משקיעים חוזרים למשרדים במרכז אירופה

ההשקעות בנדל״ן משרדי במרכז ומזרח אירופה מתאוששות מהר יותר מאשר באירופה כולה. במחצית הראשונה של 2026 היקף העסקאות במשרדים באזור הגיע לכ-1.5 מיליארד אירו ועקף את הממוצע לתקופות מקבילות בחמש השנים האחרונות. לצד זאת, השוק נותר הטרוגני: בפראג ובמרכז ורשה יש מחסור בשטחים איכותיים פנויים, בעוד שבבודפשט ובבוקרשט נשמר שיעור שטחים פנויים דו-ספרתי.

ההשקעות במשרדי CEE עקפו את הרמה של חמש השנים האחרונות

שוק המשרדים של מרכז ומזרח אירופה (CEE) נכנס למחצית השנייה של 2026 עם היצע מוגבל של מבנים חדשים ודמי שכירות עולים באזורי העסקים המבוקשים ביותר.

חברת Savills מעריכה את היקף ההשקעות במשרדים באזור בחודשים ינואר–יוני בכ-1.5 מיליארד אירו. נתון זה גבוה ב-6% מהתוצאה הממוצעת של המחציות הראשונות בחמש השנים שקדמו לכך. לעומת זאת, שוק המשרדים האירופי בכללותו נותר נמוך בכ-30% מהרמה הממוצעת לחמש שנים. שיעור המשרדים הפנויים הממוצע בשווקי CEE שנבדקו ירד ל-8.1%, לעומת ממוצע של 9.4% בכלל אירופה. ב-12 החודשים האחרונים עלו דמי השכירות המרביים ב-9.6% בוורשה, ב-7.1% בבודפשט וב-3.3% בפראג. החברה מציינת גם את תחזית Oxford Economics: בשנת 2027 כלכלת פולין עשויה לצמוח ב-3%, צ׳כיה ורומניה ב-2.1%, הונגריה ב-2% וגוש האירו ב-1.5%.

ההתאוששות מתרכזת כעת בעיקר במבנים מודרניים ובאזורי עסקים מרכזיים. שטח המשרדים הכולל בעיר מעיד פחות ופחות על מצבו של נכס מסוים: שוכרים בוחרים בבניינים חדשים או משודרגים, בעוד שמלאי ישן מתמודד עם שיעורי שטחים פנויים גבוהים יותר ועם צורך בהשקעות בשיפוץ וחידוש.

הרבעון השני האיץ את שוק ההשקעות

נתוני ששת שווקי המשרדים הגדולים באזור — פראג, ורשה, בודפשט, בוקרשט, ברטיסלבה וסופיה — מציגים זינוק חד בפעילות ההשקעות ברבעון השני.

חברת Cushman & Wakefield מעריכה את היקף עסקאות המשרדים ב-CEE-6 ב-1.057 מיליארד אירו. מדובר בעלייה של 81.9% לעומת הרבעון הראשון וב-58.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. צ׳כיה ריכזה 449 מיליון אירו ופולין 346 מיליון אירו. במקביל, במהלך הרבעון נוספו בשש ערי הבירה רק 32,700 מ״ר של משרדים חדשים. מלאי המשרדים המודרני הכולל הגיע ל-22.2 מיליון מ״ר, והיקף השטחים בבנייה עלה ב-13% בשנה ל-1.354 מיליון מ״ר. היקף חוזי השכירות שנחתמו עמד על 656,400 מ״ר, עלייה של 28% ברבעון. הספיגה נטו — כלומר השינוי הריאלי בשטח המאוכלס על ידי שוכרים — עמדה על כ-98,000 מ״ר, נמוכה ב-33% מרמת הרבעון הראשון.

הפער בין סך פעילות השכירות לבין הספיגה נטו מהותי להערכת השוק. היקף גדול של חתימות חוזים עשוי לנבוע מהארכת חוזים קיימים, ואינו מעיד בהכרח על כך שחברות תופסות שטח משרדי נוסף.

בפראג שיעור השטחים הפנויים נותר מתחת ל-6%

פראג נותרה אחד משווקי המשרדים הגדולים והמצומצמים ביותר בהיצע באזור. מלאי המשרדים המודרני בבירת צ׳כיה חצה את רף 3.95 מיליון מ״ר, ושיעור השטחים הפנויים בסוף הרבעון השני עמד על 5.8%. במהלך השנה ירד הנתון ב-0.7 נקודת אחוז.

לפי נתוני Prague Research Forum, אותרו כ-229,100 מ״ר של משרדים פנויים. בפראג 1 עמד שיעור השטחים הפנויים על 3.7%, ובפראג 2 על 1.3% בלבד. סך היקף החוזים שנחתמו ברבעון הגיע ל-125,400 מ״ר — עלייה של 21% לעומת הרבעון הקודם, אך ירידה של 24% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. הארכות חוזים קיימים היוו 69% מסך ההיקף, חוזים חדשים והרחבת שטחים 29%, ושכירות משנה 2%. היקף העסקאות החדשות נטו (ללא הארכות ושכירות משנה) עמד על 35,800 מ״ר. בבנייה נמצאו 309,300 מ״ר של משרדים, כאשר כמעט 58% מהשטח כבר הושכרו מראש. לאורך שנת 2026 כולה צפויה מסירה של 37,600 מ״ר בלבד. דמי השכירות המרביים במרכז נשמרו סביב 30 אירו למ״ר לחודש.

לפיכך, היקף בנייה גדול אינו מעיד על כך שכל השטחים הללו יגיעו לשוק החופשי. לחלק ניכר מההיצע העתידי כבר יש שוכרים חתומים.

ורשה חווה מחסור במשרדים במרכז העיר

בוורשה עמד מלאי המשרדים המודרני בסוף יוני על כ-6.236 מיליון מ״ר. שיעור השטחים הפנויים הכולל ירד ל-8.5% — ירידה של נקודת אחוז אחת ברבעון ושל 2.3 נקודות בשנה.

איגוד הנדל״ן המסחרי הפולני PINK מדווח על שיעור שטחים פנויים נמוך בהרבה באזורי המרכז — 4.8%, בעוד שמחוץ למרכז 11.8% מהמשרדים פנויים. ברבעון השני חתמו חברות על חוזים בהיקף של 282,800 מ״ר, לעומת 133,800 מ״ר בשלושת החודשים הראשונים של השנה ו-155,000 מ״ר בתקופה המקבילה אשתקד. הארכות ועדכוני חוזים קיימים היוו 52% מההיקף הרבעוני, חוזים חדשים (כולל שכירות מוקדמת) 44%, והרחבת שטחים 4%. מתחילת השנה נמסרו לשוק רק 45,200 מ״ר של משרדים חדשים או משופצים.

משמעות הדבר היא שהביקוש בוורשה אכן עלה, אך רובו עדיין נובע משימור שוכרים במבנים קיימים. מצב מתוח במיוחד נרשם באזורי המרכז, שם המבחר של שטחים מודרניים גדולים מוגבל ביותר.

דוגמה בולטת לחזרת ההון הבינלאומי היא העסקה במתחם Studio A באזור העסקים וולה (Wola). חברת Skanska סיכמה על מכירת הבניין לחברה השוודית Stena Real Estate תמורת 159 מיליון אירו. המבנה בן 26 הקומות הושלם בסוף 2025 וכולל כ-27,700 מ״ר של שטחים להשכרה. העסקה נרשמת ברבעון השלישי של 2026, ומסירת הנכס מתוכננת לרבעון הרביעי. הבניין הראשון בקומפלקס Studio עבר לבעלות Stena כבר ב-2024.

עסקה זו ממחישה אילו נכסים מוצאים קונים ביתר קלות כיום: מבנים חדשים באזורי עסקים מבוססים, המאוכלסים כבר בשוכרים תאגידיים.

בודפשט מתאוששת לאט יותר

בודפשט שונה באופן ניכר מפראג וממרכז ורשה. מלאי המשרדים המודרני בעיר עומד על 4.474 מיליון מ״ר, והשיעור הממוצע של שטחים פנויים במחצית הראשונה ירד ל-12.2%. במשרדים שנבנו להשכרה בשוק הפתוח, השיעור נותר גבוה יותר — 15.7%.

חברת Colliers מעריכה את היקף החוזים שנחתמו בינואר–יוני ב-215,042 מ״ר, עלייה של 1% בלבד לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. הביקוש נטו הצטמצם ב-42.9% ל-57,644 מ״ר. הארכות חוזים היוו 53.3% מכלל העסקאות, והיקף החוזים החדשים ירד ב-49%. דמי השכירות המרביים בבניינים הטובים ביותר הגיעו ל-25.5 אירו למ״ר לחודש, והממוצע למשרדים מסוג Class A עמד על 17.1 אירו. עד סוף 2028 צפויה מסירה של כ-110,000 מ״ר בלבד של משרדים הנבנים ללא משתמש קצה מוגדר מראש.

קצב הבנייה המתון מגביל בהדרגה את ההיצע, אך היקף השטחים הריקים הקיים עדיין גבוה משמעותית מזה שבפראג. לכן, הצגת שני השווקים כסובלים ממחסור זהה אינה מדויקת.

בבוקרשט השוק מפוצל לפי שכונות

בוקרשט מציגה פער חד אף יותר בין נכסים מרכזיים וחזקים לבין אזורים מבוקשים פחות.

במהלך המחצית הראשונה נשכרו בבירת רומניה למעלה מ-100,000 מ״ר של משרדים. סך השטחים הפנויים עלה מ-11.75% בסוף 2025 ל-12.25% באמצע 2026. עם זאת, ברובע העסקים המרכזי פנויים כ-4% בלבד מהשטחים, ודמי השכירות המרביים מגיעים ל-24 אירו למ״ר לחודש. באזור Floreasca–Barbu Văcărescu עומד שיעור הפנויים על כ-5%, בעוד שב-Pipera הוא עומד על כ-40%. המחיר המבוקש למשרדים קיימים באזורי המרכז עלה בתוך שנה בכמעט 12%, מ-16 ל-18 אירו למ״ר. פרויקטים חדשים מציעים שטחים במחירים הגבוהים בכ-10%–15% מדמי השכירות הרגילים באותם אזורים, כך לפי נתוני הסניף הרומני של Colliers.

הפער מדגים מדוע שיעור ממוצע עירוני עלול לתת תמונה מטעה על מצב השוכר. גם כאשר הנתון הכולל דו-ספרתי, באזור עסקים מבוקש ספציפי כמעט ולא ניתן למצוא משרד מודרני מתאים.

תשואת המשרדים נותרת גבוהה מזו של מערב אירופה

גורם משיכה נוסף של אזור CEE הוא שווי הנכסים ביחס להכנסה שהם מניבים.

שיעור ההיוון (Cap Rate), כלומר היחס בין ההכנסה התפעולית הנקייה השנתית לשווי הנכס, עומד עבור המשרדים המובילים על כ-5.25% בפראג, 6% בוורשה, 6.75% בבודפשט ו-7.2% בבוקרשט. בשווקים המובילים במערב אירופה הרמות נעות לרוב מעט מעל 4%.

שיעור היוון גבוה יותר מאפשר לייצר הכנסה שוטפת גדולה יותר ביחס למחיר הרכישה. בד בבד, הוא משקף סיכונים נוספים: נזילות נמוכה יותר בחלק מהשווקים, עלויות מימון, אי-ודאות כלכלית ותנודות שער חליפין במדינות שאינן משתמשות באירו.

משום כך, השוואת האזור על בסיס גובה התשואה בלבד אינה מספקת. שני נכסים באותה עיר בירה עשויים להיות בעלי שווי ופוטנציאל שונים לחלוטין בשל גיל המבנה, הוצאות התפעול, תמהיל השוכרים והמיקום.

המשקיעים האירופים שומרים על זהירות

השיפור ב-CEE מתרחש בשוק שבו סנטימנט המשקיעים הכולל עדיין אינו חד-משמעי ואופטימי.

סקר INREV מחודש ספטמבר הצביע על עלייה במדד הסנטימנט של שוק הנדל״ן האירופי מ-41 נקודות ביוני ל-44.6 בספטמבר. זהו שיפור ראשון מאז דצמבר 2025, אך המדד נותר זה הרבעון השני ברציפות מתחת לרף ה-50 המפריד בין צמיחה להתכווצות. התשואה על הנדל״ן ברבעון השני נותרה חיובית בשווקים האירופיים המרכזיים, אך הסקטור המוביל היה נדל״ן מסחרי קמעונאי, עם תשואה כוללת רבעונית של 1.97%. תחום זה נותר גם המועדף ביותר על משתתפי השוק שנסקרו.

לפיכך, העלייה בהשקעות במשרדים במרכז ומזרח אירופה אינה נראית כחזרה המונית של כספים לכלל הסקטור, אלא כביקוש סלקטיבי לבניינים מודרניים עם שוכרים יציבים והיצע מוגבל.

לדברי מומחי International Investment, הסיכון העיקרי למשקיעים נעוץ בניסיון להשליך את ביצועי האזורים המובילים על השוק כולו. במרכז פראג ומרכז ורשה, מחסור במשרדים מודרניים מסוגל לתמוך בדמי השכירות ובערך הנכסים, אך בודפשט, בוקרשט והאזורים הפריפריאליים בערים הגדולות מציגים תמונה שונה. שיעור היוון גבוה ב-CEE מפצה חלקית על סיכוני נזילות, מימון ושדרוג. בעת בחירת נכס, המיקום המדויק של המבנה, גילו, עלויות החידוש, אורך החוזים והחוסן הפיננסי של השוכרים חשובים בהרבה מעצם המדינה או העיר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: נדל״ן משרדי ב-CEE בשנת 2026

מדוע משקיעים חוזרים להתעניין במשרדים במרכז אירופה?

העניין מונע מהיקף בנייה מוגבל, מחסור בשטחים מודרניים באזורי מרכז מסוימים, עלייה בדמי השכירות המרביים ושיעורי היוון גבוהים יותר בהשוואה לשווקים הגדולים במערב אירופה.

היכן שיעור המשרדים הפנויים הוא הנמוך ביותר?

בפראג, נכון לסוף הרבעון השני, 5.8% מהמשרדים פנויים, כאשר בפראג 2 השיעור עומד על 1.3% בלבד. באזורי המרכז של ורשה שיעור השטחים הפנויים עומד על 4.8%, וברובע העסקים המרכזי של בוקרשט — כ-4%.

מדוע היקף עסקאות שכירות גבוה אינו מעיד על עלייה זהה בביקוש?

חלק ניכר מהעסקאות מורכב מהארכות של חוזים קיימים. בפראג הן היוו 69% מההיקף הרבעוני, בוורשה 52%, ובבודפשט 53.3% מעסקאות המחצית הראשונה. לכן, ההתרחבות הממשית של השטחים שתופסות חברות קטנה בהרבה מסך היקף החוזים.

מדוע מחירי המשרדים עולים כאשר הביקוש נטו מתון?

עליית המחירים מתרכזת במבנים מודרניים ובאזורים המבוקשים ביותר. שטחים אלה מוגבלים בהיצע, וחלק מהמשרדים שבבנייה מושכרים עוד בטרם השלמת הפרויקט.

מדוע בודפשט שונה מפראג?

בבודפשט שיעור השטחים הפנויים הכולל עומד על 12.2%, לעומת 5.8% בפראג. בשוק ההונגרי קיים מלאי פנוי גדול יותר, ולכן המחסור שם מורגש פחות.

מהם הסיכונים העיקריים בהשקעה במשרדים ב-CEE?

הסיכונים נובעים מפערים בין אזורים ומבנים שונים, עלות המימון, אפשרויות המימוש בעתיד, תנודות שער חליפין ועלויות שדרוג של נכסים ישנים.