Португалия направит €1,5 млрд на социальное жилье

Португалия привлекла кредит Европейского инвестиционного банка на €1,5 млрд для строительства и реконструкции около 50 тыс. объектов социального жилья. Первый транш на €500 млн уже подписан. Финансирование позволит продолжить муниципальные проекты, которым не хватило средств в рамках европейского Плана восстановления и устойчивости. Новая кредитная линия запускается в период, когда жилье в Португалии дорожает быстрее, чем в любой другой стране Евросоюза: в первом квартале 2026 года цены выросли на 17,8% за год.

Португалия получила €1,5 млрд на 50 тысяч домов

Правительство Португалии и Европейский инвестиционный банк, ЕИБ, согласовали новую кредитную линию объемом €1,5 млрд. Первый транш на €500 млн был подписан 7 сентября 2026 года.

Деньги направят на строительство и реконструкцию социального жилья по всей стране. ЕИБ говорит о поддержке более 50 тыс. новых и восстановленных объектов, португальское правительство — примерно о 50 тыс. домов на первом этапе. Проекты должны повысить качество, безопасность, доступность и энергетическую эффективность жилых зданий.

Речь идет о кредите, а не о безвозвратной субсидии ЕС. Средства предназначены прежде всего для муниципальных проектов, включенных в местные жилищные стратегии. Европейский инвестиционный банк относит программу к крупнейшим государственным инвестиционным проектам Португалии в сфере социального жилья.

Финансирование получат проекты, которым не хватило денег PRR

Новая линия должна закрыть часть потребностей, оставшихся за пределами португальского Плана восстановления и устойчивости — PRR. Это национальная программа использования средств европейского фонда восстановления после пандемии.

В рамках PRR Португалия первоначально планировала реализовать 26 тыс. жилищных решений. Муниципалитеты подготовили значительно больше проектов, поэтому часть заявок не получила полного финансирования.

Новые объекты войдут в программу 1.º Direito, которой управляет Институт жилья и городской реабилитации Португалии. Она предназначена для людей, живущих в ненадлежащих жилищных условиях и не располагающих средствами для самостоятельного получения подходящего жилья.

Правительство обещает муниципалитетам более выгодные условия заимствования, включая более низкие процентные ставки и увеличенные льготные периоды. Помимо кредита ЕИБ власти ранее одобрили €2,8 млрд бюджетного финансирования до 2030 года для проектов 1.º Direito, реализуемых вне первоначальных лимитов PRR.

Муниципалитеты выявили около 133 тысяч жилищных потребностей

Даже 50 тыс. новых и реконструированных объектов не закрывают всего объема заявленного спроса.

Местные жилищные стратегии муниципалитетов выявили около 133 тыс. жилищных потребностей. К концу августа 2026 года власти рассчитывали предоставить семьям более 28 тыс. объектов, профинансированных через PRR, превысив первоначальную цель программы в 26 тыс. Еще около 12 тыс. объектов находились на продвинутой стадии строительства, что должно увеличить число завершенных домов примерно до 40 тыс. к декабрю.

Правительство заявляет, что через различные инструменты жилищной политики мобилизует более €9 млрд для увеличения предложения жилья. Отдельно предусмотрено создание примерно 12 тыс. объектов доступной аренды к 2030 году.

Эти цифры показывают масштаб разрыва между текущим государственным строительством и накопившейся потребностью. Новая линия ЕИБ увеличивает финансирование, но ее результат будет зависеть от того, насколько быстро муниципалитеты смогут довести уже подготовленные проекты до строительства и ввода в эксплуатацию.

Цены на жилье в Португалии выросли на 17,8%

Кредит согласован в период одного из самых быстрых подорожаний недвижимости в Европе.

В первом квартале 2026 года цены на жилье в Португалии выросли на 17,8% относительно января—марта 2025 года. Это самый высокий показатель среди стран ЕС, по которым Eurostat располагал данными. На втором месте находилась Болгария с ростом на 14,8%, на третьем — Словакия с 14,4%.

Средний рост по Евросоюзу за тот же период составил 5,1%, по еврозоне — 4,7%. Относительно четвертого квартала 2025 года португальское жилье подорожало еще на 3,8%, что также стало одним из самых высоких показателей в ЕС.

Данные португальской статистической службы показывают, что существующее жилье в первом квартале подорожало на 19,7% за год, новостройки — на 12,6%.

При этом активность покупателей снижалась. За январь—март было продано 37 745 домов и квартир, на 8,7% меньше, чем годом ранее, и на 12,4% меньше, чем в предыдущем квартале. Общая стоимость сделок все же выросла на 3,2%, примерно до €9,9 млрд. Покупатели с налоговым резидентством за пределами Португалии приобрели 1 770 объектов — на 15,6% меньше, чем годом ранее.

Сочетание снижения числа сделок и двузначного роста цен показывает, что охлаждение спроса пока не привело к развороту рынка.

За десять лет недвижимость подорожала почти втрое

Жилищный кризис сформировался задолго до 2026 года.

К четвертому кварталу 2025 года цены на жилье в Португалии были на 180% выше уровня 2015 года. Иными словами, средний индекс цен за этот период увеличился примерно в 2,8 раза. Для сравнения, в ЕС рост составил 64,9%.

Среди стран союза больший скачок за тот же период зафиксирован только в Венгрии, где цены выросли на 290%. После Португалии следовали Литва с ростом на 168% и Болгария на 157%.

Поэтому нынешняя ситуация связана с накопленным за много лет разрывом между спросом и предложением. Высокие темпы роста последних кварталов усиливают проблему доступности, но не являются ее единственной причиной.

Аренда дорожает вместе с покупкой жилья

Давление распространяется и на рынок аренды.

В первом квартале 2026 года медианная ставка по новым договорам аренды в Португалии достигла €9,46 за квадратный метр в месяц, увеличившись на 9,1% за год. При этом относительно четвертого квартала 2025 года показатель снизился на 3,3% с €9,78 за квадратный метр.

За три месяца в стране было заключено 39 395 новых договоров аренды, всего на 0,7% больше, чем годом ранее.

Лиссабон остается самым дорогим крупным муниципалитетом: медианная ставка нового договора достигла €17,42 за квадратный метр, прибавив 8% за год. В Порту показатель вырос на 7%, до €14,60 за квадратный метр. Данные Национального института статистики приводит Jornal de Negócios.

Рост аренды особенно важен для семей, которые уже не могут позволить себе покупку жилья. Они переходят на рынок аренды и усиливают спрос в сегменте, где доступное предложение также ограничено.

ОЭСР видит проблему в слабом предложении жилья

Организация экономического сотрудничества и развития считает португальскую проблему структурной. В экономическом обзоре страны за 2026 год организация указывает на долгие и различающиеся между муниципалитетами процедуры получения разрешений, высокие строительные издержки, низкую производительность строительного сектора и слабую мобильность населения.

При этом общее количество недвижимости в стране велико. В 2021 году около 12% жилищного фонда пустовало, еще 19% использовалось как второе или сезонное жилье. По совокупной доле таких объектов Португалия находится среди лидеров ОЭСР.

Часть пустующих домов невозможно быстро вернуть на рынок: примерно 350 тыс. из них, по оценке, требуют ремонта среднего масштаба, прежде чем станут пригодными для проживания.

Одновременно социальный жилищный фонд остается небольшим. В 2022 году расходы Португалии на социальное жилье составляли около 0,1% ВВП. В Порту примерно тысяча семей ежегодно претендует примерно на 300 доступных социальных квартир, поэтому средний срок ожидания превышает три года. ОЭСР рекомендует увеличивать социальный фонд, упрощать разрешительные процедуры и активнее возвращать пустующие объекты в использование.

Таким образом, дефицит доступного жилья существует одновременно с большим объемом физически существующего, но недостаточно эффективно используемого фонда.

ЕИБ уже выделял Португалии €1,34 млрд на доступную аренду

Новая линия продолжает уже действующее сотрудничество Португалии и ЕИБ.

В сентябре 2025 года банк одобрил рамочный кредит на €1,34 млрд для строительства и реконструкции примерно 12 тыс. объектов доступного арендного жилья. Первый транш составил €450 млн.

Эта программа ориентирована прежде всего на семьи со средними доходами и предусматривает создание долгосрочного государственного фонда с арендой ниже рыночного уровня. ЕИБ финансирует до 75% инвестиций, а вместе со средствами ЕС и португальского Плана восстановления доля европейского финансирования может достигать около 90% общей стоимости программы.

Две кредитные линии решают разные задачи. Финансирование на €1,34 млрд связано с доступной арендой для домохозяйств, которые испытывают трудности на коммерческом рынке. Новые €1,5 млрд в первую очередь предназначены для социального жилья и семей, находящихся в наиболее тяжелых жилищных условиях.

ЕИБ увеличивает финансирование жилья по всему Евросоюзу

Португальская программа является частью более широкой европейской политики. Группа ЕИБ намерена увеличить финансирование доступного и устойчивого жилья в ЕС до €6 млрд в 2026 году.

Средства направляются на новое строительство, реконструкцию и технологии, способные ускорить возведение жилья и снизить расходы. Отдельная программа HousingTechEU объемом €400 млн предназначена для новых строительных материалов, оборудования, инженерных решений и промышленных методов строительства.

Для Португалии этот вопрос особенно важен. Дешевое финансирование устраняет только один барьер. Если проекты годами проходят согласования или строительная отрасль не успевает увеличивать объем работ, рост кредитования не превращается автоматически в сопоставимый рост готового жилья.

€1,5 млрд не остановят рост цен сразу

Новый кредит увеличивает возможности муниципалитетов и дает финансирование десяткам тысяч проектов, которые прежде оставались за пределами PRR. Масштаб программы существенный: около 50 тыс. объектов сопоставимы с заметной частью выявленных муниципалитетами жилищных потребностей.

При этом речь идет о строительстве и реконструкции на протяжении нескольких лет. Часть проектов еще должна пройти закупки, проектирование и строительные процедуры. Финансирование само по себе не означает, что все 50 тыс. объектов будут введены одновременно или в ближайшие месяцы.

Социальное жилье также работает в другом сегменте, чем большая часть коммерческого рынка. Расширение такого фонда может уменьшить давление на аренду со стороны уязвимых семей и улучшить условия их проживания, но не создает прямого ценового противовеса спросу на частные квартиры в Лиссабоне, Порту или Алгарве.

Как сообщают эксперты International Investment, €1,5 млрд от ЕИБ закрывают важный финансовый пробел, но причины жилищного кризиса Португалии шире нехватки государственного финансирования. Цены выросли на 17,8% за год даже при сокращении числа продаж, аренда новых договоров остается заметно дороже прошлогодней, а муниципалитеты выявили около 133 тыс. жилищных потребностей. Результат программы следует оценивать по количеству реально введенных объектов и срокам их завершения. Без ускорения согласований, роста строительных мощностей и возвращения части пустующего фонда на рынок новый кредит способен существенно увеличить социальное предложение, но быстрого снижения цен на частную недвижимость ждать от него оснований нет.

FAQ: кредит ЕИБ и жилье в Португалии

Сколько Португалия получит от ЕИБ?

Общий объем новой кредитной линии составляет €1,5 млрд. Первый транш на €500 млн был подписан 7 сентября 2026 года.

Сколько жилья профинансирует программа?

Власти Португалии говорят примерно о 50 тыс. социальных объектах на первом этапе. ЕИБ указывает, что кредит поддержит более 50 тыс. новых и реконструированных объектов.

Это субсидия Евросоюза?

Нет. €1,5 млрд предоставляются Европейским инвестиционным банком в форме кредита. Программа дополняет бюджетное и европейское финансирование жилищной политики Португалии.

Для кого предназначено новое жилье?

Проекты входят в программу 1.º Direito и ориентированы прежде всего на семьи, живущие в ненадлежащих жилищных условиях и не имеющие финансовой возможности самостоятельно получить подходящее жилье.

Почему потребовался новый кредит?

Муниципалитеты подготовили больше жилищных проектов, чем можно было профинансировать в первоначальных пределах Плана восстановления и устойчивости. Новая линия позволит продолжить часть проектов, оставшихся за пределами PRR.

Насколько быстро дорожает жилье в Португалии?

В первом квартале 2026 года индекс цен вырос на 17,8% за год. Это был самый высокий темп среди стран ЕС с доступными данными. Существующее жилье подорожало на 19,7%, новостройки — на 12,6%.

Сколько стоит аренда в Лиссабоне?

В первом квартале 2026 года медианная ставка новых договоров в муниципалитете Лиссабон составляла €17,42 за квадратный метр в месяц, на 8% больше, чем годом ранее.

Снизит ли кредит цены на недвижимость?

Прямого и быстрого снижения цен программа не гарантирует. Она расширяет государственный социальный фонд, тогда как коммерческие цены зависят от общего объема строительства, спроса, доступности земли, скорости согласований и предложения на рынке аренды.

Сколько жилищных потребностей выявили муниципалитеты?

Местные жилищные стратегии насчитали около 133 тыс. потребностей. Поэтому даже программа примерно на 50 тыс. объектов покрывает только часть выявленного спроса.