יורמלה מתעוררת לחיים, אך שוק היוקרה נותר מצומצם

שוק הנדל״ן של יורמלה החזיר לעצמו חלק מהפעילות שאבדה, אך הנתונים אינם מאשרים תחילתו של גל עליות מחירים רחב חדש. בשנת 2025 עלה מספר העסקאות בדירות ובבתים פרטיים, סגמנט דירות היוקרה הגיע ל-188 מכירות בשווי של €49,5 מיליון, ווילות יקרות נמכרו שוב בסכומים של מיליוני אירו. אולם כבר ברבעון הראשון של 2026 היקף עסקאות היוקרה ביורמלה היה נמוך מזה של השנה הקודמת, ומספר מכירות הדירות היקרות ירד מ-41 ל-34. עם זאת, הערכות ענפיות עדכניות יותר למחצית הראשונה של השנה מצביעות על המשך עניין גבוה בנכסים איכותיים. השוק אינו הופך לצומח אלא לסלקטיבי יותר ויותר: נכסים נזילים ליד הים מוצאים קונים, בעוד שמחיר מופקע עלול לעצור מכירה לזמן ממושך.

יורמלה שחזרה את הפעילות בשנת 2025

הסקירה הראשונית של VIP REAL מבוססת על נתונים פומביים של עסקאות רשומות וסקירות שוק לשנת 2025. זהו פרט חשוב: חלק מהנתונים מהווה קיבוץ אנליטי של הסוכנות עצמה, ולא סדרה סטטיסטית רשמית נפרדת.

לפי חישובי VIP REAL, בסגמנט הדירות הסטנדרטיות (סדרתיות) ביורמלה נרשמו בשנת 2025 466 עסקאות — שיא של עשר שנים. בשנת 2024 היו 361 עסקאות, כלומר חלה עלייה של כ-29%. השווי הכולל עלה מ-€17,7 מיליון ל-€23 מיליון.

עם זאת, כ-68% מעסקאות אלו התרחשו בקאוגורי. זהו אזור מגורים המוני, ולכן לא ניתן להשתמש בשיא הדירות הסטנדרטיות כמדד למצב שוק היוקרה של יורמלה.

בסגמנט הבתים הפרטיים ספרה VIP REAL 151 עסקאות לעומת 94 בשנת 2024 — עלייה של 61%. השווי הכולל הגיע ל-€52,7 מיליון. בפרויקטים חדשים ובדירות נופש מנוהלות רשמה הסוכנות כ-218 עסקאות; המחיר הממוצע המצוין עלה מ-€2 070 ל-€2 336 לכל מ״ר.

דירות יוקרה: 188 עסקאות בשווי €49,5 מיליון

הגדרה צרה יותר של שוק הנכסים היקרים מציגה תמונה שונה.

Latvia Sotheby’s International Realty מסווגת לסגמנט הפרימיום דירות בשווי החל מ-€150 אלף, בתים פרטיים — החל מ-€350 אלף, וקרקעות לבנייה פרטית — החל מ-€150 אלף. החברה משתמשת בנתונים שפורסמו מפנקס המקרקעין ומתאימה את סיווג העסקאות על סמך מידע פנימי על אופי הנכסים.

לפי מתודולוגיה זו, בשנת 2025 נרשמו ביורמלה 188 עסקאות של דירות יוקרה בשווי כולל של €49,5 מיליון.

הכמות גדלה ב-18% ביחס לשנת 2024, בעוד שההיקף הכספי גדל ב-8%. זהו הבדל משמעותי: מספר הרכישות צמח מהר יותר משוויין הכולל, ולכן נתונים אלה מעידים על התעוררות במחזור העסקאות יותר מאשר על זינוק חד במחיר הממוצע.

בסגמנט וילות היוקרה נרשמו בסך הכל 29 עסקאות בשווי €25,2 מיליון. עם זאת, ביורמלה נרשמו סכומי העסקאות הממוצעים הגבוהים ביותר עבור בתים יקרים מבין האזורים שנבדקו על ידי החברה.

הרבעון הראשון של 2026 היה חלש יותר

תחילת שנת 2026 התבררה כמורכבת יותר.

השווי הכולל של עסקאות היוקרה ביורמלה ברבעון הראשון עמד על €14,6 מיליון והיה נמוך מתוצאות התקופה המקבילה בשנת 2025.

על דירות פרימיום נרשמו €9,1 מיליון. מספר העסקאות ירד מ-41 ל-34.

עם זאת, התמונה השתנתה מאוד לפי קטגוריות מחיר. בטווח של €150–300 אלף ההיקף נשמר על כ-€5,9 מיליון. בסגמנט של €300–500 אלף הוא ירד מ-€3,9 מיליון ל-€2 מיליון.

הקטגוריה היקרה ביותר, לעומת זאת, צמחה: עסקאות בדירות בשווי של מעל €500 אלף עלו בהיקפן מ-€0,5 מיליון ל-€1,2 מיליון.

גם מכירות הבתים הפרטיים היוקרתיים ביורמלה הצטמצמו — מ-€8 מיליון ברבעון הראשון של 2025 ל-€5 מיליון ברבעון הראשון של 2026.

אך יש להתייחס למדדים אלו בזהירות. המחקר מקיף שוק קטן מאוד, והמחברים מזהירים בנפרד כי נתוני פנקס המקרקעין לרבעון עשויים להתעדכן בדיעבד בעסקאות שנרשמו באיחור.

אין להשליך מרבעון ראשון חלש על כל המחצית

זהו תיקון חשוב לגרסה הקודמת של החומר.

ביולי פרסמה Latvia Sotheby’s International Realty הערכת שוק עדכנית יותר ליורמלה עבור המחצית הראשונה של 2026. החברה מאפיינת את הפעילות כגבוהה בכל הסגמנטים העיקריים ומציינת עניין יציב מצד לקוחות מקומיים ובינלאומיים כאחד.

הביקוש החזק ביותר לבתים פרטיים נצפה על ידי הסוכנות בלילופה ובבולדוראי. בדזינטרי ישנו ביקוש מיוחד לדירות בפרויקטים חדשים, ובדובולטי, פומפורי, מלוז׳י ואסארי קונים מביעים עניין בבתים איכותיים וחסכוניים באנרגיה ובמגרשים קטנים.

עם זאת, לחומר מחודש יולי יש אופי איכותני בעיקרו והוא אינו מכיל טבלה מלאה וברת-השוואה של עסקאות רשומות למחצית הראשונה.

לכן, המסקנה הנכונה היא: הרבעון הראשון של 2026 היה חלש יותר בהשוואה שנתית במחזור היוקרה המאומת, אך אין בסיס זמין לקביעה שההאטה נמשכה לאורך כל המחצית הראשונה.

וילה ב-€2,8 מיליון הפכה לרף העליון של 2025

שוק הבתים הפרטיים מציג פערי מחירים עצומים.

לפי חישובי VIP REAL, המחיר הממוצע שנרשם לבתים במקטע מדובולטי ועד לילופה עמד על כ-€2 417 לכל מ״ר של מבנה, בעוד שבאזור אסארי–מלוז׳י — כ-€1 490.

העסקה היקרה ביותר שהוצגה בסקירה הייתה וילה בבולדוראי בשטח של 367 מ״ר על מגרש של 1 721 מ״ר. שוויה עמד על €2,8 מיליון, או כ-€7 630 לכל מ״ר של מבנה.

בית בלילופה נמכר ב-€1,6 מיליון, או כ-€5 344 לכל מ״ר.

בסך הכל מציינת VIP REAL עשר עסקאות של בתים בשווי שבין €1 מיליון ל-€2,8 מיליון ועוד 15 בטווח של €500 אלף — €1 מיליון.

אין לראות במספרים אלה מחירים ממוצעים רגילים ביורמלה. מספר וילות ייחודיות יכול לשנות באופן מהותי את הסטטיסטיקה של שוק קטן.

הדירות היקרות ביותר נמכרות בפחות ממחירי השיא בפרסומים

בבנייה חדשה מציינת VIP REAL מחיר ממוצע של €2 336 לכל מ״ר בסוף שנת 2025, לעומת €2 070 שנה קודם לכן.

הסוכנות מגדירה את הטווח הנפוץ ביותר בכ-€2 400–3 100 לכל מ״ר.

עבור פרויקטים בלעדיים מובא רף של €4 600–7 800, ועבור הצעות ייחודיות בודדות — מעל €10 אלף לכל מ״ר.

חשוב במיוחד לפרש נכון את המספרים האחרונים: אלו הם רפי מחירים של החלק העליון בהיצע, ולא המחיר הממוצע של העסקאות הרשומות.

העסקה בפועל הגדולה ביותר שהובאה — דירה בשדרות בולדורו בשטח 228 מ״ר בתוספת מרפסת של 143 מ״ר — נסגרה ב-€1,1 מיליון, או כ-€4 868 לכל מ״ר משטח הפנים.

דירה בשדרות דזינטרו בשטח 210 מ״ר עם מרפסת של 110 מ״ר נמכרה ב-€904 אלף, או כ-€4 304 לכל מ״ר.

יורמלה העממית זולה בהרבה מזו היוקרתית

כדי להבין את השוק, מועיל להשוות סכומים אלה למאגר הדיור הרגיל.

ביולי 2026 העריכה ARCO Real Estate את המחיר הממוצע של דירות סדרתיות בקאוגורי ב-€883 לכל מ״ר.

במהלך החודש הנתון כמעט לא השתנה, אך מתחילת השנה הוא עלה בכ-7%.

הפער בין €883 למטר בקאוגורי העממית לבין €4–5 אלף ומעלה בפרויקטים איכותיים על קו החוף ממחיש מדוע הדיבור על "מחיר הנדל״ן ביורמלה" כמקשה אחת הוא חסר משמעות מעשית.

מדובר בכמה שווקים שונים בתוך אותה עיר.

קרקע ליד הים נותרת נכס נדיר

לפי סקירת VIP REAL, בשנת 2025 נרשמו כ-44 עסקאות בקרקע לבנייה בשווי כולל של כ-€6 מיליון.

הממוצע לכלל המדגם עמד על כ-€52 לכל מ״ר, שכן הוא כולל מגרשים זולים הרחוקים מרצועת החוף היוקרתית ביותר.

עבור עסקאות קרקע יקרות הנתונים שונים לחלוטין. VIP REAL מציגה עבור חלק הפרימיום של השוק מחיר ממוצע משוער של כ-€242 לכל מ״ר, ועבור רצועת החוף דובולטי–לילופה — טווח מחירים של כ-€350–550.

יש לראות בטווחים אלה קווי מנחה של השוק, ולא מחיר ממוצע אחיד לכל עסקאות הקרקע.

היתרון המהותי של קרקע על שפת הים ברור: הכמות הפיזית של מגרשים בקרבה מיידית לים מוגבלת. אולם נדירות אינה מבטיחה נזילות אם המחיר המבוקש עולה באופן משמעותי על נכונות הקונים לשלם.

בולדוראי ולילופה מובילות בבתים פרטיים

מבנה הביקוש משתנה לפי שכונות.

לילופה ובולדוראי נותרות היעדים המרכזיים לבתים פרטיים איכותיים ולווילות. על המחיר משפיעים המרחק לים, גודל המגרש, איכות הבנייה, הצד של מסילת הרכבת והאפשרות לשיפוץ והרחבה.

דזינטרי מכוונת יותר לדירות יוקרה ולפרויקטים מודרניים.

במאיורי קיימת הסביבה התיירותית והמסחרית האינטנסיבית ביותר, ולכן מאפייני הנכס למגורים עצמיים ולהשכרה עונתית עשויים להיות שונים מאוד.

דובולטי והאזורים מערבה משם מציעים מגוון רחב יותר של נכסים — מבתים קטנים מודרניים ועד נדל״ן יוקרתי על קו החוף.

רוכשים זרים אינם מהווים 28% משוק יורמלה

כאן יש לדייק ולסייג באופן קפדני את הניסוח הקודם.

Latvia Sotheby’s International Realty מדווחת כי 28% מהקונים והשוכרים בקרב לקוחות החברה עצמה בשנת 2025 היו זרים.

אין מדובר בשיעור האזרחים הזרים בכלל העסקאות הרשומות ביורמלה ואף לא בהכרח בשיעור הזרים בכלל שוק היוקרה של העיר.

באופן דומה, הנתון של 77% מהעסקאות במימון עצמי מתייחס למאגר הלקוחות של הסוכנות, הכולל עסקאות רכישה והשכרה בשוק היוקרה הרחב יותר.

לכן, ניתן להשתמש במספרים אלה רק כהמחשה לפרופיל הלקוחות של מתווך מסוים, ולא כסטטיסטיקה של כלל השוק.

עלות הלוואות הדיור עלתה ל-4,41% ביוני

תיקון נוסף נוגע לנושא המימון.

הסטטיסטיקה העדכנית ביותר הזמינה מבנק לטביה מראה כי העלות השנתית המלאה של הלוואות חדשות למשקי בית לרכישת דיור עמדה על 4,41% ביוני 2026.

במאי עמד הנתון על 4,39%, באפריל — 4,34%, ובמרץ — 4,11%.

לפיכך, הניסוח הקודם אודות ירידה מתמשכת ויציבה בעלות האשראי אינו תואם במלואו את הנתונים העדכניים: באביב ירד הנתון משיאיו הקודמים, אך עד יוני שב ועלה מעט.

יש לציין כי 4,41% אינה סתם ריבית בנקאית פרסומית. מדד העלות הכוללת של ההלוואה משקלל ריביות, עמלות חובה הידועות למלווה והוצאות נלוות.

התיירות טרם חזרה לצמיחה יציבה

עבור נכסים הנרכשים למטרות השכרה, נתוני התיירות מחייבים הערכה זהירה.

בשנת 2025 ביקרו ביורמלה 246 472 אורחים במתקני אירוח רשומים. מדובר בעלייה של 0,1% בלבד לעומת 2024 ובנתון הנמוך ב-4,3% מזה של 2019.

משך השהייה הממוצע עמד על 1,7 לילות.

התפוסה השנתית הממוצעת במתקני האירוח הרשומים עמדה על כ-39%.

כ-77% מהתיירים הגיעו ממדינות הבלטיות, כאשר כמעט מחצית מכלל התנועה סופקה על ידי תושבי לטביה עצמה.

עם זאת, הרבעון הרביעי היה טוב משמעותית: מספר התיירים עלה ב-5,3%, וביולי עלה מספר האורחים ב-7,4% על נתוני יולי 2019.

תחילת 2026 אינה מציגה גל תיירותי

הסטטיסטיקה הארצית לרבעון הראשון מדגישה ביתר שאת את העונתיות.

מספר האורחים הזרים במתקני אירוח רשומים בלטביה ירד ברבעון הראשון של 2026 ב-7,2%, ומספר הלינות שלהם — ב-7,5%.

יורמלה היוותה 5,5% מכלל האורחים הזרים במדינה ו-13,5% מתיירי הפנים.

נתונים אלה אינם מהווים בסיס לדיבורים על קריסת התיירות ביורמלה, אך הם מראים כי לא ניתן לבסס מודל השקעה של השכרה עונתית על ההנחה של גידול מהיר וקבוע בתנועת התיירים.

השכרה בקיץ עשויה להיות יקרה, אך זו אינה תשואה שנתית

VIP REAL מציינת רף של כ-€6–10 אלפים לחודש עבור השכרה לטווח קצר של נכסים בלעדיים בתקופת הקיץ.

טווח זה עשוי להיות ריאלי עבור בתים ודירות פרימיום בודדים בשיא העונה, אך אין להשליך ממנו על השנה כולה.

תפוסה שנתית ממוצעת של כ-39% במתקני האירוח הרשמיים ביורמלה, משך שהייה ממוצע קצר ופער עונתי עצום פירושם שתעריף הקיץ מלמד מעט מאוד על התשואה השנתית של השקעות.

מההכנסה הפוטנציאלית משכירות יש לקזז גם תחזוקת מבנה ומגרש, הוצאות שוטפות, תיקונים, ניהול, מסים ותקופות ללא שוכרים.

שוק היוקרה נותר קטן ורגיש לעסקאות בודדות

מספר העסקאות הוא המדד המרכזי שאינו מאפשר להשוות את יורמלה לשווקי נדל״ן גדולים.

29 וילות יוקרה בלבד בכל שנת 2025 ו-34 עסקאות של דירות פרימיום ברבעון הראשון של 2026 — מדובר בבסיס סטטיסטי מצומצם ביותר.

בשוק כזה, הופעה או היעדרות של שניים-שלושה נכסים בשווי €1–3 מיליון יכולים לשנות באופן חד את המחיר הממוצע או את המחזור השנתי.

זו הסיבה שבגללה המחיר הממוצע למ״ר בנדל״ן יוקרה ביורמלה עשוי להטעות בקלות.

חשוב בהרבה להשוות נכס ספציפי לעסקאות רשומות הדומות לו באמת באותו אזור ובעלות מאפיינים מקבילים.

השוק הפך לפעיל יותר, אך לא בהכרח לנזיל יותר

התאוששות במספר העסקאות אינה מעידה על כך שכל נכס יוקרה הפך לקל למכירה.

VIP REAL מביאה הערכה של מומחה מטעמה, לפיה רק כאחד מכל עשרה בעלי נכסים קובע מלכתחילה מחיר הקרוב למחיר שוק אובייקטיבי.

זוהי דעה מקצועית של פעיל שוק ולא מדד סטטיסטי מדוד, ולכן אין להציגה כעובדה מוכחת.

אך עצם הבעיה נתמך על ידי מבנה השוק: מאגר קונים קטן וטווח רחב של איכות הנכסים הופכים מחיר מופקע לפוגעני במיוחד.

בסגמנט של €1 מיליון ומעלה, משך זמן השהייה בשוק עשוי להיות חשוב בהרבה מתנודות קצרות טווח במחירים הממוצעים.

מה קורה ביורמלה במחצית השנייה של 2026

הנתונים הזמינים מספקים איתות מעורב, אך יציב בסך הכל.

שנת 2025 הביאה התאוששות ניכרת במספר העסקאות. הנכסים האיכותיים ביותר ליד הים נותרים משאב מוגבל, וגורמים בענף מדווחים בקיץ 2026 על שמירה על רמת הביקוש.

במקביל, נתונים מאומתים מהרבעון הראשון מצביעים על ירידה במחזור היוקרה של יורמלה, ולכן מוקדם להכריז על תחילתו של מחזור צמיחה מהיר חדש.

המצב מזכיר יותר שוק הפועל בכמה מהירויות שונות.

וילה ייחודית בבולדוראי, דירה איכותית בדזינטרי ודיור סדרתי בקאוגורי כמעט ואינם מתחרים זה בזה ומגיבים לסוגי ביקוש שונים לחלוטין.

לפיכך, התרחיש הסביר ביותר אינו צמיחה מתואמת של כל יורמלה, אלא שמירה על מחירי הנכסים המובילים לצד קשיים גוברים במכירת נכסים שתומחרו ביתר.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הטעות החמורה ביותר בהערכת יורמלה היא תפיסת המחסור הפיזי בנכסי חוף כערובה לעליית ערכו של כל נדל״ן יוקרתי. המגבלה בקו הראשון אכן תומכת בנכסים איכותיים נדירים, אך שוק הפרימיום נותר קטן, עונתי ובעל נזילות נמוכה יחסית. הירידה במחזור המאומת ברבעון הראשון של 2026 אינה מעידה על משבר, אך מציגה את גבולות התרחיש האופטימי. עבור המשקיע, הגורמים המכריעים נותרים מחיר הכניסה, עסקאות השוואה רשומות בפועל, מצבו ההנדסי של המבנה, הוצאות התחזוקה והנזילות העתידית. נכס במיקום ייחודי באמת מסוגל לשמור על ערכו טוב בהרבה מהשוק, אך מחיר מבוקש גבוה כשלעצמו אינו הופך נדל״ן לנכס השקעה איכותי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment