Юрмала оживает, но премиальный рынок остается узким

Рынок недвижимости Юрмалы восстановил часть потерянной активности, однако данные не подтверждают начало нового широкого ценового бума. В 2025 году увеличилось количество сделок с квартирами и частными домами, премиальный квартирный сегмент достиг 188 продаж на €49,5 млн, а дорогие виллы вновь продавались за суммы в несколько миллионов евро. Но уже в первом квартале 2026 года объем премиальных сделок в Юрмале оказался ниже прошлогоднего, а количество дорогих квартирных продаж сократилось с 41 до 34. Более свежие отраслевые оценки первого полугодия при этом говорят о сохранении высокого интереса к качественным объектам. Рынок становится не столько растущим, сколько все более селективным: ликвидные объекты у моря находят покупателей, тогда как завышенная цена способна надолго остановить продажу.

Юрмала восстановила активность в 2025 году

Исходный обзор VIP REAL основан на публичных данных о зарегистрированных сделках и рыночных обзорах за 2025 год. Это важно: часть цифр представляет собой аналитическую группировку самого агентства, а не отдельную официальную статистическую серию.

По расчетам VIP REAL, в сегменте серийных квартир в Юрмале в 2025 году прошло 466 сделок — максимум за десять лет. В 2024 году их было 361, то есть количество увеличилось примерно на 29%. Совокупная стоимость выросла с €17,7 млн до €23 млн.

Однако около 68% таких сделок приходилось на Каугури. Это массовый жилой район, поэтому рекорд по стандартным квартирам нельзя использовать как показатель состояния премиального рынка Юрмалы.

В сегменте частных домов VIP REAL насчитал 151 сделку против 94 в 2024 году — рост на 61%. Совокупная стоимость достигла €52,7 млн. В новых проектах и обслуживаемых апартаментах агентство учитывает около 218 сделок; указанная средняя цена выросла с €2 070 до €2 336 за квадратный метр.

Премиальные квартиры: 188 сделок на €49,5 млн

Более узкое определение дорогого рынка дает другая картина.

Latvia Sotheby’s International Realty относит к премиальному сегменту квартиры стоимостью от €150 тыс., частные дома — от €350 тыс., а землю под частную застройку — от €150 тыс. Компания использует опубликованные данные Земельной книги и дополнительно корректирует классификацию сделок на основе собственной информации о характере объектов.

По этой методике в Юрмале в 2025 году состоялось 188 премиальных квартирных сделок общей стоимостью €49,5 млн.

Количество увеличилось на 18% относительно 2024 года, тогда как денежный объем — на 8%. Это важное различие: число покупок росло быстрее их общей стоимости, поэтому эти данные скорее говорят об оживлении оборота, чем о резком росте средней цены.

В сегменте премиальных вилл было зарегистрировано всего 29 сделок на €25,2 млн. Юрмала при этом имела самые высокие средние суммы сделок с дорогими домами среди рассматриваемых компанией регионов.

Первый квартал 2026 года был слабее

Начало 2026 года оказалось более неоднозначным.

Совокупная стоимость премиальных сделок в Юрмале в первом квартале составляла €14,6 млн и была ниже результата аналогичного периода 2025 года.

На премиальные квартиры пришлось €9,1 млн. Количество сделок уменьшилось с 41 до 34.

При этом картина сильно различалась по ценовым категориям. В диапазоне €150–300 тыс. объем сохранился примерно на €5,9 млн. В сегменте €300–500 тыс. он снизился с €3,9 млн до €2 млн.

Самая дорогая категория, напротив, выросла: сделки с квартирами стоимостью от €500 тыс. увеличились по объему с €0,5 млн до €1,2 млн.

Продажи премиальных частных домов в Юрмале также сократились — с €8 млн в первом квартале 2025 года до €5 млн в первом квартале 2026-го.

Но эти показатели требуют осторожности. Исследование охватывает очень небольшой рынок, а авторы отдельно предупреждают, что данные Земельной книги за квартал впоследствии могут дополняться зарегистрированными сделками.

Нельзя переносить слабый первый квартал на все полугодие

Это важная поправка к предыдущей версии материала.

В июле Latvia Sotheby’s International Realty опубликовала более свежую оценку рынка Юрмалы за первое полугодие 2026 года. Компания характеризует активность как высокую во всех основных сегментах и отмечает устойчивый интерес как местных, так и международных клиентов.

Наиболее сильный спрос на частные дома агентство наблюдает в Лиелупе и Булдури. В Дзинтари особенно востребованы квартиры в новых проектах, а в Дубулты, Пумпури, Меллужи и Асари покупатели проявляют интерес к качественным энергоэффективным домам и небольшим участкам.

Однако июльский материал имеет в основном качественный характер и не содержит сопоставимой полной таблицы зарегистрированных сделок за первое полугодие.

Поэтому корректный вывод звучит так: первый квартал 2026 года был слабее год к году по подтвержденному премиальному обороту, но доступных оснований утверждать, что спад продолжался все первое полугодие, нет.

Вилла за €2,8 млн стала верхним ориентиром 2025 года

Рынок частных домов показывает огромный разброс стоимости.

По расчетам VIP REAL, средняя зарегистрированная цена домов на участке от Дубулты до Лиелупе составляла около €2 417 за квадратный метр здания, тогда как в зоне Асари—Меллужи — примерно €1 490.

Наиболее дорогой приведенной в обзоре сделкой стала вилла в Булдури площадью 367 квадратных метров на участке 1 721 квадратный метр. Ее стоимость составила €2,8 млн, или около €7 630 за квадратный метр здания.

Дом в Лиелупе был продан за €1,6 млн, или примерно €5 344 за квадратный метр.

Всего VIP REAL указывает десять сделок с домами стоимостью от €1 млн до €2,8 млн и еще пятнадцать в диапазоне €500 тыс. — €1 млн.

Такие цифры нельзя воспринимать как обычные средние цены Юрмалы. Несколько уникальных вилл способны существенно изменить статистику небольшого рынка.

Самые дорогие квартиры продаются дешевле рекламных максимумов

В новом строительстве VIP REAL указывает среднюю цену €2 336 за квадратный метр по итогам 2025 года против €2 070 годом ранее.

Наиболее распространенным агентство называет диапазон приблизительно €2 400–3 100 за квадратный метр.

Для эксклюзивных проектов приводится ориентир €4 600–7 800, а для единичных уникальных предложений — выше €10 тыс. за квадратный метр.

Последние цифры особенно важно правильно трактовать: это ценовые ориентиры верхней части предложения, а не средняя цена зарегистрированных сделок.

Крупнейшая приведенная фактическая сделка — квартира на проспекте Булдуру площадью 228 квадратных метров плюс терраса 143 квадратных метра — прошла за €1,1 млн, или примерно €4 868 за квадратный метр внутренней площади.

Квартира на проспекте Дзинтару площадью 210 квадратных метров с террасой 110 квадратных метров была продана за €904 тыс., или около €4 304 за квадратный метр.

Массовая Юрмала намного дешевле премиальной

Для понимания рынка полезно сравнить эти суммы с обычным жилым фондом.

В июле 2026 года ARCO Real Estate оценивала среднюю стоимость серийных квартир в Каугури в €883 за квадратный метр.

За месяц показатель практически не изменился, но с начала года вырос примерно на 7%.

Разрыв между €883 за метр в массовом Каугури и €4–5 тыс. и более в качественных прибрежных проектах показывает, почему говорить о единой «цене недвижимости Юрмалы» практически бессмысленно.

Это несколько разных рынков внутри одного города.

Земля у моря остается редким активом

По обзору VIP REAL, в 2025 году было зарегистрировано около 44 сделок с землей под строительство общей стоимостью приблизительно €6 млн.

Средний показатель для всей выборки составлял около €52 за квадратный метр, поскольку в нее входят дешевые участки далеко от наиболее престижной береговой зоны.

Для дорогих земельных сделок цифры совершенно другие. VIP REAL приводит для премиальной части рынка ориентировочную среднюю стоимость около €242 за квадратный метр, а для прибрежной зоны Дубулты—Лиелупе — ценовой коридор порядка €350–550.

Эти диапазоны следует считать именно рыночными ориентирами, а не единой средней ценой всех земельных сделок.

Фундаментальное преимущество прибрежной земли очевидно: физическое количество участков в непосредственной близости от моря ограничено. Но редкость не гарантирует ликвидность, если запрашиваемая цена существенно превышает готовность покупателей платить.

Булдури и Лиелупе лидируют по частным домам

Структура спроса различается по районам.

Лиелупе и Булдури остаются ключевыми направлениями для качественных частных домов и вилл. На цену влияют расстояние до моря, размер участка, качество застройки, сторона железной дороги и возможность реконструкции.

Дзинтари больше ориентирован на премиальные квартиры и современные проекты.

Майори имеет наиболее интенсивную туристическую и коммерческую среду, поэтому характеристики объекта для собственного проживания и для сезонной аренды здесь могут сильно различаться.

Дубулты и районы дальше на запад предлагают более широкий диапазон объектов — от современных небольших домов до прибрежной премиальной недвижимости.

Иностранные покупатели не составляют 28% рынка Юрмалы

Здесь предыдущую формулировку необходимо особенно строго ограничить.

Latvia Sotheby’s International Realty сообщает, что 28% покупателей и арендаторов среди клиентов самой компании в 2025 году были иностранцами.

Это не доля иностранных граждан во всех зарегистрированных сделках Юрмалы и даже не обязательно доля иностранцев во всем премиальном рынке города.

Аналогично показатель 77% сделок с использованием собственных средств относится к клиентской базе агентства, включающей сделки покупки и аренды на более широком премиальном рынке.

Поэтому эти цифры можно использовать только как иллюстрацию клиентского профиля конкретного оператора, но не как общерыночную статистику.

Стоимость жилищного кредита выросла до 4,41% в июне

Еще одно исправление касается финансирования.

Последняя доступная статистика Банка Латвии показывает, что полная годовая стоимость новых кредитов домохозяйствам на покупку жилья составляла 4,41% в июне 2026 года.

В мае показатель находился на уровне 4,39%, в апреле — 4,34%, а в марте — 4,11%.

Таким образом, прежняя формулировка о продолжающемся устойчивом снижении стоимости кредита уже не вполне соответствует последним данным: весной показатель снижался относительно прежних пиков, но к июню вновь немного вырос.

При этом 4,41% — это не просто рекламная процентная ставка банка. Показатель полной стоимости кредита учитывает проценты и известные кредитору обязательные комиссии и связанные расходы.

Туризм пока не вернулся к устойчивому росту

Для объектов, приобретаемых под аренду, туристическая статистика требует осторожной оценки.

В 2025 году Юрмалу посетили 246 472 гостя зарегистрированных средств размещения. Это всего на 0,1% больше результата 2024 года и на 4,3% ниже 2019-го.

Средняя продолжительность пребывания составляла 1,7 ночи.

Средняя годовая загрузка зарегистрированных средств размещения находилась около 39%.

Около 77% туристов прибывали из стран Балтии, причем почти половину всего потока обеспечивали жители самой Латвии.

При этом четвертый квартал оказался заметно лучше: количество туристов увеличилось на 5,3%, а в июле число гостей превышало показатель июля 2019 года на 7,4%.

Начало 2026 года также не показывает туристического бума

Общенациональная статистика первого квартала дополнительно подчеркивает сезонность.

Количество иностранных гостей в зарегистрированных средствах размещения Латвии уменьшилось в первом квартале 2026 года на 7,2%, а число проведенных ими ночей — на 7,5%.

На Юрмалу пришлось 5,5% иностранных гостей страны и 13,5% внутренних туристов.

Эти данные не дают основания говорить об обвале туризма в Юрмале, но они показывают, что инвестиционную модель сезонной аренды нельзя строить на предположении о постоянном быстром росте туристического потока.

Летняя аренда может быть дорогой, но это не годовая доходность

VIP REAL приводит ориентир порядка €6–10 тыс. в месяц для краткосрочной аренды эксклюзивных объектов в летний период.

Такой диапазон может быть реалистичным для отдельных премиальных домов и квартир в лучший сезон, но его нельзя переносить на весь год.

Среднегодовая загрузка официальных средств размещения Юрмалы около 39%, короткая средняя продолжительность пребывания и огромный сезонный разрыв означают, что летняя ставка мало говорит о годовой инвестиционной доходности.

Из потенциальной арендной выручки необходимо также вычитать обслуживание здания и участка, коммунальные расходы, ремонт, управление, налоги и периоды без арендатора.

Премиальный рынок остается небольшим и чувствительным к отдельным сделкам

Количество сделок — главный показатель, который не позволяет сравнивать Юрмалу с крупными рынками недвижимости.

Всего 29 премиальных вилл за весь 2025 год и 34 премиальные квартирные сделки в первом квартале 2026-го — очень небольшая статистическая база.

На таком рынке появление или отсутствие двух-трех объектов стоимостью €1–3 млн может резко изменить среднюю цену или годовой оборот.

Именно поэтому средняя стоимость квадратного метра премиальной недвижимости Юрмалы особенно легко вводит в заблуждение.

Гораздо важнее сравнивать конкретный объект с действительно сопоставимыми зарегистрированными сделками в том же районе и с похожими характеристиками.

Рынок стал более активным, но не обязательно более ликвидным

Оживление количества сделок не означает, что любой премиальный объект стало легко продать.

VIP REAL приводит оценку своего специалиста, согласно которой лишь примерно один из десяти собственников изначально устанавливает цену, близкую к объективной рыночной.

Это профессиональное мнение участника рынка, а не измеренный статистический показатель, поэтому его нельзя представлять как установленный факт.

Но сама проблема подтверждается структурой рынка: небольшой пул покупателей и широкий разброс качества объектов делают завышенную цену особенно болезненной.

В сегменте €1 млн и выше срок экспозиции может быть намного важнее краткосрочного движения средних цен.

Что происходит с Юрмалой во второй половине 2026 года

Доступные данные дают смешанный, но в целом устойчивый сигнал.

2025 год принес заметное восстановление количества сделок. Наиболее качественные объекты у моря остаются ограниченным ресурсом, а отраслевые участники летом 2026 года сообщают о сохранении спроса.

Одновременно подтвержденные данные первого квартала показывают снижение премиального оборота Юрмалы, поэтому объявлять начало нового цикла быстрого роста пока рано.

Ситуация больше напоминает рынок нескольких скоростей.

Уникальная вилла в Булдури, качественная квартира в Дзинтари и серийное жилье в Каугури практически не конкурируют между собой и реагируют на совершенно разные типы спроса.

Поэтому наиболее вероятный сценарий — не синхронный рост всей Юрмалы, а сохранение цен на лучших объектах при более сложных продажах переоцененной недвижимости.

Как сообщают эксперты International Investment, наиболее серьезная ошибка при оценке Юрмалы — воспринимать физический дефицит прибрежных объектов как гарантию роста любой премиальной недвижимости. Ограниченность первой линии действительно поддерживает редкие качественные объекты, но премиальный рынок остается небольшим, сезонным и сравнительно низколиквидным. Снижение подтвержденного оборота в первом квартале 2026 года не означает кризиса, однако показывает пределы оптимистичного сценария. Для инвестора решающими остаются цена входа, фактические зарегистрированные аналоги, техническое состояние здания, расходы на содержание и будущая ликвидность. Объект с действительно уникальной локацией способен сохранять стоимость значительно лучше рынка, но высокая цена предложения сама по себе не превращает недвижимость в качественный инвестиционный актив.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment