פורטוגל תקצה 1.5 מיליארד אירו לדיור ציבורי

פורטוגל גייסה הלוואה מבנק ההשקעות האירופי (EIB) בסך 1.5 מיליארד אירו לבנייה ושיפוץ של כ-50 אלף יחידות דיור ציבורי. המנה הראשונה בסך 500 מיליון אירו כבר נחתמה. המימון יאפשר להמשיך פרויקטים מוניציפליים שלא זכו לתקציב מספק במסגרת תוכנית ההתאוששות והחוסן האירופית (PRR). מסלול האשראי החדש מושק בתקופה שבה מחירי הדיור בפורטוגל עולים בקצב המהיר ביותר באיחוד האירופי: ברבעון הראשון של 2026 זינקו המחירים ב-17.8% בחישוב שנתי.

פורטוגל קיבלה 1.5 מיליארד אירו עבור 50 אלף בתים

ממשלת פורטוגל ובנק ההשקעות האירופי (EIB) סיכמו על קו אשראי חדש בהיקף של 1.5 מיליארד אירו. המנה הראשונה, בסך 500 מיליון אירו, נחתמה ב-7 בספטמבר 2026.

הכספים יופנו לבנייה ושיפוץ של דיור ציבורי ברחבי המדינה. ב-EIB מציינים תמיכה ביותר מ-50 אלף יחידות דיור חדשות ומשוקמות, ואילו ממשלת פורטוגל מדברת על כ-50 אלף בתים בשלב הראשון. הפרויקטים נועדו לשפר את האיכות, הבטיחות, הנגישות והיעילות האנרגטית של מבני המגורים.

מדובר בהלוואה ולא במענק ללא החזר מהאיחוד האירופי. הכספים מיועדים בעיקר לפרויקטים עירוניים הנכללים באסטרטגיות הדיור המקומיות. בנק ההשקעות האירופי מגדיר את התוכנית כאחד ממיזמי ההשקעה הציבוריים הגדולים ביותר בפורטוגל בתחום הדיור הציבורי.

פרויקטים שלא קיבלו תקציב מ-PRR יזכו למימון

המסלול החדש נועד לתת מענה לחלק מהצרכים שנותרו מחוץ לתוכנית ההתאוששות והחוסן של פורטוגל (PRR) — התוכנית הלאומית לשימוש בכספי קרן ההתאוששות האירופית לאחר מגפת הקורונה.

במסגרת ה-PRR תכננה פורטוגל בתחילה לספק 26 אלף פתרונות דיור. הרשויות המקומיות הכינו מספר פרויקטים גדול בהרבה, ולכן חלק מהבקשות לא קיבלו מימון מלא.

היחידות החדשות ייכללו בתוכנית 1.º Direito, המנוהלת על ידי המכון לדיור ושיקום עירוני של פורטוגל. התוכנית מיועדת לאנשים החיים בתנאי דיור בלתי הולמים ואינם בעלי אמצעים להשגת דיור מתאים בכוחות עצמם.

הממשלה מבטיחה לעיריות תנאי הלוואה נוחים יותר, כולל שיעורי ריבית נמוכים יותר ותקופות גרייס מוארכות. מעבר להלוואת ה-EIB, הרשויות אישרו בעבר תקציב של 2.8 מיליארד אירו עד שנת 2030 לפרויקטים במסגרת 1.º Direito החורגים ממגבלות ה-PRR המקוריות.

הרשויות המקומיות זיהו כ-133 אלף צורכי דיור

גם 50 אלף יחידות דיור חדשות ומשופצות אינן מכסות את מלוא הביקוש שדווח.

אסטרטגיות הדיור המקומיות של העיריות זיהו כ-133 אלף צורכי דיור. עד סוף אוגוסט 2026 קיוו הרשויות לספק למשפחות יותר מ-28 אלף יחידות במימון ה-PRR, מעל היעד המקורי של 26 אלף. כ-12 אלף יחידות נוספות נמצאו בשלבי בנייה מתקדמים, מה שאמור להעלות את מספר הבתים שהושלמו לכ-40 אלף עד דצמבר.

הממשלה מצהירה כי באמצעות מגוון כלי מדיניות דיור היא מגייסת מעל 9 מיליארד אירו להגדלת היצע הדיור. בנפרד מתוכננת הקמתן של כ-12 אלף יחידות לשכירות בת-השגה עד שנת 2030.

נתונים אלה ממחישים את הפער העצום בין היקף הבנייה הציבורית הנוכחית לבין הצורך שהצטבר. קו האשראי החדש של ה-EIB מגדיל את המימון, אך התוצאה תהיה תלויה במהירות שבה יצליחו העיריות להביא פרויקטים מוכנים לידי בנייה ואכלוס.

מחירי הדיור בפורטוגל זינקו ב-17.8%

ההלוואה אושרה בתקופה של אחת מעליות מחירי הנדל״ן המהירות ביותר באירופה.

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדיור בפורטוגל ב-17.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. זהו הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי שלגביהן היו ל-Eurostat נתונים זמינים. במקום השני ניצבה בולגריה עם עלייה של 14.8%, ובמקום השלישי סלובקיה עם 14.4%.

העלייה הממוצעת באיחוד האירופי באותה תקופה עמדה על 5.1%, ובגוש האירו על 4.7%. בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלו מחירי הדיור בפורטוגל בעוד 3.8%, מה שגם היווה את אחד הנתונים הגבוהים באיחוד.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של פורטוגל מראים כי מחירי דירות יד שנייה עלו ברבעון הראשון ב-19.7% בחישוב שנתי, בעוד שכל דירה מקבלן התייקרה ב-12.6% בממוצע.

במקביל נרשמה ירידה בפעילות הרוכשים. בין ינואר למרץ נמכרו 37,745 בתים ודירות, ירידה של 8.7% לעומת השנה הקודמת ושל 12.4% לעומת הרבעון הקודם. שווי העסקאות הכולל דווקא עלה ב-3.2% לכ-9.9 מיליארד אירו. רוכשים בעלי תושבות מס מחוץ לפורטוגל רכשו 1,770 נכסים — ירידה של 15.6% בהשוואה לשנה הקודמת.

השילוב בין ירידה במספר העסקאות לעליית מחירים דו-ספרתית מלמד כי ההתקררות בביקוש טרם הובילה לשינוי מגמה בשוק.

בתוך עשור: הנדל״ן התייקר כמעט פי שלושה

משבר הדיור נוצר זמן רב לפני 2026.

עד הרבעון הרביעי של 2025 היו מחירי הדיור בפורטוגל גבוהים ב-180% מרמתם בשנת 2015. במילים אחרות, מדד המחירים הממוצע לתקופה זו זינק פי 2.8 בקירוב. לשם השוואה, באיחוד האירופי עמדה העלייה על 64.9% בלבד.

מבין מדינות האיחוד, זינוק חד יותר באותה תקופה נרשם רק בהונגריה, שבה עלו המחירים ב-290%. אחרי פורטוגל דורגו ליטא עם עלייה של 168% ובולגריה עם 157%.

לפיכך, המצב הנוכחי נובע מפער שהצטבר לאורך שנים רבות בין הביקוש להיצע. קצבי הגידול הגבוהים ברבעונים האחרונים מחריפים את בעיית יוקר הדיור, אך אינם הגורם הבלעדי לה.

השכירות מתייקרת יחד עם רכישת הדירות

הלחץ מתפשט גם לשוק השכירות.

ברבעון הראשון של 2026 הגיע שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים בפורטוגל ל-9.46 אירו לכל מ״ר לחודש, עלייה של 9.1% בשנה. עם זאת, בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 ירד המדד ב-3.3% מ-9.78 אירו לכל מ״ר.

במהלך שלושת החודשים נחתמו במדינה 39,395 חוזי שכירות חדשים, עלייה של 0.7% בלבד לעומת השנה הקודמת.

ליסבון נותרה העיר הגדולה היקרה ביותר: שכר הדירה החציוני בחוזה חדש הגיע ל-17.42 אירו לכל מ״ר, עלייה של 8% בשנה. בפורטו עלה הנתון ב-7% ל-14.60 אירו לכל מ״ר. הנתונים של המכון הלאומי לסטטיסטיקה צוטטו ב-Jornal de Negócios.

העלייה במחירי השכירות משמעותית במיוחד עבור משפחות שאינן יכולות עוד להרשות לעצמן לרכוש נכס. הן פונות לשוק השכירות ומגבירות את הביקוש בסגמנט שבו ההיצע הזמין מוגבל ממילא.

ה-OECD מזהה את הבעיה בהיצע דיור חלש

הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי (OECD) רואה בבעיה של פורטוגל כשל מבני. בסקירה הכלכלית של המדינה לשנת 2026 מצביע הארגון על הליכי רישוי ארוכים ושונים בין עיריות, עלויות בנייה גבוהות, פריון נמוך בענף הבנייה וניידות אוכלוסייה חלשה.

לצד זאת, סך נכסי הנדל״ן במדינה גבוה. בשנת 2021 עמדו כ-12% ממלאי הדיור ריקים, ועוד 19% שימשו כדירה שנייה או לשימוש עונתי. בשיעור המצטבר של נכסים כאלה ניצבת פורטוגל בין המובילות ב-OECD.

חלק מהבתים הריקים אינם ניתנים להחזרה מהירה לשוק: כ-350 אלף מהם דורשים, לפי הערכות, שיפוץ בהיקף בינוני בטרם יהיו ראויים למגורים.

במקביל, מלאי הדיור הציבורי נותר מצומצם. בשנת 2022 עמדו הוצאות פורטוגל על דיור ציבורי על כ-0.1% מהתמ״ג. בפורטו מתמודדות כאלף משפחות מדי שנה על כ-300 דירות ציבוריות פנויות, כך שזמן ההמתנה הממוצע עולה על שלוש שנים. ה-OECD ממליץ להגדיל את מלאי הדיור הציבורי, לפשט את הליכי הרישוי ולהחזיר באופן פעיל יותר נכסים ריקים לשימוש.

כך נוצר מצב שבו המחסור בדיור בר-השגה מתקיים לצד מלאי פיזי גדול שאינו מנוצל ביעילות מספקת.

ה-EIB כבר הקצה לפורטוגל 1.34 מיליארד אירו לשכירות בת-השגה

מסלול האשראי החדש ממשיך את שיתוף הפעולה הקיים בין פורטוגל ל-EIB.

בספטמבר 2025 אישר הבנק הלוואת מסגרת בסך 1.34 מיליארד אירו לבנייה ושיפוץ של כ-12 אלף יחידות לשכירות בת-השגה. המנה הראשונה עמדה על 450 מיליון אירו.

תוכנית זו מכוונת בעיקר למשפחות בעלות הכנסה ממוצעת וכוללת יצירת מלאי ממשלתי לטווח ארוך בדמי שכירות הנמוכים מרמת השוק. ה-EIB מממן עד 75% מההשקעות, ויחד עם כספי האיחוד האירופי ותוכנית ההתאוששות של פורטוגל, שיעור המימון האירופי עשוי להגיע לכ-90% מסך עלות התוכנית.

שני קווי האשראי פותרים יעדים שונים: המימון בסך 1.34 מיליארד אירו עוסק בשכירות בת-השגה למשקי בית המתקשים בשוק החופשי, ואילו 1.5 מיליארד האירו החדשים מיועדים בראש ובראשונה לדיור ציבורי ולמשפחות במצבי מצוקת דיור קשים ביותר.

ה-EIB מגדיל את מימון הדיור ברחבי האיחוד האירופי

התוכנית בפורטוגל היא חלק ממדיניות אירופית רחבה יותר. קבוצת ה-EIB מתכוונת להגדיל את המימון לדיור בר-השגה ובר-קיימא באיחוד האירופי ל-6 מיליארד אירו בשנת 2026.

הכספים מופנים לבנייה חדשה, שיפוץ וטכנולוגיות המסוגלות להאיץ את קצב הבנייה ולהפחית עלויות. תוכנית ייעודית בשם HousingTechEU בהיקף 400 מיליון אירו מיועדת לחומרי בנייה חדשים, ציוד, פתרונות הנדסיים ושיטות בנייה מתועשות.

עבור פורטוגל סוגיה זו קריטית במיוחד: מימון זול מסיר רק חסם אחד. אם פרויקטים נתקעים לאורך שנים בהליכי אישור או שענף הבנייה אינו מסוגל לעמוד בקצב, הגדלת האשראי לא תתורגם אוטומטית לגידול תואם בהיצע הדירות המוכנות.

1.5 מיליארד אירו לא יעצרו את עליות המחירים באופן מיידי

ההלוואה החדשה מרחיבה את יכולות הרשויות המקומיות ומספקת מימון לעשרות אלפי פרויקטים שנותרו בעבר מחוץ ל-PRR. היקף התוכנית משמעותי: כ-50 אלף יחידות שוות ערך לחלק ניכר מצורכי הדיור שזיהו העיריות.

עם זאת, מדובר בבנייה ובשיפוץ הנפרסים על פני מספר שנים. חלק מהפרויקטים עוד נדרשים לעבור מכרזים, תכנון והליכי בנייה. עצם המימון אינו מבטיח שכל 50 אלף היחידות יאוכלסו בבת אחת או בחודשים הקרובים.

כמו כן, דיור ציבורי פועל בסגמנט נפרד ממרבית השוק המסחרי. הרחבת מלאי זה עשויה להפחית את הלחץ על שוק השכירות מצד משפחות מוחלשות ולשפר את תנאי חייהן, אך אינה מייצרת משקל נגד ישיר לביקוש לדירות פרטיות בליסבון, פורטו או באלגרבה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסכום של 1.5 מיליארד אירו מה-EIB סוגר פער פיננסי חשוב, אך הגורמים למשבר הדיור בפורטוגל רחבים יותר ממחסור במימון ממשלתי. המחירים עלו ב-17.8% בשנה אף שנרשמה ירידה במספר העסקאות, שכר הדירה בחוזים חדשים נותר יקר משמעותית מהשנה שעברה, והעיריות זיהו כ-133 אלף צורכי דיור. את תוצאות התוכנית יש למדוד לפי מספר היחידות שיאוכלסו בפועל ולוחות הזמנים להשלמתן. ללא זירוז אישורים, הגדלת כושר הביצוע בענף הבנייה והחזרת חלק מהמבנים הנטושים לשוק, ההלוואה החדשה תוכל להגדיל משמעותית את ההיצע הציבורי, אך אין בסיס לצפות ממנה לירידת מחירים מהירה בנדל״ן הפרטי.

שאלות ותשובות: הלוואת ה-EIB ושוק הדיור בפורטוגל

כמה תקבל פורטוגל מה-EIB?

ההיקף הכולל של קו האשראי החדש עומד על 1.5 מיליארד אירו. המנה הראשונה בסך 500 מיליון אירו נחתמה ב-7 בספטמבר 2026.

כמה יחידות דיור ימומנו במסגרת התוכנית?

רשויות פורטוגל מדווחות על כ-50 אלף יחידות דיור ציבורי בשלב הראשון. ב-EIB מציינים כי ההלוואה תתמוך ביותר מ-50 אלף יחידות חדשות ומשופצות.

האם מדובר במענק מהאיחוד האירופי?

לא. 1.5 מיליארד האירו מוענקים על ידי בנק ההשקעות האירופי כהלוואה. התוכנית משלימה את המימון התקציבי והאירופי של מדיניות הדיור בפורטוגל.

למי מיועד הדיור החדש?

הפרויקטים נכללים בתוכנית 1.º Direito ומיועדים בראש ובראשונה למשפחות החיות בתנאים לא ראויים וחסרות יכולת כלכלית להשיג דיור הולם בעצמן.

מדוע נדרשה הלוואה חדשה?

העיריות תכננו פרויקטים רבים יותר ממה שניתן היה לממן במסגרת המקורית של תוכנית ההתאוששות והחוסן. המסלול החדש יאפשר להמשיך פרויקטים שנותרו מחוץ ל-PRR.

באיזה קצב מתייקר הדיור בפורטוגל?

ברבעון הראשון של 2026 עלה מדד המחירים ב-17.8% בחישוב שנתי — הקצב הגבוה ביותר בקרב מדינות האיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים. דירות יד שנייה התייקרו ב-19.7%, ודירות חדשות מקבלן ב-12.6%.

כמה עולה שכירות בליסבון?

ברבעון הראשון של 2026 עמד שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים בליסבון על 17.42 אירו לכל מ״ר לחודש, עלייה של 8% לעומת השנה הקודמת.

האם ההלוואה תוריד את מחירי הנדל״ן?

התוכנית אינה מבטיחה ירידת מחירים ישירה ומהירה. היא מרחיבה את מלאי הדיור הציבורי, בעוד שהמחירים בשוק החופשי תלויים בהיקף הבנייה הכולל, בביקוש, בזמינות קרקעות, במהירות האישורים ובהיצע השכירות.

כמה צורכי דיור זיהו העיריות?

אסטרטגיות הדיור המקומיות איתרו כ-133 אלף צורכי דיור. לפיכך, גם תוכנית לכ-50 אלף יחידות מכסה רק חלק מהביקוש שמופה.