ესპანეთში გაქირავების შემოსავლიანობა 2026 წელს შემცირდა

Unsplash

ესპანეთში გაქირავების შემოსავლიანობა 2026 წელს შემცირდა. სხვადასხვა ანალიტიკური პლატფორმის შეფასებით, საცხოვრებელი ქონების საშუალო მთლიანი რენტაბელობა 5,4%-დან 6,5%-მდე მერყეობს. ყველაზე მაღალი მაჩვენებლები ხშირად ფიქსირდება რეგიონულ ბაზრებზე უფრო ხელმისაწვდომი ფასებით. უმსხვილეს ქალაქებში შედეგი ჩვეულებრივ უფრო მოკრძალებულია, ხოლო გადასახადები და ობიექტების შენახვის ხარჯები დამატებით ამცირებს ინვესტორების მოგებას.

ინვესტიციები ესპანეთის უძრავ ქონებაში: შემოსავლიანობა სეგმენტების მიხედვით

ბაზრის ყველაზე მომგებიან სეგმენტად ოფისები რჩება, თუმცა მათი შემოსავლიანობაც შემცირდა: 2025 წლის მეორე კვარტალში ის 11,5%-ს შეადგენდა, 2026 წელს კი — 10,9%-ს. კომერციული ფართების მაჩვენებელი 10,1-დან 9,9%-მდე შემცირდა, საცხოვრებელი ქონების — 7,2-დან 6,5%-მდე, ხოლო ავტოფარეხების — 6,7-დან 6%-მდე, Idealista-ს მონაცემებით.

კლება შეეხო ყველა ძირითად კატეგორიას. ამასთან, უძრავი ქონების ბაზარზე მინიმალური შემოსავლიანობაც კი — 6% ავტოფარეხების შემთხვევაში — კვლავ აღემატება ესპანეთის ათწლიანი სახელმწიფო ობლიგაციების მაჩვენებელს, რომელიც 3,4%-ს შეადგენს.

Idealista მთლიან რენტაბელობას ყიდვა-გაყიდვისა და გრძელვადიანი გაქირავების შეთავაზების ფასებზე დაყრდნობით ითვლის. გაანგარიშებაში არ შედის გადასახადები, შენახვისა და რემონტის ხარჯები, უმოქმედობის პერიოდები და მფლობელის სხვა დანახარჯები.

საცხოვრებელი ქონების შემოსავლიანობა ესპანეთში: მაჩვენებლები ქალაქების მიხედვით

2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებელი ქონების გაქირავების ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა ესპანეთში ხაენში დაფიქსირდა — 7,4%. შემდეგ მოდის მურსია — 7,3% და სამორა — 7,2%. უელვასა და ლიეიდაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს საშუალოდ წლიური 7,1% მოაქვს, კასტელიონ-დე-ლა-პლანასა და სეგოვიაში — 7%. მელილიასა და ლუგოში მაჩვენებელი 6,7%-ს შეადგენს, ალმერიაში — 6,6%-ს, ხოლო სეუტაში — 6,5%-ს.

მინიმალური რენტაბელობა დაფიქსირდა სან-სებასტიანში — 3,4%. ა-კორუნიაში ის 4,1%-ს შეადგენს, პალმასა და პამპლონაში — 4,4-4,4%-ს. უძრავი ქონების შემოსავლიანობა მადრიდში 4,7%-ს აღწევს, ხოლო ბარსელონაში — 5,2%-ს.

სხვაობა ხაენსა და სან-სებასტიანს შორის 4 პროცენტულ პუნქტს შეადგენს. რეიტინგის სათავეში ჭარბობს რეგიონული ბაზრები. მადრიდი, ბარსელონა და სხვა ძვირადღირებული ქალაქები მათ საცხოვრებელ ქონებაში ინვესტიციების რენტაბელობით ჩამორჩებიან.

ქალაქებს შორის სხვაობა კომერციულ სეგმენტშიც არსებითია. მაგალითად, ფართების შემოსავლიანობა ლიეიდაში 11,2%-ს აღწევს, ტარაგონაში — 10,7%-ს, მურსიაში — 10,6%-ს. ამავდროულად, მადრიდში ასეთი ობიექტები 6,9%-ს იძლევა, პალმაში კი — 6,8%-ს.

ბინების გაქირავების შემოსავლიანობა ესპანეთში: სხვა ექსპერტების შეფასებები

Global Property Guide-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ ესპანეთში საცხოვრებელი ქონების მთლიანი შემოსავლიანობის კლებას 5,45%-დან 5,43%-მდე 2026 წლის იანვარ-ივნისში. განხილულ ბაზრებს შორის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ბარსელონაში დაფიქსირდა — 7,4%, შემდეგ მოდის მურსია — 6,14%, ვალენსია — 5,99% და ალიკანტე — 5,96%.

კორდობაში შემოსავლიანობა ფასდება 5,22%-ად, სევილიაში — 5,2%-ად, ტენერიფეზე — 5,11%-ად, მადრიდში — 5,04%-ად. მალაგაში მაჩვენებელი 4,8%-ს შეადგენს, ხოლო კვლევაში ყველაზე დაბალი დონე პალმა-დე-მაიორკაში აღინიშნა — 4,41%. ცალკე სერვისს მოჰყავს მონაცემები ცენტრალურ რაიონებზე: ბარსელონის ეშამპლეში შემოსავლიანობა 6,33%-ს აღწევს, მადრიდის ცენტრში კი — 4,64%-ს.

ეს შედეგები განსხვავდება Idealista-ს შეფასებისგან. განსხვავება დაკავშირებულია კვლევის მეთოდოლოგიასთან და მოცვასთან. Global Property Guide ითვლის საშუალო მაჩვენებლებს ერთ, ორ და სამსაძინებლიანი ბინებისთვის, შერჩეულ ქალაქებში გაყიდვისა და გაქირავების მედიანური ფასების შედარებით. საფუძვლად გამოიყენება უძრავი ქონების განცხადებების მონაცემები. აღნიშნულია, რომ გადასახადების, რემონტის, უძრავი ქონების შენახვის, აგენტების საკომისიოებისა და სხვა ხარჯების შემდეგ წმინდა მაჩვენებელი ჩვეულებრივ დაახლოებით 1,5–2 პროცენტული პუნქტით დაბალი გამოდის.

კომერციული უძრავი ქონების შემოსავლიანობა ესპანეთში

ესპანეთის სავაჭრო ფართების სეგმენტში ყველაზე მაღალი შემოსავლიანობა 2026 წლის მეორე კვარტალში ლიეიდაში დაფიქსირდა — 11,2%. ტარაგონაში მაჩვენებელმა 10,7%-ს მიაღწია, მურსიაში — 10,6%-ს, უელვაში — 10,5%-ს, სარაგოსაში — 10,1%-ს. ბარსელონაში ასეთ ობიექტებს საშუალოდ 8% მოჰქონდა, მადრიდში — 6,9%, პალმაში — 6,8%.

ოფისების ბაზარზეც ლიეიდა ლიდერობდა 10,2%-იანი რენტაბელობით. შემდეგ მოდიოდნენ სევილია — 9,9%, სარაგოსა — 9,7%, კასტელიონ-დე-ლა-პლანა — 8,3%, ვიტორია — 8,1%, ლას-პალმას-დე-გრან-კანარია და ლოგრონიო — 7,9-7,9%. ბარსელონაში ოფისების შემოსავლიანობა შეადგენდა 6,8%-ს, მალაგასა და ა-კორუნიაში — 6,2-6,2%-ს, მადრიდში — 5,9%-ს, პალმაში — 5,7%-ს. პროვინციების დედაქალაქების ნახევრისთვის Idealista მონაცემებს არ აქვეყნებს შეთავაზებების არასაკმარისი მოცულობის გამო.

ავტოფარეხებიდან მაქსიმალური შემოსავლიანობა დაფიქსირდა მურსიაში — 10,3%. კასტელიონ-დე-ლა-პლანაში მან 7,1% შეადგინა, ავილაში — 6,9%, ბარსელონაში — 6,7%, მადრიდში — 4,9%. ყველაზე დაბალი შედეგები აღინიშნა სალამანკაში — 2,8%, პალენსიაში — 3%, გრანადაში — 3,1%, პალმაში — 3,2% და ვალიადოლიდში — 3,3%. ამ ხუთ ქალაქში ავტოფარეხებს უფრო ნაკლები შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე ესპანეთის ათწლიან სახელმწიფო ობლიგაციებს 3,4%-იანი შემოსავლიანობით.

ესპანეთის უძრავ ქონებაში ინვესტიციების პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ შემოსავლიანობის შემცირება ზრდის შეძენის ფასის, შენახვის ხარჯებისა და გაქირავების შერჩეული მოდელის მნიშვნელობას. ინვესტორებს უწევთ გაითვალისწინონ არა მხოლოდ პოტენციური მოგება, არამედ ადგილობრივი შეზღუდვებიც, განსაკუთრებით მოკლევადიანი განთავსების სეგმენტში.

ყველაზე მკაცრ კურსს ბარსელონა ატარებს. ტურისტულ ბინებზე ახალი ლიცენზიები იქ აღარ გაიცემა, ხოლო მოქმედი ნებართვების გაგრძელება დაახლოებით 10 000 ობიექტისთვის 2028 წლის ნოემბრის შემდეგ აღარ იგეგმება. შეზღუდვების გასაჩივრებას შეეცადნენ, თუმცა ესპანეთის საკონსტიტუციო სასამართლომ შესაბამისი ნორმები კანონიერად ცნო.

მორატორიუმები და კვოტები წესდება სხვა მუნიციპალიტეტებსა და რეგიონებშიც. მადრიდში შეზღუდვები მოქმედებს ისტორიულ ცენტრში, კანარის კუნძულებზე კი ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი მუდმივი საცხოვრებლისთვის უნდა იყოს შენარჩუნებული.

ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ლიცენზიის მიღებისა და გაგრძელების შესაძლებლობა, ადგილობრივი წესები და საცხოვრებლის შემდგომი გამოყენების პერსპექტივები. ასეთ პირობებში გრძელვადიანი გაქირავება და შესასყიდად უფრო ხელმისაწვდომი ფასების მქონე ქალაქები შესაძლოა უფრო მდგრადი აღმოჩნდეს, ვიდრე გაზრდილი რეგულატორული რისკების მქონე ტურისტული ბაზრები.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან