Рынок Airbnb Риги растет быстрее доходов

Рынок краткосрочной аренды Риги заметно расширился, однако увеличение предложения пока не сопровождается сопоставимым ростом доходов владельцев. По оценке AirROI, за 12 месяцев по июль 2026 года число активных объектов выросло на 26,3%, тогда как средняя годовая выручка сократилась на 1,7% и составила около $9 855 на объект. Средняя загрузка оценивается всего в 40,2%, а средняя цена занятой ночи — в $91. Это делает Ригу крупным, но высококонкурентным и сезонным рынком краткосрочного размещения, где результаты лучших объектов кратно отличаются от средних. Одновременно город готовится с января 2027 года удвоить туристический сбор до €2 с гостя за ночь, а цены на квартиры в Риге продолжают расти.

Airbnb в Риге: средняя выручка составляет около $9 855

AirROI оценивает среднюю годовую валовую выручку активного объекта краткосрочной аренды в Риге примерно в $9 855. Средняя цена фактически проданной ночи, или среднесуточный тариф, составляет $91, средняя загрузка — 40,2%, а выручка на одну доступную для сдачи ночь — $37.

Последний показатель в гостиничном и арендном бизнесе называют выручкой на доступную ночь. Он объединяет цену и фактическую загрузку: высокий тариф сам по себе не гарантирует высокую выручку, если квартира значительную часть года остается пустой.

Главный негативный сигнал заключается в динамике. За год расчетная выручка уменьшилась на 1,7%, тогда как количество активных предложений увеличилось на 26,3% — до 2 520.

Таким образом, рынок Риги растет прежде всего со стороны предложения. Новых квартир для краткосрочной аренды становится больше значительно быстрее, чем увеличивается денежный поток среднего объекта.

Рост предложения усиливает конкуренцию между владельцами

Для инвестора увеличение количества объектов на четверть за один год является одним из наиболее важных показателей всего исследования.

При стабильном или умеренно растущем туристическом потоке резкое расширение предложения означает, что каждому отдельному владельцу приходится конкурировать за меньшую долю потенциальных бронирований.

Средняя загрузка 40,2% означает примерно четыре занятые ночи из десяти доступных, хотя конкретная фактическая доступность объектов различается.

Более того, 81,6% изученных объявлений имеют открытыми не менее 181 дня в году. У 51,5% предложений календарь открыт на 271–366 дней. Это свидетельствует о значительном объеме потенциально свободной емкости рынка, хотя часть хозяев может сознательно блокировать даты или использовать жилье самостоятельно.

Следовательно, рост числа объявлений нельзя автоматически интерпретировать как рост бизнеса. Он одновременно увеличивает выбор туриста и повышает давление на цены, загрузку и расходы владельцев на продвижение.

Доходы лучших квартир в несколько раз выше среднего

Средняя цифра скрывает чрезвычайно широкий диапазон результатов.

По расчетам AirROI, типичный объект по медианному показателю приносит около $960 валовой выручки в месяц. Верхние 25% объектов получают не менее $1 635, а наиболее успешные 10% — от $2 467 в месяц.

На другом конце рынка нижний квартиль получает около $487.

Разрыв между нижними 25% и верхними 10% превышает пять раз. Это один из наиболее важных выводов для инвестора: результат определяется не столько самим фактом покупки квартиры в Риге, сколько расположением, состоянием, размером объекта, рейтингом, управлением и сезонным ценообразованием.

Среднюю месячную цифру $960 при этом нельзя просто умножать на 12 и сравнивать с годовой средней выручкой $9 855: AirROI использует разные способы агрегирования для распределения ежемесячной выручки и годового среднего показателя.

Рынок краткосрочной аренды Риги остается сезонным

Наиболее прибыльным месяцем AirROI называет август, а наиболее слабым — январь.

В высокий сезон, к которому аналитическая платформа относит август, сентябрь и май, средняя месячная выручка достигает приблизительно $1 693 при загрузке 52,6% и среднесуточной цене около $96.

В переходные месяцы выручка снижается примерно до $1 183 при загрузке 41% и тарифе $93.

В январе, феврале и ноябре средний доход уменьшается примерно до $846, загрузка — до 37,7%, а цена ночи — примерно до $79.

В отдельный наиболее сильный месяц средняя выручка в наборе данных достигала $2 070 при загрузке 62,1% и тарифе $112. В самой слабой точке доход снижался примерно до $761, а загрузка — до 31,9%.

Для собственника такая сезонность означает необходимость оценивать объект по всему году. Расчет рентабельности только по июльским или августовским тарифам существенно завышает потенциальный результат.

Средняя продолжительность проживания достигает 4,8 ночи

Гости краткосрочных объектов в Риге проводят в них в среднем около 4,8 ночи, а бронирование оформляется примерно за 46 дней до приезда.

AirROI оценивает общий объем выборки примерно в 57 375 бронирований за анализируемый период и около 22,8 бронирования на один объект.

Для владельца продолжительность проживания имеет прямое экономическое значение. Чем короче средняя поездка, тем больше уборок, заселений, коммуникации с гостями и потенциальных простоев между бронированиями приходится на одинаковое число проданных ночей.

Около 78,3% объектов взимают отдельную плату за уборку. Ее средний размер составляет $35, медианный — $34. AirROI оценивает долю таких сборов примерно в 8% валовой выручки.

37% объявлений ориентированы на проживание от месяца

Необычная особенность Риги — большая доля предложений с длительным минимальным сроком бронирования.

У 37% объектов установлено требование минимум 30 ночей. Одну ночь разрешают бронировать 28,5% предложений, две — 23,1%, три — 6,6%.

Это означает, что данные AirROI фактически охватывают не только классический туристический рынок на несколько дней, но и значительный сегмент среднесрочной аренды.

Именно поэтому показатель «активных Airbnb-объектов» нельзя напрямую приравнивать к количеству квартир, ежедневно конкурирующих за туриста на выходные.

Для инвестора среднесрочный сегмент может снижать расходы на уборку и управление, но обычно предполагает более низкую стоимость одной ночи.

Airbnb показывает больше объектов, чем AirROI

Проверка непосредственно на Airbnb дает еще одну важную методологическую оговорку.

Платформа показывает около 4 330 вариантов краткосрочного размещения в Риге. AirROI, напротив, сообщает о 2 520 активных объектах.

Разница составляет более 1 800 предложений.

Это не означает автоматически, что один из источников ошибается. Airbnb показывает доступный каталог по собственной текущей поисковой логике, тогда как AirROI использует собственное определение активного объекта и рассчитывает показатели на основе агрегированных данных за предыдущие 12 месяцев.

Поэтому для оценки конкуренции корректнее использовать один источник последовательно, а не смешивать показатели количества объектов из разных систем.

Туризм Риги остается основой спроса

Фундаментальный спрос для краткосрочной аренды поддерживает статус Риги как главного туристического центра Латвии.

В первом квартале 2026 года во всех официальных туристических объектах Латвии было зарегистрировано 447,1 тыс. гостей и 779,1 тыс. ночевок. Общее число ночей сократилось на 3% относительно предыдущего года.

При этом Рига приняла 80,4% всех иностранных гостей, остановившихся в официально учитываемых туристических объектах страны. Среди местных путешественников на столицу пришлось 36,1%.

Иностранный поток в начале года был слабее: количество зарубежных гостей в Латвии уменьшилось на 7,2%, а число проведенных ими ночей — на 7,5%. Крупнейшими рынками стали Литва, Эстония, Великобритания, Германия и Финляндия.

Эти показатели относятся к официально учитываемым туристическим средствам размещения в целом и не являются статистикой Airbnb, но они позволяют оценить состояние базового туристического спроса.

В 2025 году Рига восстановила туристический поток

Более длинная динамика выглядит лучше.

В 2025 году туристические объекты Риги приняли около 1,525 млн гостей — на 6,9% больше, чем годом ранее. Число проведенных в городе ночей увеличилось на 9,7%.

Число иностранных гостей достигло почти 1,2 млн, увеличившись на 5,7%. При этом поток иностранных посетителей составлял около 82% уровня 2019 года, то есть международный туризм еще не полностью восстановился до допандемийного уровня.

Иностранные туристы провели в Риге около 2,217 млн ночей.

Для краткосрочной аренды эта структура одновременно является возможностью и риском: рынок имеет потенциал дальнейшего восстановления международного потока, но сильно зависит от иностранных поездок и сезонности.

Рост цен на квартиры повышает стоимость входа

Операционные показатели Airbnb необходимо сопоставлять с ценой покупки недвижимости.

В июне средняя стоимость квадратного метра стандартной квартиры в крупнейших жилых районах Риги достигла €959. С начала 2026 года такие квартиры подорожали в среднем на 8%.

Самый дорогой среди отслеживаемых массовых районов — Тейка, где средний показатель достиг €1 146 за квадратный метр. В Болдерае он составлял €714.

При этом цены двухкомнатных квартир в отдельных серийных домах находились примерно в диапазоне €33–60 тыс. в зависимости от района и типа здания. Предложение в крупнейших жилых массивах оставалось значительно ниже прошлогоднего.

Однако эти объекты нельзя автоматически считать прямыми аналогами туристических квартир Старой Риги или центра, где покупная стоимость существенно выше.

В центре Риги недвижимость значительно дороже

Другой срез рынка показывает масштаб разницы.

По данным Latio за первый квартал, средняя цена фактических сделок с отремонтированными квартирами в довоенных зданиях центра Риги достигла примерно €3 000 за квадратный метр.

Для новых проектов на вторичном рынке в районах города показатель составлял около €2 150 за квадратный метр, а в центре — около €2 800.

При этом разрыв между ценами в объявлениях и реальными сделками по квартирам в Риге мог в среднем достигать 20–25%.

Для Airbnb-инвестора это критически важно. Одинаковая годовая валовая выручка $9 855 дает совершенно разную инвестиционную эффективность для квартиры стоимостью €60 тыс. и объекта стоимостью €180–250 тыс.

Поэтому доход AirROI сам по себе не является показателем доходности капитала.

$9 855 — это выручка, а не прибыль инвестора

Это наиболее важное различие во всем исследовании.

В цифру средней годовой выручки не следует автоматически закладывать доход собственника после расходов.

Из валового денежного потока необходимо оплачивать коммунальные услуги, электричество, интернет, уборку, расходные материалы, текущий ремонт, страхование, управление, комиссии платформ, налоги, туристический сбор и периоды простоя.

Если квартира куплена в кредит, к ним добавляется стоимость финансирования.

AirROI прямо указывает, что опубликованные суммы являются средними показателями выручки активных объектов, а не прогнозом инвестиционной прибыли. Данные построены на собственной аналитике платформы на 31 июля 2026 года и агрегируют предыдущие 12 месяцев.

Поэтому корректный расчет инвестиции должен начинаться с чистого денежного потока после всех расходов, а не с деления $9 855 на стоимость квартиры.

Регулирование Airbnb в Риге нельзя считать отсутствующим

Наиболее спорная часть отчета AirROI — характеристика регулирования как «низкого».

Платформа действительно присваивает Риге низкий внутренний показатель регуляторной нагрузки и отмечает отсутствие выявленных ею регистрационных отметок у объявлений. Однако сама компания предупреждает, что это лишь рыночный сигнал, а не юридическая консультация.

Официальные правила показывают более сложную картину.

При ведении хозяйственной деятельности в Латвии предпринимателю или физическому лицу необходимо учитывать регистрацию деятельности и налоговые обязательства. Служба государственных доходов отдельно указывает на правила для хозяйственной деятельности через интернет-платформы и особенности налогообложения услуг размещения.

Поэтому формулировку «минимальные регистрационные требования» нельзя воспринимать как разрешение сдавать квартиру без оформления и налогового учета.

Рига взимает туристический сбор с ночевок

Отдельные обязательства действуют на уровне муниципалитета.

В 2026 году туристический сбор составляет €0,89 без налога на добавленную стоимость за каждую облагаемую ночь, но не более €8,90 за непрерывное пребывание одного гостя. Фактически после первых десяти ночей одного непрерывного проживания сбор больше не начисляется.

Поставщик туристического размещения должен быть зарегистрирован как плательщик муниципального сбора и подавать соответствующую отчетность.

От сбора освобождаются, в частности, гости младше 18 лет; правила предусматривают и другие исключения.

Это еще одна причина, почему внутренний показатель AirROI «Low regulation» не следует трактовать буквально.

С 2027 года туристический сбор удвоится

8 июля Рижская дума приняла решение повысить сбор.

С 1 января 2027 года ставка составит €1,78 без налога на добавленную стоимость, то есть €2 с учетом налога, за облагаемую ночь.

Нынешняя ставка €0,89 действует с ноября 2023 года.

Доходы города от сбора выросли с €1,37 млн в 2023 году до €1,73 млн в 2024-м и €1,86 млн в 2025-м. Власти заявляют, что средства направляются на туристический маркетинг и развитие отрасли.

Для объекта со сравнительно короткими туристическими бронированиями удвоение сбора вряд ли станет главным фактором рентабельности, однако оно увеличивает итоговую цену проживания для клиента и административную нагрузку.

Рига остается конкурентным рынком для профессиональных операторов

Еще одна примечательная особенность AirROI — концентрация части предложения у крупных управляющих.

По оценкам сервиса, крупнейший отслеживаемый оператор управлял 219 объектами, второй — 120, третий — 54.

Расчетная годовая валовая выручка крупнейшего профиля превышала $3,16 млн.

Такая структура означает, что частный собственник одной квартиры конкурирует не только с другими владельцами, но и с профессиональными операторами, способными централизовать уборку, автоматизировать заселение, использовать динамическое ценообразование и распределять маркетинговые расходы на десятки или сотни квартир.

Для инвестора это повышает требования к качеству управления.

Рейтинг объекта становится частью экономики аренды

Конкуренция происходит не только через цену.

Средний рейтинг объектов в выборке AirROI составляет 4,81 из 5, а примерно 58,5% хозяев имеют статус «суперхозяина». Около 46,6% объявлений получают отметку Airbnb о высокой оценке гостей.

Это высокий уровень конкуренции по качеству сервиса.

На насыщенном рынке квартира с посредственным рейтингом может быть вынуждена снижать цену, чтобы компенсировать более слабые отзывы и меньшую видимость в поиске.

Именно поэтому простой расчет «средняя цена ночи × число дней» плохо описывает реальную экономику краткосрочной аренды.

Перспективы Airbnb в Риге на 2026–2027 годы

Базовые факторы выглядят неоднозначно.

Рига остается главным международным туристическим центром Латвии, а поток гостей в 2025 году уверенно рос. Международный туризм при этом еще имел пространство для восстановления относительно 2019 года.

С другой стороны, количество краткосрочных предложений увеличивается очень быстро, тогда как расчетная средняя выручка AirROI уже сократилась на 1,7%.

Рост стоимости квартир дополнительно повышает цену входа, особенно в центре и отремонтированных зданиях. В 2027 году добавится более высокий туристический сбор.

В этих условиях рынок способен продолжить рост в абсолютном размере, одновременно демонстрируя более слабую рентабельность среднего отдельного объекта.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск для инвестора в краткосрочную аренду Риги заключается в ошибочном восприятии валовой выручки как инвестиционной доходности. Средние $9 855 в год выглядят привлекательно только без учета стоимости покупки и операционных расходов. При загрузке около 40%, росте предложения более чем на четверть и выраженной сезонности недостаточно приобрести квартиру и разместить ее на платформе: результат все сильнее зависит от конкретной локации и профессионального управления. Дополнительный риск создает рост стоимости самой недвижимости — если цены покупки увеличиваются быстрее арендной выручки, доходность вложенного капитала снижается даже при стабильном количестве туристов. При этом Рига сохраняет преимущества сравнительно доступного европейского рынка и потенциал восстановления международного туризма, поэтому наиболее качественные объекты в центре способны значительно превосходить средние показатели.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment