ההשקעות בנדל״ן במדינות הנורדיות צמחו ב-16%

שוק השקעות הנדל״ן של ארבע מדינות צפון אירופה, שאחריהן עוקבת Colliers, האיץ בשנת 2026: בינואר–יולי היקף העסקאות הגדולות בשוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק הגיע ל-€22 מיליארד, עלייה של 16% משנה לשנה. עם זאת, ההתאוששות נותרה בלתי אחידה. פינלנד הוסיפה 60%, שוודיה — 31% במטבע המקומי, נורווגיה — 4%, ואילו דנמרק איבדה רבע מההיקף של השנה שעברה. הגידול בעסקאות חפף לעלייה מחודשת בריביות השוק לטווח ארוך, כך שהגידול בנזילות אינו מעיד עדיין על חזרתו של מימון זול.

עסקאות הנדל״ן הגיעו ל-€22 מיליארד

ביולי נחתמו בארבעת השווקים 68 עסקאות נדל״ן גדולות בהיקף של כ-€2.4 מיליארד. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2026 הגיע מחזור ההשקעות ל-€22 מיליארד, לעומת כ-€19 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €37.1 מיליארד, כך עולה מסקירת אוגוסט של Colliers Research. הסטטיסטיקה האזורית מביאה בחשבון עסקאות השקעה בשווי של מעל €5 מיליון ומכסה את שוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק; איסלנד אינה נכללת בנתונים אלה.

שוודיה סיפקה €18.3 מיליארד, או כ-49% מכלל המחזור ב-12 החודשים האחרונים. על נורווגיה נרשמו €7 מיליארד, על דנמרק — €6.1 מיליארד, ועל פינלנד — €5.7 מיליארד. לפיכך, השוק השוודי גדול כמעט פי שלושה מזה הפיני וממשיך להוות את מקור הנזילות העיקרי באזור.

חודש יולי התברר כחלש משמעותית מיוני. בשוודיה בוצעו 29 עסקאות בשווי של כ-€1.4 מיליארד, בנורווגיה — 18 עסקאות בשווי של כ-€0.5 מיליארד, בדנמרק — 11 עסקאות בשווי של כ-€0.3 מיליארד, ובפינלנד — עשר עסקאות בשווי של כ-€0.1 מיליארד. הירידה במחזור החודשי לא שינתה את התוצאה החיובית של שבעת החודשים הראשונים, אך הדגישה את תלות הסטטיסטיקה במספר עסקאות גדולות בודדות.

תלות זו בולטת במיוחד ברשימת העסקאות הגדולות ביותר ב-12 החודשים האחרונים. היא כללה את העברת תיק הנדל״ן הציבורי של SBB לחברת PPI בשווי בסיס של כ-32 מיליארד קרונות שוודיות, את ההסכם של Wihlborgs לרכישת התיק של Castellum תמורת 13.3 מיליארד קרונות, ותיק מגורים פיני בשווי של €900 מיליון. עסקאות בודדות מסוג זה יכולות לשנות באופן מהותי את הנתונים השנתיים של השווקים הצפון-אירופיים הקטנים.

שוודיה נותרת השוק הגדול ביותר באזור

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשוודיה ל-124.9 מיליארד קרונות שוודיות, עלייה של 31% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 203.7 מיליארד קרונות. ביולי נחתמו 29 עסקאות בשווי 15.3 מיליארד קרונות, אך תוצאת החודש עצמו הייתה נמוכה ב-21% מזו של יולי אשתקד.

סטוקהולם ייצרה 38% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. על סקונה נרשמו 19%, ועל וסטרה ייטלנד — 12%. משקיעים זרים היוו 27% מהרכישות, בעוד בעלים זרים היוו 16% מהמכירות. הפער בין נתונים אלה מעיד על זרימה נטו של הון זר אל תוך הנדל״ן להשקעה הגדול במדינה בתקופה הנסקרת.

אחת העסקאות הגדולות ביותר ביולי הייתה מכירת פרויקט המגורים Norrbodahöjden באופלנדס-ברו לחברת Slättö. היזם Bonava העריך את שווי הבסיס של הנכס בכ-1.3 מיליארד קרונות. הפרויקט כולל קצת יותר מ-500 דירות להשכרה, שטחי מסחר וחניות. תחילת הבנייה מתוכננת לסתיו 2026, אך השלמת העסקה מותנית בקבלת היתר בנייה.

עסקה נוספת ממחישה את היקף מכירות הפורטפוליו החוזרות לשוק. בחודש יוני חתמה Castellum על הסכם למכירת נכסים במאלמו, לונד, הלסינגבורג, אנגלהולם ובורלב לחברת Wihlborgs בשווי בסיס של 13.32 מיליארד קרונות. שטח התיק עומד על כ-635 אלף מ״ר, ושיעור התפוסה הכלכלי הוא 87.5%. משרדים מהווים 59% מהשווי, ו-21% נוספים מיוחסים למחסנים ולתעשייה קלה. סגירת העסקה מתוכננת ל-1 באוקטובר ותלויה במספר תנאים מתלים, כך שמדובר בהסכם חתום ולא בהעברה שהושלמה.

השילוב של עסקאות פורטפוליו גדולות ומחזור יציב בסטוקהולם אפשר לשוודיה לשמור על כמעט מחצית משוק ההשקעות האזורי. עם זאת, הירידה של 21% ביולי מראה כי ההתאוששות אינה מתקדמת בקו ישר ותלויה מאוד בלוח הזמנים של סגירת עסקאות גדולות.

פינלנד מציגה את הצמיחה המהירה ביותר

הדינמיקה הגבוהה ביותר מבין ארבעת השווקים נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי גדל היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד, וב-12 החודשים האחרונים הגיע ל-€5.7 מיליארד. ביולי הואטה הפעילות לעשר עסקאות בהיקף של כ-€100 מיליון. עיקר המחזור נבע מנכסי תעשייה ומבני ציבור; עסקאות נרשמו גם במגזרי המסחר, המגורים והשימושים המעורבים.

השוק הפיני תלוי בקונים בינלאומיים במידה ניכרת יותר משכניו. הון זר היווה 57% מהרכישות ב-12 החודשים האחרונים, בעוד בעלים זרים היוו 25% מהמכירות. מטרופולין הלסינקי, הכולל את הלסינקי, אספו וונטה, ייצר 50% מהמחזור, וטמפרה — 13%.

את הצמיחה השנתית החזקה יש לבחון לאור היקף העסקאות הגדולות ביותר. ב-1 באפריל השלימה קבוצת Lumo Homes רכישה של תיק המונה 4,761 דירות מחברת הפנסיה Varma. המחיר ללא חובות עמד על כ-€900 מיליון, כאשר חלק מהתשלום בוצע במזומן וחלק במניות חדשות של הרוכשת.

עסקה זו לבדה שוות ערך לכחמישית מכלל מחזור ההשקעות הפיני בינואר–יולי. לפיכך, הצמיחה בשיעור של 60% אכן מעידה על התעוררות השוק, אך בד בבד ממחישה עד כמה תוצאותיה של כלכלה קטנה יכולות להיות תלויות במספר מועט של מכירות תיקים.

נורווגיה מוסיפה 4% ברקע עלות כסף גבוהה

היקף העסקאות בנורווגיה בשבעת החודשים הראשונים הגיע ל-42.5 מיליארד קרונות נורווגיות, עלייה של 4% לעומת התוצאה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 82.1 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 18 עסקאות בשווי 6.4 מיליארד קרונות. ביניהן — רכישת שני מבני משרדים בטרנדלג, המושכרים לחברת Equinor, ורכישת מרכז לוגיסטיקה חדש לרכב בדראמן.

אוסלו מרכזת 38% ממחזור ההשקעות במדינה ב-12 החודשים האחרונים, אקרסהוס — 21%, וטרנדלג — 11%. להון הבינלאומי יש תפקיד קטן בהרבה מאשר בפינלנד: משקיעים זרים היוו 10% מהרכישות, ובעלים זרים — 9% מהמכירות. לפיכך, שוק ההשקעות הנורווגי נותר בעיקרו מקומי.

אחת המגבלות העיקריות נותרה עלות האשראי הגבוהה. Norges Bank הותיר ב-13 באוגוסט את ריבית המפתח ברמה של 4.25%. אינפלציית המחירים לצרכן ביולי עמדה על 3%, והמדד בניכוי שינויי מס וללא אנרגיה עמד על 2.7%. הרגולטור ציין כי האינפלציה הואטה מעבר למצופה, אך עדיין אינו פוסל את הצורך בהעלאת ריבית נוספת.

לכן, נורווגיה נבדלת משאר המדינות הנסקרות לא רק בדינמיקת מחזור השקעות מתונה יותר, אלא גם בעלות המימון השוקי הגבוהה ביותר לטווח ארוך. בסקירת אוגוסט, שיעור עסקאות החלף הריבית (SWAP) לעשר שנים במדינה עמד סביב 4.5%, לעומת 3.1%–3.4% בשלושת השווקים האחרים.

דנמרק נותרת השוק היחיד שנמצא בירידה

השוק הדני חורג מהתמונה הכללית. בינואר–יולי ירד היקף העסקאות ב-25% משנה לשנה, ל-26.1 מיליארד קרונות דניות. ב-12 החודשים האחרונים הגיע המחזור ל-45.3 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 11 עסקאות בשווי 2.4 מיליארד קרונות.

השוק מרוכז מאוד מבחינה גיאוגרפית: אזור הבירה היווה 76% מהמחזור מתחילת השנה, מרכז יוטלנד — 11%, דרום דנמרק — 6%, ושלנד — 4%. קונים זרים היוו 45% מההיקף מתחילת שנת 2026, ומוכרים זרים — 33%. כאן חשוב לשים לב להבדל במתודולוגיה: לגבי דנמרק, נתוני הפעילות הבינלאומית מוצגים מתחילת השנה, בעוד שלגבי שוודיה, נורווגיה ופינלנד — ל-12 החודשים האחרונים.

מבנה העסקאות מעיד על זהירות מצד הקונים. כ-69% מהמחזור מתחילת השנה הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך ובעלי תזרים מזומנים צפוי. 23% נוספים היו נכסים שבהם המשקיע צופה להעלות את הערך באמצעות ניהול, שיפוץ או שינוי מאפייני הנכס. רכישות בסיכון גבוה יותר ורכישות לשימוש עצמי היוו יחד את 8% הנותרים.

ביולי דיווחה PensionDanmark על פרויקט משותף עם SVANEN בהרלב. הפרויקט כולל 229 דירות להשכרה, שטח ציבורי ויחידת מסחר אחת. הבנייה מתוכננת להתחיל בתחילת 2027 ולהסתיים לקראת אמצע 2029. בסטטיסטיקה האזורית מוערך שווי השקעה זו בכ-0.8 מיליארד קרונות דניות.

הריביות לטווח ארוך שוב עולות

הסיכון המרכזי לשוק ההשקעות קשור למימון החוב. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות במקביל. בשוודיה נרשמה עלייה של 38 נקודות בסיס, בפינלנד ובדנמרק — של 31 נקודות כל אחת, ובנורווגיה — של 24 נקודות. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01 נקודת אחוז.

במועד הכנת דו״ח אוגוסט עמד השיעור על כ-3.1% בשוודיה, 3.2% בפינלנד, 3.4% בדנמרק ו-4.5% בנורווגיה. עבור נדל״ן מסחרי, לנתונים אלה יש משמעות ישירה: משקיעים ומלווים משתמשים בריביות השוק לטווח ארוך בעת חישוב עלות ההון הזר והתשואה הנדרשת מהנכסים.

לאחר פרסום הסקירה הענפית, המדיניות המוניטרית לא רוככה באופן משמעותי. Riksbank הותיר ב-20 באוגוסט את ריבית המפתח של שוודיה ברמה של 1.75%. ההחלטה נכנסה לתוקף ב-26 באוגוסט. הבנק המרכזי ציין כי נתוני הצמיחה והאינפלציה בקיץ עלו על תחזית יוני, ושמר על היתכנות להעלאת ריבית בהמשך שנת 2026.

עבור פינלנד, תנאי המימון לטווח קצר נקבעים על פי מדיניות גוש האירו. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות ברמה של 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות ברמה של 2.40%, ואת ריבית ההלוואות השוליות ברמה של 2.65%. הרגולטור הדגיש את חוסר הוודאות הקשור למחירי האנרגיה ולהשפעות הסכסוך במזרח התיכון על האינפלציה.

המדיניות המוניטרית הדנית קשורה לשמירה על שער חליפין קבוע מול האירו. Danmarks Nationalbank העלה ביוני את הריבית על חשבונות עו״ש ותעודות פיקדון ב-0.25 נקודת אחוז, ל-1.85%, ואת ריבית ההלוואות ל-2%. ההחלטה התקבלה בעקבות העלאת הריבית בגוש האירו ביוני ונועדה לשמר את פער הריביות הקיים בין דנמרק לגוש המטבע.

הכלכלה תומכת בשוק, אך ההתאוששות אינה אחידה

הסביבה המקרו-כלכלית בארבע המדינות נותרה יציבה יחסית. תחזית אפריל של קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 2% בתוצר המקומי הגולמי הריאלי של שוודיה בשנת 2026, 1.5% בנורווגיה, 1% בפינלנד ו-2% בדנמרק. עבור ארבעת השווקים יחד מוערכת הצמיחה בסקירה הענפית בכ-1.6%.

עם זאת, שוקי העבודה מציגים שונות ניכרת. ביוני עמד שיעור האבטלה על 8.7% בשוודיה, 4.6% בנורווגיה, 10.6% בפינלנד ו-3.1% בדנמרק. הנתון הפיני מחושב ללא התאמה עונתית עבור אוכלוסייה בגילאי 15–74, ולכן השוואה ישירה למדינות האחרות דורשת זהירות.

השילוב של צמיחה כלכלית וחזרתן של עסקאות גדולות מייצר תמונה חיובית יותר מזו שהייתה בתקופת העלאות הריבית החדות, אך המחזור הנוכחי שונה משוק ההון הזול של תחילת העשור. חלק ניכר מההתאוששות נובע מכך שקונים ומוכרים מצליחים שוב להגיע להסכמות על מחירים, ומשקיעים מוסדיים גדולים חוזרים לפעילות פורטפוליו. במקביל, עליית הריביות לטווח ארוך מגבילה את האפשרות לעליית שווי הנכסים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן עדיין לראות בעלייה של 16% במחזור ההשקעות בארבעת השווקים הצפון-אירופיים התאוששות מלאה ואחידה של ענף הנדל״ן באזור. כמעט מחצית מההיקף של 12 החודשים האחרונים מיוחסת לשוודיה, הנתונים בפינלנד חוזקו משמעותית על ידי מספר עסקאות פורטפוליו גדולות, דנמרק נותרה נמוכה ב-25% מתוצאות השנה שעברה, והריביות לטווח ארוך שוב עלו בקיץ. במחצית השנייה של 2026 מספר העסקאות עשוי להמשיך לגדול מהר יותר משווי הנדל״ן: לצורך עליית מחירים בת קיימא, המשקיעים יזדקקו לפער מספק בין תשואת הנכסים לבין עלות המימון לטווח ארוך.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026

מהו היקף ההשקעות בנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026?

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשווי של מעל €5 מיליון בשוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק ל-€22 מיליארד. נתון זה גבוה ב-16% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על €37.1 מיליארד.

איזו מדינה מובילה בהשקעות בנדל״ן?

שוודיה נותרה השוק הגדול ביותר מבין הארבע: נרשמו בה €18.3 מיליארד, שהם כ-49% מכלל ההיקף ב-12 החודשים האחרונים. מתחילת השנה גדל המחזור במטבע המקומי ב-31%, ל-124.9 מיליארד קרונות.

היכן צומח שוק הנדל״ן בקצב המהיר ביותר?

הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי זינק היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד. עם זאת, חלק מהצמיחה מוסבר בעסקאות פורטפוליו גדולות, כולל רכישת 4,761 דירות בכ-€900 מיליון.

מדוע ירדו ההשקעות בנדל״ן בדנמרק?

בשבעת החודשים הראשונים איבד השוק הדני 25% לעומת שנת 2025. לצד זאת, 69% ממחזור ההשקעות הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך, דבר המשקף את זהירות המשקיעים בסביבת הון יקר.

איזה תפקיד ממלאים המשקיעים הזרים?

פינלנד היא התלויה ביותר בהון זר, כאשר קונים בינלאומיים היוו 57% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. בשוודיה עמד חלקם על 27%, ובנורווגיה — על 10%. בדנמרק, שבה הנתונים מחושבים מתחילת השנה, קונים זרים היוו 45% מההיקף.

מה עלול לבלום את התאוששות השוק?

הסיכון העיקרי קשור לתנאי המימון. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות. אם עלות ההון הזר תישאר גבוהה, הגידול במספר העסקאות לא יביא בהכרח לעלייה מקבילה במחירי הנדל״ן.