Инвестиции в недвижимость северных стран выросли на 16%
Инвестиционный рынок недвижимости четырёх североевропейских стран, которые отслеживает Colliers, ускорился в 2026 году: за январь—июль объём крупных сделок в Швеции, Норвегии, Финляндии и Дании достиг €22 млрд, увеличившись на 16% год к году. Восстановление при этом остаётся неравномерным. Финляндия прибавила 60%, Швеция — 31% в национальной валюте, Норвегия — 4%, а Дания потеряла четверть прошлогоднего объёма. Рост сделок совпал с новым повышением долгосрочных рыночных ставок, поэтому увеличение ликвидности пока не означает возвращения дешёвого финансирования.
Сделки с недвижимостью достигли €22 млрд
В июле на четырёх рынках было заключено 68 крупных сделок с недвижимостью примерно на €2,4 млрд. За первые семь месяцев 2026 года инвестиционный оборот достиг €22 млрд против примерно €19 млрд годом ранее. За последние 12 месяцев объём составил €37,1 млрд, следует из августовского обзора Colliers Research. Региональная статистика учитывает инвестиционные сделки стоимостью более €5 млн и охватывает Швецию, Норвегию, Финляндию и Данию; Исландия в эти показатели не входит.
Швеция обеспечила €18,3 млрд, или около 49% совокупного оборота за последние 12 месяцев. На Норвегию пришлось €7 млрд, Данию — €6,1 млрд, Финляндию — €5,7 млрд. Шведский рынок, таким образом, почти в три раза крупнее финского и остаётся главным источником ликвидности в регионе.
Июль оказался заметно слабее июня. В Швеции прошло 29 сделок приблизительно на €1,4 млрд, в Норвегии — 18 на €0,5 млрд, в Дании — 11 на €0,3 млрд, в Финляндии — десять примерно на €0,1 млрд. Падение месячного оборота не изменило положительный результат первых семи месяцев, но показало зависимость статистики от нескольких крупных сделок.
Эта зависимость особенно заметна в перечне крупнейших операций за последние 12 месяцев. В него вошли передача портфеля общественной недвижимости SBB компании PPI с базовой стоимостью около 32 млрд шведских крон, соглашение Wihlborgs о покупке портфеля Castellum за 13,3 млрд крон и финский жилой портфель стоимостью €900 млн. Несколько таких транзакций способны заметно изменить годовые показатели небольших североевропейских рынков.
Швеция остаётся крупнейшим рынком региона
За январь—июль объём инвестиционных сделок в Швеции достиг 124,9 млрд шведских крон, увеличившись на 31% относительно того же периода 2025 года. За последние 12 месяцев оборот составил 203,7 млрд крон. В июле было заключено 29 сделок на 15,3 млрд крон, однако результат самого месяца оказался на 21% ниже, чем в июле прошлого года.
Стокгольм обеспечил 38% оборота за последние 12 месяцев. На Сконе пришлось 19%, на Вестра-Гёталанд — 12%. Иностранные инвесторы сформировали 27% покупок, иностранные владельцы — 16% продаж. Разрыв между этими показателями указывает на чистый приток зарубежного капитала в крупную инвестиционную недвижимость страны за рассматриваемый период.
Одной из крупнейших июльских операций стала продажа жилого проекта Norrbodahöjden в Уппландс-Бру компании Slättö. Девелопер Bonava оценил базовую стоимость объекта примерно в 1,3 млрд крон. Проект предусматривает немногим более 500 арендных квартир, коммерческие помещения и парковки. Начало строительства намечено на осень 2026 года, однако сделка зависит от получения разрешения на строительство.
Ещё одна операция показывает масштаб возвращающихся на рынок портфельных продаж. В июне Castellum заключила соглашение о продаже Wihlborgs объектов в Мальмё, Лунде, Хельсингборге, Энгельхольме и Бурлёве с базовой стоимостью 13,32 млрд крон. Площадь портфеля составляет около 635 тыс. кв. м, экономическая заполняемость — 87,5%. На офисы приходится 59% стоимости, ещё 21% — на склады и лёгкую промышленную недвижимость. Закрытие сделки запланировано на 1 октября и зависит от выполнения ряда условий, поэтому речь идёт о подписанном соглашении, а не уже завершённой передаче объектов.
Сочетание крупных портфельных сделок и устойчивого оборота в Стокгольме позволило Швеции сохранить почти половину регионального инвестиционного рынка. При этом июльское снижение на 21% показывает, что восстановление не развивается по прямой линии и сильно зависит от календаря закрытия крупных операций.
Финляндия показывает самый быстрый рост
Наиболее высокая динамика среди четырёх рынков зафиксирована в Финляндии. За январь—июль объём сделок увеличился на 60%, до €3,6 млрд, а за последние 12 месяцев достиг €5,7 млрд. В июле активность замедлилась до десяти сделок примерно на €100 млн. Основной оборот обеспечили промышленные объекты и недвижимость общественного назначения; операции также проходили в торговом, жилом и многофункциональном сегментах.
Финский рынок заметно сильнее соседних зависит от международных покупателей. На иностранный капитал пришлось 57% приобретений за последние 12 месяцев, тогда как зарубежные владельцы обеспечили 25% продаж. Агломерация Хельсинки, включающая Хельсинки, Эспоо и Вантаа, сформировала 50% оборота, Тампере — 13%.
Сильный годовой рост необходимо оценивать с учётом масштаба крупнейших операций. 1 апреля группа Lumo Homes завершила покупку у пенсионной компании Varma портфеля из 4 761 квартиры. Цена без учёта долгов составила около €900 млн, причём часть расчёта была проведена денежными средствами, а часть — новыми акциями покупателя.
Одна эта операция эквивалентна примерно четверти всего финского инвестиционного оборота за январь—июль. Поэтому рост на 60% действительно свидетельствует об оживлении рынка, но одновременно показывает, насколько результат небольшой экономики может зависеть от нескольких портфельных продаж.
Норвегия прибавляет 4% при высокой стоимости денег
Объём норвежских сделок за первые семь месяцев достиг 42,5 млрд норвежских крон, что на 4% превышает прошлогодний результат. За последние 12 месяцев оборот составил 82,1 млрд крон. В июле было зарегистрировано 18 операций на 6,4 млрд крон. Среди них — покупка двух офисных объектов в Трёнделаге, арендованных Equinor, и приобретение нового комплекса автомобильной логистики в Драммене.
Осло обеспечивает 38% инвестиционного оборота страны за последние 12 месяцев, Акерсхус — 21%, Трёнделаг — 11%. Международный капитал играет значительно меньшую роль, чем в Финляндии: зарубежные инвесторы сформировали 10% покупок, а иностранные собственники — 9% продаж. Норвежский инвестиционный рынок, таким образом, остаётся преимущественно внутренним.
Одним из главных ограничений остаётся дорогой кредит. Norges Bank 13 августа сохранил ключевую ставку на уровне 4,25%. Потребительская инфляция в июле составляла 3%, а показатель с поправкой на налоговые изменения и без энергоносителей — 2,7%. Регулятор отметил, что инфляция замедлилась сильнее ожиданий, но всё ещё допускает необходимость дальнейшего повышения ставки.
Норвегия поэтому отличается от остальных рассматриваемых стран не только более слабой динамикой инвестиционного оборота, но и самой высокой стоимостью долгосрочного рыночного финансирования. В августовском обзоре десятилетняя ставка процентного свопа для страны находилась около 4,5% против 3,1–3,4% на остальных трёх рынках.
Дания остаётся единственным рынком со спадом
Датский рынок выбивается из общей картины. За январь—июль объём сделок снизился на 25% год к году, до 26,1 млрд датских крон. За последние 12 месяцев оборот достиг 45,3 млрд крон. В июле было зарегистрировано 11 сделок на 2,4 млрд крон.
Рынок крайне концентрирован географически: на столичный регион пришлось 76% оборота с начала года, на Центральную Ютландию — 11%, Южную Данию — 6%, Зеландию — 4%. Иностранные покупатели обеспечили 45% объёма с начала 2026 года, зарубежные продавцы — 33%. Здесь важно учитывать отличие методики: для Дании показатели трансграничной активности в отчёте приведены с начала года, тогда как для Швеции, Норвегии и Финляндии — за последние 12 месяцев.
Структура сделок показывает осторожность покупателей. Около 69% оборота с начала года пришлось на стабилизированные низкорисковые активы с предсказуемым денежным потоком. Ещё 23% сформировали объекты, в которых инвестор рассчитывает повысить стоимость за счёт управления, реконструкции или изменения характеристик недвижимости. На более рискованные и пользовательские приобретения вместе пришлось оставшиеся 8%.
В июле PensionDanmark сообщила о совместном со SVANEN проекте в Херлеве. Он включает 229 арендных квартир, общественное пространство и одно коммерческое помещение. Строительство планируется начать в начале 2027 года, завершить — к середине 2029-го. В региональной статистике стоимость этой инвестиции оценивается примерно в 0,8 млрд датских крон.
Долгосрочные ставки снова растут
Главный риск для инвестиционного рынка связан с долговым финансированием. В июле десятилетние ставки процентных свопов выросли сразу во всех четырёх странах. В Швеции увеличение составило 38 базисных пунктов, в Финляндии и Дании — по 31 пункту, в Норвегии — 24 пункта. Один базисный пункт равен 0,01 процентного пункта.
К моменту подготовки августовского отчёта ориентир составлял около 3,1% в Швеции, 3,2% в Финляндии, 3,4% в Дании и 4,5% в Норвегии. Для коммерческой недвижимости эти показатели имеют непосредственное значение: инвесторы и кредиторы используют долгосрочные рыночные ставки при расчёте стоимости долгового капитала и требуемой доходности объектов.
После публикации отраслевого обзора денежно-кредитная картина существенно не смягчилась. Riksbank 20 августа оставил ключевую ставку Швеции на уровне 1,75%. Решение вступает в силу 26 августа. Центральный банк отметил, что летние показатели роста и инфляции превысили июньский прогноз, и сохранил вероятность повышения ставки позднее в 2026 году.
Для Финляндии условия краткосрочного финансирования определяются политикой еврозоны. Европейский центральный банк 23 июля оставил депозитную ставку на уровне 2,25%, ставку основных операций рефинансирования — 2,40%, а ставку маржинального кредитования — 2,65%. Регулятор отдельно указал на неопределённость, связанную с энергетическими ценами и последствиями ближневосточного конфликта для инфляции.
Датская денежно-кредитная политика связана с поддержанием фиксированного курса к евро. Danmarks Nationalbank в июне повысил ставку по текущим счетам и депозитным сертификатам на 0,25 процентного пункта, до 1,85%, а кредитную ставку — до 2%. Решение последовало за июньским повышением ставок в еврозоне и должно было сохранить прежний процентный разрыв между Данией и валютным блоком.
Экономика поддерживает рынок, но восстановление неоднородно
Макроэкономическая среда в четырёх странах остаётся сравнительно устойчивой. Апрельский прогноз Международного валютного фонда предполагает увеличение реального валового внутреннего продукта Швеции на 2% в 2026 году, Норвегии — на 1,5%, Финляндии — на 1%, Дании — на 2%. Для четырёх рынков вместе в отраслевом обзоре приведена оценка роста примерно на 1,6%.
Рынки труда при этом существенно различаются. В июне безработица составляла 8,7% в Швеции, 4,6% в Норвегии, 10,6% в Финляндии и 3,1% в Дании. Финский показатель рассчитан без сезонной корректировки для населения в возрасте 15–74 лет, поэтому прямое сопоставление с остальными странами требует осторожности.
Сочетание экономического роста и возвращения крупных сделок формирует более благоприятную картину, чем в период резкого повышения процентных ставок, однако нынешний цикл отличается от рынка дешёвого капитала начала десятилетия. Значительная часть восстановления связана с тем, что покупатели и продавцы вновь способны согласовать цены, а крупные институциональные инвесторы возвращаются к портфельным операциям. Одновременно повышение долгосрочных ставок ограничивает пространство для переоценки объектов вверх.
Как сообщают эксперты International Investment, рост инвестиционного оборота четырёх североевропейских рынков на 16% пока нельзя считать полноценным и равномерным восстановлением недвижимости региона. Почти половина 12-месячного объёма приходится на Швецию, финские показатели заметно усилены несколькими крупными портфельными сделками, Дания остаётся на 25% ниже прошлогоднего результата, а долгосрочные рыночные ставки летом снова выросли. Во второй половине 2026 года число сделок может продолжить увеличиваться быстрее стоимости недвижимости: для устойчивого роста цен инвесторам потребуется достаточный разрыв между доходностью объектов и стоимостью долгосрочного финансирования.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment
FAQ: рынок недвижимости северных стран в 2026 году
Каков объём инвестиций в недвижимость северных стран в 2026 году?
За январь—июль объём инвестиционных сделок стоимостью более €5 млн в Швеции, Норвегии, Финляндии и Дании достиг €22 млрд. Это на 16% больше, чем за тот же период 2025 года. За последние 12 месяцев оборот составил €37,1 млрд.
Какая страна лидирует по инвестициям в недвижимость?
Швеция остаётся крупнейшим рынком из четырёх: на неё пришлось €18,3 млрд, или около 49% совокупного объёма за последние 12 месяцев. С начала года оборот в национальной валюте увеличился на 31%, до 124,9 млрд крон.
Где рынок недвижимости растёт быстрее всего?
Самая высокая динамика зафиксирована в Финляндии. За январь—июль объём сделок вырос на 60%, до €3,6 млрд. При этом часть роста объясняется крупными портфельными операциями, включая покупку 4 761 квартиры примерно за €900 млн.
Почему инвестиции в недвижимость Дании снизились?
За первые семь месяцев датский рынок потерял 25% относительно 2025 года. При этом 69% инвестиционного оборота пришлось на низкорисковые стабилизированные активы, что отражает осторожность инвесторов в условиях дорогого капитала.
Какую роль играют иностранные инвесторы?
Сильнее всего от зарубежного капитала зависит Финляндия, где иностранные покупатели обеспечили 57% оборота за последние 12 месяцев. В Швеции их доля составила 27%, в Норвегии — 10%. В Дании, где статистика рассчитана с начала года, иностранные покупатели сформировали 45% объёма.
Что может остановить восстановление рынка?
Основной риск связан с финансированием. В июле десятилетние ставки процентных свопов выросли во всех четырёх странах. Если стоимость долгового капитала останется высокой, увеличение количества сделок не обязательно приведёт к сопоставимому росту цен на недвижимость.