הלקוחות של חברה אחת על המדינה כולה, אך הם ממחישים מדוע שינוי המס מעורר תשומת לב מיוחדת בסגמנט הנופש. רוכשים מחוץ לאיחוד מחזיקים לרוב בתקציבים גבוהים יותר, מה שאומר שהיקף המס הנוסף עשוי להגיע עבורם לעשרות אלפי אירו.

הבריטים בוחרים באיים היוניים, האמריקאים — בכרתים

העדפות הרוכשים הזרים נבדלות במידה ניכרת לפי מדינת המוצא. על האיים היוניים נרשמו 24% מהרכישות של לקוחות Elxis הבריטים. בקרב רוכשים מארה״ב וקנדה כרתים היא המבוקשת ביותר עם 28%, ועוד 25% מופנים ליבשת יוון. באיים היוניים בוחרים 12% מהלקוחות מצפון אמריקה.

האיים האגאיים מושכים 19% מהביקוש הן מצד הבריטים והן מצד הרוכשים מארה״ב. נתונים אלה חשובים להערכת השפעת המס העתידי: חלק ניכר מהביקוש הזר מרוכז לא במרכז אתונה או סלוניקי, אלא באזורים עם שיעור גבוה של נדל״ן נופש ודיור שני.

זהו בדיוק אחד הטיעונים של נציגי הענף, הסבורים שמשטר מס אחיד עשוי להשפיע באופן שונה על אזורים עירוניים לעומת אזורי נופש. עד כה הממשלה לא הכריזה על החרגות גיאוגרפיות עבור איים או יעדי חופשה אחרים.

המס על רכישת דירות מגורים יעלה ל-15%

כיום מס העברת נדל״ן הסטנדרטי ביוון עומד על 3% מהשווי לצורכי מס. בנוסף חל היטל מוניציפלי בשיעור של 3% מסכום המס עצמו, כך שהשיעור האפקטיבי הוא 3,09%.

הממשלה הודיעה על העלאת השיעור הבסיסי ל-15% עבור רכישת דירות מגורים על ידי יחידים ממדינות שלישיות. יחד עם ההיטל המוניציפלי יגיע השיעור האפקטיבי ל-15,45%. המהלך נוגע ספציפית לנדל״ן למגורים ואינו חל על נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות. הממשלה מעריכה את ההכנסות הנוספות לתקציב בכ-€100 מיליון מדי שנה. בנימוק הרשמי השינוי קשור לביקוש הזר, אשר לפי הערכת הרשויות תורם לעליית המחירים ומקשה על תושבי הקבע להגיע לדיור. בשנת 2025 עמדו השקעות הזרות נטו בנדל״ן ביוון על €2,056 מיליארד, מתוכן €1,217 מיליארד הגיעו ממדינות מחוץ לאיחוד; כ-€800 מיליון מתוכן משויכים על ידי הרשויות לנדל״ן למגורים.

הניסוח ״מס עבור כל הרוכשים מחוץ לאיחוד״ רחב מדי בהקשר זה. בתיאור הממשלתי מוחרגים יוונים, קטגוריות מסוימות של בני הפזורה היוונית, אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ובעלי מעמד תושב לטווח ארוך. באותו מסמך המהלך החדש מתואר גם ככזה המתייחס ליחידים שהם תושבי מס במדינות שלישיות. לכן את מעגל החייבים הסופי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום החוק.

השיעור החדש צפוי מיולי 2027

גורמים מקצועיים בשוק מציינים את 1 ביולי 2027 כמועד תחילת תוקפו של המס המוגדל. תאריך זה מופיע גם בניתוח של Elxis מספטמבר. עם זאת, נכון ל-24 בספטמבר 2026 ההוראה נותרה בגדר צעד שהוכרז בלבד: נוסח החקיקה הסופי והכללים לעסקאות הנמצאות בתהליך רישום טרם פורסמו.

עבור הרוכשים חיוניות במיוחד הוראות המעבר. כרגע לא ניתן לקבוע האם חתימה על הסכם מוקדם או תשלום מקדמה לפני יולי 2027 יספיקו כדי לשמר את השיעור הנוכחי. ההליך שייקבע בחוק יהיה הגורם המכריע.

המס יוסיף עשרות אלפי אירו לכל עסקה

אם יישמרו השיעורים שהוכרזו, הפער בהוצאות יהיה משמעותי.

אם השווי לצורכי מס של הדירה הוא €300 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב מס של €9 270. בשיעור של 15,45% יזנק הסכום ל-€46 350. ההפרש יעמוד על €37 080.

עבור נכס בשווי €400 אלף המס יעלה מ-€12 360 ל-€61 800 — תוספת של €49 440. בנכס בשווי €600 אלף יגדל התשלום מ-€18 540 ל-€92 700, כלומר ב-€74 160.

חישובים אלה נוגעים אך ורק למס העברת הנדל״ן. הוצאות נוטריון, רישום, ליווי משפטי והוצאות נלוות אחרות של הרוכש אינן נכללות בסכומים אלה. נוסף על כך, בסיס המס הריאלי בעסקה ספציפית נקבע לפי כללי המס ביוון, ולכן המחיר בפרסום אינו זהה בהכרח לסכום שממנו יחושב התשלום.

רוכשי נדל״ן הנופש הופכים לאמידים יותר

ההעלאה הפוטנציאלית בולטת במיוחד על רקע הסטת הביקוש הזר לעבר פלח השוק היקר יותר.

בנובמבר 2025 דיווחה Elxis כי המחיר הממוצע של בית נופש חדש שנמכר במדגם שלה הגיע ל-€420 אלף לעומת €360 אלף שנה קודם לכן — עלייה של 17%. חלקם של הרוכשים שרכשו נכסים במחיר העולה על €600 אלף גדל מ-7,9% ב-2024 ל-23,7% ב-2025. על הטווח שבין €300 ל-€600 אלף נרשמו 44% מהעסקאות, בעוד ששיעור הרכישות בפחות מ-€300 אלף ירד ל-32,2%.

ניתוח מאוחר יותר של אותה חברה משתמש במדד אחר ומעריך את ההוצאה הממוצעת של לקוחות זרים בשנת 2025 ב-€450 אלף — ב-37,3% מעל רמת השנה הקודמת. ההבדל נובע מכך שהפרסומים מנתחים מדדים ומדגמים שונים, ולכן לא ניתן להתייחס לנתוני €420 אלף ו-€450 אלף כאל אותה סדרת נתונים.

עבור המס החדש העיקרון נותר זהה: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך גדל התשלום החד-פעמי הנוסף בעת הרכישה.

שוק הנופש צומח מהר יותר מאתונה

החלטת הממשלה מתקבלת בעיתוי שבו מחירי הדיור ממשיכים לעלות בכל רחבי המדינה. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדירות ביוון ב-5,5% בחישוב שנתי. נכסים חדשים בני עד חמש שנים התייקרו ב-6,2%, ונכסים ישנים — ב-5%.

באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4,7%, ובערים גדולות אחרות על 5,4%. הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בשאר אזורי המדינה — 7,1%. לשם השוואה, בשנת 2025 התייקרו הדירות ברחבי המדינה בממוצע ב-8,3%, וב-2024 — ב-9,1%. בנק יוון מחשב את המדד על סמך שומות המתקבלות מתאגידים בנקאיים; לקראת סוף יוני 2026 כלל המאגר 971,8 אלף שומות נדל״ן.

עלייה של 7,1% מחוץ לערים הגדולות חשובה במיוחד לדיון בנושא נדל״ן נופש. היא מראה שהתייקרות הנדל״ן המואצת אינה מוגבלת לאתונה ולסלוניקי בלבד.

רכישת בית אינה קשורה תמיד ל-Golden Visa

לא ניתן להסביר את הביקוש הגבוה מצד רוכשים ממדינות שלישיות רק באמצעות תוכנית אשרת השהייה תמורת השקעות.

לפי נתוני מאגר הלקוחות של Elxis, בשנת 2026 רק 11% מהרוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד רכשו בית נופש במסגרת Golden Visa. רובם רכשו נדל״ן ללא קשר לתוכנית זו.

ניתוח רחב יותר של הביקוש הזר מציג תמונה דומה. כ-44,4% מלקוחות החברה חיפשו בית נופש, 30,8% — דיור למגורי קבע, ו-17,8% ראו בנכס בעיקר השקעה. קבלת אשרת שהייה הייתה המטרה המרכזית עבור 7% בלבד מהלקוחות הזרים. נתונים אלה מתייחסים אף הם למאגר הלקוחות של החברה ולא לסטטיסטיקה כוללת של כלל העסקאות במדינה.

לפיכך, העלאת המס פוגעת בקהל יעד רחב בהרבה מאשר משתתפי תוכנית Golden Visa: פנסיונרים, בעלי דיור שני, רוכשים לשימוש אישי ומשקיעים ללא מטרה הגירתית.

רפי הסף של Golden Visa נותרים ללא שינוי

המס שהוכרז אינו משנה כשלעצמו את דרישות ההשקעה של תוכנית Golden Visa.

סף המינימום העיקרי עומד על €800 אלף באטיקה, ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, וכן באיים עם אוכלוסייה של מעל 3100 נפש. בשאר האזורים חל סף של €400 אלף. כללים אלה נקבעו בסעיף 64 לחוק 5100/2024.

משטר נפרד של €250 אלף חל, בין היתר, על נכס יחיד שמוסב משימוש מסחרי למגורים. עבור נכס כזה לא חלה דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים במלואו לפני הגשת הבקשה לאשרת השהייה למשקיעים.

מס העברת הנדל״ן אינו מהווה חלק משווי המינימום של הנכס עבור Golden Visa. אם השיעור המוגדל יחול על משקיע מסוים, הוא יהווה הוצאה נוספת מעבר לשווי הנכס עצמו.

אזורי הנופש דורשים גישה נפרדת

נציגי שוק בתי הנופש מציעים לקחת בחשבון את ההבדל בין ערים גדולות לבין אזורים שבהם חלק ניכר ממאגר הדיור מיועד מלכתחילה לשימוש עונתי או כדיור שני.

מנכ״ל Elxis, גאורגיוס גברילידיס, ציין כי הענף יעקוב אחר תהליך החקיקה, לרבות האפשרות להחריג אזורים שמחוץ למרכזים העירוניים הגדולים שבהם הלחץ על שוק הדיור נמוך יותר. זוהי הצעה של השוק ולא החלטה של הרשויות: בצעד שהוכרז רשמית אין החרגה כזו בשלב זה.

טיעון הענף דורש זהירות. רכישת וילת נופש אכן אינה מתחרה תמיד בדירה עבור משפחה מקומית, אך ביקוש חיצוני גבוה עלול להשפיע על מחירי הקרקע, הבנייה והדיור גם מחוץ לערים הגדולות. עליית מחירי הדירות בשאר חלקי יוון ב-7,1% בשנה מאששת כי לחץ המחירים קיים גם מחוץ לאתונה.

עד יולי 2027 העסקאות עשויות להאיץ

פרק הזמן של כמעט שנה בין הכרזת הצעד לבין המועד המשוער להחלתו יוצר תמריץ עבור חלק מהרוכשים להשלים עסקאות מראש.

הרגישים ביותר ללוחות הזמנים עשויים להיות רוכשים שכבר בחרו נכס או תכננו רכישה לשנת 2027. פער של כמעט €50 אלף בהוצאות מס על נכס בשווי €400 אלף הוא משמעותי מספיק כדי לשנות את לוח הזמנים של העסקה.

עם זאת, חיפזון נושא עמו סיכון נפרד: כל עוד החוק לא אושר, הוראות המעבר אינן ידועות. הסכם מוקדם, פיקדון או שריון נכס אינם מבטיחים כשלעצמם את החלת השיעור הנוכחי.

לאחר כניסת הרפורמה לתוקף, גם תגובת השוק עשויה להיות בלתי אחידה. חלק מהרוכשים בעלי תקציבים גדולים יקבלו את ההוצאות הנוספות, חלקם יפחיתו את שווי הנכס המקסימלי, ואחרים יעברו למדינות אחרות או לקטגוריות נדל״ן שונות. נכסים מסחריים ומגרשים אינם נכללים בשיעור המוגדל שהוכרז.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, השאלה המרכזית ברפורמה אינה נעוצה בעצם העלאת השיעור פי חמישה, אלא במידת הדיוק שבה המס יפגע בביקוש שאכן מגביל את נגישות התושבים המקומיים לדיור. נתוני השוק מראים ריכוז ניכר של רוכשים ממדינות שלישיות בכרתים, באיים היוניים ובאיים האגאיים, אך במקביל דווקא האזורים שמחוץ לערים הגדולות מציגים את עליית המחירים המהירה ביותר. שיעור של 15,45% מסוגל לצמצם את מספר העסקאות הזרות או להקטין את תקציבן הממוצע, אך אין בכך כדי להבטיח הופעה אוטומטית של דיור בר-השגה עבור תושבים מקומיים. ההשפעה תהיה תלויה בהחרגות הסופיות, בפריסה הגיאוגרפית של צמצום הביקוש ובאופי הנכסים שזרים יפסיקו לרכוש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מס ונדל״ן נופש ביוון

מתי המס צפוי לעלות ל-15%?

המועד המתוכנן לתחילת היישום הוא 1 ביולי 2027. החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו נכון ל-24 בספטמבר 2026.

מהו השיעור החל כיום?

השיעור הבסיסי של מס העברת נדל״ן עומד על 3%. יחד עם ההיטל המוניציפלי הנטל בפועל מגיע ל-3,09%.

מה יהיה השיעור המלא לאחר ההעלאה?

בשיעור בסיסי של 15% ובהשארת ההיטל המוניציפלי, השיעור האפקטיבי יעמוד על 15,45%.

האם כל אזרחי המדינות מחוץ לאיחוד האירופי ישלמו 15%?

לא. במשטר שהוכרז על ידי הממשלה נקבעו החרגות. בין היתר, ההעלאה אינה אמורה לחול על אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ועל בעלי מעמד תושב לטווח ארוך. מעגל החייבים המדויק ייקבע בחוק הסופי.

האם המס חל על קרקעות ונכסים מסחריים?

ההעלאה שהוכרזה מתייחסת לנדל״ן למגורים. נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות אינם נכללים בה.

עד כמה גדול הביקוש של רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי לבתי נופש?

במאגר של Elxis לשנים 2024–2026 הם היוו 44% מהפניות ו-20% מהרכישות שהושלמו. זוהי סטטיסטיקה של סוכנות אחת ולא של כלל שוק הנדל״ן ביוון.

היכן רוכשים ממדינות שלישיות מחפשים נדל״ן בדרך כלל?

לקוחות Elxis הבריטים בוחרים לרוב באיים היוניים. רוכשים מארה״ב ומקנדה מתעניינים במיוחד בכרתים וביבשת יוון.

האם רוב הרוכשים משתתפים בתוכנית Golden Visa?

לא. במאגר הלקוחות של Elxis בשנת 2026 רק 11% מרוכשי נדל״ן הנופש ממדינות מחוץ לאיחוד ביצעו את הרכישה במסגרת Golden Visa.

האם רפי ההשקעה של Golden Visa משתנים?

לא. השינוי במס שהוכרז אינו משנה את רפי הסף של €800 אלף ו-€400 אלף, ואף לא את המשטרים המיוחדים החל מ-€250 אלף.

כמה יעמוד המס על נכס בשווי €400 אלף?

בחישוב משוער לפי שווי לצורכי מס של €400 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב €12 360. בשיעור של 15,45% יגיע הסכום ל-€61 800.