שוק ה-Airbnb בריגה צומח מהר יותר מההכנסות
שוק ההשכרה לטווח קצר בריגה התרחב באופן ניכר, אך הגידול בהיצע אינו מלווה לעת עתה בעלייה מקבילה בהכנסות הבעלים. לפי הערכת AirROI, במהלך 12 החודשים שהסתיימו ביולי 2026, מספר הנכסים הפעילים צמח ב-26,3%, בעוד שההכנסה השנתית הממוצעת ירדה ב-1,7% ועמדה על כ-$9 855 לנכס. התפוסה הממוצעת מוערכת ב-40,2% בלבד, והמחיר הממוצע ללילה מוזמן — ב-$91. נתונים אלה הופכים את ריגה לשוק אירוח לטווח קצר גדול אך תחרותי ועונתי מאוד, שבו תוצאות הנכסים המובילים גבוהות פי כמה מהממוצע. במקביל, העיר נערכת להכפיל החל מינואר 2027 את מס התיירים ל-€2 לאורח ללילה, ומחירי הדירות בריגה ממשיכים לעלות.
Airbnb בריגה: ההכנסה הממוצעת עומדת על כ-$9 855
חברת AirROI מעריכה את ההכנסה השנתית הגולמית הממוצעת של נכס פעיל להשכרה לטווח קצר בריגה בכ-$9 855. המחיר הממוצע ללילה שנמכר בפועל, או התעריף היומי הממוצע, עומד על $91, התפוסה הממוצעת היא 40,2%, וההכנסה לכל לילה זמין להשכרה היא $37.
המדד האחרון נקרא בענף המלונאות וההשכרות הכנסה ללילה זמין. הוא משלב בין המחיר לתפוסה בפועל: תעריף גבוה כשלעצמו אינו מבטיח הכנסה גבוהה אם הדירה עומדת ריקה במשך חלק ניכר מהשנה.
האיתות השלילי העיקרי טמון במגמה. במהלך השנה ההכנסה המחושבת ירדה ב-1,7%, בעוד שמספר ההצעות הפעילות זינק ב-26,3% — ל-2 520.
כך, השוק בריגה צומח בראש ובראשונה מצד ההיצע. דירות חדשות להשכרה לטווח קצר מתווספות בקצב מהיר בהרבה מהגידול בתזרים המזומנים של הנכס הממוצע.
הגידול בהיצע מגביר את התחרות בין הבעלים
עבור משקיע, הגידול במספר הנכסים ברבע תוך שנה אחת הוא אחד המדדים החשובים ביותר במחקר כולו.
כאשר תנועת התיירות יציבה או צומחת במתינות, הרחבה חדה של ההיצע פירושה שכל בעל נכס נאלץ להתחרות על נתח קטן יותר מכלל ההזמנות הפוטנציאליות.
תפוסה ממוצעת של 40,2% משמעותה כארבעה לילות תפוסים מתוך כל עשרה לילות זמינים, אם כי הזמינות הממשית של הנכסים משתנה.
יתרה מזאת, 81,6% מהמודעות שנבדקו פתוחות להזמנה לפחות 181 ימים בשנה. אצל 51,5% מההצעות היומן פתוח ל-271–366 ימים. עובדה זו מעידה על קיבולת שוק פנויה משמעותית, אם כי חלק מהמארחים עשויים לחסום תאריכים במכוון או להשתמש בנכס בעצמם.
לפיכך, אין לפרש את הגידול במספר המודעות באופן אוטומטי כצמיחה עסקית. הוא מגדיל בעת ובעונה אחת את מבחר האפשרויות לתייר ומפעיל לחץ על המחירים, התפוסה והוצאות השיווק של הבעלים.
הכנסות הדירות המובילות גבוהות פי כמה מהממוצע
הנתון הממוצע מטשטש טווח רחב במיוחד של תוצאות.
לפי חישובי AirROI, נכס טיפוסי לפי המדד החציוני מניב כ-$960 הכנסה גולמית בחודש. 25% העליונים של הנכסים מכניסים לפחות $1 635, בעוד ש-10% המצליחים ביותר מגיעים ל-$2 467 ומעלה בחודש.
בקצה השני של השוק, הרבעון התחתון מניב כ-$487 בלבד.
הפער בין 25% התחתונים ל-10% העליונים עולה על פי חמישה. זוהי אחת המסקנות החשובות ביותר למשקיע: התוצאה אינה נקבעת רק מעצם רכישת דירה בריגה, אלא מהמיקום, המצב הפיזי, גודל הנכס, הדירוג, הניהול ותמחור עונתי דינמי.
עם זאת, אין להכפיל פשוט את הנתון החודשי הממוצע של $960 ב-12 ולהשוותו להכנסה השנתית הממוצעת של $9 855: פלטפורמת AirROI משתמשת בשיטות שקלול שונות לחלוקת ההכנסה החודשית ולחישוב הממוצע השנתי.
שוק ההשכרה לטווח קצר בריגה נותר עונתי
חודש אוגוסט מסומן על ידי AirROI כרווחי ביותר, בעוד שינואר הוא החלש ביותר.
בעונת השיא, הכוללת לפי פלטפורמת הניתוח את אוגוסט, ספטמבר ומאי, ההכנסה החודשית הממוצעת מגיעה לכ-$1 693 עם תפוסה של 52,6% ומחיר יומי ממוצע של כ-$96.
בחודשי המעבר ההכנסה יורדת לכ-$1 183 עם תפוסה של 41% ותעריף של $93.
בינואר, פברואר ונובמבר ההכנסה הממוצעת מצטמצמת לכ-$846, התפוסה יורדת ל-37,7%, ומחיר הלילה עומד על כ-$79.
בחודש השיא הבודד במאגר הנתונים, ההכנסה הממוצעת הגיעה ל-$2 070 עם תפוסה של 62,1% ותעריף של $112. בנקודת השפל ההכנסה ירדה לכ-$761 והתפוסה ל-31,9%.
עבור בעל הנכס, עונתיות כזו מחייבת לבצע הערכה לאורך כל השנה. חישוב כדאיות המתבסס רק על תעריפי יולי או אוגוסט מציג תמונה מנופחת של התוצאה הפוטנציאלית.
משך השהייה הממוצע מגיע ל-4,8 לילות
אורחים בנכסים לטווח קצר בריגה שוהים בהם בממוצע כ-4,8 לילות, וההזמנה מבוצעת כ-46 ימים לפני ההגעה.
חברת AirROI מעריכה את היקף המדגם הכולל בכ-57 375 הזמנות בתקופה שנבדקה, וכ-22,8 הזמנות לנכס בודד.
למשך השהייה יש משמעות כלכלית ישירה עבור הבעלים. ככל שהשהייה הממוצעת קצרה יותר, כך נדרשים יותר ניקיונות, קבלות אורחים, תקשורת וזמני השבתה פוטנציאליים בין הזמנות על אותה כמות של לילות שנמכרו.
כ-78,3% מהנכסים גובים דמי ניקיון נפרדים. גובהם הממוצע עומד על $35 והחציוני על $34. לפי הערכת AirROI, חלקם של דמי הניקיון מהווה כ-8% מההכנסה הגולמית.
37% מהמודעות מיועדות לשהייה של חודש ומעלה
מאפיין ייחודי של ריגה הוא שיעור גבוה של הצעות עם דרישה למשך שהייה מינימלי ארוך.
ב-37% מהנכסים נקבעה דרישה למינימום 30 לילות. לילה בודד מתאפשר ב-28,5% מההצעות, שני לילות ב-23,1%, ושלושה לילות ב-6,6%.
המשמעות היא שנתוני AirROI מקיפים בפועל לא רק את השוק התיירותי הקלאסי למספר ימים, אלא גם פלח משמעותי של השכרה לטווח בינוני.
מסיבה זו לא ניתן להשוות ישירות את נתון ״נכסי Airbnb הפעילים״ לכמות הדירות המתחרות מדי יום על תייר סוף שבוע.
עבור משקיע, פלח הטווח הבינוני עשוי להפחית את הוצאות הניקיון והניהול, אך הוא כרוך לרוב במחיר נמוך יותר ללילה בודד.
Airbnb מציגה יותר נכסים מאשר AirROI
בדיקה ישירה בפלטפורמת Airbnb מספקת הערה מתודולוגית חשובה נוספת.
הפלטפורמה מציגה כ-4 330 אפשרויות אירוח לטווח קצר בריגה. לעומת זאת, AirROI מדווחת על 2 520 נכסים פעילים בלבד.
ההבדל עומד על יותר מ-1 800 הצעות.
אין זה אומר בהכרח שאחד המקורות שוגה. Airbnb מציגה את הקטלוג הזמין לפי אלגוריתם החיפוש הנוכחי שלה, בעוד ש-AirROI משתמשת בהגדרה משלה לנכס פעיל ומחשבת את הנתונים על בסיס נתונים משוקללים של 12 החודשים הקודמים.
לכן, להערכת התחרות נכון יותר להשתמש במקור יחיד באופן עקבי, ולא לערבב נתוני כמויות ממערכות שונות.
התיירות בריגה נותרה בסיס הביקוש
הביקוש הבסיסי להשכרה לטווח קצר נשען על מעמדה של ריגה כמרכז התיירות הראשי של לטביה.
ברבעון הראשון של 2026 נרשמו בכל מתקני האירוח הרשמיים בלטביה 447,1 אלף אורחים ו-779,1 אלף לינות. סך הלינות ירד ב-3% בהשוואה לשנה הקודמת.
עם זאת, ריגה קלטה 80,4% מכלל התיירים הזרים שהתאכסנו במתקני האירוח הרשמיים במדינה. מקרב המטיילים המקומיים, הבירה היוותה 36,1%.
תנועת התיירות הזרה בתחילת השנה הייתה חלשה יותר: מספר האורחים מחו״ל בלטביה ירד ב-7,2%, ומספר הלינות שלהם — ב-7,5%. השווקים הגדולים ביותר היו ליטא, אסטוניה, בריטניה, גרמניה ופינלנד.
נתונים אלה מתייחסים לכלל מתקני האירוח הרשמיים ואינם סטטיסטיקה של Airbnb בלבד, אך הם מאפשרים לאמוד את מצב הביקוש התיירותי הבסיסי.
בשנת 2025 ריגה שיקמה את תנועת התיירות
במבט רחב יותר, המגמה נראית חיובית יותר.
בשנת 2025 קלטו מתקני האירוח בריגה כ-1,525 מיליון אורחים — עלייה של 6,9% לעומת השנה הקודמת. מספר הלינות בעיר עלה ב-9,7%.
מספר התיירים הזרים הגיע לכמעט 1,2 מיליון, גידול של 5,7%. עם זאת, תנועת המבקרים הבינלאומיים עמדה על כ-82% מרמתה בשנת 2019, מה שמצביע על כך שהתיירות הבינלאומית טרם התאוששה לחלוטין לרמות שלפני המגפה.
התיירים הזרים רשמו בריגה כ-2,217 מיליון לינות.
עבור ענף ההשכרה לטווח קצר, מבנה זה מהווה הזדמנות וסיכון כאחד: לשוק יש פוטנציאל להמשך התאוששות התנועה הבינלאומית, אך הוא תלוי במידה רבה בנסיעות מחו״ל ובעונתיות.
עליית מחירי הדירות מייקרת את רף הכניסה
את המדדים התפעוליים של Airbnb יש להשוות למחיר רכישת הנדל״ן.
ביוני הגיע המחיר הממוצע למ״ר בדירה סטנדרטית בשכונות המגורים הגדולות בריגה ל-€959. מתחילת 2026 התייקרו דירות אלו בממוצע ב-8%.
השכונה היקרה ביותר מבין שכונות המגורים ההמוניות במעקב הייתה טייקה (Teika), שם הגיע הממוצע ל-€1 146 למ״ר. בבולדראיה (Bolderāja) הוא עמד על €714.
מחירי דירות שני חדרים במבנים טרומיים טיפוסיים נעו סביב €33–60 אלף, בהתאם לאזור ולסוג הבניין. ההיצע בגושי המגורים הגדולים נותר נמוך משמעותית מזה של השנה שעברה.
אולם, אין לראות בנכסים אלה מקבילים ישירים לדירות התיירות בריגה העתיקה או במרכז העיר, שבהן עלויות הרכישה גבוהות בהרבה.
במרכז ריגה הנדל״ן יקר משמעותית
פילוח שוק אחר מדגים את גודל הפער.
לפי נתוני חברת Latio לרבעון הראשון, המחיר הממוצע בעסקאות בפועל עבור דירות משופצות במבנים מלפני המלחמה במרכז ריגה הגיע לכ-€3 000 למ״ר.
בפרויקטים חדשים בשוק היד השנייה בשכונות העיר עמד המדד על כ-€2 150 למ״ר, ובמרכז — על כ-€2 800.
בנוסף, הפער בין המחירים המבוקשים במודעות לבין עסקאות בפועל בדירות בריגה עשוי היה להגיע בממוצע ל-20–25%.
למשקיע ב-Airbnb הדבר קריטי. אותה הכנסה גולמית שנתית של $9 855 מניבה יעילות השקעה שונה לחלוטין עבור דירה שעלותה €60 אלף לעומת נכס ששוויו €180–250 אלף.
לכן, נתוני ההכנסה של AirROI כשלעצמם אינם מהווים מדד ל-תשואה על ההון.
$9 855 — זו הכנסה, לא רווח המשקיע
זהו ההבדל המהותי ביותר בכל המחקר.
אין להניח אוטומטית כי נתון ההכנסה השנתית הממוצעת מייצג את הרווח הנקי של הבעלים לאחר הוצאות.
מתזרים המזומנים הגולמי יש לשלם חשבונות שוטפים, חשמל, אינטרנט, ניקיון, חומרים מתכלים, תחזוקה שוטפת, ביטוח, דמי ניהול, עמלות פלטפורמה, מסים, מס תיירים ותקופות שבהן הנכס עומד ריק.
אם הדירה נרכשה באמצעות מימון, יש להוסיף לכך את עלויות הריבית והמשכנתה.
חברת AirROI מדגישה במפורש כי הסכומים שפורסמו הם ממוצעי הכנסות של נכסים פעילים, ולא תחזית לרווחי השקעה. הנתונים מתבססים על ניתוח עצמאי של הפלטפורמה נכון ל-31 ביולי 2026 ומשקללים את 12 החודשים שקדמו לכך.
לפיכך, תחשיב השקעה נכון חייב להתחיל מתזרים המזומנים הנקי לאחר כל ההוצאות, ולא מחלוקה פשוטה של $9 855 בשווי הדירה.
הרגולציה על Airbnb בריגה אינה בלתי קיימת
החלק השנוי ביותר במחלוקת בדוח של AirROI הוא הגדרת הרגולציה כ״נמוכה״.
הפלטפורמה אכן מעניקה לריגה ציון פנימי נמוך של נטל רגולטורי ומציינת היעדר מספרי רישום מזוהים במודעות. עם זאת, החברה עצמה מבהירה כי מדובר באינדיקטור שוק בלבד ולא בייעוץ משפטי.
הכללים הרשמיים מציגים תמונה מורכבת בהרבה.
בניהול פעילות עסקית בלטביה, על יזם או אדם פרטי להסדיר רישום פעילות וחובות מס. שירות הכנסות המדינה מדגיש בנפרד את הכללים החלים על פעילות עסקית באמצעות פלטפורמות מקוונות ואת מאפייני המיסוי של שירותי אירוח.
לכן, אין לפרש את הניסוח ״דרישות רישום מינימליות״ כהיתר להשכיר דירה ללא הסדרה חוקית ודיווח מס מסודר.
ריגה גובה מס תיירים על לינות
חובות נוספות חלות ברמת הרשות המקומית.
בשנת 2026 עומד מס התיירים על €0,89 ללא מע״מ לכל לילה חייב, אך לא יותר מ-€8,90 לשהייה רציפה של אורח יחיד. בפועל, לאחר עשרת הלילות הראשונים של שהייה רציפה, המס אינו נגבה עוד.
ספק שירותי אירוח תיירותי מחויב להירשם כמשלם המס העירוני ולהגיש דוחות מתאימים.
אורחים מתחת לגיל 18 פטורים מהמס, והתקנות כוללות פטורים נוספים.
זוהי סיבה נוספת מדוע אין לפרש את מדד ״Low regulation״ של AirROI כפשוטו.
החל מ-2027 מס התיירים יוכפל
ב-8 ביולי החליטה מועצת העיר ריגה להעלות את המס.
החל מ-1 בינואר 2027 יעמוד התעריף על €1,78 ללא מע״מ, כלומר €2 כולל מע״מ, לכל לילה חייב.
התעריף הנוכחי בסך €0,89 בתוקף מאז נובמבר 2023.
הכנסות העירייה מהמס עלו מ-€1,37 מיליון בשנת 2023 ל-€1,73 מיליון ב-2024 ו-€1,86 מיליון ב-2025. הרשויות מצהירות כי הכספים מיועדים לשיווק תיירותי ולפיתוח הענף.
עבור נכס עם הזמנות תיירותיות קצרות יחסית, הכפלת המס כנראה לא תהיה הגורם המכריע ברווחיות, אך היא מייקרת את המחיר הסופי לאורח ומגדילה את הנטל המנהלי.
ריגה נותרת שוק תחרותי למפעילים מקצועיים
מאפיין בולט נוסף בנתוני AirROI הוא ריכוז חלק מההיצע בידי חברות ניהול גדולות.
לפי הערכות השירות, המפעיל הגדול ביותר במעקב ניהל 219 נכסים, השני — 120, והשלישי — 54.
ההכנסה הגולמית השנתית המחושבת של הפרופיל המוביל עלתה על $3,16 מיליון.
מבנה זה אומר שבעלים פרטי של דירה אחת מתחרה לא רק מול בעלי דירות אחרים, אלא גם מול מפעילים מקצועיים המסוגלים לרכז את שירותי הניקיון, להפוך את תהליך הקבלה לאוטומטי, ליישם תמחור דינמי ולפזר את הוצאות השיווק על פני עשרות או מאות דירות.
עבור המשקיע, עובדה זו מעלה את הדרישות לאיכות הניהול.
דירוג הנכס הופך לחלק מהכלכלה של ההשכרה
התחרות אינה מתנהלת רק באמצעות המחיר.
הדירוג הממוצע של הנכסים במדגם AirROI עומד על 4,81 מתוך 5, וכ-58,5% מהמארחים מחזיקים במעמד ״סופרהוסט״ (Superhost). כ-46,6% מהמודעות מקבלות סימון מיוחד מ-Airbnb על הערכה גבוהה מצד האורחים.
זוהי רמת תחרות גבוהה מאוד על איכות השירות.
בשוק רווי, דירה עם דירוג בינוני עשויה להיאלץ להוריד מחירים כדי לפצות על ביקורות חלשות יותר ועל חשיפה נמוכה בתוצאות החיפוש.
משום כך, חישוב פשטני של ״מחיר ממוצע ללילה × מספר הימים״ אינו מתאר נאמנה את הכלכלה האמיתית של השכרה לטווח קצר.
תחזית ל-Airbnb בריגה לשנים 2026–2027
גורמי היסוד מציגים תמונה מעורבת.
ריגה נותרה מרכז התיירות הבינלאומי הראשי של לטביה, ותנועת האורחים ב-2025 הציגה צמיחה יציבה. לצד זאת, לתיירות הבינלאומית עדיין יש מרחב להתאוששות ביחס לשנת 2019.
מצד שני, היקף ההצעות להשכרה לטווח קצר גדל במהירות רבה, בשעה שההכנסה הממוצעת המחושבת לפי AirROI כבר רשמה ירידה של 1,7%.
התייקרות הדירות מעלה בנוסף את רף הכניסה, בייחוד במרכז העיר ובמבנים משופצים. בשנת 2027 יתווסף לכך גם מס תיירים גבוה יותר.
בתנאים אלה, השוק עשוי להמשיך להתרחב בהיקפו הכולל, אך בעת ובעונה אחת להציג רווחיות נמוכה יותר לנכס הבודד הממוצע.
כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי למשקיע בהשכרה לטווח קצר בריגה טמון בהתייחסות מוטעית להכנסה הגולמית כאל תשואה על ההשקעה. ממוצע של $9 855 בשנה נראה אטרקטיבי רק מבלי להביא בחשבון את עלות הרכישה וההוצאות התפעוליות. עם תפוסה של כ-40%, גידול בהיצע של יותר מרבע ועונתיות מובהקת, לא די ברכישת דירה והעלאתה לפלטפורמה: התוצאה תלויה יותר ויותר במיקום המדויק ובניהול מקצועי. סיכון נוסף נובע מעליית מחירי הנדל״ן עצמו — אם מחירי הרכישה עולים מהר יותר מההכנסות מהשכרה, ה-תשואה על ההון המושקע נשחקת גם כאשר כמות התיירים יציבה. עם זאת, ריגה שומרת על יתרונותיה כשוק אירופי נגיש יחסית עם פוטנציאל להתאוששות התיירות הבינלאומית, ולכן נכסים איכותיים במרכז העיר מסוגלים להניב תוצאות הגבוהות בהרבה מהממוצע.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment