תשואת השכירות בספרד ירדה בשנת 2026

Unsplash

תשואת השכירות בספרד ירדה בשנת 2026. לפי הערכות של פלטפורמות אנליטיות שונות, התשואה הגולמית הממוצעת למגורים נעה בין 5,4% ל-6,5%. הנתונים הגבוהים ביותר נרשמים לרוב בשווקים אזוריים בעלי מחירים נגישים יותר. בערים הגדולות התוצאות צנועות יותר בדרך כלל, ומיסים והוצאות תחזוקת הנכסים שוחקים עוד יותר את רווחי המשקיעים.

השקעות בנדל״ן בספרד: תשואה לפי פלחים

הפלח הרווחי ביותר בשוק ממשיך להיות משרדים, אם כי גם שם נרשמה ירידה בתשואה: ברבעון השני של 2025 היא עמדה על 11,5%, ואילו בשנת 2026 על 10,9%. בנכסים מסחריים ירד המדד מ-10,1% ל-9,9%, בדירות מגורים מ-7,2% ל-6,5%, ובחניות מ-6,7% ל-6%, לפי נתוני Idealista.

הירידה השפיעה על כל הקטגוריות העיקריות. עם זאת, אפילו התשואה הנמוכה ביותר בשוק הנדל״ן — 6% בחניות — נותרה גבוהה יותר מתשואת איגרות החוב הממשלתיות של ספרד ל-10 שנים, העומדת על 3,4%.

חברת Idealista מחשבת את התשואה הגולמית על בסיס מחירי המכירה והשכירות לטווח ארוך המבוקשים במודעות. החישוב אינו כולל מיסים, הוצאות תחזוקה ושיפוצים, תקופות ללא שוכרים והוצאות נוספות של בעל הנכס.

תשואת מגורים בספרד: נתונים לפי ערים

תשואת השכירות הגבוהה ביותר למגורים בספרד ברבעון השני של 2026 נרשמה בחאן (Jaén) — 7,4%. אחריה מדורגות מורסיה עם 7,3% וסמורה עם 7,2%. בוואלבה ובליידה השקעות בנדל״ן למגורים מניבות בממוצע 7,1% בשנה, ובקסטלון דה לה פלאנה ובסגוביה — 7%. במליליה ובלוגו המדד עומד על 6,7%, באלמריה — 6,6%, ובסאוטה — 6,5%.

התשואה הנמוכה ביותר נרשמה בסן סבסטיאן — 3,4%. בלה קורוניה היא עומדת על 4,1%, ובפלמה ובפמפלונה — 4,4% בכל אחת. תשואת הנדל״ן במדריד מגיעה ל-4,7%, ובברצלונה — ל-5,2%.

הפער בין חאן לסן סבסטיאן עומד על 4 נקודות אחוז. בראש הדירוג בולטים שווקים אזוריים. מדריד, ברצלונה וערים יקרות אחרות מפגרות אחריהם בכל הנוגע לתשואת ההשקעה במגורים.

הפערים בין הערים בפלח המסחרי נותרו משמעותיים אף הם. כך למשל, תשואת החנויות והחללים המסחריים בליידה מגיעה ל-11,2%, בטרגונה ל-10,7% ובמורסיה ל-10,6%. במקביל, במדריד נכסים כאלה מניבים 6,9%, ובפלמה — 6,8%.

תשואת השכרת דירות בספרד: הערכות מומחים נוספים

האנליסטים של Global Property Guide מצביעים על ירידה בתשואת המגורים בספרד מ-5,45% ל-5,43% בינואר-יוני 2026. מבין השווקים שנבדקו, הנתון הגבוה ביותר נרשם בברצלונה — 7,4%, ואחריה מורסיה — 6,14%, ולנסיה — 5,99% ואליקנטה — 5,96%.

בקורדובה מוערכת התשואה ב-5,22%, בסביליה ב-5,2%, בטנריף ב-5,11% ובמדריד ב-5,04%. במאלגה עומד המדד על 4,8%, ואילו הרמה הנמוכה ביותר במחקר נרשמה בפלמה דה מיורקה — 4,41%. בנפרד מציג השירות נתונים לגבי אזורי מרכז: באישמפלה (Eixample) שבברצלונה התשואה מגיעה ל-6,33%, ובמרכז מדריד — ל-4,64%.

תוצאות אלו שונות מהערכות Idealista. ההבדל נובע ממתודולוגיה ומהיקף הבדיקה. Global Property Guide מחשב ממוצעים עבור דירות של חדר, שניים ושלושה חדרים, תוך השוואת חציון מחירי המכירה והשכירות בערים הנבחרות. הבסיס מסתמך על מודעות נדל״ן. מודגש כי לאחר ניכוי מיסים, שיפוצים, דמי תחזוקה, עמלות תיווך והוצאות נוספות, הנתון הנטו נמוך לרוב בכ-1,5 עד 2 נקודות אחוז.

תשואת נדל״ן מסחרי בספרד

בפלח השטחים המסחריים והחנויות בספרד, התשואה הגבוהה ביותר ברבעון השני של 2026 נרשמה בליידה — 11,2%. בטרגונה הגיע הנתון ל-10,7%, במורסיה ל-10,6%, בוואלבה ל-10,5% ובסרגוסה ל-10,1%. בברצלונה הניבו נכסים אלה בממוצע 8%, בממדריד — 6,9% ובפלמה — 6,8%.

גם בשוק המשרדים הובילה ליידה עם תשואה של 10,2%. אחריה התמקמו סביליה — 9,9%, סרגוסה — 9,7%, קסטלון דה לה פלאנה — 8,3%, ויטוריה — 8,1%, ולאס פאלמאס דה גראן קנריה ולוגרוניו — 7,9% כל אחת. בברצלונה עמדה תשואת המשרדים על 6,8%, במאלגה ובלה קורוניה — 6,2% כל אחת, במדריד — 5,9% ובפלמה — 5,7%. במחצית מבירות המחוזות Idealista אינה מציגה נתונים עקב היקף היצע נמוך מדי.

התשואה המקסימלית מחניות נרשמה במורסיה — 10,3%. בקסטלון דה לה פלאנה היא עמדה על 7,1%, באווילה — 6,9%, בברצלונה — 6,7% ובמדריד — 4,9%. התוצאות הנמוכות ביותר נרשמו בסלמנקה — 2,8%, בפלנסיה — 3%, בגרנדה — 3,1%, בפלמה — 3,2% ובווליאדוליד — 3,3%. בחמש ערים אלו חניות מניבות פחות מאיגרות החוב הממשלתיות ל-10 שנים של ספרד בעלות תשואה של 3,4%.

תחזית להשקעות נדל״ן בספרד

אנליסטים של International Investment מציינים כי ירידת התשואות מעלה את חשיבותם של מחיר הרכישה, הוצאות התחזוקה ומודל ההשכרה הנבחר. על המשקיעים לקחת בחשבון לא רק את הרווח הפוטנציאלי, אלא גם את המגבלות המקומיות, במיוחד בתחום השכירות לטווח קצר.

המדיניות הנוקשה ביותר מונהגת בברצלונה. רישיונות חדשים לדירות נופש אינם מונפקים שם עוד, ואת ההיתרים הקיימים עבור כ-10,000 נכסים מתוכנן לא לחדש לאחר נובמבר 2028. נעשו ניסיונות לערער על ההגבלות, אך בית המשפט לחוקה של ספרד פסק כי התקנות חוקיות.

מורטוריומים ומכסות מוטלים גם ברשויות מקומיות ובאזורים נוספים. במדריד חלות מגבלות במרכז ההיסטורי, ובאיים הקנריים חלק ניכר ממאגר הדירות חייב להישמר עבור מגורי קבע.

עבור משקיעים, האפשרות לקבל ולחדש רישיונות, החוקים המקומיים ואפשרויות השימוש העתידיות בדירה מקבלים משקל מכריע. בתנאים אלה, שכירות לטווח ארוך וערים בעלות מחירי רכישה נגישים יותר עשויות להתגלות כיציבות יותר משווקי תיירות החשופים לסיכוני רגולציה מוגברים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment