Налог в Греции может ударить по курортному жилью

План Греции повысить налог на передачу жилой недвижимости для части покупателей из третьих стран с 3% до 15% может заметно изменить рынок домов для отдыха. В клиентской базе одного из крупнейших операторов курортной недвижимости покупатели вне ЕС обеспечивают 44% обращений, хотя на них приходится только 20% завершенных сделок. Почти четыре из десяти потенциальных клиентов этой группы располагают бюджетом свыше €400 тыс. Повышенная ставка должна применяться с 1 июля 2027 года, но окончательный закон и переходные правила пока не опубликованы.

Покупатели вне ЕС формируют 44% спроса Elxis

Покупатели из Великобритании, США, Австралии, Швейцарии и других стран за пределами Европейского союза занимают заметное место на рынке греческих домов для отдыха. Greek City Times обращает внимание, что предстоящее повышение налога может особенно сильно сказаться на этом сегменте, поскольку значительная часть его клиентов относится именно к гражданам третьих стран. При этом приведенные изданием показатели относятся к базе конкретного оператора недвижимости, а не ко всему рынку Греции.

Данные Elxis – At Home in Greece за 2024–2026 годы показывают, что 44% потенциальных покупателей, обращавшихся в компанию по поводу дома для отдыха, были из стран вне ЕС. Среди завершенных сделок их доля составляла 20%. За три года доля таких клиентов среди заинтересованных покупателей выросла на 11,1%. При этом 38% потенциальных покупателей из третьих стран располагали бюджетом свыше €400 тыс.; среди клиентов из ЕС таких было 24%. Великобритания и США остаются крупнейшими рынками компании вне Евросоюза: активность британских клиентов с 2024 по 2026 год увеличилась на 20%, американских — примерно на 30%. Доля Австралии за год удвоилась.

Эти цифры не позволяют переносить структуру клиентской базы одной компании на всю страну, но показывают, почему изменение налога вызывает особое внимание в курортном сегменте. Покупатели вне ЕС чаще располагают более крупными бюджетами, а значит абсолютный размер дополнительного налога для них может исчисляться десятками тысяч евро.

Британцы выбирают Ионические острова, американцы — Крит

Предпочтения иностранных покупателей заметно различаются по странам. На Ионические острова приходится 24% покупок британских клиентов Elxis. У покупателей из США и Канады наиболее востребован Крит — 28%, еще 25% приходится на материковую Грецию. Ионические острова выбирают 12% североамериканских клиентов.

Эгейские острова привлекают по 19% спроса как со стороны британцев, так и со стороны покупателей из США. Эти данные важны для оценки будущего налога: значительная часть зарубежного спроса сосредоточена не в центре Афин или Салоник, а в регионах с большой долей второго и курортного жилья.

Именно это стало одним из аргументов представителей отрасли, которые считают, что единый налоговый режим может по-разному влиять на городские и курортные территории. Пока правительство не объявляло территориальных исключений для островов или других мест отдыха.

Налог на покупку жилья вырастет до 15%

Сейчас стандартный налог на передачу недвижимости в Греции составляет 3% от налогооблагаемой стоимости. Дополнительно действует муниципальный сбор в размере 3% от самого налога, поэтому эффективная ставка составляет 3,09%.

Правительство объявило о повышении основной ставки до 15% для покупки жилья физическими лицами из третьих стран. Вместе с муниципальным сбором эффективная ставка достигнет 15,45%. Мера касается именно жилой недвижимости и не распространяется на коммерческие помещения, земельные участки и другие категории объектов. Правительство оценивает дополнительные бюджетные поступления примерно в €100 млн ежегодно. В официальном обосновании изменение связано с иностранным спросом, который, по оценке властей, способствует росту цен и ухудшает доступ постоянных жителей к жилью. В 2025 году чистые иностранные инвестиции в недвижимость Греции составили €2,056 млрд, из них €1,217 млрд пришлись на страны вне ЕС; примерно €800 млн таких вложений власти относят к жилой недвижимости.

Формулировка «налог для всех покупателей вне ЕС» при этом слишком широка. В правительственном описании исключены греки, отдельные категории представителей греческой диаспоры, граждане ЕС и Европейской экономической зоны и обладатели статуса долгосрочного резидента. В том же документе новая мера также описывается как относящаяся к физическим лицам — налоговым резидентам третьих стран. Поэтому окончательный круг плательщиков следует оценивать только после публикации закона.

Новая ставка ожидается с июля 2027 года

Профильные участники рынка указывают 1 июля 2027 года как дату начала действия повышенного налога. Эта дата содержится и в сентябрьском анализе Elxis. При этом на 24 сентября 2026 года сама норма остается объявленной мерой: окончательный законодательный текст и правила для сделок, находящихся в процессе оформления, еще не опубликованы.

Для покупателей особенно важны переходные положения. Пока нельзя утверждать, достаточно ли будет подписать предварительный договор или внести задаток до июля 2027 года, чтобы сохранить нынешнюю ставку. Определяющим станет порядок, который будет прописан в законе.

Налог добавит десятки тысяч евро к сделке

При сохранении объявленных ставок разница в расходах будет значительной.

Если налогооблагаемая стоимость жилья составляет €300 тыс., нынешняя эффективная ставка 3,09% дает налог €9 270. При 15,45% сумма увеличится до €46 350. Разница составит €37 080.

Для объекта стоимостью €400 тыс. налог вырастет с €12 360 до €61 800 — на €49 440. При стоимости €600 тыс. платеж увеличится с €18 540 до €92 700, то есть на €74 160.

Это расчеты только налога на передачу недвижимости. Нотариальные расходы, регистрация, юридическое сопровождение и другие затраты покупателя в эти суммы не входят. Кроме того, реальная налоговая база конкретной сделки определяется греческими налоговыми правилами, поэтому цена в объявлении не всегда равна сумме, от которой будет рассчитан платеж.

Курортные покупатели становятся богаче

Потенциальное повышение особенно заметно из-за смещения зарубежного спроса в более дорогой сегмент.

В ноябре 2025 года Elxis сообщала, что средняя цена проданного нового курортного дома в ее выборке достигла €420 тыс. против €360 тыс. годом ранее, увеличившись на 17%. Доля покупателей, приобретавших объекты дороже €600 тыс., выросла с 7,9% в 2024 году до 23,7% в 2025-м. На диапазон €300–600 тыс. приходилось 44% сделок, а доля покупок дешевле €300 тыс. сократилась до 32,2%.

Более поздний анализ этой же компании использует другой показатель и оценивает средние расходы иностранных клиентов в 2025 году уже в €450 тыс., на 37,3% выше уровня предыдущего года. Разница объясняется тем, что публикации анализируют разные показатели и выборки, поэтому цифры €420 тыс. и €450 тыс. нельзя считать одной и той же серией.

Для нового налога принцип остается одинаковым: чем выше стоимость жилья, тем больше дополнительный разовый платеж при покупке.

Курортный рынок растет быстрее Афин

Решение правительства принимается в момент, когда жилье продолжает дорожать по всей стране. Во втором квартале 2026 года цены на квартиры в Греции выросли на 5,5% год к году. Новые объекты возрастом до пяти лет подорожали на 6,2%, старые — на 5%.

В Афинах рост составил 5%, в Салониках — 4,7%, в других крупных городах — 5,4%. Наиболее высокая динамика была зафиксирована в остальных районах страны — 7,1%. Для сравнения, в 2025 году квартиры по стране подорожали в среднем на 8,3%, а в 2024-м — на 9,1%. Банк Греции рассчитывает индекс на основании оценок, поступающих от кредитных организаций; к концу июня 2026 года база включала 971,8 тыс. оценок недвижимости.

Рост на 7,1% за пределами крупнейших городов важен именно для дискуссии о курортном жилье. Он показывает, что ускоренное удорожание недвижимости не ограничено Афинами и Салониками.

Покупка дома не всегда связана с Golden Visa

Высокий спрос покупателей из третьих стран нельзя объяснить только программой вида на жительство за инвестиции.

По данным клиентской базы Elxis, в 2026 году только 11% покупателей из стран вне ЕС использовали приобретение дома для отдыха в рамках Golden Visa. Большинство покупало недвижимость без привязки к этой программе.

Более широкий анализ иностранного спроса показывает похожую картину. Около 44,4% клиентов компании искали дом для отдыха, 30,8% — жилье для постоянного проживания, 17,8% рассматривали недвижимость главным образом как инвестицию. Получение вида на жительство было основной целью лишь для 7% иностранных клиентов. Эти данные также относятся к клиентской базе компании, а не к полной статистике всех сделок в стране.

Таким образом, повышение налога затрагивает намного более широкую аудиторию, чем участников Golden Visa: пенсионеров, владельцев второго жилья, покупателей для личного использования и инвесторов без миграционной цели.

Пороги Golden Visa остаются прежними

Объявленный налог сам по себе не меняет инвестиционные требования программы Golden Visa.

Основной минимальный порог составляет €800 тыс. в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе и Санторини, а также на островах с населением свыше 3100 человек. В остальных регионах применяется порог €400 тыс. Эти правила введены статьей 64 закона 5100/2024.

Отдельный режим €250 тыс. действует, в частности, для единого объекта, который переводится из коммерческого использования в жилое. Для такой недвижимости требование минимальной площади 120 квадратных метров не применяется, но смена назначения должна быть завершена до подачи заявления на инвесторский вид на жительство.

Налог на передачу недвижимости не является частью минимальной стоимости объекта для Golden Visa. Если повышенная ставка будет применяться к конкретному инвестору, она станет дополнительным расходом сверх стоимости самой недвижимости.

Курортные регионы просят отдельный подход

Представители рынка домов для отдыха предлагают учитывать разницу между крупными городами и территориями, где значительная часть фонда изначально ориентирована на сезонное или второе жилье.

Глава Elxis Георгиос Гавриилидис заявил, что отрасль будет следить за законодательным процессом, в том числе за возможностью исключения территорий вне крупных городских центров, где жилищное давление ниже. Это предложение рынка, а не решение властей: в официально объявленной мере такого исключения пока нет.

Аргумент отрасли требует осторожности. Покупка курортной виллы действительно не всегда конкурирует с квартирой для постоянной семьи, однако высокий внешний спрос может влиять на стоимость земли, строительства и жилья и за пределами крупных городов. Рост цен на квартиры в остальных районах Греции на 7,1% в год подтверждает, что ценовое давление существует и вне Афин.

До июля 2027 года сделки могут ускориться

Почти год между объявлением меры и предполагаемой датой ее применения создает стимул для части покупателей завершить сделки заранее.

Наиболее чувствительными к срокам могут оказаться покупатели, которые уже выбрали объект или планировали приобретение в 2027 году. Разница почти в €50 тыс. налоговых расходов на объекте стоимостью €400 тыс. достаточно велика, чтобы изменить календарь сделки.

При этом спешка несет отдельный риск: пока закон не принят, неизвестны переходные правила. Предварительный договор, депозит или резервирование объекта сами по себе не гарантируют применение текущей ставки.

После вступления реформы в силу реакция рынка также может быть неодинаковой. Часть покупателей с крупными бюджетами примет дополнительные расходы, часть снизит максимальную стоимость объекта, а некоторые переключатся на другие страны или категории недвижимости. Коммерческие помещения и земельные участки в объявленную повышенную ставку не входят.

Как сообщают эксперты International Investment, главный вопрос реформы заключается не в самом пятикратном повышении ставки, а в том, насколько точно налог попадет в тот спрос, который действительно ограничивает доступ местных жителей к жилью. Данные рынка показывают значительную концентрацию покупателей из третьих стран на Крите, Ионических и Эгейских островах, однако одновременно именно регионы за пределами крупнейших городов демонстрируют наиболее быстрый рост цен. Ставка 15,45% способна сократить число иностранных сделок или уменьшить их средний бюджет, но это не означает автоматически появления доступного жилья для местных жителей. Эффект будет зависеть от окончательных исключений, географии сокращения спроса и того, какие именно объекты перестанут покупать иностранцы.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: налог и курортная недвижимость Греции

Когда налог должен вырасти до 15%?

Планируемая дата начала применения — 1 июля 2027 года. Окончательный закон и переходные положения на 24 сентября 2026 года еще не опубликованы.

Какая ставка действует сейчас?

Основная ставка налога на передачу недвижимости составляет 3%. С муниципальным сбором фактическая нагрузка достигает 3,09%.

Какой будет полная ставка после повышения?

При основной ставке 15% и сохранении муниципального сбора эффективная ставка составит 15,45%.

Все ли граждане стран вне ЕС будут платить 15%?

Нет. В объявленном правительством режиме предусмотрены исключения. В частности, повышение не должно затрагивать граждан ЕС и ЕЭЗ и обладателей статуса долгосрочного резидента. Точный круг плательщиков определит окончательный закон.

Распространяется ли налог на землю и коммерческие объекты?

Объявленное повышение относится к жилой недвижимости. Коммерческие помещения, земельные участки и другие категории объектов в него не включены.

Насколько велик спрос покупателей вне ЕС на дома для отдыха?

В базе Elxis за 2024–2026 годы на них приходилось 44% запросов и 20% завершенных покупок. Это статистика одного оператора, а не всего греческого рынка.

Где покупатели из третьих стран чаще ищут жилье?

Британские клиенты Elxis чаще выбирают Ионические острова. Покупатели из США и Канады особенно активно интересуются Критом и материковой Грецией.

Большинство покупателей участвуют в Golden Visa?

Нет. В клиентской базе Elxis в 2026 году только 11% покупателей курортного жилья из стран вне ЕС использовали покупку для Golden Visa.

Меняются ли инвестиционные пороги Golden Visa?

Нет. Объявленное изменение налога не меняет пороги €800 тыс. и €400 тыс., а также специальные режимы от €250 тыс.

Сколько составит налог на объект стоимостью €400 тыс.?

При условном расчете от налогооблагаемой стоимости €400 тыс. действующая эффективная ставка 3,09% дает €12 360. При ставке 15,45% сумма составит €61 800.